оценка недвижимости доходным методом

Введение
1 Теория и практика оценки недвижимости
1.1 Проблемы оценки недвижимости
1.2 Методы оценки недвижимости
2 Оценка объектов недвижимости доходным методом
2.1 Характеристика объекта оценки
2.2 Оценка зданий доходным методом
2.3 Оценка стоимости земельного участка
2.4 Оценка стоимости имущественного комплекса в целом
Заключение
Литература

Земельные участки также можно оценивать затратным, доходным и сравнительным методами, но при этом следует учесть, что доход, полученный от земельного участка, может варьироваться в широких пределах. Поэтому для оценки земельного участка под объектом коммерческой недвижимости сначала будем использовать сравнительный метод оценки.
В табл. 2.6 представим элементы оценки стоимости земельного участка порта, занятого зданиями.
Таблица 2.6
Оценка стоимости земельного участка, тыс. руб.
Показатель ООО «СМУ № 15» Объекты-аналоги, проданные за последнее время Участок ОАО «Магнит» Участок городской ТЭЦ Участок ООО «Лазурит» Участок ЗАО «Перевалочная» Участок ОАО «Пролетарий» Цена 38610 9600 9000 8700 11700 7800 Площадь 29700 8000 5000 6500 7800 8200 Цена продажи, 1 м2, тыс. руб. 1,30 1,20 1,80 1,30 1,50 0,95 Условия рынка Корректировка на условия рынка 1,20 1,00 1,05 1,00 1,10 1,00 Скорректированная цена продажи 1,56 1,20 1,90 1,30 1,65 0,95 Корректировка на транспортную доступность 1,30 1,15 1,10 1,00 1,05 1,10 Корректировка на условия зонирования 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 1,05 ИТОГО скорректированная цена продажи 2,03 1,38 2,09 1,30 1,56 1,10
Итоговая стоимость земельного участка оцениваемого имущественного комплекса составит:
29700*2,03 = 60 291 тыс. руб.
Доходный подход предусматривает определение стоимости земельного участка на основании оценки доходов от его использования. При этом при проведении оценки должны учитываться не только фактически получаемые, но и возможные доходы от земельного участка при переходе на более эффективные виды его использования.
Далее используем метод капитализации (земельной ренты) для оценки стоимости земельного участка.
Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В настоящем примере ставка капитализации для земли рассчитана методом прямой капитализации, который для активов с долгим сроком службы, выражается формулой:
КОБ = КОП = КБР + КНЗР + КНЗНЛ, (2.7)
где
КОБ — коэффициент капитализации;
КОП — норма дохода инвестора на собственные средства;
КБР — безрисковая ставка на дату оценки, т. е. наиболее надежная доходность, которую может получить инвестор на свой капитал при заданном периоде получения дохода и сумме инвестиции. Как правило, это минимально возможная доходность.
Для целей оценки в качестве безрисковой ставки примем ставку Сбербанка по рублевым вкладам на срок более 1 года на 01.12.2008 г. 13% годовых, типичная ставка за компенсацию инвестиционного менеджмента 1,5%, ставку за низкую ликвидность принимаем равной эффективную доходность при погашении облигаций РФ со сроком погашения 2028 г. — 10,39%;
КНЗР —процентная надбавка за риск вложений в недвижимость.
По расчету оценщика для данного объекта оценки надбавка за риск составляет
КНЗНЛ — процентная надбавка за низкую ликвидность актива. Определяется по формуле:
КБР Время экспозиции аналогов, мес.
Из анализа рынка недвижимости следует, что время экспозиции, т. е., период с даты выставления объекта недвижимости на открытый рынок до даты совершения сделки с ним для объектов, аналогичных оцениваемому, в среднем составляет 6 месяца. Тогда:
Кнзнл = 10,39% * 6 / 12 * 6 = 31,1%.
Таким образом, значение коэффициента капитализации для земли составит:
Коб = 13% + 31,1% + 1,5% = 45,7%.
Базовая ставка годовой арендной платы на дату оценки в соответствии с Постановлением Правительства г. Москвы от 04.02.2006 г. №8-I составляет 175 руб. за 1 м.2 в год.
Таблица 2.7
Наименование Значение Площадь участка. м2 29700 Размер арендной платы за единицу площади, руб. 175 Размер арендной платы за арендованную площадь за месяц, руб. 433 Величина земельной ренты, руб. 5197000 Коэффициент капитализации 45,7 Стоимость, руб. 11371991
Стоимость земельного участка по методу земельной ренты составит 11 372 тыс. руб.

