Вход

Обоснование управленческих решений на основе комплексного анализа девелоперской деятельности предприятия

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
Код 137740
Дата создания 2009
Страниц 86
Источников 35
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 12:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
5 960руб.
КУПИТЬ

Содержание

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
1.1. Роль, место и значение управления коммерческой недвижимостью в процессе предпринимательской деятельности
1.2. Экономические аспекты девелоперской деятельности
1.3. Правовые аспекты девелоперской деятельности
ГЛАВА 2. ОБОСНОВАНИЕ УПРАВЛЕНЧЕСКИХ РЕШЕНИЙ НА ОСНОВЕ ФИНАНСОВОЙ ОЦЕНКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Постановка задачи и описание исследуемых показателей
2.2. Методика расчета эффективности инвестиций при выборе концепции строительства ТРК
2.3. Анализ показателей финансовой оценки девелопмента коммерческой недвижимости
2.3.1. Анализ доходов от коммерческой недвижимости
2.3.2. Анализ производственных ресурсов
2.3.3. Динамика, структура и показатели эффективности оборотных средств
2.3.4. Анализ интегральных показателей коммерческой недвижимости
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ ОЦЕНКИ ДЕВЕЛОПМЕНТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И КОМПЛЕКСНОГО АНАЛИЗА ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ООО «ПИТЕРСТРОЙ»
3.1. Организационно-производственная структура ООО «ПитерСтрой»
3.2. Анализ рентабельности проекта и выводы по двум объектам ООО «ПитерСтрой»
3.3. Практические рекомендации по управлению объектами и оценка эффективности предполагаемых результатов
Заключение
Список использованной литературы
Приложения

Фрагмент работы для ознакомления

Общество создано на основе добровольного соглашения лиц.)
Общество действует на основании Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», иного действующего законодательства, устава, учредительного договора от «11» апреля 2008 года.
Место нахождения Общества Россия, город Санкт-Петербург, улица Кантемировская, дом 33, литер А, помещение 9Н.
ООО «Питерстрой» осуществляет следующие виды деятельности:
осуществление полного комплекса строительных, строительно-монтажных, ремонтных, ремонтно-реставрационных, пуско-наладочных, отделочных и специально-строительных работ.
Строительство, эксплуатация и ремонт зданий и сооружений промышленного, жилищного, складского, транспортного, энергетического и иного назначения.
выполнение функций заказчика и генерального подрядчика;
осуществление технического надзора за строительно-монтажными работами, инжиниринговая деятельность;
эксплуатация зданий и сооружений жилищного, промышленного, хозяйственного, транспортного, энергетического и иного назначения;
проектирование ремонтных, ремонтно-строительных, ремонтно-реставрационных, строительных, специальных работ;
осуществление ремонтных, очистных, сервисных и строительно-монтажных работ в сфере жилищно-коммунального хозяйства и жилищного строительства.
разработка и производство новых строительных материалов;
разработка конструкторской и технической документации. Ремонтные, сервисные и эксплуатационные работы в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
производство и реализация мебели и других изделий из дерева, включая предметы интерьера, деревянные конструкции, садовые домики.
разработка и производство различных видов строительных материалов.
В ООО компания «ПитерСтрой» имеется пять отделов:
коммерческий отдел;
бухгалтерский отдел;
сметно - проектный
строительный отдел;
гараж.
Наглядное изображение организационной структуры компании представлено на рис. 3.1.
Генеральный директор
Сметно – проектный Строительный Бухгалтерский Коммерческий Девелоперский Страхования
Сметчики менеджеры Заместитель директора по Главный бухгалтер Директор по
строительству коммерции
прорабы бухгалтеры менеджеры
мастера гараж
бригадиры заведующие гаражом
рабочие водители
Рис. 3.1. Организационная структура ООО компании «ПитерСтрой»
В соответствии с теорией менеджмента организационная структура ООО «ПитерСтрой» является линейной.
Рассмотрим более подробно права и обязанности каждого отдела компании.
1. Коммерческий отдел.
Офис коммерческого отдела расположен на улице Кантемировская, дом 33, литер А, помещение 9Н. В этом отделе работают четыре человека. В офисе отдела имеется 4 компьютера, факс, принтеры, копировальная и прочая оргтехника.
Коммерческий отдел ООО компания «ПитерСтрой» занимается покупкой строительных и отделочных материалов и продажей товаров и услуг. Так же в функции этого отдела включается поиск покупателей (клиентов) и продавцов (поиск осуществляется по принципу "дешевле купить - дороже продать"), установление контактов с покупателями (клиентами) и продавцами, ведётся поиск постоянных клиентов и оформляются некоторые документы: доверенность на получение груза и др.
2. Сметно-проектный отдел.
Главный офис сметно-проектного отдела находится на улице Кантемировская, дом 33, литер А, помещение 9Н. В работе этого отдела задействовано семь человек.
