современные методы управления недвижимым имуществом

Содержание
Раздел 2. Экономическая оценка вариантов использования объекта
2.1. Постановка задачи и краткая характеристика исходных данных согласно балансу площадей (по трем вариантам)
2.2. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му варианту – Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»
2.3. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му варианту – проект «Коммерческо-жилое здание»
2.4. Экономический анализ строительства объекта недвижимости по варианту – проект «Офисно-коммерческое здание»
Список использованной литературы

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земельного участка.
 РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:
обеспечить требуемый уровень дохода на вложенный капитал (норма дохода);
окупить первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).
В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода инвестора.
Норма дохода на капитал
Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.Норма требуемого дохода (ставка дисконтирования) включает в себя:
безрисковую ставку;
премию за различные виды рисков.
Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с нулевым или минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.
Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск:
премия за риск инвестирования в объекты недвижимости;
премия за низкую ликвидность;
премия за инвестиционный менеджмент.
Расчет безрисковой ставки
Как показатель доходности безрисковых операций нами была выбрана ставка Еврооблигации Министерства Финансов со сроком погашения 31.03.30, равная 6,68 % - базовая для наших расчётов.
Премия за риск
Расчет премии за риск представлен в таблице 4.
Таблица 25
Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 Систематический риск   Ухудшение общей экономической ситуации динамичный       1 Увеличение числа конкурирующих объектов динамичный         Изменение федерального или местного законодательства динамичный       1 Несистематический риск           Природные и чрезвычайные антропогенные ситуации статичный     1   Ускоренный износ здания статичный       1 Неполучение арендных платежей динамичный   1     Неэффективный менеджмент динамичный       1 Криминогенные факторы динамичный     1   Финансовые проверки динамичный         Неправильное оформление договоров аренды динамичный   1     Количество наблюдений   0 1 3 5 Взвешенный итог   0 2 9 20 Сумма 38 Количество факторов 10 Средневзвешенное значение балла 3,8 Величина поправки за риск (1 балл = 1%) 3,8% Премия за низкую ликвидность
Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.Данная премия вычисляется по формуле:
П - премия за низкую ликвидность;
Rб- безрисковая ставка;
L- период экспозиции (в месяцах);
Q- общее количество месяцев в году.
На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность принимается равной 3,34%, что соответствует шести месяцам экспонирования объекта.
Премия за инвестиционный менеджмент
Премию за инвестиционный менеджмент оценивается на уровне 2%.
Норма дохода на капитал составляет: 6,68 + 3,8 + 3,34 + 2 = 15,82% или 0,1582.
Норма возврата капитала
Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.
Существует несколько методов расчета нормы возврата капитала. В данной оценке используется метод Хоскольда.
Расчет производится по формуле
Rвозвр - норма возврата капитала;
R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);
k - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)).
Предполагается, что инвестор ежегодно откладывает часть своего дохода, чтобы по истечении срока экономической жизни здания возместить сумму начальных инвестиций. Данные средства накапливаются постепенно и будут востребованы только по окончании срока экономической жизни здания. В течение всего срока экономической жизни инвестор имеет возможность использовать их (например, положить на депозит в банк), получая доход по ставке Rб.
Rвозвр = х 100% = 1,121 % или 0,01121.
Ставка капитализации для улучшений Rул определяется как сумма нормы возврата капитала и нормы дохода (ставки дисконта) на вложенный капитал и составляет:
Таким образом, ставка капитализации для улучшений составит:
Rул = 0,1582 + 0,01121=0,16941.
РАСЧЕТ КОЭФФИЦИЕНТА КАПИТАЛИЗАЦИИ ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Коэффициент капитализации для земельного участка может быть рассчитан несколькими методами.
1. Рассмотрение земельного участка, как разновидность денежного капитала и расчет коэффициента капитализации, исходя из характеристик денежного рынка и даты оценки. В России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.
