Особенности отчуждения недвижимого имущества по договору продажи недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Становление и развитие правоотношений при отчуждении недвижимости
1.1Возникновение и отчуждение прав на недвижимость согласно ГК РСФСР 1922 г. и ГК РСФСР 1964 г.
1.2Анализ положений Концепции развития гражданского законодательства касательно отчуждения недвижимости
Глава 2. Особенности отчуждения отдельных видов недвижимости
2.1 Договор продажи зданий и сооружений
2.2 Договор продажи земли
2.3 Договор продажи жилых помещений
Глава 3. Анализ судебной практики при отчуждении недвижимого имущества
Заключение
Библиография

Суд кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.
Выдвинут протест, в котором предлагается постановления апелляционной и кассационной инстанций отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе.
Какие же основания?
По договору купли-продажи, который был нотариально удостоверен, ЗАО "Центр художественного проектирования" продало ЗАО "Магазин "Медведь" нежилое помещение.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, сослался на то, что в п. 1 договора купли-продажи указан адрес объекта, т.е. определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Однако данный вывод нельзя признать полностью обоснованным.
Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Между тем договор купли-продажи не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.
Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО "Крокуль" по договору купли-продажи, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета.
Исходя из вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО "Центр художественного проектирования", признав договор купли-продажи незаключенным…»
Нельзя не упомянуть, что в обороте жилых помещений активно используются предварительные договоры. Последние «следует считать не ограничениями базисного для частного права принципа свободы договора, но, напротив, формой его реализации, поскольку стороны связываются не соображениями публичного порядка, а лишь своей волей. Исходя из принципа pacta sunt servanda, договор о будущем договоре ограничивает свободу договора не более чем запрет на дальнейшее распоряжение уже отчужденным имуществом».
В предварительном договоре должны быть определены все существенные условия основного договора. С учетом норм о купле-продаже недвижимости в предварительном договоре должны быть четко определены помещение и его цена, также необходимо определение круга лиц, имеющих право пользования помещением. Между тем представляется, что если указанные в предварительном договоре лица на момент заключения данного договора утратили такое право или помещение обременено правами лиц, не указанных в договоре, то это не является основанием для оспаривания договора. Закон выдвигает лишь условие о тождестве формы предварительного и основного договоров (п. 2 ст. 429 ГК РФ), требование государственной регистрации предварительного договора, если таковая необходима для основного, не устанавливается.
Следует иметь ввиду, что если в предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, такой договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.п.4 и 6 ст.429 ГК РФ). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор:
«…Судами установлено, что между сторонами был заключен договор от 17.03.2006 N юр-02/06 купли-продажи дома вместе с земельным участком под ним, площадью 0,15 га, расположенного по адресу: г. Казани, ул. Фрезерная, 25. Названный договор является предварительным, что указано в самом договоре.
В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
На основе оценки представленных по делу доказательств суды установили, что спорный дом числится как жилой, однако договор от 17.03.2006 N юр-02/06 не содержит сведений о нанимателях жилого дома, проживавших на момент заключения договора, в связи с чем пришли к выводу, что указанный договор является незаключенным и не порождающим права и обязанности для сторон по нему в силу требований статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, из пунктов 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если в предварительном договоре не определен срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, такой договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Поскольку, как установлено судами, в течение года ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены…».
Договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации:
«…ОАО «ОКБ «Новатор» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству обороны РФ и ФГУ «Главное командование Военно-Морского Флота» о взыскании 660400 рублей задолженности по договору от 16.01.2004 купли-продажи недвижимого имущества…
… Суд установил, что подписанный истцом и первым ответчиком договор от 16.01.2004 купли-продажи двухкомнатной квартиры общей площадью 50,8 кв. метра, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, д. 169, кв. 17, подлежал государственной регистрации в соответствии с нормами п. 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ. Истец не представил суду доказательств регистрации данного договора, хотя и исполнил свои обязательства, определенные договором. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что договор нельзя признать заключенным, а у истца отсутствует право требовать исполнения обязательств, вытекающих из договора, не прошедшего государственную регистрации…».