Три из которых являются сметчиками, а остальные четыре менеджерами проектов. Сметно - проектный отдел занимается: составлением сметно - проектной документацией на те или иные виды услуг, таких как: монтажных, строительных, демонтажных, дизайнерских работ. В офисе имеется восемь компьютеров и прочая оргтехника.
3. Бухгалтерский отдел.
Главный офис бухгалтерского отдела находится на улице Кантемировская, дом 33, литер А, помещение 9Н. В работе этого отдела занято только три человека: гл. бухгалтер и 2 бухгалтера. Кассир в отделе отсутствует, так как используется безналичная форма расчёта через банки, но в случае необходимости функции кассира выполняет гл. бухгалтер.
В офисе имеется четыре компьютера; 2 принтера; ксерокс; машинка для пересчёта денег, и прочая оргтехника, что обеспечивает полную автоматизацию ведения учёта. Все операции выполняемые бухгалтерией производятся на компьютере с помощью специализированных программ: "1С Бухгалтерия: 8.0"; "Заработная плата + Кадры".
4. Строительный отдел.
Офис строительного отдела располагается на улице Кантемировская, дом 33, литер А, помещение 9Н. Работой отдела руководит директор по строительству. У него в подчинении находятся прорабы и сформированные рабочие бригады.
Основными видами деятельности строительного отдела являются: строительство объектов по готовым проектам и проектам заказчика в г.Санкт- Петербург и Ленинградской области.
Осуществление ремонта и строительство производственных помещений, жилых домов (коттеджей), так же занимается изготовлением сруба; монтажу каминов и систем отопления; проводит соответствующие работы по установке сруба.
5. Гараж.
Гараж располагается на территории пром. базы «Витязь» ул. Аккуратова д. 10. Площадь гаража по внутреннему обмеру в м2:
- основные производственные помещения 838,7;
- вспомогательные производственные помещения 102,6;
- основные административные помещения 279,7;
- вспомогательные административные помещения 276,5;
Общая площадь составляет 1497,5 м.
В гараже имеются:
кабинеты;
6 мастерских для выполнения ремонтных и прочих работ;
1 столярный цех для обработки пиломатериалов; помещение для зарядки и хранения аккумуляторов;
3 гаража (в гараже имеется 2-е смотровые ямы, здесь автомобили ставятся на капитальный ремонт;
в гараже 4-е смотровые ямы, используемые при проведении текущего ремонта и технического осмотра;
гараж имеет 2 бокса для хранения автомобилей);
подсобные помещения; архив;
касса и другие помещения.
Более подробный список имеющихся помещений указан в экспликации, а их расположение в плане гаражного комплекса.
Автопарк ООО компании «ПитерСтрой» содержит транспортные средства, перечисленные в акте государственного технического осмотра группы транспортных средств от 26.08.07. Состав автопарка до сегодняшнего дня не изменился, но планируется увеличить автопарк до конца 2009 года.
Девелоперский отдел – осуществляет непосредственное руководство по управлению объектами коммерческой недвижимости. Основными задачами отдела является организация и координация работы сотрудников непосредственно на объекте коммерческой недвижимости.
Отдел страхования организует работу по страхованию рисков предприятия, сотрудников и прочих страховых случаев.
3.2. Анализ рентабельности проекта и выводы по двум объектам ООО «ПитерСтрой»
Коэффициенты рентабельности - показывают, насколько прибыльна деятельность компании (табл. 3.1.).
Таблица 3.1
Коэффициенты рентабельности ООО «ПитерСтрой»
Показатель рентабельности Расчет 2007 2008 1. Рентабельность активов Чистая прибыль /Среднегодовая стоимость активов 0,09 0,11 2.Рентабельность реализации Чистая прибыль /Чистая выручка от реализации 0,14 0,17 3.Рентабельность собственного капитала Чистая прибыль /Среднегодовая стоимость собственного капитала 0,05 0,16
Из таблицы видно, что показатели рентабельности невысоки, то есть в данном случае капитал используется неэффективно.
1. Затраты на реализацию проекта – совокупные затраты связанные с покупкой и освоением земельного участка, строительством зданий и привлечением кредита.
“Северо-Восточный”:
38 615 000 + 40 546 000 + 956 300 = 80 117 300 руб.
“Северный Молл”:
34 375 000 + 35 708 000 + 2 008 300 = 72 091 130 руб.
Вывод: Затраты на реализацию проекта “Северо-Восточный” на
8 026 170 руб. (80 117 300 – 72 091 130) больше, чем на реализацию проекта “Северный Молл”.
2. Чистая приведённая прибыль – разница между доходами и расходами на реализацию проекта, приведённые к одному моменту времени.
“Северо-Восточный”:
2 757 000 (2019 год) + 4 375 000 (2020 год) + 4 375 000 (2021 год) =
11 507 000 руб. (2021 год)
“Северный Молл”:
2 339 000 у.е (2021 год).
Вывод: Чистая прибыль от реализации проекта “Северо-Восточный” на 9 168 000 руб. (11 507 000 – 2 339 000) больше чем от реализации проекта “Северный Молл”.
