Прогнозирование и развитие первичного рынка жилья в Санкт-Петербурге

Введение
Общие сведения о Компании «ЛЭК»
История создания
Строительная деятельность Компании «ЛЭК»
Краткая характеристика рынка недвижимости Санкт-Петербурга
Жилищное строительство Санкт-Петербурга
Рынок первичного жилья в Санкт-Петербурге
Предложение на первичном рынке
Спрос на первичном рынке
Динамика цен на первичном рынке жилья
Анализ строительной отрасли Санкт-Петербурга
Рынок жилья в России – это рынок продавца
Строительные компании Санкт-Петербурга
Емкость строительного рынка Санкт-Петербурга
Определение рыночных долей строительных компаний
Оценка степени монополизации рынка
Характеристика интенсивности конкуренции
Конкурентная карта рынка
ЛЭК – лидер строительной отрасли жилой недвижимости
Заключение
Список использованной литературы

Чем выше рентабельность рынка, тем более спрос превышает предложение и влияние конкурентов слабее Интенсивность конкуренции по распределению рыночных долей Ud Характеризует силу влияния со стороны конкурентов, располагающих равной рыночной долей и вероятно аналогичной стратегией Обобщенный показатель интенсивности конкуренции Uc характеризует общую меру привлекательности анализируемого рынка По темпу роста рынка рассчитываются показатели интенсивности конкуренции (Ut). Можно принимать, что если Tm > 1.4, то Ut = 0; при 0.7 < Tm < 1.4, Ut = (1.4 - Tm)/ 0.7; если Tm = 0.7, то Ut = 1. Показатель интенсивности конкуренции в данном случае характеризует остроту конкуренции, так при Ut = 1 конкуренция максимальна.
Интенсивность конкуренции (Ud), тем выше, чем ниже коэффициент вариации рыночных долей на конец анализируемого периода:
Имея данные рентабельности, определяют коэффициенты интенсивности конкуренции по рентабельности (Ur). Если имеется неравенство 0 < Rm < 1, то Ur = 1 – Rm
Обобщенная характеристика интенсивности конкуренции рассчитывается по данным показателей Ut, Ur, Ud, как среднее геометрическое этих показателей:
При стремлении Uc к 1 конкуренция обостряется. В случае если Ut или Ur не известно, то Uc не рассматривается.
Сводная информация показателей конкуренции для строительного рынка представлена в следующей таблице:
Интенсивность конкуренции по динамике рынка Ut 0 Интенсивность конкуренции по рентабельности рынка Ur - Интенсивность конкуренции по распределению рыночных долей Ud -0,405 Обобщенный показатель интенсивности конкуренции Uc 0 Интенсивность конкуренции по распределению получилась -0,405. Это означает, что при усилении конкуренции доля снижается при прочих равных условиях.
Рассчитать интенсивность конкуренции по рентабельности не представляется возможным из-за отсутствия показателей прибыли по всем компаниям, даже самых крупных в отрасли. Однако, показатель интенсивности по динамике рынка в нашем случае равен 0, что позволяет заключить о равенстве 0 всего обобщенного показателя интенсивности конкуренции, т.к. он считается как среднее геометрическое.
Показатель интенсивности конкуренции равный 0 означает, что конкуренция на рынке отсутствует. Это следствие ненасыщенности рынка. Люди еще очень нуждаются в жилье. А продавцы жилья могут пока увеличивать свою прибыль на рынке без особой конкуренции со своими коллегами по отрасли.
Конкурентная карта рынка
Конкурентная карта рынка:
1. Классификация конкурентов по занимаемой ими позиции на рынке.
2. Распределение рыночных долей конкурентов, позволяющее контролировать место (лидер, аутсайдер) конкурента (или собственной фирмы) на рынке. Определяется по результатам анализа рыночной позиции конкурентов на конкретных товарных рынках.
Для формирования конкурентной карты определяются рыночные доли фирм и темпы их изменения. По результатам заполняется следующая матрица

По доле рынка
По темпу прироста рыночной доли Классификационные группы (по состоянию на начало периода) I.Лидер II. Сильная конкурентная позиция III. Слабая конкурентная позиция IY. Аутсайдер I. Быстрое улучшение конкурентной позиции 1 5 9 13 II. Улучшение конкурентной позиции 2 6 10 14 III. Ухудшение конкурентной позиции 3 7 11 15 IY. Быстрое ухудшение конкурентной позиции 4 8 12 16 Сложным моментом является определение границ изменения показателей (доли и темпа прироста) для каждой группы (лидер, сильная, слабая конкурентная позиция, аутсайдер), однако, единого алгоритма для этого не существует. Возможно использование статистических методов, иногда границы определяют экспертным путем.