Другой пример, связанный с отсутствием регистрации прав на жилое помещение:
«…Жилищный кооператив «Строительно-сберегательная касса «Свой дом» обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Радуга-R» о признании права собственности за истцом соразмерно уплаченным средствам на 68 квартир в доме N 15, на 41 квартиру в доме N 5, обязании передать по актам приема-передачи истцу жилые помещения, являющиеся предметом договора уступки права требования от 17.12.2002 и обязании ответчика совершить действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на спорные жилые помещения….
Отказывая истцу в удовлетворении по заявленным основаниям в иске, суд исходил из того, что договор купли-продажи спорных квартир от 02.12.1999 в силу пункта 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации считается заключенным с момента государственной регистрации. Суд установил, что договор об уступке права требования от 17.12.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, поэтому в силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является ничтожной сделкой, в связи с тем, что согласно пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, поэтому в иске отказал…».
До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом:
«…Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи строения, заключенного между индивидуальным частным предприятием и обществом с ограниченной ответственностью.
В обоснование своих требований истец указал, что продал строение по договору купли-продажи индивидуальному частному предприятию, которое, не уплатив его стоимости и не зарегистрировав переход права собственности, перепродало строение обществу с ограниченной ответственностью.
Получив плату за строение от покупателя, директор частного предприятия скрылся.
Арбитражный суд отказал акционерному обществу в иске.
В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи.
Поскольку право собственности на строение у индивидуального частного предприятия не возникло, оно не вправе было отчуждать это имущество другому лицу.
Общество с ограниченной ответственностью, покупая у индивидуального частного предприятия здание, не проверило документы о наличии у продавца прав собственника, в частности данных о регистрации, хотя было обязано это сделать, т.е. действовало неосмотрительно, на свой страх и риск.
С учетом изложенного кассационная инстанция правомерно отменила решение суда первой инстанции и удовлетворила исковые требования акционерного общества…».
Конечно, рассмотреть все возникающие проблемы, связанные с отчуждением недвижимости путем продажи, в рамках ограниченности объема дипломной работы невозможно. Но мы попытались осветить наиболее распространенные случаи судебной практики по данному вопросу.
Отметим, что сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна. Решения судов бывают диаметрально противоположными.
С момента принятия последнего разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости прошло более 12 лет. Полагаем, что уже назрела необходимость принять новое Постановление с актуальными разъяснениями судам на данную тему.
Заключение
Договор продажи недвижимости - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций.
Правовой режим недвижимости непрерывно изменяются.
Для нынешнего состояния правового регулирования отчуждения недвижимости путем продажи большое значение имел советский период. В то время как в других странах продолжалось поступательное развитие института недвижимости, его совершенствование, революция 1917 г. остановила данный процесс в нашей стране. В начале 90-х гг. XX века развитие института недвижимости в России пришлось начинать практически «с нуля», следствием чего является неурегулированность многих аспектов, в том числе и в отчуждении недвижимости, отсутствие традиций, культуры и сохранившаяся до сих пор некоторая степень «дикости», нецивилизованности рынка недвижимости.
Важным этапом в определении дальнейшего развития гражданского законодательства явился Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым была разработана и уже одобрена Президентом РФ Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, отдельные аспекты которой, имеющие отношение к отчуждению недвижимости, были рассмотрены в п.1.2 работы.
По действующему законодательству недвижимое «по своей природе» имущество составляют: природные ресурсы и остальные объекты, которые прочно связаны с земельными участками и не могут быть перемещены без несоразмерного ущерба им. Причинение несоразмерного ущерба объекту имеет место, если в результате перемещения ущерб выразился в изменении его первоначального назначения и (или) в результате ущерба существенно уменьшилась ценность объекта.
Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение или прекращение права собственности на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации. При этом под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Во второй главе работы были рассмотрены особенности регулирования наиболее распространенных предметов договора продажи недвижимости – жилых помещений, земельных участков, зданий и сооружений.
