Ипотечное кредитование в России.

Ипотечное кредитование в России
Содержание
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты организации ипотечного кредитования в России
1.1 Этапы развития ипотеки в России: проблемы, тенденции, перспективы
1.2 Влияние финансового кризиса на развитие ипотеки в России и мире
1.3Основные модели ипотечного кредитования (рассмотрим европейскую и американскую модели)
Глава 2. Характеристика системы ипотечного кредитования в России (на примере Сбербанка России)
2.1 Ключевые участники рынка ипотечного кредитования
2.2 Модели и инструменты системы ипотечного кредитования
2.3 Анализ ипотечного кредитования Сбербанка России
Глава 3. Направления совершенствования механизма возвратности ипотечного кредита (на примере Сбербанка России)
3.1 Анализ основных рисков ипотечного кредитования
3.2 Сценарии формирования моделей ипотечного кредитования, направленные на преодоление проблем развития
3.3 Мероприятия по решению проблем ипотечного кредитования
Заключение
Список использованной литературы

Рассмотрим основные риски, с которыми сталкивается каждый из участников ипотечного кредитования, представлены на рисунке 14, а также различные механизмы управления этими рисками.
Риски участников жилищного кредитования
1 – процентный риск
2 – кредитный риск
3 – валютный риск
4 – риск ликвидности
5 – риск реинвестирования
Управление кредитным риском вкладчика заключается в выборе надёжного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства. Валютный риск вкладчика возникает в том случае, когда вклад производиться в национальной валюте.
- Риски кредитора
Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск.
Кредитный риск - это риск несвоевременной просроченной уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого денежного потока по ипотеке в связи с некредитоспособностью заёмщика.
Рисунок 14 - Управление рисками вкладчиков
Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остаётся проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заёмщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50 - 85%; размер кредита не более $50 тыс. Также обязательным элементом ипотечного кредитования является страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заёмщика.
Существуют следующие механизмы управления кредитным риском.
а) «Наличная оплата».
Первичный кредитор продаёт ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счёт обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств. При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.
б) «Своп».
Первичный кредитор передаёт пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадёжны и ликвидные. При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размере невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.
в) «Программа гарантий».
Эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заёмщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.
Риск реинвестирования - риск того, что обязательства банка по выпущенным ипотечным облигациям превысят поступления по выданным (или выкупленным) кредитам. Как правило, заёмщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражён в договоре об ипотеке. Это увеличивает риск реинвестирования. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объём денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:
1) Инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств как результат обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объёме;
2) Рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
- Процентный риск
Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный договором об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заёмщиком. В этой ситуации заёмщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны, процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.
Эмитент (коммерческий банк или ипотечное агентство), собравший пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, может подвергаться риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксирована, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая, либо наоборот. В результате может возникнуть ситуация, когда эмитент выплачивает большую сумму, чем получает.
В связи с этим эмитент получает денежные потоки в течение продолжительного времени, каждый такой поток подвергается риску изменения процентной ставки.
- Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.
Одним из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.
Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако в конце концов ему придётся продать этот ипотечный кредит инвестору, для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как судно - сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании, или ипотечному агентству. Однако последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен уплатить комиссионный сбор фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу – опцион-пут, для того чтобы получить обязательство от ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появятся дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу всё в большей степени придётся полагаться на ипотечное агентство как на источник фондов.
Выступая в роли «остаточного» покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.
Центральное место в процессе минимизации кредитного риска Сбербанка России принадлежит определению методов его оценки по каждой отдельной ссуде (заемщику) и на уровне банка (кредитного портфеля) в целом. Под оценкой кредитного риска заемщика обычно понимают изучение и оценку качественных и количественных показателей экономического положения заемщика. Работа по оценке кредитного риска в банке проводится в три этапа. На первом этапе производится оценка качественных показателей деятельности заемщика, на втором — оценка количественных показателей и на заключительном этапе — получение сводной оценки-прогноза и формирование окончательного аналитического вывода.