Для рынка строительной отрасли жилой недвижимости предлагается следующий метод. Нам необходимо проводить классификацию компаний по 2 признакам: занимаемой рыночной доле и темпу роста рыночной доли. Причем первый признак является основным. Второй признак действует уже внутри группы.
Проведем классификацию компаний по 1 признаку.
№ Застройщик Средневзвешенная рыночная доля на конец 2006 Средневзвешенная рыночная доля на конец 2007 Номер группы по доле рынка 1 ЛЭК Истейт 5,40% 11,15% 1 2 ЛенСпецСМУ 7,32% 6,34% 1 3 Северный город 2,03% 3,99% 2 4 М-Индустрия 4,91% 3,46% 2 5 Строймонтаж 0,75% 3,27% 2 6 Коттеджстрой 0,37% 3,14% 2 7 Росстрой 2,15% 2,80% 3 8 Инвест Контракт Строй 1,37% 2,70% 3 9 Строительный трест 4,59% 2,19% 3 10 ИВИ-93 2,29% 2,09% 3 Отнесение компании в ту или иную группу основывалось на разбросе значений доли рынка. В списке явно 2 фаворита, у которых доля превышает 6%. Остальные 8 компаний равномерно изменяют свои рыночные доли от 2% до 4%. Поэтому логично поделить их на 2 группы: 2 и 3 просто по порядку их следования.
Далее проведем классификацию по 2 признаку – темпу роста рыночной доли. Получим следующие результаты:
№ Застройщик Средневзвешенная рыночная доля на конец 2006 Средневзвешенная рыночная доля на конец 2007 Темп роста доли Позиция по темпу роста доли Номер группы по темпу роста 6 Коттеджстрой 0,37% 3,14% 850,10% 1 1 5 Строймонтаж 0,75% 3,27% 432,88% 2 1 1 ЛЭК Истейт 5,40% 11,15% 206,61% 3 1 3 Северный город 2,03% 3,99% 196,79% 4 2 8 Инвест Контракт Строй 1,37% 2,70% 196,55% 5 2 7 Росстрой 2,15% 2,80% 130,30% 6 2 10 ИВИ-93 2,29% 2,09% 91,56% 7 3 2 ЛенСпецСМУ 7,32% 6,34% 86,65% 8 3 4 М-Индустрия 4,91% 3,46% 70,43% 9 3 9 Строительный трест 4,59% 2,19% 47,57% 10 4 Список отсортировали по темпу роста доли на рынке. Далее разбиение на группы проводили аналогичным образом.
Далее, совместим обе таблицы. Получим следующий результат:
№ Застройщик Средневзвешенная рыночная доля на конец 2006 Средневзвешенная рыночная доля на конец 2007 Темп роста доли Номер группы по доле рынка Номер группы по темпу роста рынка 1 ЛЭК Истейт 5,40% 11,15% 206,61% 1 1 2 ЛенСпецСМУ 7,32% 6,34% 86,65% 1 3 5 Строймонтаж 0,75% 3,27% 432,88% 2 1 3 Северный город 2,03% 3,99% 196,79% 2 2 4 М-Индустрия 4,91% 3,46% 70,43% 2 3 6 Коттеджстрой 0,37% 3,14% 850,10% 2 1 8 Инвест Контракт Строй 1,37% 2,70% 196,55% 3 1 7 Росстрой 2,15% 2,80% 130,30% 3 2 10 ИВИ-93 2,29% 2,09% 91,56% 3 3 9 Строительный трест 4,59% 2,19% 47,57% 3 4 Последние 2 столбца таблицы показывают размещение каждой компании в карте конкурентов. Т.е. ЛЭК имеет позицию (1,1), т.е. он лидер, причем быстрорастущий в своем сегменте (не смотря на то, что имеются компании с более быстрым темпом роста рынка.
