Штатное кредитование: Мировой опыт и практика в России

Введение
Глава 1. Ипотечное кредитование. Основные теоретические аспекты
1.1. Ипотека. Исторический ракурс
1.2. Сущность ипотечного кредита
1.3. Рынок ипотечных кредитов
Глава 2. Ипотечные модели. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования и его правовая база.
2.1.Американская модель
2.2 Немецкая модель
2.3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (российская специфика)
2.4 Правовая база ипотечного кредитования
2.5 Перспективы российского рынка ипотеки
Глава III. Рынок ипотечного кредитования в РФ: основные черты и особенности
3.1.Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики
3.2.Текущее состояние ипотечного кредитования в России
3.3.Инфраструктура рынка ипотечного кредитования
3.4.Проблемы развития гарантийного ипотечного страхования
Заключение.
Список используемой литературы.

Среди новых участников рынка можно отметить ИпоТек банк. Изменение в расстановке сил на рынке ипотечного кредитования будет связанно в дальнейшем не с количественным ростом числа участников, а с активной экспансией иностранных банков на российский рынок, покупок мелких банков более крупными, отечественными и западными, активным ростом присутствия столичных и иностранных банков в регионах. Среди последних сделок в банковском секторе необходимо отметить покупку группой Societe Generale 20% пакета акций Росбанка, приобретение Городского ипотечного банка инвестиционным гигантом Morgan Stanley, покупку венгерским банком ОТР Инвестсбербанка. Райффайзенбанк приобрел российский Импэксбанк, Commerzbank – 15,3% Промсвязьбанка, Nordea – 75% Оргрэсбанка, UniCredit владеет Международным Московским банком.
Важная тенденция - широкое распространение новых продуктов в сфере ипотечного кредитования в 2007 году. Например, кредитование загородной недвижимости, различные варианты ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества, в том числе и с залогом от третьих лиц, ломбардные кредиты с возможностью последующего увеличения суммы кредита и ипотечные кредиты с зачетом уже имеющегося в собственности недвижимого имущества. Получили развитие ипотечные продукты с плавающей ставкой. Активно развивается рефинансирование ипотечных кредитов, стали возможными схемы по продаже недвижимости из-под залога по облегченным процедурам.
Наиболее востребованным сегодня по-прежнему является ипотечный кредит на приобретение готового жилья. Такое положение обусловлено, прежде всего, структурой рынка недвижимости, на котором преобладают готовые квартиры над новостройками. Как следствие количество сделок на вторичном рынке жилой недвижимости превышает количество сделок на первичном. Вместе с тем по мере роста темпов жилищного строительства, совершенствования программ ипотечного кредитования строящегося жилья, в течение 2007г. наблюдается снижение доли кредитов предоставляемых на цели приобретения вторичного жилья, за счет увеличения кредитования новостроек. Также отмечается рост популярности кредитов на цели рефинансирования и нецелевых кредитов под залог имеющейся недвижимости.
Условия и параметры предоставления ипотечных кредитов так же динамично меняются. Появились долгосрочные кредиты сроком до 20-30 лет. Первоначальный взнос при покупке недвижимости сократился до 10 %, а в нередких случаях и до 0%. Процентные ставки по ипотечным кредитам стали более лояльными и снизились по отношению к 2006 году в среднем на 1%. Значительно сократился процесс получения ипотечного кредита в банках. Сокращены сроки рассмотрения заявления на ипотечный кредит, ускорены процедуры оформления документов во время проведения ипотечных сделок. Банки все больше придерживаются политики минимальных клиентских комиссий при выдаче кредитов и обслуживании своих клиентов.
Развитие ипотечного кредитования принято оценивать в виде доли в объеме ВВП и как отношение ипотечных сделок к общему количеству сделок купли-продажи жилой недвижимости. Рост доли ипотечного кредитования в ВВП составил всего порядка 2%, таким образом, Россия продолжает сильно отставать от развитых стран и стран Восточной Европы. С одной стороны, сохраняется потенциал для дальнейшего роста, с другой – становится понятно, что текущий рост объемов кредитования вызван общеэкономическим ростом, повышением доходов населения, но не является отражением качественных улучшений жилищных условий.