Методы оценки кредитоспособности физических лиц в Сбербанка России сводятся к следующим: методика определения платежеспособности, скоринговая модель, анерайтинг, изучение кредитной истории.
Для Сбербанка России финансовая состоятельность заемщика важна постольку, поскольку он рассчитывает вовремя получить обратно выданную в качестве кредита сумму и проценты на нее.
Скоринговая модель
Модель экспертной оценки. Скоринговые модели применяются в основном при предоставлении кредитов на покупку товаров (экспресс - кредитовании) и при выдаче кредитных карт.
В развитых странах скоринговые системы применяются давно. Впервые идея применения автоматизированных систем для разделения потенциальных заемщиков на «хороших» и «плохих» была выдвинута в 1941 году Дэвидом Дюраном (США).
Скоринг - системы опираются на методологии, позволяющие автоматизировать процедуру классификации клиентов по уровню их надежности. В простейшем варианте скоринг - система оценивает клиента-заемщика по некоторому набору его характеристик, числовому значению каждой из которых соответствует свой уровень значимости, выражаемый в баллах. Итоговая оценка клиента, получаемая суммированием всех набранных баллов, позволяет отнести клиента к определенной группе риска, тем самым, зафиксировав соотнесенный с этой группой предельный размер кредита, который можно предоставить данному заемщику без залогового обеспечения.
Скоринг при оценке кредитоспособности частных заемщиков появился в банках в качестве компромисса: кредитный комитет физически не способен рассматривать каждую заявку в индивидуальном порядке, а наращивать объем выдаваемых кредитов необходимо. Математическая модель, лежащая в основе кредит - скоринга, попытка с помощью формальных критериев выявить заемщика, который будет платить, желательно по своей доброй воле. Скоринг-система должна обеспечить заемщикам возможности получения кредита без залога; ускорения процедуры выдачи кредита; самостоятельного формирования списка документов, которые следует предоставить банку (система способна оценивать заемщика по широкому перечню параметров).
Скоринг - система должна обеспечить банкам возможности ускорения процесса обработки кредитных заявок; сокращения численности банковского персонала; экономии за счет использования персонала более низкой квалификации; повышения степени объективности и единообразия критериев при оценке заявок кредитными инспекторами во всех отделениях банка; контроля всех этапов рассмотрения заявок, включая процесс формирования оценок, на основе данных информационной системы, что позволяет регулировать объемы кредитования в зависимости от ситуации на рынке, централизованно вносить коррективы в методологию оценки и немедленно вводить их в действие во всех отделениях банка.
В своем большинстве, какие бы математические основы не закладывались в скоринговую модель, она представляет собой взвешенную сумму факторов риска кредитного качества заемщиков и определяется по формуле.
S = а1(Х1 + а2(Х2 + ... + ак(Хк,
где S - значение скоринга;
XI, Х2... Хк - параметры клиента, входящие в оценку его кредитного качества;
а1, а2... ак - веса, характеризующие значимость соответствующих параметров клиента (факторы риска его кредитоспособности) для формирования его кредитного скоринга.
Д. Дюран на основе накопленных наблюдений выявил группу факторов, позволяющих оценить надежность заемщика и степень кредитного риска применительно к потребительскому кредитованию. Он вывел конкретные коэффициенты:
Возраст: 0,01 за каждый год свыше 20 лет (максимум - 0,3);
Пол: женщина - 0,4, мужчина - 0;
Срок проживания: 0,042 за каждый год проживания в данной местности (максимум - 0,42);
Профессия: 0,55 - с низким риском, 0 - с высоким риском, 0,16 - другие профессии;
Работа в отрасли: 0,21 - предприятия общественного сектора, государственные учреждения, банки, брокерские фирмы;
Занятость: 0,059 за каждый год работы на данном предприятии (максимум - 0,59);
Финансовые показатели: 0,45 - при наличии банковского счета, 0,35 - при владении недвижимостью, 0,19 - при наличии полиса по страхованию жизни.