Таким образом, получаем следующую таблицу конкурентов:

Таблица 7. Конкурентная карта строительной отрасли Санкт-Петербурга
По темпу прироста рыночной доли По доле рынка I.Лидер II. Сильная конкурентная позиция III. Слабая конкурентная позиция IY. Аутсайдер I. Быстрое улучшение конкурентной позиции ЛЭК Истейт Строймонтаж; Коттеджстрой Инвест Контракт Строй   II. Улучшение конкурентной позиции   Северный город Росстрой   III. Ухудшение конкурентной позиции ЛенСпецСМУ М-Индустрия ИВИ-93   IY. Быстрое ухудшение конкурентной позиции     Строительный трест   Необходимо отметить 2 момента. Первый – это отнесение Строймонтаж и Коттеджстрой в одну ячейку. Надо отметить, что компания Коттеджстрой действует несколько в другом сегменте. Она в основном строит коттеджи, а не многоэтажные дома, как другие рассматриваемые компании. В этом случае имеет смысл вообще выделить эту компанию в отдельную группу. Но сейчас на рынке у нее ближайших значимых конкурентов нет, поэтому ее рассматривали вместе.
Второй момент заключается в отсутствии аутсайдеров в построенной матрице. Однако, у нас есть «Прочее», куда входит более 80 компаний и которые можно отнести в группу аутсайдеры.
Что касается прогнозирования изменения карты конкурентов, то стоит отметить, что ее состав может еще изменится. В анализе использовался показатель введенного жилья за год, который однако не совпадает со всем строящимся жильем. Вся проблема в том, что компания несколько лет строит, а потом уже продает квартиры и получает большую прибыль. Поэтому ввод жилой недвижимости не характеризуется равномерностью во времени. Именно этим объясняется большой скачок компании Коттеджстрой с 66 места на 6.
Одно можно сказать с уверенностью, что компании ЛЭК и ЛенСпецСМУ так и останутся лидерами отрасли. Положение других компаний будет еще меняться в отрасли.
Возможные стратегии для указанных компаний, разбитых на группы, представлены в таблице ниже.
Степень доминирования фирмы на конкурентной карте рынка Вероятные методы конкурентной борьбы Лидер продолжение наступления: анализируется достаточность ресурсов для продолжения инноваций и усиления давления на конкурентов
стабилизация позиций: поддержание достигнутого уровня рентабельности, установление входных барьеров, улучшение сервиса и сбалансированность цен, сохранение доли рынка
борьба с конкурентами: развертывание бескомпромиссных кампаний давления на конкурентов, привлечение потребителей и поставщиков, дискредитация конкурентов, переманивание персонала Сильная конкурентная позиция поиск незанятой ниши со слабой конкуренцией
приспособление к выбранному целевому рынку
создание идеальной услуги
имитация действий лидера
поглощение мелких конкурентов
создание отличительного имиджа Слабая конкурентная позиция удешевление услуг или дифференциация услуг
сохранение существующей доли рынка и рентабельности
реинвестиции на уровне достаточного минимума для получения краткосрочных прибылей: извлечение ресурсов из сворачиваемого направления бизнеса для перемещения их в перспективные сектора Аутсайдер радикальная реорганизация фирмы: перепозиционирование бизнеса, изыскание внутренних резервов, слияние с конкурентом, сокращение неприбыльного ассортимента
повышение цен, если спрос неэластичен по цене
всемерное снижение издержек
распродажа активов, сокращение работающих, сокращение части услуг
выход из бизнеса Следует отметить, что конкурентная карта должна строиться регулярно. Изменения в положении фирм на карте должны служить сигналом к проведению более тщательного анализа и выявлению причин такого изменения.
ЛЭК – лидер строительной отрасли жилой недвижимости
Как показал проведенный выше анализ отрасли и конкурентная карта, компания ЛЭК в 2007 году стала лидером строительной отрасли жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Этому способствовало 2 основные причины: грамотная маркетинговая стратегия и организация продаж квартир.
1 Маркетинговая стратегия. Компания концентрирует свою деятельность в двух ценовых сегментах: «Эконом» и «Бизнес». Ключевым элементом маркетинговой стратегии Компании является знание потребителем брэнда «ЛЭК». Уровень «спонтанной узнаваемости» потребителем г. Санкт-Петербург брэнда «ЛЭК» составил в 1-м квартале 2007 г. 24 % (против 16 % у ближайшего конкурента). По данным того же исследования, 67 % потребителей определяют ЛЭК как компанию ЛИДЕРА на рынке жилья г. Санкт-Петербург.