Стоит отметить, что согласно Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК, были запланированы целевые показатели, согласно которым годовой объем выданных ипотечных кредитов должен был составить не менее 108 млрд. руб. Таким образом, объем рынка ипотеки в 2006 году превысил запланированные показатели Концепции в 2 раза. Объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года, когда было выдано ипотечных кредитов на 157 млрд. руб. меньше. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. руб. и превысил запланированные на 2005 год показатели всего на 1 млрд. руб.
Существенной проблемой развития ипотеки в России на сегодняшний день является достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в 2007 году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. За 2006 год цены на жилую недвижимость в региональных (областных) центрах выросли в среднем на 80-100 %. В некоторых городах достигнут более чем двойной ценовой рост. Средняя цена готового жилья в российских городах-миллиониках на конец 2006 года составила 1390 $/кв. м.
Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье. Отчасти такое сокращение было компенсировано ростом доходов граждан и либерализацией условий кредитования. В 2006 году многие банки в крупных российских городах фактически конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов. Тенденция стабилизации цен внушает некоторый оптимизм в дальнейшем решении проблемы расширения платежеспособного спроса на ипотечные продукты.
Среди итогов 2007 года следует отметить ускоренный рост объемов ипотечного кредитования в регионах. Произошла сегментация рынков жилья и клиентской базы, банки переориентируются с продуктов, рассчитанных на широкие клиентские группы, на кредиты, предназначенные для целевой аудитории, например, молодые семьи. Совершенствование бизнес-процессов и либерализация условий кредитования обусловили повышение доступности (увеличение максимального размера кредита). В то же самое время мы увидели, что, выходя на международные рынки, российская ипотека становится частью глобальной финансовой системы и зависит от изменений, которыми нельзя управлять. Потенциал роста российского ипотечного рынка значителен, но долгосрочное фондирование является основной проблемой. Кроме того, повышение доступности кредитов несет дополнительные риски, ипотечные портфели должны быть сегментированы по рискам, необходимо их точно оценивать и управлять ими.
Процесс рефинансирования ипотечных кредитов банками воплощается в создании широкого спектра финансовых инструментов. Если говорить о ценных бумагах, в основе выпуска которых лежат российские ипотечные активы, на текущую дату осуществлено 6 сделок трансграничной секьюритизации, 3 сделки секьюритизации в соответствии с российским Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах» и более 20 выпусков корпоративных облигаций и еврооблигаций, в основе обеспечения которых так или иначе находятся портфели ипотечных кредитов. Кроме того, осуществлено более 10 сделок трансграничной секьюритизации российских неипотечных активов: будущих потоков платежей, прав требований, портфелей автокредитов и потребительских кредитов. 
В декабре 2006 года была осуществлен первый выпуск ипотечных ценных бумаг по российскому законодательству. Эмитентом облигаций с ипотечным покрытием является ОАО «ИСО ГПБ-Ипотека» – ипотечная специализированная организация (ипотечный агент), созданная в мае 2006 года исключительно для целей осуществления данного выпуска облигаций с ипотечным покрытием. Уставной капитал Эмитента составляет 100 тыс. рублей, распределенных на 85 тыс. обыкновенных голосующих акций и 15 тыс. привилегированных неголосующих акций номинальной стоимостью 1 рубль каждая. Держателем 100% обыкновенных голосующих акций Эмитента является фонд Stichting GPB-Mortgage, зарегистрированный в Нидерландах. 100% привилегированных неголосующих акций ипотечного агента при их размещении были приобретены Совфинтрейдом.
Портфель закладных, входящих в состав ипотечного покрытия, был приобретен эмитентом у Совфинтрейда. Данный портфель был сформирован в ходе деятельности по рефинансированию обеспеченных ипотекой требований на вторичном рынке ипотечного кредитования в РФ. Совфинтрейд осуществляет свою деятельность на основе двухуровневой модели рефинансирования закладных. Ипотечные кредиты, обеспеченные залогом жилой недвижимости, выдаются первоначально региональными банками и по ним оформляются закладные. Далее закладные выкупаются у региональных банков специализированными организациями – региональными операторами. Региональные операторы формируют портфели закладных, готовые для дальнейшей продажи Совфинтрейду. Все участники используют стандарты выдачи, оформления и андеррайтинга ссуд, утвержденные Совфинтрейдом.