При написании дипломной работы были выявлены некоторые недостатки правового регулирования продажи указанных объектов недвижимости.
Одним из пробелов современного российского законодательства является отсутствие нормативного закрепления помещения (как составной части здания) в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В ГК РФ можно лишь в общей форме закрепить статус зданий и помещений как объектов имущественного оборота (объектов недвижимости, гражданских прав, права собственности и т.д.), в том числе особый статус помещения в праве общей собственности на здание. В остальном, что касается определения конкретного правового режима зданий и расположенных в них помещений, ГК РФ должен отсылать к специальному федеральному закону (например, федеральному закону о зданиях и расположенных в них помещениях). В таком отдельном законе как раз и можно было бы отразить все необходимые особенности (одновременно частноправовые и публично-правовые) трех взаимосвязанных, но юридически обособленных имущественных объектов: зданий, в которых помещения принадлежат разным лицам; помещений, расположенных в таких зданиях; земельных участков, относящихся к таким зданиям.
Вопрос соотношения прав на земельные участки и расположенные на них капитальные строения неоднозначно разрешается действующим законодательством. Несмотря на провозглашенный ст. 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, действующее законодательство, в том числе и сам ЗК РФ, содержит ряд положений, явно не согласующихся с данным принципом. Кроме того, требуют приведения в соответствие противоречащие друг другу на данный момент положения п. 2 ст. 271, п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ в части определения объекта (земельного участка, части земельного участка), в отношении которого к приобретателю недвижимости, расположенной на чужом земельном участке, переходит право пользования.
Полагаем целесообразным возврат к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. Возможность использования простой письменной формы нередко приводит к негативным последствиям, которые вызваны недобросовестным поведением отдельных участников рынка недвижимости, при этом имеющаяся правоприменительная практика свидетельствует о том, что нотариально удостоверенные сделки имеют, как правило, более высокую доказательную силу. В этой связи статью 550 ГК РФ («Форма договора продажи недвижимости») предлагается дополнить абзацем следующего содержания: «Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».
При этом момент заключения договора купли-продажи недвижимости в жилищной сфере необходимо определить моментом его нотариального удостоверения.
В целом отметим, что судебная практика по делам об отчуждении недвижимости путем купли-продажи обширна и неоднозначна. Решения судов бывают диаметрально противоположными. Поскольку с момента принятия последнего разъяснения Верховного Суда РФ по вопросам разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости прошло более 12 лет, полагаем, что уже назрела необходимость принять новое Постановление с актуальными разъяснениями судам на данную тему.
Библиография
Нормативно-правовые акты
Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г. // Российская газета. - 1993. - 25 декабря.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. №188-ФЗ // Российская газета. - 2005. - 12 января.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. №136-ФЗ // Российская газета. - 2001. - 30 ноября.
Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ // Российская газета. - 1994. - 08 декабря; Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть вторая) от 26.01.1996 г. №14-ФЗ // Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст.410.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Российская газета. – 2007. – 01 августа.
Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2005. - 12 января.
Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. - 2002. - 27 июля.
Федеральный закон от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Российская газета. - 1998. - 22 июля.
Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 1997. - 30 июля.
Указ Президента РФ от 18 июля 2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2008. - 23 июля.
Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание Законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.
Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» // Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации; Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. №11.
Научная литература
2. Книги
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. – 3-е изд., испр. и доп. – М.: Статут, 2001. – 848 с.
Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. – М.: Новая правовая культура, 2007. – 382 с.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина. В 3 Т. Т.2. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2006. – 842 с.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. – 162 с.
Крашенинников П.В. Жилищное право: уч. – 5-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2006. – 363 с.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 1998. - 353 c.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Спарк, 2001. – 266 с.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. – 368 с.
Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права по новому Жилищному кодексу Российской Федерации.– М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. – 76 с.
Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. - М.: Буквовед, 2007. – 443 с.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Том I / Науч. ред.: Ем В.С. - М.: Статут, 2005. – 461 с.
3. Статьи в сборниках
Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 1. - С.17-22.