3. Срок реализации проекта – определяет интервал времени от первоначальных вложений в проект до введения его в эксплуатацию.
“Северо-Восточный”: 1,75 лет (1 год 9 месяцев)
“Северный Молл”: 1,75 лет (1 год 9 месяцев)
Вывод: Срок реализации обоих проектов одинаков.
4. Срок окупаемости (PP) – определяет календарный промежуток времени от первоначальных вложений капитала в инвестиционный проект до момента времени, когда нарастающий итог суммарного ЧД становится равным 0.
, (3.1)
где
К – объём капитальных вложений в инвестиционный проект;
Д – величина годового денежного потока (дохода).
“Северо-Восточный”:
(80 117 300 – 26 000 000) / 4 375 000 = 12,3 года
“Северный Молл”:
(72 091 130 – 21 570 300) / 3 524 000 = 14,3 года
Вывод: Срок окупаемости проекта “Северо-Восточный ” на 2 года меньше (14,3 – 12,3) чем проекта “Северный Молл”.
5. Индекс доходности – отражает эффективность использования капитальных вложений в реализацию проекта. Определяется по формуле:
, (3.2)
где
Пч – объём чистой прибыли;
К – объём капитальных вложений.
“Северо-Восточный”:
(11 507 000 / 80 117 300) * 100 = 14,4%
“Северный Молл”:
(2 339 000 / 72 091 130) * 100 = 3,25%
Вывод: При реализации проекта “Северо-Восточный ” инвестор получит 0,144 руб. на каждую вложенную 1 руб., а при реализации проекта
“Северный Молл” 0,0325 руб. на каждую вложенную 1 руб., что на 0,1115 руб. меньше чем при реализации первого проекта.
6. Индекс доходности собственного капитала (Рр) – отражает эффективность использования собственного капитала вложенного в реализацию проекта. Определяется по формуле:
, (3.3)
где
Пч – объём чистой прибыли;
К – объём собственных средств.
“Северо-Восточный”:
(11 507 000 / 50 000 000) * 100 = 23%
“Северный Молл”:
(2 339 000 / 50 000 000) * 100 = 4,7%
Вывод: При реализации проекта “Северо-Восточный ” инвестор получит 0,23 руб. на каждую собственную вложенную 1 руб., а при реализации проекта “Северный Молл” 0,047 руб. на каждую собственную вложенную 1 руб., что на 0,183 руб. меньше чем при реализации первого проекта.
7. Внутренняя норма доходности (ВНД) – процентная ставка при которой при которой чистая приведённая стоимость бизнес проекта равна 0.
, (3.4)
где
- величины смежных процентных ставок в дисконтном множителе, по которым рассчитываются соответствующие значения чистой приведённой стоимости.
“Северо-Восточный”:
14 + 255 000 / 255 000 – (– 444 000) * (14 – 15) = 14,36%
“Северный Молл”:
3 + 171 000 / 171 000 – (– 524 000) * (4 – 3) = 3,25%
Вывод: ВНД проекта “Северо-Восточный ” составляет 14,36%, что на 11,11% больше, чем ВНД проекта “Северный Молл”, который составляет 3,25%, поэтому принимается решение инвестировать в проект строительства ТРК «Северо-Восточный».
3.3. Практические рекомендации по управлению объектами и оценка эффективности предполагаемых результатов
Выступая в качестве важнейшего направления реальных инвестиций, реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения.
С учетом этого эффективность проектов девелопмента может быть оценена с разных точек зрения:
с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);
с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);
с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);
с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).
Расчёт критериев эффективности двух инвестиционных проектов, имеющих схожие параметры, но отличающиеся выбранной концепцией, и проведённый на их базе анализ результатов показал, что должен быть выбран проект “Северо-Восточный”, по которому все показатели эффективности имеют большее значение.
Хотя проект “Северный Молл” и требует меньших затрат на реализацию, но, как оказалось, при бюджете в 50 000 000 руб. гораздо выгоднее инвестировать средства в требующий больших вложений проект “Северо-Восточный”.
Для эффективного управления девелоперской деятельностью необходимо определить миссию и стратегию развития.
Для разработки миссии «ПитерСтрой» произведем определение интересов основных групп людей, которые заинтересованы в деятельности организации на рынке, таблица 1 приложение 1.
Таким образом, можно сделать вывод, что основной интерес деятельности «ПитерСтрой» заключается в том, что всем лицам интересно, чтобы предприятие:
получало прибыль;
предоставляло качественные услуги;
ее предложения были востребованы на рынке.
Таким образом, на основе представленных интересов произведем разработку миссии «ПитерСтрой».
Ясно изложенная и вычлененная миссия предприятия содействует улучшению качества стратегических решений.
Миссия предприятия представлена в виде отдельных утверждений, которые являются неким кодексом организации и определяют ее экономическую, социальную и управленческую «философию», экономические критерии прибыльности, производственной деятельности и качества товаров, стиля поведения внутри организации, подбор и расстановку кадров, и, наконец, такое понятие, как «имидж».