Облигации «ГПБ-Ипотеки были выпущены объемом 3 млрд. рублей, с фиксированной ставкой купона 8% годовых. Ранжирования по траншам не было, это не предусмотрено российским законодательством. Рейтинговое агентство Moody’s присвоило выпуску облигаций рейтинг Baa2 на уровне суверенного рейтинга России. Стоит отметить особый порядок налогообложения по этим бумагам: ипотечные ценные бумаги, выпущенные до 2007 года облагаются налогом по ставке 9% (корпоративные облигации – 24%, государственные ценные бумаги -15%).
В апреле DeltaCredit завершил сделку по трансграничной секьюритизации портфеля ипотечных кредитов. Сделка представляет собой внешнюю секьюритизацию ипотечных кредитов на сумму 206,3 миллиона долларов США. Активы состоят в основном из кредитов с фиксированной ставкой (96%), номинированных в долларах и обеспеченных залогом недвижимого имущества в Москве, Санкт-Петербурге, и в других регионах России. Все секьюритизированные кредиты были выданы банком DeltaCredit и его банками-партнерами.
Облигации, обеспеченные ипотечными кредитами DeltaCredit, поделенные на классы A, B и C, размещены ирландской компанией Red & Black Prime Russia MBS No.1 Limited. Ценными бумагами заинтересовались крупные инвесторы, в числе которых различные инвестиционные фонды и крупные банковские организации, что привело к переподписке на все транши. При этом процентные платежи по старшему траншу составили LIBOR + 105 по классу А, + 145 по классу B и + 335 пунктов по классу С.
Размещенные облигации имеют плавающую процентную ставку и срок обращения — 28 лет, до 2035 г. Международные рейтинговые агентства Fitch и Moody’s присвоили ценным бумагам следующие рейтинги, соответственно: облигациям класса A на сумму в 173,2 миллиона долларов (84%) — рейтинги A/А2; облигациям класса B на сумму в 14,5 миллиона долларов (7%) — рейтинги BBB+/Baa2; облигациям класса C на сумму в 18,6 миллиона долларов (9%)— рейтинги BB+/Ba2.
23 мая 2007 года на ММВБ состоялось размещение неконвертируемых документарных процентных жилищных облигаций с ипотечным покрытием на предъявителя класса «А» в количестве 2 900 000 штук номиналом 1 000 рублей каждая. Эмитент облигаций - ЗАО "Первый ипотечный агент АИЖК». Организатор выпуска облигаций - ЗАО КБ «Ситибанк». По результатам конкурса ставка фиксированного купона была установлена в размере 6,94%. Доходность облигаций к погашению составила 7,12% годовых. В ходе конкурса по определению ставки первого купона по облигациям класса «А» инвесторами было выставлено свыше 50 заявок на общую сумму 8,1 млрд. рублей. Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило облигациям выпуска класса «А» предварительный рейтинг А3, что на две ступени выше суверенного. Класс «Б» также получил рейтинг - Ва1.
В июне Газпромбанк и Barclays Capital, выступившие ведущими организаторами второй международной секьюритизации портфеля закладных АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО объемом 6,9 млрд рублей, завершили размещение ценных бумаг Gazprombank Mortgage Backed Securities серии 2007-1. Соорганизатором старшего транша облигаций А1 выступил Lehman Brothers International (Europe).
Инвесторам было предложено четыре рейтингованных транша ценных бумаг, в отношении которых установлена различная очередность исполнения обязательств. Старший транш облигаций А1 номинальной стоимостью 147,15 млн евро (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s) размещен среди инвесторов по ставке купона 1-мес. Euribor + 110 базисных пунктов. Старший транш облигаций А2 номинальной стоимостью 850 млн рублей, имеющий одинаковый приоритет исполнения обязательств с траншем А1 (кредитный рейтинг A3/BBB+ от Moody’s / Standard&Poor’s), размещен по фиксированной ставке купона 7,5 % годовых. Рублевые субординированные транши В и С номинальной стоимостью 311,8 и 329,0 млн рублей соответственно (кредитный рейтинг Baa3/BBB- от Moody’s и Ba2/BB- от Standard&Poor’s) размещены по фиксированной ставке купона 7,75 % годовых и 10,5 % годовых соответственно. Кредитное усиление держателям рейтингованных траншей облигаций предоставлено посредством субординированного транша Da, выкупаемого Совфинтрейдом и неамортизируемого денежного резервного фонда в размере 1,5% от объема сделки.