Бевзенко Р.С. Гражданский переворот // ЭЖ-Юрист. – 2009. - № 10. – С.4-5.
Бирюкова Н.В., Ефанов И.А. О гражданско-правовой природе признания и подтверждения вещных прав на природные объекты недвижимости // Российская юстиция. - 2009. - № 11. - С.26 - 28.
Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С.38 - 47.
Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. - 2005. - № 8. - С.2-4.
Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. - 2009. - 17 ноября.
Васильева Ю. Одним документом меньше // Российская газета. - 2009. - 25 февраля.
Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. - № 2. – С.7-17.
Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости (Начало) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1999. - № 7. - С.60-70.
Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. – 2005. - № 3. – С.32-35.
Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореферат дисс…. канд.юрид.наук. – М., 2002. – 28 с.
Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. - 2006. - №1. - С.45-50.
Гряда Э.А. К вопросу об индивидуализации земельных участков // Экологическое право России: Сборник материалов научно-практических конференций: Учебное пособие для вузов. - М.: Форгрейфер, 2009, Вып. 6. - С. 344-345. Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - С. 344-348.
Дегтев А.В. Земля – объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. - 2005. - №8. - С.54-61.
Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. - 2006. - №8. - С.9-13.
Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 2. - С.61-67.
Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота. Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. - М.: Статут, 2007. - С. 395-418.
Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С.87-99.
Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. - № 1. – С.7-9.
Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. - 2008. - №6. - С.22-25.
Коротких О.А. Правовой режим недвижимости: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 5. - С.14-16.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. - 2007. - №1.- С.49-54.
Кратенко М.В. Использование конструкции предварительного договора при совершении сделок с жилыми помещаниями: Апрель // Закон: Апрель. - 2008. - № 4. - С.127-134.
Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С.47 - 53.
Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1. - С.33-38.
Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. – 2009. - №2. – С.364-369.
Максимов Е.А. Последствия несоответствия между фактической и договорной ценами при продаже квартиры и механизм передачи задатка // Законодательство и экономика. - 2009. - №6. - С.49-51.
Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 7. - С.91-98.
Медведев Д.А. О кодификации гражданского законодательства (извлечения из публикаций) // Вестник гражданского права. - 2008. - № 3. - С.152-158.
Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. - 2007. - №5. - С.14-26.
Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право. - 2008. - №10. - С.13-18.
Певницкий С.Г. Договор купли-продажи недвижимого имущества // Нотариус. - 2007. - № 4. - С.36-38.
Смирнов А.Н. Формирование и индивидуализация земельных участков: актуальные вопросы современной правовой практики // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. - Тольятти: ВУиТ, 2005, Вып. 50. - С. 177-188.
Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. Институт частного права. - М.: Статут, 2006. - С.132-144.
Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. – 2006. - № 2. - С.5-26.
Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. – 2008. - № 4. - С.6-16.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. - 2006. - №8. - С.104-116.
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. - 2003. - №3. – С.39-41.
Шелютто М.Л. Проблемы совершенствования гражданского законодательства (Обзор IV Ежегодных научных чтений, посвященных памяти профессора С.Н. Братуся) // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С. 144 - 149.
Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С.21-26.
Судебная практика
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. - 1998. - №1.
Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - №9.
Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 27.03.2002 г. № 245пв-01пр // Бюллетень Верховного Суда РФ. - 2002. - № 8.
Определение Высшего Арбитражного суда РФ от 13.11.2008 г. № ВАС-12653/08 по делу № А65-28679/2007-СГЗ-13 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»)
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.08.2007 г. № 9940/07 по делу № А40-39856/2006-50-312 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 03.06.2008 г. № 5-В08-8 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.05.2007 г. № 5767/07 по делу № А64-4105/05-14 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 26.03.2002 г. № 33-В01-4 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Определение Верховного Суда РФ от 05.02.1999 г. № 5-в98-182 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Постановление Федерального Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2005 г. № КГ-А40/9028-05-1,2 // Документ официально опубликован не был (ПС «Консультант Плюс»).
Габбасов Р.А. Качество закона и вопросы регулирования оборота недвижимости // Бюллетень нотариальной практики. – 2005. - № 3. – С.32.