Сегмент «Эконом». Компания «ЛЭК» является лидером рынка Санкт-Петербурга в сегменте «Эконом». С 2000 года Компания «ЛЭК» вывела на рынок недвижимости Санкт-Петербурга два принципиально новых проекта квартир-студий РИАЛ и СУПЕР-РИАЛ (квартиры площадью от 24 кв. м), которые немедленно заняли лидирующие позиции в сегменте жилья эконом класса. В настоящее время Компания является ключевым игроком на рынке «доступного» жилья СПб, сформировав уникальное предложение для потребителя. В 2007 г. введено понятие «клубный дом» в эконом классе.
Сегмент «Бизнес». Компания «ЛЭК» является также лидером рынка г. Санкт-Петербурга в сегменте «Бизнес». В данном сегменте Компания концентрирует свои усилия на возведении жилых комплексов в рамках комплексной застройки в наиболее привлекательных районах г. Санкт-Петербург. Уникальное расположение земельных участков, пригодных под застройку жильем бизнес класса, дает Компании устойчивое преимущество перед конкурентами. Эффективный комплекс маркетинговых мероприятий, направленный на целевую аудиторию, позволяет соблюдать заданные темпы продаж.
2 Организация продаж. Компания реализует квартиры покупателям до окончания процесса строительства объектов. Запасы квартир в готовых домах минимальны. Более 80% продаж осуществляется Компанией напрямую покупателям, оставшиеся 20% реализуется через партнерские агентства. Для каждого из объектов Компании сформированы графики продаж, составленные исходя из прогноза спроса на каждый конкретный возводимый объект. Для повышения качества таких расчетов в Компании образованы аналитическая служба, и служба поддержки продаж и послепродажного/гарантийного обслуживания сделок, оценивающие изменение конъюнктуры рынка недвижимости города, а также текущие и будущие потребности клиентов, в результате чего Компания всегда имеет возможность оперативно принять необходимые решения для стабилизации ситуации как с предложением своего жилья на рынке, так и недопущения резкого падения цен на свою недвижимость. Это достигается использованием юридических и экономических механизмов, в том числе, и в работе с агентскими компаниями, в результате чего установлены прозрачные механизмы ценообразования, исключающие риски неконтролируемого роста предложения квартир Компании.
Формируется служба эксплуатации построенных объектов. Организована собственная служба продаж с офисами продаж в СПб и ряде региональных городов (Владивосток, Сургут, Норильск, Южно-Сахалинск, Мурманск), а также консультационными пунктами на строящихся объектах. Компания сформировала уникальную базу «прямых» клиентов, обеспечивающая учет запросов клиентов, индивидуальное обслуживание на постпродажном этапе, что позволяет обеспечить лояльность владельцев приобретенных квартир и корректировать маркетинговую тактику, что нашло отражение в положительной обратной реакции рынка – количество, клиентов, вновь обратившимися к Компании достигло 15 % всей клиенткой базы (исключая спекулятивный спрос). Таким образом, для каждого построенного объекта Компании формируется свой социум, сопровождение которого является частью стратегии развития Компании, формирования положительного имиджа в городе и мощным стимулирующим фактором дальнейшего роста клиентской базы.
Заключение
Основными характеристиками текущего состояния рынка жилья Санкт-Петербурга можно назвать:
Временное снижение покупательской активности с мая по июль - август (меньше будет затронут сегмент жилья высшей ценовой категории);
небольшое увеличение доли сегмента типового класса и снижение доли жилья комфорт-класса;
дальнейшее расслоение рынка жилья и как следствие, увеличивающееся различие в ценовых тенденциях. В частности, продолжающийся более быстрый темп роста цен на жилье верхних ценовых сегментов относительно ценовой динамики жилья сегмента массового спроса.
В долгосрочной перспективе, при сохранении наметившейся тенденции по выводу на рынок новых проектов, особенно в сегменте массового спроса, темпы роста цен на строящееся жилье сегмента массового спроса могут немного замедлиться.