2.4 Оценка стоимости имущественного комплекса в целом
Общая стоимость объекта оценки рассчитаем по формуле:
S = S1+S2 (2.8)
Где
S1 -- стоимость зданий объекта оценки;
S2 -- стоимость земельного участка.
S = 49408 + 11 372 = 60 780 тыс. руб.
Заключение
Цель данной курсовой работы состоит в том, чтобы рассмотреть теоретические аспекты оценки объектов недвижимости, изучить основные методы оценки недвижимости, которые применяются на практике, произвести оценку объекта недвижимости доходным методом.
Для достижения поставленной цели в ходе выполнения данной курсовой работы необходимо решить ряд задач:
- изучить теоретические вопросы в области классификации и оценки недвижимого имущества;
- рассмотреть основные методы оценки недвижимости, их достоинства и недостатки;
- произвести расчет стоимости объекта коммерческой недвижимости доходным методом.
В ходе выполнения данной работы был произведен расчет стоимости имущественного комплекса (зданий и земельного участка), принадлежащий ООО «СМУ № 15», расположенного по адресу: Московская область, г. Балаково, ул. Шаляпина, 122.
Установлено, что если мы оцениваем стоимость производственного объекта, который находится в стадии производства, то капитализация данного объекта обусловлена потоком чистой прибыли, генерируемой данным объектом путем производственного процесса.
Если же оценке подвергается объект недвижимости, лишенный технологического оборудования, то генерирование потока прибыли возможно при сдаче объекта в аренду.
В практической части данной курсовой работы представлен расчет (калькуляцию) капиталовложений, которые необходимы для подготовки объектов недвижимости для сдачи их в аренду.
Был составлен план прибылей и убытков от операционной деятельности по имущественному комплексу предприятия. Чистая прибыль при этом составила 28139 тыс. руб.
При оценке стоимости земельного участка учитывалось, что земельные участки также можно оценивать затратным, доходным и сравнительным методами, но при этом следует учесть, что доход, полученный от земельного участка, может варьироваться в широких пределах. Поэтому для оценки земельного участка под объектом коммерческой недвижимости сначала будем использовать сравнительный метод оценки, т.к. он является наиболее реалистичным. При оценке земельного участка данным методом стоимость земельного участка составила 60 291 тыс. руб.
Далее был произведен расчет стоимости земельного участка методом земельной ренты. Стоимость участка в этом случае составила 11 372 тыс. руб. На данном примере мы убедились, что доходный метод не практичен при оценке стоимости земельных участков, предназначенных под застройки коммерческой недвижимостью.
Общая стоимость имущественного комплекса ООО «СМУ № 15», оцененного доходным методом, составила 60 780 тыс. руб.
Литература
1 Гражданский кодекс РФ №51-ФЗ от 21 октября 1994 года, часть первая (в ред. Федеральных законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 № 138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ, от 21.03.2002 № 31-ФЗ). // Сборник российского корпоративного права – М.: Юристъ, 2003 – Т.1 С. 144-224.
2 Федеральный закон от 27 июля 2006 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (новая редакция Федерального закона от 29.07.1998 года).
3 Бочаров В.В. Проблемы оценки собственности промышленных предприятий в России. / Экспертиза. – 2006 - № 3 – С. 33-39.
4 Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)
5 Коростелев С.П. Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости. / Оценка недвижимости. – 2008. - № 2. – С. 30-36.
6 Коростелев С.П. Проблемные вопросы теории и практики оценки недвижимости на современном этапе. Тезисы докладов на Конгрессе «10 лет оценочной деятельности в России. Итоги и перспективы». http://www.appraiser.ru/info/meet/10let/land/korostelev.htm
7 Коростелев С.П. УПВС и РСС или к вопросу о методах оценки недвижимости. / Журнал «Московский оценщик». – 2006 - № 11. – С. 44-49.
8 Красовский А.П. Расчет полной восстановительной стоимости зданий, имеющих отличия от типового проекта, с использованием сборников УПВС и разъяснений к ним. / Московский оценщик - 2006 - № 5 – С. 55-58.
9 Новицкий О.А. Методы оценки недвижимости / Корпоративный менеджмент. – 2006 - № 4 – С. 14-18.
10 Об оценочной деятельности в РФ. Новый закон: за и против - мнение экспертов / Нефтегазовая вертикаль. – 2007. - № 12. – С. 43-45.
11 Оценка недвижимости: энциклопедия оценки. / Под ред. Пономарева А.И. – М.: Российское общество оценщиков, 2007. – 414 С.
12 Перова В. Цена недвижимости и спрос / Корпоративное управление. – 2005 - № 4 – С.28-34.
13 Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. -- М.: ДЕЛО И Сервис, 2007. – 325 С.
14 Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Дело и Сервис, 2007. – 368 С.
15 Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 254 С.
Коростелев С.П. Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости. / Оценка недвижимости. – 2008. - № 2. – С. 30-36.
Коростелев С.П. Кризис жанра или опять к вопросу оценки недвижимости. / Оценка недвижимости. – 2008. - № 2. – С. 30-36.
Отчет № 024-К-08 об оценке рыночной стоимости величины годовой арендной платы за земельный участок площадью 199860 кв.м. http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=222
Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Дело и Сервис, 2007. – С.135.
Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Дело и Сервис, 2007. – С.139.
Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Дело и Сервис, 2007. – С.141.
В данной работе принята ставка налога на прибыль 0,24.
1