Собрание законодательства РФ. - 1996. - №5. - Ст.410.
Гребнева Н.Е. Договор продажи недвижимости по законодательству Российской Федерации: Автореферат дисс…. канд.юрид.наук. – М., 2002. С.4.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: уч.-практ. пос. – М.: Волтерс Клувер, 2006. - С.63.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Том I / Науч. ред.: Ем В.С. - М.: Статут, 2005. - С. 239.
См.: Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 238 - 247.
Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 1998. – С.205.
См.: Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости (Начало) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1999. - № 7. - С.68-69.
Там же. - С.69.
Скворцов О.Ю.  Указ. соч. – С.22.
Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова (автор комм. – Б.М.Гонгало). - 2-е изд., испр. и доп. - М.: Спарк, 2001. – С.11.
Виноградов П. Недвижимое имущество: историческое и современное понимание // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. - № 2. – С.9.
Несмотря на непризнание объектов недвижимости как отдельного вида объектов гражданских правоотношений, советское гражданское законодательство все же предусматривало для зданий, строений, сооружений специальные нормы.
См.: Коротких О.А. Правовой режим недвижимости: история и современность // Бюллетень нотариальной практики. - 2008. - № 5. - С.15.
Генкин Д.М. Право собственности в СССР. - М., 1961. - С.137 – 139 (Цит.по: Суханов Е.А. О видах сделок в германском и в российском гражданском праве // Вестник гражданского права. – 2006. - № 2. - С.10).
См.: Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография. - М.: Буквовед, 2007. - С. 22 - 23.
Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. – 2008. - № 4. - С.6.
Каминская Я.А. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации // Правовые вопросы недвижимости. – 2008. - № 1. – С.7.
Литовкин В.Н. Жилищное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С.47.
Российская газета. - 2008. - 23 июля.
Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009 г. // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2009. - №11.
См.: Шелютто М.Л. Проблемы совершенствования гражданского законодательства (Обзор IV Ежегодных научных чтений, посвященных памяти профессора С.Н. Братуся) // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С. 144.
Бирюкова Н.В., Ефанов И.А. О гражданско-правовой природе признания и подтверждения вещных прав на природные объекты недвижимости // Российская юстиция. - 2009. - № 11. - С.27.
См.: Бевзенко Р.С. Указ. соч. – С.4-5.
См.: Боголюбов С.А. Земельное законодательство и Концепция развития гражданского законодательства // Журнал российского права. - 2010. - № 1. - С.43.
Медведев Д.А. О кодификации гражданского законодательства (извлечения из публикаций) // Вестник гражданского права. - 2008. - № 3. - С.156.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - С. 522.
Там же. - С. 523.
Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества. – М.: Новая правовая культура, 2007. - С.114.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина. В 3 Т. Т.2. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Юрайт-Издат, 2006. - С. 458
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. - С. 523.
Максимович Д.А. Совершенствование правового режима зданий и помещений // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 7. - С.91.
Российская газета. - 1997. - 30 июля.
См. об этом подробнее: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. - 2003. - №3. – С.39.
См.: Макеев П.В. «Нежилое помещение»: понятие, признаки и его дефиниция // Право и политика. – 2009. - №2. – С.365.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью... - С.154.
Российская газета. - 2001. - 30 ноября.
Дегтев А.В. Земля – объект земельных и гражданских правоотношений // Право и экономика. - 2005. - №8. - С.54.
Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка // Закон. - 2007. - №1.- С.13.
Там же. - С.14.
Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 236-237 (Цит. по: Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью… С.132).
Митягин К.С. Понятие «земельный участок» // Законодательство. - 2007. - №5. - С.16.
Крамкова Т.В. Указ. соч. - С.16.
См.: Гряда Э.А. К вопросу об индивидуализации земельных участков // Экологическое право России: Сборник материалов научно-практических конференций: Учебное пособие для вузов. - М.: Форгрейфер, 2009, Вып. 6. - С. 344-345.