Облигации размещены среди 25 инвесторов. 43,69% выпуска размещены среди инвесторов Великобритании, 17,36% – Германии, 15,86% – Австрии. Также в размещении приняли участие французские, итальянские, португальские и испанские инвесторы. Российские инвесторы приобрели 6,9% выпуска. Основными инвесторами выступили управляющие фондами (52,87%) и банки (40,29%). Спрэд над базисной ставкой по старшему траншу облигаций, номинированному в евро, был снижен на 0,2% по сравнению с первой международной секьюритизацией портфеля АКБ «СОВФИНТРЕЙД», ЗАО, реализованной в декабре 2006 года.
В рамках данной сделки был использован ряд инновационных подходов к размещению ценных бумаг, позволивших организаторам сделки добиться оптимальных условий размещения. Во-первых, старший класс выпускаемых ценных бумаг был разделен на транши в иностранной валюте и рублях. При этом впервые в истории секьюритизации активов на развивающихся рынках распределение объема выпускаемых бумаг в иностранной валюте и местной валюте определялось на основании объема инвесторского спроса. Во-вторых, широкому кругу инвесторов были предложены два рублевых субординированных транша облигаций. Заявки на приобретение данных траншей в 3,5 раза превысили номинальный объем предлагаемых бумаг.
В июне Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило предварительные долгосрочные рейтинги RMBS, выпускаемым в рамках сделки трансграничной секьюритизации ипотечных активов Москоммерцбанка. Эмитентом ценных бумаг выступает специально созданная компания (SPV) Moscow Stars B.V., зарегистрированная в Нидерландах. Номинальный срок погашения ценных бумаг – декабрь 2034г. Организаторами сделки выступили HSBC Bank PLC и Raiffeisen Zentralbank Osterreich AG.
Выпуск состоит из трех траншей общим объемом 184,4 млн. долларов. Старшему траншу класса А объемом 163,2 млн. долл. (88,5% выпуска) присвоен предварительный рейтинг Ваа2. Транш класса В объемом 16,6 млн. долларов получил рейтинг Ва2. Младший транш класса С объемом 4,6 млн. долларов не рейтинговался.
Ипотечные активы, которые лежат в основе сделки, обладают хорошими кредитными характеристиками. Средний текущий коэффициент LTV по портфелю составляет 67,58%. Все ипотечные кредиты, входящие в состав покрытия, оформлены закладными. Портфель состоит из 1327 кредитов с фиксированной ставкой, выданных в Москве (71,72%) и Московской области (38,38%). Максимальный размер кредита в портфеле составляет 1 млн. долларов, средний размер кредита по портфелю – 138, 97 тыс. долларов.
11 октября состоялось размещение облигаций КБ «МИА» (ОАО), обеспеченных залогом ипотечного покрытия. Организатором выпуска выступил ОАО «Банк Москвы», специализированным депозитарием ЗАО «Депозитарная компания «РЕГИОН». Фактически это третья в стране секъюритизация ипотечных кредитов, которая проведена в соответствии с ФЗ “Об ипотечных ценных бумагах”. Объем 4-го выпуска облигаций, размещенных по открытой подписке на ФБ ММВБ, составил 2 млрд. рублей. Ставка купонов до оферты – 9% годовых. Срок обращения облигаций – 8 лет (предусмотрена 2-летняя оферта по выкупу облигаций). Периодичность выплаты купонов – 91 день. Общий спрос в ходе аукциона составил 2,14 млрд. рублей.
Среди дополнительных достоинств размещенного выпуска – один из лучших показателей коэффициента LTV (соотношение суммы кредита к стоимости недвижимости, оформляемой в залог), который составляет 50%. Более того, в сделке отсутствует ипотечный агент (SPV) – эмитентом выступает именно КБ «МИА» (ОАО). Международное рейтинговое агентство Moody's присвоило КБ «МИА» долгосрочный рейтинг «Ва2», краткосрочный «Not Prime» и рейтинг финансовой устойчивости «Е+». Долгосрочный рейтинг МИА по российской шкале находится на уровне «Аа2.ru».