Клиент, набравший более 1,25 балла, относился Д. Дюраном к группе незначительного или умеренного риска, а набравший менее этого числа считался нежелательным для банка.
В российских условиях чистое применение коэффициентов Д. Дюрана невозможно. Перед тем, как принять решение, выдавать кредит или нет, производится сбор информации о клиенте - заемщике.
Собираются анкетные данные, на основании которых и рассчитывается скоринг - оценка, выражаемая в баллах.
Накапливаемые в системе данные могут быть использованы для:
- изучения и классификации типов клиентов;
- анализа кредитных предпочтений и потребностей в различных продуктах;
- оценки качества кредитного портфеля и бизнеса (по различным направлениям и регионам);
- оценки вероятного отклика различных клиентов на предложение имразличных продуктов.
Преимущества данного метода: снижение уровня невозврата кредитов, быстрота оценок, возможность эффективного управления кредитным портфелем, простота использования.
Важно отметить, что скоринг-система позволяет значительно снизить вероятность субъективного (в негативном плане) влияния кредитного инспектора на процесс принятия решения, сокращая до минимума время обработки заявок на получение ссуды.
Метод оценки платежеспособности заемщика является более сложным и обычно используется при выдаче кредитов на неотложные потребительские нужды. Оценка риска формируется на основе заключений экспертов или кредитных инспекторов. При этом используются документы с места работы о доходах и удержаниях, анкетные данные. Определяется среднемесячный доход, соответственно скорректированный, с учетом срока кредита. Учитываются так называемые влияющие факторы: обеспечение кредита, остатки задолженности по ранее полученным кредитам, замечания структурных подразделений банка (службы безопасности, юридической службы). Оценка платежеспособности требует рассмотрения достаточно большого числа документов, что позволяет сформировать более качественный кредитный портфель банка.
Кредитная организация сама определяет, каким методом ей пользоваться, однако мировой опыт свидетельствует о том, что системы оценки риска, основанные на математических моделях (в том числе скоринг-системы), являются более надежными и эффективными.
Приведенные методики носят формализованный характер, поэтому при оценке возможности кредитоспособности заемщика огромную роль играет профессионализм служащих банка.
Кредитный инспектор Сбербанка России, как сотрудник, несущий ответственность за работу с конкретным заемщиком, должен быть уверен в том, что клиент сознает моральную ответственность за полное и своевременное погашение кредита. В ходе анализа цели кредитования, указанной в заявке раскрываются намерения заемщика. Кредитный инспектор должен удостоверится в том, что клиент точно указал, на что будут использоваться полученные средства, а также оценить, насколько указанная цель согласуется с кредитной политикой банка и существует ли у заемщика искреннее желание выплатить кредит. Опытные кредитные инспектора сами заполняют заявку вместо того, чтобы позволить заемщику сделать это самостоятельно. Задавая клиенту соответствующие вопросы по мере заполнения заявки, квалифицированный инспектор может лучше понять, насколько данная заявка отвечает предъявляемым со стороны банка требованиям к качеству кредитов. Устные ответы клиента могут содержать гораздо больше информации о характере и истинной цели кредитования, чем сведения, изложенные в письменном виде.
Инспектора по потребительскому кредитованию обращают особое внимание на увеличение долга относительно ежемесячного и ежегодного дохода клиента. Большинство кредитных инспекторов неодобрительно относятся к появлению «пирамиды долга», когда физическое лицо берет кредит у одного кредитора для уплаты в пользу другого кредитора, а также к значительной или растущей задолженности по кредитным карточкам. На основе подобных фактов делается вывод о наличии или отсутствии у клиента навыков управления денежными средствами. Клиенты, у которых подобные навыки отсутствуют, могут взять на себя слишком много долговых обязательств и столкнуться с серьезными трудностями с своих отношениях с банком.
Андерайтинг
Состоятельность заемщика выражается в его платежеспособности и кредитоспособности.