В наиболее упрощенном виде построение миссии может быть рассмотрено как «технологический системный взгляд с позиций бизнес-инжиниринга». Для разработки миссии используем трафарет разработки миссии, таблица 1 приложение 2.
Трафарет разработки миссии представляет собой матрицу анализа отношений конъюнктуры рынка (надо), возможностей компании (могу), устремленности компании (хочу) и ограничений внешней среды (можно).
В таком трафарете разработка миссии представляет собой задачу поиска компромисса между потребностями рынка, с одной стороны, и возможностями и желаниями компании - с другой.
Таким образом, основным устремлением компании является выход на международные стандарты работы, показывать конкурентоспособность, стабильность и престиж своего развития.
На основе составленного трафарета произведем обоснование миссии организации.
Миссия «ПитерСтрой» - оказание качественных, современных услуг в области девелопмента для Российских инвесторов.
Поставленная миссия определяет два вида стратегических целей предприятия:
долгосрочные (стратегические);
краткосрочные (тактические).
Произведем целеполагание для долгосрочного периода.
Основными стратегическими целями компании «ПитерСтрой» на Российском рынке является увеличение в ближайшие 3 года объема продаж в 3 раза, темп роста объема продаж должен составлять не менее 30% ежемесячно. Размер прибыли должен быть достаточным, чтобы предприятие через 3 года могло выйти на IPO (таблица 1 приложение 3). Норма прибыли на весь капитал должен составлять не менее 2%, а отношение прибыли к объему продаж не менее 4%. Доля рынка предприятия должна составлять не менее 10%, а ценовая политика должна быть гибкой и умеренной с целью выполнения поставленных целей.
В краткосрочном периоде стратегической целью (до года) «ПитерСтрой» является:
разработка программы реализации долгосрочных целей;
По указанным в таблице 1 приложение 3 целям провести составление планов выполнения, назначить ответственных лиц.
Таким образом, на основе поставленной миссии и разработанных стратегических целей можно сделать вывод, что в настоящее время «ПитерСтрой» достигла определенного уровня развития, располагает четко налаженными каналами продвижения услуг зарубежного лэнд девелопмента и, занимает определенную долю рынка.
Основными задачами для перехода на более качественный уровень необходимо:
провести маркетинговые исследование и определить наиболее востребованный на рынке вид участков, который в настоящее время наиболее востребован;
провести рекламную кампанию с целью продвижения услуг компании;
привлечь заемные средства, которые необходимо потрать на проведение рекламной кампании;
подготовить персонал к увеличению спроса, провести обучение персонала с целью обеспечения высокого уровня сервиса;
провести рекламную кампанию;
выйти на новый уровень продаж услуг, т.е. обеспечить ежемесячное увеличение объема деятельности на 30%;
погасить заем.
Таким образом, «ПитерСтрой» рекомендуется провести рекламную кампанию с целью повышения эффективности процесса реализации инвестиционного проекта и сдачи в аренду помещений в ТРК.
Девелоперская деятельность «ПитерСтрой» включает в себя следующие основные виды задач, выполнение которых организовывает девелоперская организация:
подбор команды участников проекта;
исследование рынка;
маркетинг (создание брэнда, концепция продвижения);
проектирование с привлечением архитектурных консультантов;
выполнение функций технического заказчика;
строительство;
финансирование;
бухгалтерский учет;
юридическое сопровождение проекта;
управление имуществом.
Если рассматривать девелопмент «ПитерСтрой», как отдельный профессиональный вид деятельности, то можно выделить следующую последовательность деятельности, рис. 1 приложение 4.
Сложности для «ПитерСтрой» в построении качественной системы управления девелопментом связаны с рядом вопросов:
1) слабо проработанная законодательная база, как следствие, небольшой и противоречивый опыт правоприменительной практики;
2) слабая осведомленность персонала российских организаций в вопросах девелопмента;
3) сильное влияние на инвестиционно-строительный комплекс властей и государственных органов, особенно на местном уровне;
4) отсутствие рынков профессиональных услуг, что заставляет на некоторые виды работ привлекать иностранных подрядчиков.
В последнее время девелоперские услуги полного цикла «ПитерСтрой» становятся все более востребованными.
В настоящее время в связи с качественным развитием инвестиционно- строительной сферы важным вопросом в деятельности «ПитерСтрой» становится построение системы управления, адекватной процессам девелопмента в организации через решение следующих задач:
определение основных функций и задач, подлежащих решению в процессе практической реализации проектов девелопмента;
определение качественного и количественного состава основных подразделений организации;
определение качественного и количественного состава специалистов;
построение эффективной гибкой организационной структуры;
разработка необходимой управленческой документации: политики, процедуры, положения об отделах, должностные инструкции и т.д.
построение эффективной системы оперативного управления и контроля деятельности организации.
Построение системы управления «ПитерСтрой» должно быть подчинено важным принципам и аспектам девелопмента. К основным из них необходимо отнести следующие:
1. Управление девелоперскими проектами по системе «под ключ».