В настоящее время фондирование ипотечного бизнеса с помощью секьюритизации является затруднительным из-за возникшего кризиса в сегменте ипотеки subprime в США, который обернулся кризисом ликвидности рынков капитала мирового масштаба. Стоимость фондирования на международных рынках резко возросла. Спрос на секьюритизационные финансовые инструменты сейчас практически отсутствует вследствие возникшего кризиса доверия и неадекватной системы оценки рисков по ипотечным ценным бумагам. Тем не менее, многие участники рынка планируют осуществлять сделки секьюритизации ипотечных активов в будущем, когда ситуация на фондовых рынках стабилизируется, а условия станут финансово выгодными. 
Сегодня можно смело утверждать, что закрытые паевые инвестиционные фонды с ипотечным покрытием – это вполне сложившийся инструмент инвестирования на отечественном фондовом рынке и рефинансирования ипотечных кредитов. С момента даты окончания формирования первого такого фонда в России прошло менее двух лет. Появление подобного инструмента коллективных инвестиций стало возможным после принятия соответствующих нормативно-правовых изменений. Новый вид ПИФов ввело Постановление ФКЦБ России № 04-7/пс в апреле 2004 года. Согласно постановлению, в состав активов закрытых паевых инвестиционных фондов, относящихся к категории ипотечных, могут входить 4 вида активов:
денежные средства, в том числе иностранная валюта;
государственные ценные бумаги РФ;
государственные ценные бумаги субъектов РФ;
денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, в том числе оформленных закладными.
При этом существуют следующие условия и ограничения относительно ипотечной составляющей:
в состав активов одного ипотечного ПИФа не могут входить денежные требования по обязательствам жилой ипотеки и любой другой (коммерческой, земельной), т.е. нельзя смешивать объекты залога;
сумма основного долга по кредиту не должна превышать 70% от рыночной стоимости недвижимости, которая выступает предметом ипотеки;
не менее двух третей рабочих дней в течение календарного года ипотечная часть фонда, т.е. денежные требования по кредитам, должна составлять не менее 65 % от стоимости активов;
жизнь заемщика и недвижимое имущество должны быть застрахованы на сумму не менее 70% от рыночной стоимости (оценки) недвижимости, являющейся предметом ипотеки;
сумма требований по одному ипотечному кредиту, входящему в актив фонда, не должна превышать 10% стоимости активов фонда.
Специфика работы закрытых фондов заключается в том, что такие фонды создаются под конкретный объект (недвижимость, портфель ипотечных кредитов, венчурное предприятие), после окончания формирования фонда количество паев не может изменяться, но есть возможность вторичных торгов паями на бирже. Стандартные паевые фонды вкладывают средства в ценные бумаги и другие активы и получают доход от роста котировок, ставя свою прибыль в полную зависимость от ситуации на фондовом рынке. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, которые получили в ипотечном банке кредит, и рыночные риски уступают место человеческому фактору, т.е. возможности просроченных платежей или досрочных погашений, доля которых в России пока невелика.
Деятельность ипотечного ПИФа содержит две основные процедуры: первая, начинается с того, что заемщик берет кредит в банке и оформляет закладную. Банк формирует пул закладных и продает их ипотечному ПИФу, который, в свою очередь, размещает паи среди инвесторов (негосударственных пенсионных фондов и т.д.). Вторая процедура – получение и распределение дохода по паям ипотечного ПИФа. Ежемесячно заемщик оплачивает в кассе ипотечного банка установленные платежи. Банк направляет средства в ипотечный ПИФ, который, в свою очередь, ежеквартально выплачивает своим пайщикам инвестиционный доход.
Данная схема впервые была опробована в 2005 году, когда был сформирован первый подобный фонд. На 1 февраля 200в года в России было зарегистрировано 12 ИЗПИФов под управлением 10 управляющих компаний, еще ряд фондов находится в стадии формирования. Общая величина рефинансированных ипотечных кредитов, находящихся в составе активов ИЗПИФов составляет приблизительно 10 млрд. руб. При этом 3 из 12 фондов были сформированы в 2005 году, 5 фондов в 2006 году и 3 фонда в 2007 году и 1 фонд в текущем году.. Объем финансирования, привлеченного с использованием данного механизма в 2006 году, составил 4997 млн. руб., что превысило показатель 2005 года более, чем в три раза. Лидером данного рынка по итогам 2006 года стала ОАО «Компания по управлению инвестициями «ЯМАЛ», создавшая 2 фонда с суммарными активами 3829 млн. руб.