2. Условная капитализация исходя из установленного государством срока капитализации. В РФ данный метод применяется при кадастровой оценке земельных участков.
3. Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. В данном случае коэффициент капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от коэффициента капитализации для улучшений, коэффициент капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.
4. Метод анализа сравнительных продаж (метод экстракции).В расчетах использовались при определении коэффициента капитализации для земельного участка метод кумулятивного построения.Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения коэффициента капитализации для улучшений земельного участка и составляет - 6,68%.
Региональный риск для Москвы и Московской области равен 3%.
Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка и составляет -3,8%.
Таким образом, ставка капитализации для земельного участка Rзем составит:
Rзем = 6,68 + 3 + 3,8 = 13,480 % или 0,13480.
ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок;
Rзем - ставка капитализации для земельного участка.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА УЛУЧШЕНИЙ НА ЗЕМЕЛЬНОМ УЧАСТКЕ
Базовая стоимость строительства представлена в таблице 5.
Таблица 26
Наименование площадей Площадь, кв. м. Класс Качество Базовая стоимость, $/кв.м. Торговые (автосалон) 1 150 В хорошее 661,45 Офисные 35 860 В хорошее 1083,07 Технические 20 190 В хорошее 300 Общая площадь 57 200      
Сметная стоимость строительства рассчитывается следующим образом:
СМстр = С х Sобщ, где
СМстр - стоимость строительства;
С - базовая стоимость по сборнику;
Sобщ - общая площадь объекта.
Расчет сметной стоимости строительства представлена в Таблице 8.
Под стоимостью строительства понимается сумма всех затрат, сопутствующих возведению здания в современных рыночных условиях.Для получения обоснованной стоимости строительства учитываются следующие виды затрат:
дополнительные косвенные издержки;
прибыль предпринимателя;
налоги.
Дополнительные косвенные издержки включают расходы, характерные для сопровождения строительства (страховка, реклама, аренда и т.п.) и определяются на основании рыночной информации по процентной норме от сметной стоимости строительства.
Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (он одновременно может быть и застройщиком) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность.
Корректировка сметной стоимости строительства с учетом отличий мировых цен от цен Москвы и Московской области производится по следующей формуле:
а ,b - доля "импортной" и "отечественной" составляющих в общем объеме строительных работ;
Р - паритет доллара США на рынке строительной продукции;К - курс долл. США на дату проведения оценки.
Р = Р' х к, где
Р' - Паритет доллара США на рынке строительной продукции в Ленинградской области на сентябрь 2008 г;
к - коэффициент разницы в ценах СМР сентябрь 2003 г. и даты проведения оценки (30.03.2009 г.) по Сборнику "Индексы цен в строительстве" №45-2009 г.
Стоимость строительства улучшений земельного участка представлена в Таблице 6.
Таблица 27
Показатель Значение Сметная стоимость строительства, долл. США $45656558 Доля "импортной" составляющей в общем объеме строительных работ 0,5 Доля "отечественной" составляющей в общем объеме строительных работ 0,5 Паритет долл. США на рынке строительной продукции в Ленинградской области на сентябрь 2003 г. 6,263 Разница в ценах СМР сентябрь 2009 г. и даты проведения оценки (30.03.2009 г.) по Сборнику «Индексы цен в строительстве» №45-2009 г. 1,068 Курс долл. США на дату проведения оценки 28,4886 Скорректированная сметная стоимость строительства $28188167 Коэффициент, учитывающий косвенные издержки, 10% 1,1 Коэффициент, учитывающий прибыль предпринимательства, 35% 1,35 Стоимость строительства без учета НДС, долл. США $41859428 Коэффициент, учитывающий НДС, 18% 1,18 Стоимость строительства, долл. США $49394125
Определение стоимости оцениваемого объекта методом остатка представлено в Таблице 7.