Поскольку Федеральным законом «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации» от 4 декабря 2006 г. № 201-ФЗ был исключен п. 1 ст. 261 ГК РФ, гражданское законодательство теперь не определяет, каким образом устанавливаются границы земельного участка.
Коротеева Л.И. Земельно-кадастровые работы. Технология и организация: уч.пос.- Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - С. 44.
Российская газета. - 2002.- 27 июля.
Российская газета. - 2007. - 01 августа.
См.: Смирнов А.Н. Формирование и индивидуализация земельных участков: актуальные вопросы современной правовой практики // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. - Тольятти: ВУиТ, 2005, Вып. 50. - С. 177-178.
Алексеева О.Г. Жилое помещение: фикция, пространство, материальный объект? // Семейное и жилищное право. - 2008. - № 1. - С.17.
Дроздов И.А. Понятие и признаки жилого помещения // Закон. - 2006 - №8. - С.10.
Российская газета. - 2005. - 12 января.
Алексеева О.Г. Указ. соч. - С.19.
См.: Иванов А.А. Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ // Хозяйство и право. - 2005. - № 6. - С.88.
Дроздов И.А. Указ. соч. - С.10.
Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. - 2006. - №8. - С.105.
Степанов С.А. Парадокс недвижимых вещей // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. Институт частного права. - М.: Статут, 2006. - С. 142.
Дроздов И.А. Указ. соч. - С.12.
Дроздов И.А Указ. соч. - С.12.
Собрание Законодательства Российской Федерации. - 1997. - № 42. - Ст. 4787.
Российская газета. - 1998. - 22 июля.
Литовкин В.Н. Право собственности и другие вещные права на жилище // Жилищное право. - 2001. - № 1. - С.34.
Дроздов И.А. Указ. соч. - С.14.
Халдеев А.В. Указ. соч. - С.108.
Собрание Законодательства РФ. - 2006. - № 6. - Ст. 702.
Тихомиров М.Ю. Жилое помещение: собственность и иные вещные права по новому Жилищному кодексу Российской Федерации.– М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2005. - С.12.
См.: Бойченко В.Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. - 2005. - № 8. - С.2.
См. подробнее: Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. - 2006. - №1. - С.45-50.
Поскольку многоквартирный дом не является объектом гражданских прав, его в равной мере трудно отнести к числу жилых помещений.
См.: Иванов А.А. Указ. соч. - С.90.
См.: Алексеева О.Г. Указ. соч. - С.19.
См., например: Иванов А.А. Указ. соч. - С.91; Литовкин В.Н. Указ. соч. - С.47.
Дроздов И.А. Указ. соч. - С.15.
См.: Крашенинников П.В. Жилищное право: уч. – 5-е изд., перераб. и доп.- М.: Статут, 2006. - С. 19.
См.: Литовкин В.Н. Указ. соч. - С.96.
См.: там же.
См.: Егорова М.А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2009. - № 2. - С.62.
См.: Ярыгина А.В. Сделки с жилыми помещениями // Жилищное право. - 2006. - № 7. - С.23.
Российская газета. - 2005. - 12 января.
См.: Осипов А.А. Обзор судебной практики по недвижимости // Жилищное право. - 2008. - №10. - С.16.
См.: Клюбин С.Н. Правовые особенности совершения сделок с жилыми помещениями и ответственность за незаконные операции с жильем // Адвокатская практика. - 2008. - №6. - С.23.
См.: Васильева Ю. Нотариусам прибавят работы // Российская Бизнес-газета. - 2009. - 17 ноября.
Васильева Ю. Указ. соч.
В любом случае, как при одновременной, так и при раздельной государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на жилое помещение государственная пошлина уплачивается за каждое регистрационное действие отдельно.
Васильева Ю. Одним документом меньше // Российская газета. - 2009. - 25 февраля.
Захарова А.Е. Понятие недвижимости по российскому гражданскому праву // Объекты гражданского оборота. Сборник статей / Отв. ред. М.А. Рожкова. - М.: Статут, 2007. - С. 395.
Извлечение из Постановления Президиума Верховного Суда РФ от 27.03