3.3.Инфраструктура рынка ипотечного кредитования
Рефинансирующие организации. В 2005 году на рынке появились структуры, конкурирующие с АИЖК на рынке рефинансирования и предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Таким образом, мы стали свидетелями формирования вторичного рынка ипотечных кредитов, на котором будут продаваться портфели с различными характеристиками, а главное, с различными уровнями доходности и риска. На сегодняшний день на этом рынке работают специализированные рефинансирующие организации: АИЖК, ГПБ Ипотека, Русская ипотечная акцептная компания (RuMac), АТТА Ипотека, Русско-Американская ипотечная компания (RAM). Крупные банки также являются активными участниками вторичного рынка , запуская собственные программы рефинансирования (ВТБ, КИТ Финанс, Русский ипотечный банк).  Куплю–продажу портфелей ипотечных кредитов часто осуществляют банки-оригинаторы для целей структурирования сделок по рефинансированию.
Ипотечные брокеры. Рынок ипотечных брокеров появился в России в 2004 году. Развитие этого бизнеса обусловлено возникновением и постоянным увеличением спроса на данные услуги. На сегодняшний день в стране существуют различные виды брокеров: создаваемые банками и работающие в их интересах, а также брокеры крупных риэлторских компаний и независимые ипотечные брокеры, действующие в интересах клиента. Отдельного закона об ипотечном брокере пока не существует, но деятельность регламентируется законом об ипотеке и Гражданским кодексом. В России работа ипотечного брокера включает в себя не только консультирование клиента и подбор банка, который выдаст ипотечный кредит с учетом его доходов, расходов, социального статуса и положения, но и сопровождение при получении такого кредита: помощь при сборе документов, минимизация временных затрат, а также при желании оформление сделки купли-продажи. На сегодняшний день в России действует порядка 40 брокеров, крупнейшие из них созданы столичными банками и агентствами недвижимости. 
Бюро кредитных историй. В целях повышения защищенности прав и законных интересов кредиторов и заемщиков был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях». Кредитная история - систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства. Для формирования, хранения и использования кредитных историй существуют специализированные кредитные бюро, деятельность которых строго регламентирована законодательством. Кредитное бюро - специализированная коммерческая организация, которая: аккумулирует сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитх, хранит эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляет новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщика. Положительная кредитная история увеличивает возможность и сокращает схему получения положительного решения по выдаче кредита, обеспечивает доверительное отношение к заемщику со стороны кредитной организации, а также может способствовать получению благодарственных писем, дающих гарантию лояльности от кредитора. На сегодняшний день на данном рынке представлено около 10 участников, которые осуществляют различные функции по сбору и анализу информации о заемщиках. Роль кредитных бюро в обозримом будущем будет только возрастать, что связано с повышенным вниманием к качеству заемщиков и к процессам андеррайтинга в банках в условиях текущей ситуации на мировых рынках капитала. С течением времени аналитическая ценность информации, собранной кредитными бюро будет увеличиваться по мере накопления значительных объемов статистики по кредитным историям. 
Рейтинговые агентства. Это коммерческие организации, занимающаяся оценкой платёжеспособности эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т.п. Наиболее известный продукт рейтинговых агентств -- это оценка платёжеспособности — кредитный рейтинг. Он отражает риск невыплаты по долговому обязательству и влияет на величину процентной ставки, на стоимость и доходность долговых обязательств. При этом более высокий рейтинг соответствует меньшему риску невыплаты. В мире насчитывается более 100 рейтинговых агентств. К наиболее известным международным рейтинговыми агентствам, которые присваивают рейтинги структурированным продуктам в рамках секьюритизации активов относятся: Fitch Ratings, Moody's, Standard&Poor's. Эти участники рынка активно работают с российскими эмитентами при осуществлении выпусков ипотечных ценных бумаг.