2. Процессно-проектный принцип построения структуры девелопера.
3. Системное использование концепции управления проектами.
4. Глубокая проработка прединвестиционной фазы проектов.
5. Эффективное сопровождение реализации проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение проектного цикла.
В соответствии с правовыми нормами большинства развитых стран и современным российским законодательством основные градостроительные регламенты и информационные ресурсы, необходимые для подготовки земельного участка и оформления прав застройки, получения разрешений на строительство и ввод построенного объекта, как правило, разрабатываются и используются на муниципальном уровне. Хорошее знание местных регламентов, расстановки политических сил и социально-экономических отношений является весьма важным фактором успешного девелопмента в целом и девелопмента земли как его определяющей стадии.
Документальная подготовка к архитектурно-строительному проектированию и застройке земельного участка, если он проходит три предшествующие стадии, занимает по российским нормам 2,5-3 года, а фактически может продолжаться и 5-6 лет. За это время земельный рынок может радикально измениться. Поэтому в практике зарубежного девелопмента его изучают дважды: при выборе и по завершению оформления покупки земельного участка.
У российского девелопера необходимость повторной процедуры рыночного анализа чаще всего отсутствует, так как он вынужден изначально оформлять земельный участок под определенный способ использования. Соответственно, в отечественном девелопменте преобладает вариант точечной застройки, при которой разукрупнение и продажа другому девелоперу частично улучшенного земельного участка пока еще представляет достаточно редкий случай. Однако в перспективе подключение девелоперов земли к выполнению концессионных соглашений по землеустройству с органами государственной и муниципальной власти может значительно ускорить этот процесс благодаря привлечению к его осуществлению предпринимательской инициативы и финансовых ресурсов частного инвестирования.
Прежде всего объектом заинтересованного участия российского девелопмента земли, как показывает мировая практика, может и должно стать развитие коммунальной инфраструктуры городов и поселений. Ее существующее аварийное состояние рассматривается в качестве одной из основных проблем, сдерживающих увеличение объемов жилищного строительства.
Согласно общепринятой схеме распределения затрат между администрацией субъектов РФ и инвесторами-застройщиками, затраты по прокладке магистральных инженерных коммуникаций обычно берут на себя региональный и муниципальный бюджеты, а инвестор финансирует прокладку лишь внутриплощадочных сетей. На 2006-2007 гг. в виде государственных гарантий на обеспечение земельных участков, предназначенных под строительство жилья, коммунальной инфраструктурой в федеральном бюджете выделено 30 млрд. руб.
Возврат кредитов намечено осуществлять за счет средств, вырученных от продажи земельных участков, уже обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Но прежде чем ее построить, необходимо завершить предпроектную подготовку территорий. Вместе с тем, в большинстве регионов из-за недостатка средств до сих пор отсутствуют схемы территориальных планировок, что лишает органы государственной власти и местного самоуправления возможности своевременно принять решения о резервировании земель или их изъятии для государственных и муниципальных нужд.
Незавершенность по той же причине разработки современных генеральных планов городов и поселений затрудняет отведение под застройку крупных территорий, выполнение градостроительного зонирования и межевания земель.
Заключение
Девелопмент представляет собой качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости, а также профессионально-предпринимательская деятельность по организации процессов развития объектов недвижимости.
Также можно сделать вывод, что экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений, а коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта.
Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.
Современные тенденции развития рынка торговой недвижимости Санкт – Петербурга говорят об увеличении площадей возводимых объектов, повышении их качества, разнообразии применяемых архитектурных решений и концепций строительства. Всё это и многое другое говорит об актуальности и востребованности анализа двух альтернативных вариантов концепции развития торговой недвижимости.
Таким образом, основной задачей проекта является обоснование управленческих решений и расчет эффективности инвестиций при выборе концепции строительства 2-х объектов коммерческой недвижимости.
Организации, осуществляющие строительство коммерческой недвижимости всегда рассматривают несколько вариантов возможных инвестиций, выбирая из них наиболее привлекательный.
Для оценки эффективности управления коммерческой недвижимостью анализируются показатели:
арендные ставки;
затраты на земельный участок;
строительные расходы;
особенности месторасположения объекта;
и.т.д.
Для расчета эффективности инвестиций при выборе концепции ТРК рассматриваются 2 проекта ООО «ПитерСтрой:
1. проект ТРК “Северо-Восточный”;
2. проект ТРК “Северный Молл”.
ТРК “Северо-Восточный” находится на пересечении Таллиннского и Волхонского шоссе (пос. Горелово).
Ритейл парк “Северо-Восточный” будет представлять собой несколько отдельно стоящих зданий, расположенных в непосредственной близости друг от друга, соединённых просторными коридорами – галереями, имеющих общую парковочную зону и отвечающих требованиям единой концепции.
На территории торгового центра будут располагаться: несколько гипермаркетов различной направленности, торговая галерея, мультиплекс и развлекательный центр.