Платежеспособность - это способность (наличие возможности) и готовность (наличие желания) физического лица своевременно и в полном объеме погашать свои денежные обязательства (долги). Кредитоспособность - это способность и готовность физического лица своевременно и в полном объеме гасить свои кредитные долги (основную сумму долга и проценты). Кредитоспособность - понятие более узкое, чем платежеспособность. Чтобы решиться выдать кредит данному" заемщику, банку достаточно убедиться в его кредитоспособности.
Андерайтинг – это самый первый аспект с которым сталкивается Сбербанка России при работе с клиентом. Под андеррайтингом понимается – оценка плате и кредитоспособности заемщика, а также качества предмета залога. После выноситься либо коллегиальное, либо индивидуальное решение о предоставлении кредита.
Разные банки применяют различные стандарты адреррайтинга. Можно выделить 3 основных подхода:
1. Банк работает по стандартам андеррайтинга крупных финансовых организаций, осуществляющих выкуп пула кредитов. При этом банк остается обслуживающим агентом после продажи пула кредитов. Такой метод позволяет решить проблему ликвидности активов и позволяет снизить затраты на разработку и внедрение собственных систем андерайтинга. К недостаткам данного метода следует отнести то что, не учитывается специфика, каждого конкретного банка. Также банку следует сопоставить свои операционные расходы, связанные с предоставлением кредита с процентами и комиссиями, полученными за период до продажи актива, и расходы на обслуживание проданных кредитов с сервисной комиссией.
2. Банк разрабатывает собственные стандарты андеррайтинга и сервисные продукты, ориентируясь на свою специфику и стратегию. Этот подход позволяет более полно удовлетворить потребности клиентов, тем самым, расширяя клиентскую базу. К недостаткам такого метода следует отнести, низкую ликвидность активов в краткосрочном периоде, связанную со сложностью оценки не стандартизированного пула кредитов. И дополнительные затраты на разработку и внедрение собственных программ кредитования.
3. Банк работает и по стандартам андерайтинга крупных финансовых организаций, и по собственным стандартам. Этот подход сочетает в себе все преимущества вышеназванных моделей (широкий охват рынка+ликвидные активы), однако имеется опасность конкуренции собственных кредитных продуктов с кредитными продуктами крупных финансовых организаций в случае совпадение сегмента рынка, тогда банку придется расставлять приоритеты в соответствии с собственной стратегией на ипотечном рынке, которая может идти в разрез со стратегией крупных финансовых организаций, осуществляющих выкуп пула кредитов. Риски применения такой системы, значительно выше, чем двух предыдущих.
По методике Сбербанка России кредитоспособность заемщика (Р) определяется по формуле
Р = Дч(К(1,
где Дч - среднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей;
К - коэффициент в зависимости от величины Дч:
при Дч в эквиваленте до 500 долларов США К =0,3;
при Дч в эквиваленте от 501 до 1000 долларов США К =0,4;
при Дч в эквиваленте от 1001 до 2000 долларов СШАК=0,5;
при Дч в эквиваленте свыше 2000 долларов США К =0,6;
1 – срок кредитования, мес.
Аналогичным порядком проводится анализ кредитоспособности поручителя заемщика.
Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы Сбербанка России по определению возможности выдачи кредита. Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком возможности и целесообразности предоставления заемщику кредитов, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором.
Анализ кредитоспособности клиента Сбербанка России предшествует заключению с ним кредитного договора, позволяет выявить факторы риска, способные привести к непогашению выданного банком кредита в обусловленный срок, и оценить вероятность своевременного возврата кредита.
Оценка кредитоспособности клиента проводится в кредитном отделе Сбербанка России на основе информации, характеризующей способность клиента получать доход, достаточный для своевременного погашения кредита, наличие у заемщика имущества - обеспечения выданной ссуды и другое. Источниками информации об индивидуальном заемщике могут "быть сведения с места его работы, места жительства.
Факторы, влияющие на кредитоспособность заемщика приведены на рисунке 15.