Специализированные депозитарии ипотечного покрытия. Депозитарий - профессиональный участник рынка ценных бумаг, осуществляющий услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав собственности на ценные бумаги. В России депозитарием может быть только юридическое лицо. Основная функция специализированного депозитария ипотечного покрытия по отношению к эмитенту ипотечных ценных бумаг – ведение реестра ипотечного покрытия. В состав ипотечного покрытия могут включаться как несекьюритизированные требования, обеспеченные ипотекой (кредитный и ипотечный договоры), так и ценные бумаги в виде закладных либо ипотечных сертификатов участия. Не допускается наличие в ипотечном покрытии дефолтных обязательств и тех, по которым утрачен предмет ипотеки. Учет ипотечного покрытия специализированным депозитарием должен вестись таким образом, чтобы однозначно идентифицировать предмет ипотеки, сумму требования, степень исполнения обязательства, порядок и периодичность платежей.
Оказание услуг по ипотечному покрытию может включать следующие процедуры: 
учет и хранение имущества, составляющего ипотечное покрытие; 
хранение и учет прав на ценные бумаги, составляющие ипотечное покрытие; 
контроль за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие, в том числе: контроль за соблюдение эмитентом требований действующего законодательства и условий эмиссии, установленных зарегистрированным решением о выпуске облигаций с ипотечным покрытием; контроль за соблюдением управляющим требований действующего законодательства и зарегистрированных правил доверительного управление ипотечным покрытием;
предоставление документов по ипотечному покрытию и данных учета имущества, составляющих ипотечное покрытие;
формирование реестра ипотечного покрытия и справки о размере ипотечного покрытия.
Наиболее известные участники рынка предоставления этих услуг в России - депозитарий Газпромбанка, депозитарий Росбанка и депозитарная компания "Регион". 
Коллекторские агентства. Организации по сбору долгов призваны помочь кредиторам в работе с проблемными заемщиками, поскольку с активным ростом потребительского и ипотечного кредитования не менее активно увеличивается и объем просрочек по кредитам. Основа работы агентств – индивидуальный контакт с должниками и переговорный процесс. Несмотря на имеющийся мировой опыт, работа коллекторских агентств никак не отрегулирована законодателем, они не получают государственной поддержки и никем не контролируются. Однако их роль в развитии инфраструктуры рынка ипотечного кредитования также стремительно растет. В России существует несколько основных видов коллекторских агентств:
а) Юридические. Агентства, образовавшиеся (созданные) на базе сильных юридических фирм, являющиеся по большому счету одним из отделов этих фирм. Имеют серьезный положительный опыт взыскания долгов, через судебные инстанции. Эту же методику используют и в коллекторской деятельности. Практически полностью отсутствует досудебная работа (за исключением работы call-центра).
б) Банковские. Агентства фактически являющиеся продолжением собственной службы безопасности и обслуживающие свой банк (или группу дружественных банков). Методика работы: все методы СБ банка, но в более жесткой форме. 
в) Специализированные. Агентства изначально созданные для возврата долгов сторонним организациям, среди которых можно выделить организации федерального и регионального уровней.
3.4.Проблемы развития гарантийного ипотечного страхования
В последние десятилетия в мире становится все больше ипотечных кредитных продуктов, в которых соотношение суммы кредита и стоимости залога превышает 70%. Увеличение данного соотношения способствует расширению клиентской базы, росту числа заемщиков и повышению объемов кредитования благодаря возможности предоставления ипотечных кредитов гражданам, которые имеют стабильные доходы, необходимые для погашения кредита, но из-за отсутствия накоплений неспособны заплатить требуемый банками первоначальный взнос.
Во многих странах существует система страхования ипотечных рисков, позволяющая сделать жилищные кредиты доступными для более широкого круга заемщиков, включая семьи с невысоким уровнем дохода, молодые семьи, а также тех, для кого необходимость накопления 30 - 40%-ного первоначального взноса служит единственным ограничением при получении кредита и покупке дома .
В развитии ипотеки принимают участие самые разные организации: Госдума, правительство, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, страховые компании, страхующие ипотечные риски. И все они сталкиваются с самыми разными трудностями. О том, какие проблемы приходится решать страховщикам в ходе реализации программы ипотечного страхования, - наш рассказ.
