Конфликтогенность проблемы товарищества собственников жилья (ТЖС)

Введение
Глава 1. Организация ТСЖ как некоммерческая организация
1.1.Понятие, виды некоммерческих организаций
1.2.Особенности правового положения некоммерческих организаций и их структура
Глава 2. Понятие конфликта в ТСЖ
Глава 3. Примеры конфликтов в организациях ТСЖ
Конфликт №1
Конфликт №2
Глава 4. Конфликтогенная природа ТСЖ
Заключение
Список использованной литературы

В ходе выборов нового состава правления каждого кандидата жильцы дома придирчиво допрашивали о том, чем он занимается, чем может быть полезен товариществу? И ведь люди-то в него вошли какие – коммунальщик с большим опытом работы (Тамара Неустроева в итоге была избрана председателем ТСЖ), юрист, налоговик, строитель, энергетик, сметчик… Люди с мест кричали: «Не надо пенсионеров!» Уж не реакция ли это на «поблажки», которыми беззастенчиво пользовался при прежнем правлении смещенный председатель?
Бурное собрание товарищества собственников жилья длилось без малого три часа. Под конец все устали и даже поругались, но в целом, я думаю, разошлись удовлетворенные – защитили свои интересы, свой кошелек. А кто это сделает за самих жильцов? Нам надеяться не на кого.[5, c.121]
Глава 4. Конфликтогенная природа ТСЖ
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и другими нормативными актами федерального уровня, принятыми в его развитие, к маю 2008 года в России не должно остаться ни одного многоквартирного дома, схема управления которым не приведена в соответствие с требованиями нового жилищного законодательства.
Данная норма государственной жилищной политики должна быть реализована двумя путями:
1. Проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах для определения способа управления последним.
2. Проведение органом местного самоуправления открытых городских конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, собственники помещений в которых самостоятельно не выбрали (или не реализовали) способ управления своим домом.
Статья 161 Жилищного кодекса РФ устанавливает три способа управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений;
- управление товариществом собственников жилья (или жилищным кооперативом);
- управление управляющей организацией.[3, 161]
Любой из перечисленных выше способов управления многоквартирным домом выбирается собственниками на общем собрании и может быть изменен (по решению самих же собственников) в любое время.
Необходимо рассмотреть схему реализации предлагаемого Жилищным кодексом РФ способа управления многоквартирным домом посредством ТСЖ, а также рассмотреть SWOT--анализ этой формы управления домом.
Данный способ управления многоквартирным домом предполагает, что собственники помещений (физические лица и юридические лица) в многоквартирном доме в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества (общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме) организуют Товарищество собственников жилья (ТСЖ), которое, действуя в рамках устава как юридическое лицо, заключает договоры (выступает заказчиком) с предприятиями--подрядчиками и поставщиками коммунальных услуг на жилищные и коммунальные услуги. Не запрещено Товариществу и формировать свой эксплуатационный участок, нанимая по контракту или договору соответствующих работников.
Аналогичная схема подходит и для случаев, когда вместо ТСЖ создан жилищный кооператив.
Схема управления многоквартирным домом при создании товарищества собственников жилья показана на рисунке 3.
При реализации данной схемы наиболее важным является фактор профессионализма правления и прежде всего председателя Товарищества, т.к. фактически от их действий и решений зависит вся система жизнеобеспечения многоквартирного дома.
На практике многие Товарищества прибегают к услугам профессиональных управляющих домами или управляющих организаций.
Схема управления многоквартирным домом при создании товарищества собственников жилья и привлекаемой (по договору) управляющей организации (управляющего) показана на рисунке 4.
В данной схеме ТСЖ (имеется в виду руководство), не имея необходимых профессиональных знаний специфики организации управления и технической эксплуатации зданий (территорий) или временной возможности регулярно находится в доме, заключает договор с управляющей организацией или профессиональным управляющим. В перечень задач, возлагаемых на управляющего, входит организация комплекса работ, связанного с организацией технической эксплуатации, содержания и ремонта дома. При этом право подписи договоров, финансовых и платежных документов остается у председателя ТСЖ. Схемы организации деятельности ТСЖ могут быть различными, в зависимости от выбранной собственниками внутренней политики и распределения полномочий (функций), но преимуществом обозначенной выше схемы перед другими являются следующие аспекты:
- правление и председатель Товарищества не устраняются от решения вопросов управления, содержания и технической эксплуатации кондоминиума, а непосредственно являются активными участниками данных процессов;
- всю рутинную организационную работу выполняет управляющий, тем самым исключая необходимость постоянного нахождения председателя ТСЖ в дневное время в доме;
- право финансовой подписи остается у председателя ТСЖ, а управляющий только готовит предложения и соответствующие документы к подписанию.
В развитие последнего необходимо добавить, что данный аспект полностью исключает возможность бесконтрольного использования управляющим финансовых ресурсов Товарищества, а у правления ТСЖ возрастает степень ответственности за правильно реализуемую финансово-хозяйственную деятельность.
На практике данные схемы оказываются самыми эффективными.
Самым важным элементом в данной схеме управления является договор подряда, заключаемый с управляющей организацией.
Говоря о привлечении Товариществом по договору какой-либо управляющей организации, следует отметить и самую нежелательную схему заключения договора, которую может избрать Товарищество (см. рисунок 5).
Данная схема отличается от предыдущей тем, что в данном случае управляющей организации товарищество собственников жилья, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, передало все полномочия, в т.ч. и право финансовой подписи, и право распоряжения средствами собственников. При реализации данной схемы управляющая организация может либо распоряжаться расчетным счетом ТСЖ, либо вообще использовать в платежных квитанциях, предъявляемых к оплате собственникам, свой расчетный счет.
В отечественной отраслевой литературе такая схема организации деятельности ТСЖ называется "ленивой" (соответственно также и "ленивые ТСЖ").
Приведенная схема (рис. 5) неэффективна прежде всего для самой управляющей организации, т.к. последняя становится своеобразным заложником от платежной недисциплинированности собственников. Кроме этого могут возникнуть юридические сложности при заключении договора поставки коммунальных услуг на объект в отсутствии у управляющей организации прав на него (при "живом" товариществе).
Таблица 1
SWOT-анализ управления многоквартирным домом
товариществом собственников жилья
Внутренние сильные стороны Внутренние слабые стороны • Оперативность в принятии решений;
• Возможность регулирования кадровой политики (в отношении нанимаемых работников);
• Внутренний контроль за финансово-хозяйственной деятельностью;
• Все собираемые средства расходуются непосредственно на конкретный дом;
• Возможность выбора подрядчиков. • Все нежилые помещения в многоквартирном доме к моменту создания ТСЖ, как правило, уже имеют собственника;
• Недостаточность средств ТСЖ для осуществления эффективной деятельности;
• Плохая платежная дисциплина у собственников;
• Собственники начинают нести дополнительные расходы из--за неплательщиков;
• Плохое техническое состояние значительной доли многоквартирных домов и инженерных сетей к ним;
• Наличие у ТСЖ наружных инженерных сетей к дому;
• Отсутствие документации на дом, сети и инженерное оборудование;
• Неисправность или отсутствие приборов учета (на вводе в дом);
• Неправильные технические и проектные решения (на дом или благоустройство).
• Отсутствие необходимых знаний в области управления и организации технической эксплуатации многоквартирного дома у председателя правления и членов правления;
• У собственников помещений в домах отсутствует "чувство хозяина", сочетающееся с некомпетентностью в правовых и технических вопросах деятельности ТСЖ и управления многоквартирным домом;
• Общая пассивность и равнодушие граждан;
• Сочетание в одном доме людей с разным уровнем дохода и различных групп потребителей;
• На взаимоотношения ТСЖ и его членов не распространяется действие Закона "О защите прав потребителей";
• Прямая зависимость от конфликтов внутри дома (среди собственников);
• Практически всегда присутствие в доме группы оппозиционно настроенных (по отношению к ТСЖ) собственников. Внешние возможности Внешние угрозы • Расширение имущественного комплекса путем вовлечения (приема) в ТСЖ собственников из соседних многоквартирных домов;
• Отсутствие конкурентов;
• Получение кредита;
• Получение бюджетных средств на капитальный ремонт дома.
• Получение в аренду сверхнормативного земельного участка.
• Оказание собственникам помещений в доме дополнительных услуг (при условии хорошо организованного своего эксплуатационного участка;
• Совместно с другими ТСЖ создание объединения (с правами юридического лица) для более эффективного решения задач управления, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества. • Чрезмерная межведомственность;
• Отсутствие четкого механизма регистрации общего имущества;
• Не отрегулированы вопросы землепользования (в т.ч. предоставление ТСЖ сверхнормативных земельных участков);
• Несовершенство судебной практики по вопросам, касающимся деятельности ТСЖ;
• Отсутствие необходимой нормативно-технической и методической литературы;
• Нет должного содействия ТСЖ со стороны органов местного самоуправления.
• Не отрегулированы налоговые взаимоотношения;
• Несвоевременность возмещения товариществу бюджетных средств на компенсацию льгот;
• Отказ собственников нежилых помещений в доме от участия в расходах по содержанию и ремонту общего имущества в доме.
• Отсутствие реальных схем взаимного кредитования капитального ремонта домов;
• Отсутствие насыщенного рынка профессиональных управляющих многоквартирными домами, рабочих по комплексному ремонту и обслуживанию дома и сетей;
• Нерегулируемая возможность (право) у собственников изменения способа управления свом домом;
• Деятельность информационно-методических центров, оказывающих консалтинговые услуги ТСЖ и населению, зачастую носит противоречивый и сомнительный характер.
В любом случае, необходимо подчеркнуть важность гармоничного функционирования организации. Если найти правильную формулу, организация будет действовать как хорошо смазанный механизм. Конфликты, возникавшие внутри организации, не всегда должны рассматриваться как весьма негативные явления. В самом деле, одной из первейших целей Веберовской бюрократии и административной, школы в теории управления было устранение условий, способствовавших возникновению конфликта. Сегодняшние теоретики управления признают, что полное отсутствие конфликта внутри организации — условие не только невозможное, но и нежелательное.[6, c.366]
Заключение
В заключении следует отметить три аспекта:
Первый.
Непосредственное управление собственниками помещений многоквартирным домом не получило активного развития в России. Поэтому и исследование всех "подводных камней" данного способа пока находится в начальной фазе.
Хотя следует отметить, что в некоторых городах (например - г.Челябинск) данный способ управления домом находит "массовую" реализацию.
Второй.
Длительное время создание товариществ собственников жилья для управления многоквартирными домами было практически чуть ли не одним из основных векторов реформы ЖКХ.
Несмотря на это, создание ТСЖ в России не получило масштабного распространения. В основном ТСЖ образуются во вновь вводимых в эксплуатацию домах.
Основными причинами, сдерживающими создание ТСЖ для управления многоквартирными домами существующей застройки, являются:
- четкое понимание собственниками, что далеко не в каждом многоквартирном доме целесообразно создавать товарищество собственников жилья;
- наличие множества проблем, с которыми сталкиваются товарищества собственников жилья в процессе своей деятельности по управлению домом.
На основе анализа многолетней практической деятельности ТСЖ можно сформировать основные критерии, влияющие на целесообразность создания ТСЖ в многоквартирном доме (таблица 2) [8, 63].
Таблица 4
Основные критерии, определяющие целесообразность
создания ТСЖ в многоквартирном доме
№ п/п Наименование критерия На что влияет 1 Общая площадь помещений в доме На финансовую базу (уровень дохода ТСЖ) 2 Платежеспособность граждан На финансовую устойчивость ТСЖ 3 Техническое состояние дома и инженерного оборудования На финансовое планирование ТСЖ и реализацию организационно--технических мероприятий. 4 Наличие в доме объектов нежилого фонда (свободные подвалы, колясочные помещения, консъержные помещения и т.д.) На возможность получения ТСЖ дополнительного дохода 5 Наличие земельного участка необремененного застройкой и малыми архитектурными формами На привлечение инвестиций и получение дохода от реализации аренды (в т.ч. строительство) 6 Возрастная характеристика собственников На социальную активность членов ТСЖ 7 Доля собственников, отрицательно настроенных против создания ТСЖ в доме На уровень конфликтности в доме Третий.
При выборе управляющей организации для управления своим домом собственники помещений всегда испытывают недостаток в критериях, на основании которых они могли бы сделать свой выбор.
Такими критериями (по отношению к управляющим организациям) могут быть:
• образование, опыт работы и возраст персонала организации;
• квалификационный уровень персонала;
• наличие сертификатов;
• наличие в собственности у организации транспортных и других материально-технических средств для обеспечения собственной деятельности;
• наличие в собственности организации (или долгосрочной аренде) нежилых помещений, которые будут использоваться при выполнении возложенных на нее функций;
• финансовое состояние организации за последний год;
• налоговая дисциплина организации;
• итоги предыдущей деятельности, отзывы, рекомендации;
• наличие своего банка данных отраслевой нормативно--технической литературы;
• учредительные документы организации;
• планы работы организации:
- с собственниками помещений по снижению дебиторской задолженности;
- по осуществлению инспекционного контроля за деятельностью подрядчиков, привлекаемых управляющей организацией для выполнения работ по технической эксплуатации и ремонту многоквартирного дома;
-по реализации (внедрению) мероприятий, направленных на энергоресурсосбережение;
- план организационно--технических мероприятий организации по управлению и обеспечению технической эксплуатации жилищного фонда (объекта) с финансовым планом и расчетами.
Список использованной литературы
Гражданский кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья"
Гончаров А.М...Городское строительство № 6 от 06.06.2007г. – с.118
Дарендорф Р. Элементы теории социального конфликта // Социол. исслед. 1994. № 2
Мескон М. Основы менеджмента – М., 1997 – 480с.
Преториус Р. Теория конфликта // Полис. 1991. № 5
Савина И.А. Моделирование системы управления качеством в ЖКХ / Под науч. ред. д-ра экон. наук Б.И. Герасимова. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2006. - 88 с.
42