Рисунок 15- Факторы, влияющие на кредитоспособность заемщика
Доходы заемщика определяются по трем направлениям: от заработной платы, сбережений и капитальных вложений, прочие доходы.
К основным статьям расходов заемщика относятся: подоходный и другие налоги, алименты, ежемесячные или квартальные платежи по ранее полученным кредитам, выплаты по страхованию жизни и имущества, коммунальные платежи и другое.
Подтверждение размера доходов и расходов возлагается на клиента, предъявляющего в Сбербанк России:
паспорт, по которому кредитный работник определяет время проживания по последнему адресу, возраст, семейное положение и наличие детей;
справку с места работы, где указываются среднемесячная заработная плата, сумма подоходного и других налогов, ежемесячно уплачиваемых заемщиком, стаж работы в организации, сумма обязательных ежемесячных отчислений (алименты, страховые взносы);
книжку по расчетам за квартплату и коммунальные услуги;
документы, подтверждающие доходы по вкладам в банках и ценным бумагам.
Изучение кредитной истории: бюро кредитных историй
Для Сбербанка России бюро кредитных историй имеет важной значение. Так, создание бюро кредитных историй как способ снижения кредитного риска. Для целей повышения защищенности кредиторов и заемщиков за счет общего снижения кредитных рисков, повышения эффективности работы кредитных организаций служит бюро кредитных историй, функцией которого является формирование, обработка, хранение и раскрытие информации, характеризующей своевременность исполнения заемщиками своих обязательств по договорам займа.
Бюро кредитных историй - юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством Российской Федерации, являющееся федеральным законом услуги по формированию, обработке и хранению кредитных историй, а также по предоставлению кредитных отчетов и сопутствующих услуг.
Кредитная история - информация, которая характеризует исполнение заемщиком принятых на себя обязательств по договорам займа (кредита) и хранится в бюро кредитных историй.
Кредитный отчет - документ, который содержит информацию, входящую в состав кредитной истории, и который бюро кредитных историй предоставляет по запросу пользователя кредитной истории и иных лиц, имеющих право на получение указанной информации.
В России идея создания кредитных бюро возникла в 90-х годах одновременно с созданием первых коммерческих банков. Начиная с 1995-1996 годов ряд российских коммерческих банков и процессинговых компаний активно работали над проектом создания Межбанковского бюро кредитной информации, но имеющиеся противоречия преодолеть не смогли. В 1997 году принят проект Федерального закона «О Федеральном государственном архиве кредитных историй», но получил заключения Правительства РФ и Банка России о необходимости концептуальной доработки законопроекта.
В 1998 году Правительство РФ и Банк России в совместной Программе «О мерах по реструктуризации банковской системы Российской Федерации» заявили о необходимости разработки мер по созданию системы, накапливающей и распространяющей информацию о кредитной истории банковских заемщиков.
В «Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации» от 30 декабря 2001 года Правительство РФ и Банк России заявили: «Одним из инструментов выявления рисков операций банков является создание системы раскрытия информации о добросовестности исполнения заемщиками обязательств перед банками (кредитные бюро). Кредитные бюро могут формироваться как независимые структуры, работающие в интересах кредитных организаций и их клиентов». Определенные прообразы Бюро кредитных историй создавались в рамках ряда региональных банковских структур (ассоциаций и союзов).
Федеральный закон № 218-ФЗ «О кредитных историях» был принят Государственной Думой РФ лишь 22 декабря 2004 года, одобрен Советом Федерации 24 декабря 2004 года и подписан Президентом России 30 декабря 2004 года. В настоящее время он применяется в редакции Федерального закона от 21. 07. 2005 года № 110-ФЗ.
Кредитные организации обязаны представлять всю имеющуюся информацию, в отношении всех заемщиков, давших согласие на ее представление, хотя бы в одно бюро кредитных историй, включенное в государственный реестр бюро кредитных историй.