В настоящее время на рынке применяются два подхода к организации ипотечного страхования.
Первый подход предполагает, что договоры страхования при ипотечном кредитовании заключаются двумя страховщиками: в части страхования жизни и здоровья заемщика кредита - через специализированную страховую компанию по жизни, в части имущественного страхования - через страховую компанию, реализующую имущественные виды страхования.
При использовании второго подхода договоры страхования заключаются одним страховщиком по всем видам страхования, то есть осуществляется комплексное страхование.
В первом варианте, при заключении договора страхования двумя страховщиками, возникают определенные неудобства прежде всего для заемщика кредита (страхователя), связанные с увеличением объема оформляемых документов. Кроме того, данный вариант требует выстраивания отлаженной схемы взаимодействия двух страховых компаний для оперативного оформления договоров и урегулирования страховых случаев.
Во втором варианте проблем с технологией продаж нет, так как реализация его проводится силами одного страховщика. Однако, согласно Закону об организации страхового дела в РФ, совмещение страхования жизни и имущественных видов страхования возможно лишь до 1 июля 2007 года. Поэтому, если законодательная база не изменится, заключать комплексные договоры ипотечного страхования силами одного страховщика станет невозможно.
В настоящее время на рынке ипотечного страхования наблюдается тенденция необоснованной минимизации страховых тарифов. В целях обеспечения потребительской привлекательности ипотечного продукта банки отбирают для работы страховые компании, предлагающие полисы по минимальным ценам.
Страхование по экономически необоснованным тарифам может привести к снижению финансовой устойчивости страховой компании и как следствие к возможному невыполнению обязательств при наступлении страховых случаев.
Тарифы страхования жизни базируются на статистических данных о смертности населения и зависят от многих факторов: пола, возраста заемщика, периода страхования, порядка уплаты взносов. Поэтому договоры страхования жизни требуют проведения индивидуального андеррайтинга для каждого заемщика. Индивидуальные тарифы страхования жизни, как правило, в среднем выше групповых, особенно для возрастной группы тех, кому 40 и более лет (в первую очередь это касается мужчин).
Для страховых компаний, имеющих большой портфель договоров страхования жизни заемщика кредита, может оказаться целесообразным применение усредненных тарифов, общих для определенных возрастных групп заемщиков. При условии согласования данного способа тарификации с Федеральной службой страхового надзора страховая компания могла бы таким образом упростить процедуру андеррайтинга и ускорить оформление страхового полиса.
В ходе реализации ипотечных программ достаточно часто встает вопрос о выгодоприобретателе по договору страхования имущества, заложенного в обеспечение ипотечного кредита. К сожалению, банки и ряд страховых компаний придерживаются разной точки зрения на этот счет.
Так, юридические службы ряда банков и страховых компаний считают, что имущественные интересы, связанные с риском гибели или повреждения имущества в соответствии со статьями 211 и 929 ГК РФ, несет собственник (то есть физическое лицо, а не банк), если иное не предусмотрено законом или договором. В связи с отсутствием имущественного интереса в данном случае банк не может быть назначен выгодоприобретателем. При этом в соответствии со статьей 31 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель (банк) имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Таким образом, защита интересов банка достигается даже без назначения его выгодоприобретателем по договору страхования.
Другая точка зрения: если у заемщика есть обязательства перед банком в обеспечении кредита (то есть квартира, купленная по ипотечной схеме), то до погашения кредита выгодоприобретателем является банк, а не заемщик кредита. Данная позиция достаточно распространена и является обязательным требованием ряда банков при заключении договоров ипотечного страхования.
Отсутствие единого подхода к данному вопросу приводит к спорам и тормозит процесс развития ипотечного страхования. Для упрощения взаимодействия банков и страховых компаний необходимо четко и ясно определить - кто является выгодоприобретателем по договору страхования имущества, заложенного в обеспечение кредита при ипотечных сделках.
Обращает на себя внимание инициатива Агентства ипотечного жилищного кредитования, совместно с Национальной страховой гильдией предложившего разработать правила страхования при ипотечных сделках единого стандарта для страховых компаний, реализующих программу ипотечного страхования, которые предусматривают одинаковые правила страхования и формы страховой документации. Это, несомненно, будет способствовать унификации страхово