Таблица 28
Показатель Значение Потенциальный валовый доход, ПВД , долл. $14336100 Коэффициент потери доходов от недозагрузки, К п.н 0,25 Коэффициент потери доходов от неоплаты, К п.о. 1 Действительный валовый доход, ДВД , долл. США $10752075 Эксплуатационные расходы, ЭР , долл. США $2 013 614 Чистый операционный доход ЧОД , долл. США $8 738 461 Стоимость улучшений на земельном участке, долл. США $49394125 Коэффициент капитализации для зданий R зд 0,16941 Доход, приходящийся на улучшения, долл. США $8 367 940 Доход, приходящийся на земельный участок, долл. США. $370 521 Коэффициент капитализации для земельного участка, R зем 0,1348 Стоимость земельного участка, долл. США $2 748 672 Стоимость земельного участка, руб. 78 305 828 р.
Согласование результатов оценки объекта
В результате проведения оценки тремя подходами получены данные, приведенные в Таблице 8.
Таблица 29
Подход Рыночная стоимость Затратный элементы затратного подхода применялись в рамках доходного подхода Сравнительный 62 972 328р. Доходный 78 305 828р.
Согласование результатов производится с использованием Метода Анализа Иерархий (МАИ).
Метод анализа иерархии - систематическая процедура для иерархического представления элементов определяющих суть любой проблемы. Он состоит в расчленении (декомпозиции) задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям.
Для целей настоящей оценки используются следующие критерии согласования:
А. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора и продавца;
Б. Тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ;
В. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания;
Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.
После представления проблемы согласования результатов в виде иерархии выполняется следующая последовательность действий:
Выявляются приоритеты в критериях, путем их попарного сравнения. Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений. Парные сравнения проводятся в терминах доминирования одного элемента над другим. Эти суждения затем выражаются в целых числах, и для этого используется шкала, представленная в Таблице 9
Таблица 30
Важность параметра оценки Численное значение Одинаковая важность 1 Умеренное превосходство 3 Значительное превосходство 5 Явное превосходство 7 Абсолютное превосходство 9
Далее для каждого критерия определяется вес по формуле:W ij =(Пaij)1/n. где aij- важность критерия (индекса)
Полученные веса нормируются:W ij = W ij / W. Полученные таким образом величины и представляют собой итоговое значение весов каждого из критериев.
Проводится реализация описанной процедуры выявления приоритетов для каждой альтернативы по каждому критерию. Таким образом, определяются значения весов каждой альтернативы.
Производится расчет итоговых весов каждой альтернативы, которые равны сумме произведений весов ценообразующих факторов и соответствующих им весов альтернатив по каждому фактору.
Расчет итоговой величины рыночной стоимости Объекта представлена в Таблице 10.
Таблица 31
подходы оценки стоимость весовой коэффициент скорректированная стоимость сравнительный подход 62972328р. 0,6 37 783 397р. доходный подход 78305828р. 0,4 31 322 331р. Итоговая величина рыночной стоимости:     69 105 728р. .
Полученную величину целесообразно округлить до тысяч рублей:
Рыночная стоимость Объекта (с учетом налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов) составляет (округленно):
69 106 000 (Шестьдесят девять миллионов сто шесть тысяч рублей).
Список использованной литературы
Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости "RWAY".
Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2007 г.
Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2008.- 384 с.
Оценка бизнеса. - М., Финансы и статистика, 2008 г.
Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 2008 г.
Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - Спб., 2007 г.
Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 2009 г.
Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 2008.
Сборник "Индексы цен в строительстве", Ко-Инвест.
Фридман Д. и др. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, М., ДЕЛО, 2007 г.
Черняк А.В. Оценка городской недвижимости, М., 2006 г.
Нормативные и правовые акты
Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"
"Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)
"Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения" ГОСТ Р 51141-98" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 27.02.1998 N 28)
"Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно - распорядительной документации. Требования к оформлению документов" ГОСТ Р 6.30-97" (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 31.07.1997 N 273)
3