Источники формирования кредитной истории представляют всю имеющуюся информацию, в бюро кредитных историй на основании заключенного договора об оказании информационных услуг, письменно. Допускается заключение договора об оказании информационных услуг с несколькими бюро кредитных историй. Закон позволяет финансовым организациям передавать информацию о клиенте только с согласия заемщика.
Нежелание клиентов предоставлять информацию о себе в кредитные бюро может впоследствии сослужить им плохую службу. Из-за отсутствия кредитных историй банки смогут отказать претендентам на кредит в его выдаче, или предоставить деньги с сохранением сложных процедур и по более высоким процентным ставкам. Эта же причина может послужить отказом в выдаче кредита и в момент обращения, так как возникает резонный вопрос: если намерения и помыслы заемщика чисты, и он не собирается взять деньги в банке и скрыться с ними, то отказ в формировании кредитной истории, мягко говоря, подозрительно. Поэтому чем раньше клиенты банка начнут «копить» свои кредитные истории, тем для них будет лучше.
Подтвержденная положительная кредитная история довольно скоро станет огромным плюсом для добросовестного заемщика. В условиях конкуренции банки смогут предоставлять обладателям достойных кредитных историй льготные условия для получения займов, в том числе, освобождая их от части залогов и поручительств.
Просроченные платежи, уклонение от взятых на себя долговых обязательств и, как следствие, отрицательная кредитная история, закроют перед ее обладателями, двери всех кредитных учреждений.
Кредитная история субъекта включает следующую информацию: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, ИНН, номер страхового свидетельства, информация об обязательствах заемщика, величина полученного займа, дата заключения договора, запись о погашении кредита или неисполнении взятых обязательств, возможно и о фактах рассмотрения судом споров. Данные постоянно пополняется новыми записями, не составляют коммерческой тайны и направляются в Центральный каталог кредитных историй. Центральный каталог кредитных историй - подразделение Банка России, которое ведет базу данных, создаваемую для поиска бюро кредитных историй, содержащих кредитные истории субъектов кредитных историй.
Дополнительная часть кредитной истории называется «закрытой». В ней содержатся сведения о банках, предоставивших информацию о заемщике и организациях, ее запрашивающих. Закрытая часть кредитной истории может быть выдана только заемщику, на которого она заведена или в случае необходимости по запросу суда. В состав кредитной истории включается информация обо всех изменениях содержащихся в ней сведений. Бюро кредитных историй предоставляет кредитный отчет:
Пользователю кредитной истории - по его запросу;
Субъекту кредитной истории - по его запросу для ознакомления со своей кредитной историей;
В Центральный каталог кредитных историй - титульную часть кредитного отчета;
В суд (судье) по уголовному делу, находящемуся в его производстве, а при наличии согласия прокурора в органы предварительного следствия по возбужденному уголовному делу, находящемуся в их производстве, дополнительную (закрытую) часть кредитной истории.
Бюро кредитных историй обеспечивает хранение кредитной истории в течение 15 лет со дня последнего изменения информации, содержащейся в кредитной истории. По истечении указанного срока кредитная история аннулируется (исключается из числа кредитных историй, хранящихся в соответствующем бюро кредитных историй).
Для уверенности, что информация о кредитной дисциплине, передающаяся и хранящаяся в бюро, соответствует действительности, заемщик имеет право один раз в год бесплатно запрашивать у бюро собственную кредитную историю. Главная цель таких запросов - проследить корректность «досье». Для этого нужно обратиться в Центральный каталог кредитных историй. Через него можно узнать название Бюро кредитных историй, куда и следует обращаться за информацией о себе. Историю выдадут только самому клиенту - при предъявлении паспорта. Если обнаружится неточность, следует написать заявление в Бюро кредитных историй с указанием соответствующей ошибки, а в случае отказа внести коррективы - доказать свою правоту клиент может через суд.