При этом, можно с уверенностью прогнозировать рост цен в популярных, давно сформировавшихся районах, где сегодня заметен дефицит качественного предложения и отсутствие масштабных перспективных проектов.
В работе было осуществлено построение конкурентной карты с целью выявить положение компании ЛЭК на строительном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга. В результате проведенного анализа было выявлено, что компания ЛЭК является лидером отрасли. Причем в лидеры она вышла буквально в 2007 году, увеличив за год долю вводимого жилья в 2 раза до 11%. Стоит отметить, что конкурентная карта строилась на основе показателей введенного жилья за год. Это показатель существенным образом отличается от показателя всего строящего жилья. У компании ЛЭК доля на рынке всего строящегося жилья превышает 20%.
Ближайший конкурент компания ЛенСпецСМУ занимает только 6% по объемам введенного жилья в Санкт-Петербурге в 2007 году. В ближайшее время в отрасли первые 2 лидера не изменятся. Состав остальных участником рынка будет меняться, т.к. прогнозируется усиление концентрации на рынке. В результате, на рынке недвижимости останутся только крупные игроки. Отчасти, эту ситуацию можно объяснить существующим финансовым кризисом на рынке, после которого останутся только очень сильные и компании.
Список использованной литературы
Рынок недвижимости в России: анализ некоторых процессов реформирования: Аналитический доклад, Под ред. Э.К.Трутнева, М.: Фонд "Институт экономики города", 2007. - 122 с.
Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика, И.А. Рахман
Н. Ф. Вечер, А. А. Ольховский, Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта Бизнес-пресса, 2006 г., 176 стр.
Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей, Профессиональный девелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса, Urban Development Publishing (UDP), 2004 г., 452с.
В. А. Троев, Недвижимость по ипотеке
Буланова Н. , Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития, 2007 г., 147 стр.
В. В. Кущенко, Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости, Издательство: Норма, 2004 г., 368 стр
Кто есть кто на рынке недвижимости, № 12, 2006, №6, 2007, Периодическое издание, Информ, 416 стр.
Шабалин В.Г., Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынке: Приватизация, расселение, продажа, аренда, обмен, найм Изд. 9-е, перераб., доп., 2004 г., 624 стр.
С. П. Гришаев, Все о недвижимости: регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование. Учебно-практическое пособие, БЕК, 2001 г., 272 стр.
Деловая интернет-газета http://www.zrpress.ru/dk/2005/11/32
Сайт ЛенСпецСМУ http://www.lenspecsmu.ru/
Сайт Северный город: http://www.sevgorod.ru/
Сайт М-Индустрия: http://www.m-industry.ru/
Сайт Строймонтаж: http://www.stroimontage.ru/
Сайт Коттеджстрой: http://cottagestroy.ru/
Сайт Росстрой: http://www.rosstroj.com/
Сайт ИнвестКонтактСтрой: http://www.domkontrol.ru/companies/?investkontaktstroy
Сайт Строительный трест: http://www.stroytrest.spb.ru/
Сайт ИВИ-93: http://www.ivi93.spb.ru/
Сайт СоюзПетроСтрой: http://www.souz.conon.ru/
сайт Правительства России http://www.gov.ru/
сайт Правительства Санкт-Петербурга: http://www.gov.spb.ru/
Госкомстат: http://www.gks.ru/
РБК Недвижимость: http://realty.rbc.ru/regions/?region=spb
сайт ЛЭК: http://www.lec.ru/
сайт ЛЭК: http://www.lec.ru/
сайт ЛЭК: http://www.lec.ru/
сайт ЛЭК: http://www.lec.ru/
сайт Правительства Санкт-Петербурга: http://www.gov.spb.ru/
Для сравнения: объем промышленного производства составил 567 млрд. рублей.
сайт Правительства Санкт-Петербурга: http://www.gov.spb.ru/
Сайт СоюзПетроСтрой: http://www.souz.conon.ru/
Сайт СоюзПетроСтрой: http://www.souz.conon.ru/
сайт Правительства России http://www.gov.ru/
Госкомстат: http://www.gks.ru/
Сайт ЛенСпецСМУ http://www.lenspecsmu.ru/
Сайт Северный город: http://www.sevgorod.ru/
Буланова Н. , Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития, 2007 г., 147 стр.
Буланова Н. , Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития, 2007 г., 147 стр.
41