ТРК “Северный Молл” расположен на севере Санкт-Петербург в непосредственной близости от Кольцевой автодороги (КАД) и Проспекта Культуры, являющегося границей двух районов – Калининского и Выборгского. Это наиболее густонаселенные районы, которые и формируют северную часть города.
Торговый – развлекательный комплекс «Северный Молл» является частью ритейл парка, расположенного на земельном участке общей площадью 500 000 кв.м, из которых 126 099 кв.м отводится под строительство зданий торгового центра. Автостоянка комплекса рассчитана на 8 000 машин.
Проект ТРК «Северо-Восточный» принесет на 851 тыс. рублей дохода с аренды больше, чем проект ТРК «Северный Молл».
Цена продажи ТРК «Северный Молл» на 7091,7 тыс. рублей меньше, чем ТРК «Северо-Восточный».
Строительство производится на средства будущего покупателя и по завершении строительства он будет продан по заранее договоренной цене 1 300 руб. за м. кВ, а совокупные затраты составят 80 117 300 руб. Совокупные затраты ТРК «Северный мол» составят 72 091 130 руб., т.е. по совокупным затратам проект ТРК «Северный мол» примерно на 8 млн. рублей требует меньше затрат, чем ТРК «Северо-Восточный».
ВНД проекта “Северо-Восточный ” составляет 14,36%, что на 11,11% больше, чем ВНД проекта “Северный Молл”, который составляет 3,25%, поэтому принимается решение инвестировать в проект строительства ТРК «Северо-Восточный».
Поставленная цель дипломной работы которая состояла в повышении эффективности управления коммерческой недвижимостью за счёт финансовой оценки девелопмента выполнена, так как именно финансовая оценка позволяет сделать выбор более доходного варианта инвестиций, а обозначенные задачи позволили раскрыть и проанализровать предмет и объект дипломной работы.
Список использованной литературы
Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 2007.
Буданов С.А. Девелопмент объектов недвижимости: учеб. пособие /С. А. Буданов. – СПб., 2008
Бромвич М. «Анализ экономической эффективности капиталовложений». Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2007
Г. Харрисон. «Оценка недвижимости» – М.:2007 г.
Девелопмент торговой недвижимости в России /Кристиан Кульц, Татьяна Матюшина, Алексей Панфилов [и др.]. – М.: Паблишинг Хаус, 2007.- 214 с
Дж. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» – М.:2007.
Инвестиции в зарубежную недвижимость http://property-real-estate.net/rus/vacation-home-investment.html
Инвестиции в зарубежную недвижимость znedv.ru
Кущенко В.В. Девелопмент: соврем. концепция развития недвижимости /В. В. Кущенко; Всерос. гос. налоговая акад. М-ва Рос. Федерации по налогам и сборам. – М.: Норма, 2004.- 367 с
Кострикин П.Н. Мировой опыт ипотечного кредитования /П. Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов, С. И. Мутовин. - М.: МАКС Пресс, 2007.- 203 с.
Квочкин А.Н. Ипотека и перспективы ее развития на региональном уровне /А. Н. Квочкин, В. И. Квочкина, О. А. Попова; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Департамент кадровой политики и образования, Мичурин. гос. аграр. ун-т. - Мичуринск: Изд-во МичГАУ, 2008.- 165 с.
Лэнд-девелопмент www.rusflat.ru/press/commerce/1/s12606081/
Ленд-девелопмент www.bsn.ru/news/event/moscow/13903
Ленд-девелопмент – перспективы развития земельного рынка в России www.greenga.ru/land-develop.html
Лэнд-девелопмент или покупка собственной земли art.thelib.ru/business/real/regions/lenddevelopment_ili_pokupka_sobstvenno
Ленд девелопмент Земля и Право www.z-p.com.ua/land-development.html
Маркетинг территорий: повышение стоимости земельного участка www.marketing.spb.ru/lib-special/regions/land-development.htm
Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование /С. Н. Максимов. – СПб.; СПб.: Питер; Питер принт, 2003.- 256 с.
Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования /Сергей Носов. – М.: Рус. оценка, 2004.- 301 с.
Недвижимость за рубежом www.vip-money.com/invnedvizhimost.html
Операции по покупке и освоению земельных участков www.novostroy.ru/html/land.htm
Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Рук. ULI по ведению бизнеса:[Пер. с англ. /Р. Б. Пейзер, А. Б. Фрей]. – 2-е изд.. – 2003.- X,450 с.
Профессиональный девелопмент земли www.pro-realtor.ru/?p=31рн
Профессиональный девелопмент www.klerk.ru/events/detail/11016
Петров В.И. Оценка стоимости земли: учеб. пособие /В. И. Петров; Финансовая акад. при Правительстве Рос. Федерации, Каф. оценоч. деятельности и антикризис. упр.. – М.: ФА, 2005.- 170 с.
Российский рынок земли www.i-stroy.ru/new11780.html
Сладкопевцев С.А. Комплексная оценка земель: (Конспекты лекций):Учеб. пособие для специальностей «Прикладная геодезия» и «Гор. кадастр» /С. А. Сладкопевцев; Моск. гос. ун-т геодезии и картографии. – М.: МИИГАИК, 2002.- 76,с.
Скалабан В.Д. Математическая модель государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации и некоторые ее практические приложения /Скалабан В. Д., Скалабан Д. В.; Рос. акад. с.-х. наук, Почв. ин-т им. В. В. Докучаева. – М.: Почв. ин-т, 2004.- 69 с.
Трухина Н.И. Оценка недвижимости: учеб. пособие по специальности 080502 «Экономика и упр. на предприятии (строительство)» /Н. И. Трухина. – Воронеж, 2006
Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости.» Санкт-Петербург, Издательство СПбГТУ, 2007.
Цапу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере: (на примере Санкт-Петербурга) /Л. И. Цапу. – СПб.: С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, 2002.- 115 с.
Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник.» М., 2008
Шаховой В.А. Управление недвижимым имуществом на основе его оценки /В. А. Шаховой, А. В. Молокова. – М.: Дашков и Ко, 2004.- 155 с.
«Экономика и управление недвижимостью.» Под ред. П.Г. Грабового. – Москва, 2008.
Ярмоленко А.С. Оценка стоимости земли в системе недвижимости: учеб. пособие по направлению 650500 и специальности 311000 /А. С. Ярмоленко. – Великий Новгород, 2006
Приложения
Приложение 1
Интересы основных групп заинтересованных лиц
Наименование заинтересованного лица Основной интерес 1. Собственник Получение прибыли, повышение собственного статуса 2. Сотрудники организации Престиж организации, высокий уровень оплаты труда 3. Клиенты Высокий уровень надежности проведения сделок 4. Деловые партнеры Постоянные заказы, удобная схема работы, высокая платежеспособность 5. Местные органы власти Обеспечение занятости населения, экологическая безопасность, оплата налогов в бюджет 6. Государство в целом Получение налогов, развитие сфер инвестирования
Приложение 2
Таблица 1
Трафарет разработки миссии «ПитерСтрой»
Надо Можно Рыночная конъюнктура внешняя среда Политика Экономика Социальная сфера Технология Объект Могу Уникальность технологий на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне Исключительность ресурсов доступные редкие дорогие дорогие доступные Субъект Знания и умения на высоком уровне на высоком уровне на среднем уровне на среднем уровне на высоком уровне Навыки и опыт на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне на высоком уровне Хочу Ценности, ожидания и принципы Мировые стандарты Конкурентоспособность Финансовая стабильность Престиж Законодательство разных стран
Приложение 3
Таблица 1
Цели стратегического планирования «ПитерСтрой»
Цель Россия Объем продаж Увеличение в три раза Темп роста объема продаж Ежемесячно на уровне 30% Размер прибыли Достаточный для выхода на IPO Норма прибыли на весь капитал не менее 2% Отношение прибыли к объему продаж не менее 4% Доля на рынке 10% Базовая политика цен Гибкая, умеренная
Приложение 4
Рис. 1. Схема работы «ПитерСтрой» с инвесторами
Буданов С.А. Девелопмент объектов недвижимости: учеб. пособие /С. А. Буданов. - СПб., 2008
Девелопмент торговой недвижимости в России /Кристиан Кульц, Татьяна Матюшина, Алексей Панфилов [и др.]. - М.: Паблишинг Хаус, 2007.- 214 с
Кущенко В.В. Девелопмент: соврем. концепция развития недвижимости /В. В. Кущенко; Всерос. гос. налоговая акад. М-ва Рос. Федерации по налогам и сборам. - М.: Норма, 2004.- 367 с
Цапу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере: (на примере Санкт-Петербурга) /Л. И. Цапу. - СПб.: С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, 2002.- 115 с.
Шаховой В.А. Управление недвижимым имуществом на основе его оценки /В. А. Шаховой, А. В. Молокова. - М.: Дашков и Ко, 2004.- 155 с.
Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование /С. Н. Максимов. - СПб.; СПб.: Питер; Питер принт, 2003.- 256 с.
Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование /С. Н. Максимов. - СПб.; СПб.: Питер; Питер принт, 2003.- 256 с.
Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Рук. ULI по ведению бизнеса:[Пер. с англ. /Р. Б. Пейзер, А. Б. Фрей]. - 2-е изд.. - 2003.- X,450 с.
Профессиональный девелопмент www.klerk.ru/events/detail/11016
Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования /Сергей Носов. - М.: Рус. оценка, 2004.- 301 с.
2
Cash & Carry
Генеральный директор
Генеральный директор
Специализированные мебельные торговые центры
Специализированные торговые центры
Девелоперский отдел
Гипермаркеты
Отдел
страхования
Торгово – развлека-тельные центры
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
11%
11%
7%
7%
64%
2008г
Структура рынка действующих торговых объектов СПБ на начало

Список литературы [ всего 35]

1.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, Дж. Фридман, Ник. Ордуэй. – М.: Дело, 2007.
