Договор аренды и его виды.

Содержание
Введение
1. Понятие и признаки договора аренды
2. Элементы договора аренды
3. Прекращение договора аренды
4. Виды договора аренды
Заключение
Список литературы

Суд расценил факт предъявления иска о выселении из нежилого помещения в качестве одновременного требования о расторжении договора в судебном порядке.
Согласно другому взгляду, представляющемуся более убедительным, общие положения ГК о способах и порядке расторжения (изменения) договора в равной степени относятся и к договору аренды, а из ч. 2 ст. 619 ГК не следует вывод о недопустимости установления в договоре условия о расторжении договора аренды во внесудебном порядке. Позиция Высшего Арбитражного Суда РФ по этому вопросу определяется в настоящее время п. 27 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66. В названном Обзоре суд приходит к выводу о правомерности при осуществлении предпринимательской деятельности установления в договоре аренды не только дополнительного основания отказа от исполнения договора, но и основания его расторжения во внесудебном порядке.
Своеобразием отличается досудебная процедура досрочного расторжения судом договора по требованию арендодателя. Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). Срок, назначенный для исполнения обязательства, не только должен быть разумным, но и, следуя логике, должен истечь к моменту обращения в суд, иначе арендатор лишается возможности устранить нарушение. Это правило позволило судебной практике признать, что при устранении арендатором в разумный срок допущенных нарушений арендодатель утрачивает право на расторжение договора. Однако, по смыслу ч. 3 ст. 619 ГК, указанное предупреждение само по себе не является предложением о расторжении договора, и поскольку названная статья не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК (п. 29 Обзора Президиума от 11 января 2002 г. N 66). В соответствии с ним прежде всего арендатор направляет арендодателю предложение расторгнуть договор. В суд требование о расторжении договора может быть заявлено, только когда на предложение о расторжении договора от арендодателя не последует ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок; либо получен отрицательный ответ.
Арендатором, как и арендодателем, требование в суд о расторжении договора может быть заявлено также после соблюдения досудебной процедуры урегулирования вопроса о расторжении договора. Разница заключается лишь в самой досудебной процедуре. Арендатор в отличие от арендодателя должен следовать общему порядку расторжения гражданско-правовых договоров, предусмотренному п. 2 ст. 452 ГК.
Специальным случаем прекращения договора аренды является выкуп арендатором арендованного имущества, который возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания при условии внесения арендатором всей обусловленной суммы (ст. 624 ГК). Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено законом и договором. В договор условие о выкупе может быть включено лишь в случае, если в законе не содержится запрет относительно включения подобного условия в договор. Так, запрещен выкуп арендованных участков лесного фонда (ст. 34 ЛК).
К случаям выкупа, установленным в законе, можно отнести предусмотренный законодательством о приватизации выкуп арендованного государственного или муниципального имущества. Такой выкуп осуществляется в порядке, предусмотренном Законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", на основании заявления арендатора в государственные органы или органы местного самоуправления, направленного в сроки, установленные договором или названным Законом. При соблюдении этих условий выкуп возможен посредством, во-первых, внесения арендуемого государственного и муниципального имущества в качестве вклада в уставный капитал открытого акционерного общества, созданного совместно с арендатором с предоставлением последнему права первоочередного приобретения акций указанного общества; во-вторых, заключения дополнительного соглашения, предусматривающего условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения. Если по истечении сроков, установленных договором аренды с правом выкупа или названным Законом, не поступит заявления арендатора, нереализованные положения такого договора о выкупе утрачивают силу. (9, с.148)
В случае прекращения договора, за исключением прекращения путем выкупа арендованного имущества, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества зависит, прежде всего, от источника средств, за счет которых они осуществлены. Улучшения арендованного имущества за счет амортизационных отчислений во всех случаях являются собственностью арендодателя, поскольку амортизационными отчислениями, по общему правилу, должен распоряжаться арендодатель (п. 4 ст. 623 ГК).
Судьба же улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств, в свою очередь, зависит от двух обстоятельств: а) наличия или отсутствия согласия арендодателя на их совершение и б) характера улучшений (отделимы они от объекта аренды без вреда для имущества либо нет). Все произведенные арендатором (как с согласия арендодателя, так и без такового) отделимые улучшения являются собственностью арендатора и могут быть им изъяты. Изменено это правило может быть только по соглашению сторон в договоре аренды (п. 1 ст. 623 ГК).
Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Если они произведены без согласия арендодателя, то переходят к нему безвозмездно. Иное может быть предусмотрено только законом (п. 3 ст. 623 ГК). Примером такого исключения является правило ч.1 ст. 662 ГК об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Иное дело - неотделимые улучшения с согласия арендодателя: арендодатель обязан возместить их стоимость, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Следует также отметить, что иногда возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений зависит от соблюдения им принципа разумности и добросовестности при осуществлении таких улучшений.
4. Виды договора аренды
К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена на использовании разных критериев. В их основе лежит совокупность юридических и экономических признаков: предмет аренды, необходимость оказания арендодателем услуг по управлению имуществом и его эксплуатации, субъектный состав, высокая стоимость объекта, его особая значимость для гражданского оборота, различие условий и особые цели пользования имуществом и др. Это предопределило и результат: нетрудно заметить, например, что аренда здания, сооружения, предприятия, отнесенных к недвижимости транспортных средств, представляет собой аренду недвижимости, т.е. одного и того же вида имущества, однако, несмотря на это, отнесена к разным видам договора аренды. (11, с.169)
Помимо специальных видов договоров аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и т.д.). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625).
Рассмотрим договор аренды зданий и сооружений.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).
Договор аренды зданий и сооружений в силу специфики предмета аренды является самостоятельным видом аренды, который характеризуется высокой стоимостью и особой значимостью для гражданского оборота. Здания и сооружения квалифицируются как объекты недвижимости по признакам неразрывной связи с землей и невозможности их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Как и сказано было выше, в том случае, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Так, Министерство государственного имущества РФ выступает арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений, не закрепленных за другими юридическими лицами на вещном праве.
К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 295 ГК); казенные предприятия (ст. 297 ГК); соответствующие учреждения в отношении зданий и сооружений, приобретенных ими в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 298 ГК). Напомним, что при этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения с согласия собственника. (13, с.256)
Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица (п. 2 ст. 671 ГК).
По общему правилу договор аренды нежилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). После его подписания стороны должны обратиться в Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации договора аренды. За осуществление действий по государственной регистрации договоров аренды взимается плата в размерах, установленных Постановлением Правительства Москвы от 6 июля 1999 года N 600. К заявлению должны быть приложены документы, которые необходимы для государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, в соответствии с перечнем, установленным Московским городским комитетом по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
К существенным условиям договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы. Предметом договора служат здания и сооружения, т.е. такая обладающая особой ценностью и значимостью разновидность недвижимости, которая неразрывно связана с земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для ее использования. Здания и сооружения как предмет аренды определяются в договоре с указанием их адреса, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории; наименования; инвентарного номера, назначения (жилое, нежилое, производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет объектов недвижимости. (13, с.258)
ГК не поясняет различия между зданиями и сооружениями. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения ГК не придает.
Предметом рассматриваемого договора может быть именно здание или сооружение в целом, а не их части. Часть здания может быть отнесена к жилым или нежилым помещениям (машиноместо в гаражном комплексе, один из этажей многоэтажного здания, подвальное помещение, комната в здании, служебная квартира в здании школы и т.п.). В случае, когда в аренду сдается не все здание, а помещения в зданиях или части помещений, к такой аренде применяются общие положения об аренде, поскольку какие-либо специальные правила в отношении аренды нежилых помещений в ГК отсутствуют.
Арендная плата относится к существенным условиям данного договора, и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются (п. 1 ст. 654 ГК).
Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.
Одна из основных особенностей правового регулирования аренды зданий и сооружений - обязанность арендодателя по передаче арендатору не только недвижимости указанного вида, но и права на земельный участок, на котором она расположена и который необходим для ее использования. Это право арендатора бесспорно и не зависит от вида прав арендодателя на земельный участок (собственность, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда). При этом арендатор приобретает право именно на занятую арендуемым объектом часть земельного участка.
Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений об аренде.
Рассмотрим особенности договор аренды предприятий
По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).
Договор аренды предприятий выделен в самостоятельный вид также исходя из его предмета. Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Как верно отмечал В.А. Дозорцев, "по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория. Традиционно предприятие представляет собой объект, а не субъект права...". Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии. В связи с этим В.В. Витрянский отмечает, что договор аренды предприятия ввиду специфики предмета договора включает в себя два рода объектов: предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, и действия арендодателя по передаче имущества во владение и пользование арендатора, а также действия последнего по его принятию, надлежащему пользованию арендованным имуществом, внесению арендной платы и возврату арендованного имущественного комплекса арендодателю по окончании срока аренды.
Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В то же время предприятие как объект аренды специфического особого объекта гражданских прав не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК РФ. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.
Законом установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ), хотя ст. 132 ГК РФ об этом умалчивает.
Нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, в принципе представляют собой только конкретизацию правил п. 1 ст. 391 ГК РФ о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть письменно и заблаговременно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду до передачи его арендатору. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК РФ не установлен, и поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ. (14, с.165)
Форма договора аренды предприятий - письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.
Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В каком порядке производится регистрация, в ГК РФ не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как объект, а не субъект права, регистрация договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для регистрации юридических лиц. Исходя из того что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК РФ), договор аренды предприятия должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее время предприятия как объекты недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в том числе договоров аренды.
К существенным условиям договора аренды предприятий помимо его предмета относится и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило п. 2 ст. 650 ГК РФ. Договор должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Содержание договора аренды предприятий зависит от особенностей предмета этого договора - действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.
При прекращении (или расторжении) договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть во всех случаях возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК РФ, для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ). Иными словами, в данном случае действует демократический принцип - как предприятие было передано, так оно должно быть и возвращено. (14, с.168)
Учитывая специфику договора аренды предприятия как имущественного комплекса (его сложно и долго передавать, принимать и возвращать, его компоненты могут навсегда (или стойко) утрачиваться, стоимость его может таким образом уменьшаться), законодатель сконструировал специальную норму (ст. 663 ГК РФ), в силу которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре с одной стороны (или обеих сторон), применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Поэтому критерий общественного (публичного) интереса доминирует над приоритетом частного интереса, что является исключением из указанного общего правила, допустимого в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ.
Важную роль в системе экономических отношений в стране стала играть финансовая аренда (лизинг). Данный вид договора регламентируется ст. 665 ГК, согласно которой арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингодержателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.
Отличия лизинга от обычной аренды заключаются в следующем: конечной целью лизинговой сделки является выкуп (приобретение в собственность) лизингополучателем имущества, которое он получил от лизингодателя по договору лизинга; лизингодатель является специально созданной финансовой организацией (лизинговой компанией или банком), обладающей лицензией на данный род деятельности. Поэтому при заключении данного вида договора обязательно следует проверить наличие лицензии, выданной соответствующими органами исполнительной власти. В противном случае сделка, которая заключена по договору лизинга, может быть признана незаконной. (14, с.169)
Таким образом, целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.
Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.
Заключение
В результате проделанной работы были рассмотрены особенности и виды договора аренды.
В ст. 606 ГК РФ определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В то же время продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью. Указанная статья однозначно трактует, что по договору аренды имущество предоставляется не только в пользование, но и может быть предоставлено во владение и пользование. Этот момент важен для предпринимателей, которые в своей деятельности часто обращаются к аренде различных видов имущества: помещений, транспортных средств, оборудования и т.д.
Субъектами (сторонами) договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом: собственник, а также лицо, управомоченное законом или самим собственником. Им может быть любое юридическое или физическое лицо. Если арендодатель - некоммерческая организация, то сдача имущества в аренду допускается в той мере, в какой это не противоречит его праву собственности. Если гражданин систематически извлекает доходы за счет сдачи своего имущества в аренду, то такая деятельность считается предпринимательской и подлежит государственной регистрации.
В аренду могут быть переданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи). Одновременно установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, ограничивается или определены при этом особенности.
Список литературы
Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ). – Справочная система Консультант Плюс.
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009). – Справочная система Консультант Плюс.
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (ред. от 17.07.2009). – Справочная система Гарант.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.01.2010). – Справочная система Гарант.
Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 27.12.2009). – Справочная система Гарант.
Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.07.2009). – Справочная система Гарант.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М.: Юристъ, 2007.
Братусь С.Н. Гражданское право России. - М.: Юристъ, 2004.
Витрянский В.В. Право собственности и договорное право. - М.: Юристъ, 2005.
Гражданское право. Том. 1. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.. – М.: ООО «ТК Велби», 2005.
Гражданское право. Том. 2. Учебник. Издание шестое, переработанное и дополненное / Под. ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К.. – М.: ООО «ТК Велби», 2005.
Иванов А.А. Аренда / Учебник гражданского права (4-е изд.). Том 2 / Под общ. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. М.: Проспект, 2007.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (под ред. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина) - М.: Юрайт-Издат, 2006.
Рахмилович В.А. Основные виды договоров в гражданском праве / Проблемы современного гражданского права. - М.: Дело, 2009.
Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. - М.: дело, 2006.
2