По состоянию на 01.09.2008 года в России зарегистрировано четыре кредитных бюро федерального масштаба: Бюро кредитных историй «Экспириан - нтерфакс», ОАО «Национальное бюро кредитных историй» (НБКИ), ЗАО «Бюро кредитных историй «Инфокредит» и Национальное кредитное бюро (НКБ). В их базах хранится более 95 процентов кредитных историй физических и юридических лиц.
Важной особенностью кредитования клиентов в Сбербанка России является то, что в центре любого процесса предоставления кредита заемщику (физическому или юридическому лицу) стоит человек. Так, заемщик должен представить ряд документов, свидетельствующих о его личных качествах и личной кредитоспособности.
Информация, интересующая Сбербанка России при решении вопроса о предоставлении кредита, включает следующие сведения.
Характеристика личных свойств предпринимателя: характер, манеры, поведение, внешность, выразительность речи, степень откровенности (в вопросах экономического и финансового положения), возраст, семейное положение, семейные обстоятельства, социальная роль вне предпринимательства, почетные должности, хобби
2. Общее образование (копия свидетельства об окончании учебного заведения), квалификация, склад ума, отношение к риску (азартность), интерес к экономике и организации производства, способности к планированию.
3. Техническая квалификация: специальное образование, ходпрофессионального развития, опыт, специализация в работе.
Физическое состояние: состояние здоровья (с учетом прошлыхи хронических заболеваний), пределы нагрузки, занятия спортом.
Имущество: степень участия в делах предприятия, личное имущество, владение недвижимостью, другие источники дохода, личныедоходы из прибыли предприятия, личные долги, налоговые долги,имущественное положение членов семьи, интенсивность отношенийс кредитными учреждениями, участие в конкурсах.
Все перечисленные условия имеют различное значение для каждого конкретного заемщика.
3.2 Сценарии формирования моделей ипотечного кредитования, направленные на преодоление проблем развития
Основные сценарии формирования моделей ипотечного кредитования, направленных на преодоление проблем развития:
создание универсального механизма привлечения «длинных» кредитных ресурсов;
снижение выплат по кредиту;
снижение налогового бремени заемщика.
Два последних пункта являются основными путями стимулирования активности заемщиков в получении ипотечных кредитов для приобретения жилья.
Что касается снижения налогового бремени, это вопрос макроэкономической политики государства, и он выходит за рамки настоящего исследования.
Рассмотрим проблему возможности снижения выплат по кредиту.
Снижение выплат по кредиту для заемщика предполагается осуществлять путем выдачи целевых адресных субсидий, финансируемых из бюджета. Субсидирование заемщиков предполагается осуществлять таким образом, чтобы не затрагивать рыночные механизмы ипотечного жилищного кредитования. Ипотечное субсидирование предполагается вводить поэтапно, с ограничениями, определяемыми возможностями городского бюджета.
Предполагается реализовать следующий механизм субсидирования.
В целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредите для трудоспособного населения, имеющего стабильные доходы, однако в текущий момент не располагающего достаточными накоплениями для оплаты первоначального взноса за квартиру, предполагается осуществлять субсидирование первоначального взноса за квартиру при получении гражданином ипотечного жилищного кредита.
Адресные ипотечные субсидии предполагается поэтапно распространить на категории граждан, нуждающихся в специальной поддержке. Порядок предоставления субсидий, а также категории граждан, которым предоставляются эти субсидии, определяются ежегодно городской думой при утверждении приоритетов предоставления в пользование или приобретения в собственность с помощью города жилых помещений.
Универсальным механизмом привлечения «длинных» кредитные ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в начальном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов.
Совсем недавно Государственная Дума взялась за pазрешение этой недоработки - были приняты последние 17 законов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России. Среди них и поправки к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие существовавшие ранее противоречия между некоторыми положениями этого Закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России. И хотя для того, чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов.
Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит решить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, - нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум.
Хотя данный сценарий, частично снимающий проблемы ипотечного кредитования в России, представляется наиболее реальным, еще не факт, что он будет реализован. Рассмотрим потенциальные возможности его развития.
Хотя поправки в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, для того, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигаци