Ипотека и ипотечный кредит или Виды договоров и их классификация в Гражданском праве

Введение
Глава 1. Ипотека: общие положения
1.1. Правовая природа ипотеки – разновидности залога
1.2. Институт ипотеки в Древнем Риме и Российской империи
Глава 2. Актуальные проблемы ипотеки и ипотечного кредитования
2.1. Проблемы государственной регистрации ипотеки
2.2. Некоторые вопросы ипотеки «незавершенки»
Заключение
Список используемой литературы

Так, согласно статье 76 Закона об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждение юстиции) сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Заключение
Подводя итог проведенному исследованию ипотеки и ипотечного кредитования, стоит отметить ряд ключевых положений.
Во-первых, сделаем небольшой экскурс в историю, так система ипотечного кредитования в Российской империи была дифференцирована в зависимости от класса, к которому принадлежит залогодатель, при этом высшие сословия находились в более привилегированном положении (в данном случае нами учитывается объем выдаваемой ссуды по отношению к стоимости недвижимого имущества передающегося в залог, а также размер годовой процентной ставки).
Во-вторых, ипотеки - разновидность залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога.
В-третьих, под ипотечным кредитованием понимается система, включающая в себя помимо элементов ипотечной системы также кредит, выданный под обеспечение ипотекой (залогом недвижимости), зарегистрированной в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и еще один существенный элемент - механизм рефинансирования кредиторов, выдавших ипотечный кредит.
В-четвёртых, анализ ипотеки позволяет сделать вывод, что ее следует рассматривать с различных позиций в зависимости от объекта, с которым она соотносится.
В-пятых, ипотека земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости должна быть полностью идентична ипотеке объекта недвижимости (в данном случае - объекта незавершенного строительства) с одновременной ипотекой земельного участка. Но залог земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости в качестве самостоятельного вида договора не существует и без одновременного залога объекта недвижимости является ничтожной сделкой.
В-шестых, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Наконец, для стабильной работы рынка ипотечного кредитования необходимо создать и обеспечить поддержание такой системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая бы позволяла однозначно определить статус недвижимости, наличие или отсутствие обременений, их характер, объем, содержание и т.п. Думается, добросовестность должна презюмироваться, если до подачи заявления лицо не располагало, не могло и не должно было располагать данными о возможности оспаривания титула на недвижимость.
Список используемой литературы
Список используемых нормативно-правовых актов:
Земельный кодекс РФ 25 октября 2001 года N 136-ФЗ
Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ
Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
Список используемой правовой литературы:
Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. N 11. Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. N 4.
Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. N 4.
Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 3-е изд. М.: Институт новой экономики, 1998. С. 1088.
Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 1994.
Валуйский А. Залог: обеспеченное существование // Бизнес-адвокат. 2001. N 4.
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М., 2002. С. 808;
Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996. С. 714.
Гражданское право: Учебник Часть 1 / Под ред. проф. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2003. С. 719.
Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. проф. А.Г. Калпина, проф. А.И. Масляева. М., 1999. С. 472.
Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003.
Ильин А.В. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения // Государство и право. 2004. N 5.
Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрист, 2001. С. 767.
Карабанова К.И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Волгоград. гос. ун-т. Волгоград, 1998. С.24.
Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. 2004. N 9.
Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бумагах». Юридический Дом «Юстицинформ», 2004.
Куликов А.Д. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения // Закон. 2004. N 6.
Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат. 2004. N 14.
Латынцев А. Основные требования при залоговом обеспечении // Право и экономика. 2002. N 1.
Маслова В. Ипотека земель // Экономист. 2004. N 5.
Медведев Д.А. Российский Закон о залоге // Правоведение. 1992.
Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 11.
Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 2000. N 9
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999. Наумова Л. Ипотека «незавершенки»// «Эж-Юрист», 2005, № 32.
Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Ин-т законодательства и сравнит. правоведения при Правительстве РФ. М., 2000.
Псеуш З.А. Залог и залоговое право в банковском деле // Экономические и социальные аспекты политики стабилизации. М., 2000.
Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 544.
Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: МГУ, 2002. С. 18.
Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств: Коммент. Гражд. кодекса Рос. Федерации // Закон. 1997. N 2.
Скворцов В.В. Функции залога и их характеристика // Гражданин и право. 2001. N 11.
Сосна С.А. Залог недвижимости по праву афро-азиатских стран англосаксонской правовой группы // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). М., 1999.
Хомерики Г.В., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Сущность и характер современного рынка, его особенности в России: Материалы заседания «круглого стола», 27 мая 1999 г. М., 2000.
Шершеневич Г.Ф. Русское гражданское право. Издательство Казанского университета, 1901.
Материалы судебной практики:
Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// «Вестник ВАС РФ», № 12, 2005г.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».// «Вестник ВАС РФ», 2005, № 4.
Постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 1995 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 4. С. 9 - 10.
См.: Федеральный закон РФ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ РФ. 20.07.1998. N 29. Ст. 3400.
См.: Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
Псеуш З.А. Залог и залоговое право в банковском деле // Экономические и социальные аспекты политики стабилизации. М., 2000. С. 143; Хомерики Г.В., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита // Сущность и характер современного рынка, его особенности в России: Материалы заседания «круглого стола», 27 мая 1999 г. М., 2000. С. 38 - 39; Сосна С.А. Залог недвижимости по праву афро-азиатских стран англосаксонской правовой группы // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). М., 1999. С. 44 - 47; Карабанова К.И. Залог в Российской Федерации: некоторые проблемы правового регулирования: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Волгоград. гос. ун-т. Волгоград, 1998. 25 с.; Базанов И.А. Ипотечный режим в Болгарии // Цивилистические исследования. Сб. науч. тр. памяти проф. И.В. Федорова. Вып. 1. М., 2004. С. 361 - 371; Большой экономический словарь / Под ред. А.Н. Азрилияна. 3-е изд. М.: Институт новой экономики, 1998. С. 169; Свод английского гражданского права. Уч. труды ВИЮН НКЮ СССР. Вып. 4 / Под ред. Э. Дженкса. М.: ЮрИздат НКЮ, 1941; и др.
Шичанин А.В., Гривков О.Д. Тенденции развития залоговых отношений в России // Законодательство и экономика. 2001. С. 16 - 17; Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ: Дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 1994; Макконел К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика. В 2-х т. Т. 1. Пер. с англ. 11 изд. М.: Республика, 1992; Костюк В.В. Обеспечение исполнения обязательств. М.: Хозяйство и право, 2003 (приложение к N 3, ч. 1).
См.: Рогова Е.С. Гражданско-правовые проблемы вторичного рынка ипотечного кредитования: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: МГУ, 2002. С. 10.
Подробнее см.: Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. М., 2002. С. 518; Чжу Наньпин. Теоретические проблемы залога движимого имущества по законодательству РФ и Китая (сравнительно-правовой анализ): Автореферат дис. на соискание ученой степени канд. юрид. наук. М., 2003; Ильин А.В. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения // Государство и право. 2004. N 5. С. 38 - 45; Куликов А.Д. Ипотека земель сельскохозяйственного назначения // Закон. 2004. N 6. С. 88 - 90; Курбатская А. Залог недвижимости как форма ипотеки // Бизнес-адвокат. 2004. N 14; Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотечных ценных бумагах". Юридический Дом «Юстицинформ», 2004; Карабанова К.И. Ипотечные ценные бумаги: понятие и виды // Законодательство и экономика. 2004. N 9. С. 71 - 78; и др.
При закладе заложенное имущество поступает во владение залогодержателя, который может пользоваться предметом заклада, если это предусмотрено договором. Когда пользование сопровождается извлечением доходов, то все, что приобретается таким способом, должно направляться на покрытие расходов по содержанию заложенного имущества либо засчитываться в погашение обеспеченного закладом долга (процентов по долгу).
Гришаев С.П. в кн.: Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. проф. А.Г. Калпина, проф. А.И. Масляева. М., 1999. С. 425; Маслова В. Ипотека земель // Экономист. 2004. N 5. С. 89 - 96.
См.: Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. М., 2002. С. 518.
Выяснением сущности залога прав занимались еще римские юристы. С тех пор как само право стало объектом оборота, возникла проблема квалификации этой разновидности залога. Подробнее см.: Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. N 4.
В зависимости от вида имущества передаваемого в залог, отмечает С.П. Гришаев, залоговые обязательства можно подразделить на следующие виды: залог недвижимости (ипотека); залог транспортных средств; залог товаров в обороте; залог ценных бумаг; залог имущественных прав; залог денежных средств, включая СКВ, т.е. по предмету виды залога делятся на залог имущества и залог прав. Подробнее см.: Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2003. С. 159. Сосна С.А. Залог недвижимости по праву афро-азиатских стран англосаксонской правовой группы // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве (материалы международной научной конференции). М., 1999. С. 44 - 47 и др.
Латынцев А. Основные требования при залоговом обеспечении // Право и экономика. 2002. N 1. С. 11; Валуйский А. Залог: обеспеченное существование // Бизнес-адвокат. 2001. N 4; Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: Научно-практический комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996. С. 525; Сарбаш С. Обеспечение исполнения кредитных обязательств: Коммент. Гражд. кодекса Рос. Федерации // Закон. 1997. N 2. Хохлов В.А. Обеспечение исполнения обязательств: Учеб. пособие / Самар. гос. экон. акад., каф. права. Самара, 1997. С. 30; и др.
Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство. N 11. 2001. С. 16.
Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 193.
Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962.
Богатырев Ф.О. О сущности залога имущественных прав // Журнал российского права. 2001. N 4.
Например, п. 5 ст. 488 «Оплата товара, проданного в кредит», ст. 587 ГК «Обеспечение выплаты ренты» и др.
Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки // Российская юстиция. 2000. N 9 // Система КонсультантПлюс.
По ст. 339 и п. 1 ст. 165 ГК, а также ст. 10 Закона об ипотеке отсутствие регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
Скворцов В.В. Функции залога и их характеристика // Гражданин и право. 2001. N 11. С. 47; Гражданское право: Учебник Часть 1 / Под ред. проф. В.П. Мозолина, А.И. Масляева. М., 2003; Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Юристъ, 2004. С. 160; Медведев Д.А. Российский Закон о залоге // Правоведение. 1992; Наумова Л. Договор ипотеки нежилых помещений // Бизнес-адвокат. 2004. N 11.
См.: Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. 1992. N 23. Ст. 1239; Нетревожко Т. Все операции с недвижимостью. От получения до продажи. Издательство «Книжный мир», 2001. С. 734; Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) в российском праве: Автореф. дис. на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук / Ин-т законодательства и сравнит. правоведения при Правительстве РФ. М., 2000.
Подробнее см.: Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. М.: Юристъ, 1994. С. 344 - 346.
Звоницкий А.С. О залоге по русскому праву. Киев, 1912. С. 170.
Шершеневич Г.Ф. Русское гражданское право. Издательство Казанского университета, 1901. С. 335 - 337.
http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm.
Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрист, 2001. С. 154.
Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. С. 120.
Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С. Ема. М., 1999. С. 90.
Черепахин Б.Б. Добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя: Дис... доктора юридических наук. Свердловск, 1940 - 1944. С. 546; Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2000. С. 465.
Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П.
Постановление президиума Московского городского суда от 18 октября 1995 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 4. С. 9 - 10.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М., 1999. С. 327 - 328.
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., 2000. С. 808.
Авласевич А.И. Проблемы защиты добросовестного приобретателя при отчуждении ему вещи неуправомоченным лицом // Иваново-Вознесенский юр. вестник. 2001. N 7 - 8.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»// «Вестник ВАС РФ», № 12, 2005г.
Наумова Л. Ипотека «незавершенки»// «Эж-Юрист», 2005, № 32.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке».// «Вестник ВАС РФ», 2005, № 4.
2