2.Буданов С.А. Девелопмент объектов недвижимости: учеб. пособие /С. А. Буданов. – СПб., 2008
3.Бромвич М. «Анализ экономической эффективности капиталовложений». Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2007
4.Г. Харрисон. «Оценка недвижимости» – М.:2007 г.
5.Девелопмент торговой недвижимости в России /Кристиан Кульц, Татьяна Матюшина, Алексей Панфилов [и др.]. – М.: Паблишинг Хаус, 2007.- 214 с
6.Дж. Фридман, Н. Ордуэй. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» – М.:2007.
7.Инвестиции в зарубежную недвижимость http://property-real-estate.net/rus/vacation-home-investment.html
8.Инвестиции в зарубежную недвижимость znedv.ru
9.Кущенко В.В. Девелопмент: соврем. концепция развития недвижимости /В. В. Кущенко; Всерос. гос. налоговая акад. М-ва Рос. Федерации по налогам и сборам. – М.: Норма, 2004.- 367 с
10.Кострикин П.Н. Мировой опыт ипотечного кредитования /П. Н. Кострикин, А. Н. Кузьминов, С. И. Мутовин. - М.: МАКС Пресс, 2007.- 203 с.
11.Квочкин А.Н. Ипотека и перспективы ее развития на региональном уровне /А. Н. Квочкин, В. И. Квочкина, О. А. Попова; М-во сел. хоз-ва Рос. Федерации, Департамент кадровой политики и образования, Мичурин. гос. аграр. ун-т. - Мичуринск: Изд-во МичГАУ, 2008.- 165 с.
12.Лэнд-девелопмент www.rusflat.ru/press/commerce/1/s12606081/
13.Ленд-девелопмент www.bsn.ru/news/event/moscow/13903
14.Ленд-девелопмент – перспективы развития земельного рынка в России www.greenga.ru/land-develop.html
15.Лэнд-девелопмент или покупка собственной земли art.thelib.ru/business/real/regions/lenddevelopment_ili_pokupka_sobstvenno
16.Ленд девелопмент Земля и Право www.z-p.com.ua/land-development.html
17.Маркетинг территорий: повышение стоимости земельного участка www.marketing.spb.ru/lib-special/regions/land-development.htm
18.Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование /С. Н. Максимов. – СПб.; СПб.: Питер; Питер принт, 2003.- 256 с.
19.Носов С.И. Оценка земельных ресурсов для рентного регулирования землепользования /Сергей Носов. – М.: Рус. оценка, 2004.- 301 с.
20.Недвижимость за рубежом www.vip-money.com/invnedvizhimost.html
21.Операции по покупке и освоению земельных участков www.novostroy.ru/html/land.htm
22.Пейзер Р.Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: Рук. ULI по ведению бизнеса:[Пер. с англ. /Р. Б. Пейзер, А. Б. Фрей]. – 2-е изд.. – 2003.- X,450 с.
23.Профессиональный девелопмент земли www.pro-realtor.ru/?p=31рн
24.Профессиональный девелопмент www.klerk.ru/events/detail/11016
25.Петров В.И. Оценка стоимости земли: учеб. пособие /В. И. Петров; Финансовая акад. при Правительстве Рос. Федерации, Каф. оценоч. деятельности и антикризис. упр.. – М.: ФА, 2005.- 170 с.
26.Российский рынок земли www.i-stroy.ru/new11780.html
27.Сладкопевцев С.А. Комплексная оценка земель: (Конспекты лекций):Учеб. пособие для специальностей «Прикладная геодезия» и «Гор. кадастр» /С. А. Сладкопевцев; Моск. гос. ун-т геодезии и картографии. – М.: МИИГАИК, 2002.- 76,с.
28.Скалабан В.Д. Математическая модель государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий Российской Федерации и некоторые ее практические приложения /Скалабан В. Д., Скалабан Д. В.; Рос. акад. с.-х. наук, Почв. ин-т им. В. В. Докучаева. – М.: Почв. ин-т, 2004.- 69 с.
29.Трухина Н.И. Оценка недвижимости: учеб. пособие по специальности 080502 «Экономика и упр. на предприятии (строительство)» /Н. И. Трухина. – Воронеж, 2006
30.Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости.» Санкт-Петербург, Издательство СПбГТУ, 2007.
31.Цапу Л.И. Девелопмент в жилищной сфере: (на примере Санкт-Петербурга) /Л. И. Цапу. – СПб.: С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т, 2002.- 115 с.
32.Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник.» М., 2008
33.Шаховой В.А. Управление недвижимым имуществом на основе его оценки /В. А. Шаховой, А. В. Молокова. – М.: Дашков и Ко, 2004.- 155 с.
34.«Экономика и управление недвижимостью.» Под ред. П.Г. Грабового. – Москва, 2008.
35.Ярмоленко А.С. Оценка стоимости земли в системе недвижимости: учеб. пособие по направлению 650500 и специальности 311000 /А. С. Ярмоленко. – Великий Новгород, 2006
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00488
© Рефератбанк, 2002 - 2024