Вход

Гражданско-правовой анализ договора социального найма жилого помещения

Дипломная работа*
Код 120757
Дата создания 2010
Страниц 97
Источников 35
Файлы будут доступны для скачивания после проверки оплаты.
Мы онлайн и готовы обработать ваш заказ.
5 950руб.
КУПИТЬ

Содержание

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
1.1. История возникновения и развития договора социального найма жилого помещения
1.2. Правовое регулирование договора найма жилых помещений
1.3. Понятие и правовая характеристика договора социального найма жилого помещения
ГЛАВА 2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1. Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма жилого помещения
2.2. Порядок предоставления гражданам жилых помещений социального использования
2.3. Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения
2.4. Правовое положение членов семьи нанимателя
2.5. Изменение и прекращение обязательств из договора социального найма жилого помещения
ГЛАВА 3. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
3.1. Правовое регулирование жилищных отношений на современном этапе
3.2. Дальнейшее совершенствование жилищного законодательства в сфере социального найма жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Фрагмент работы для ознакомления

Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 36); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.566-96 "Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 40); Санитарные нормы СН 2.2.4/2.1.8.583-96 "Инфразвук на рабочих местах, в жилых и общественных помещениях и на территории жилой застройки" (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора РФ от 31 октября 1996 г. N 52).
Для расторжения договора по рассматриваемому основанию должны быть доказаны два обстоятельства:
- нарушение прав и законных интересов соседей,
- невозможность в связи с этим проживания в одном жилом помещении. В доказывании данных обстоятельств заинтересованы прежде всего соседи, которые должны быть привлечены в качестве третьих лиц при рассмотрении спора в суде.
Четвертым основанием является использование жилого помещения не по назначению. Статьей 7.21 КоАП предусмотрена административная ответственность за использование жилого помещения не по назначению в виде предупреждения или наложения административного штрафа на граждан в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда. В соответствии со ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания. Согласно ст. 288 ГК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя без согласия нанимателя или членов его семьи осуществляется в судебном порядке в соответствии с главой 29 ГК РФ. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только в случае получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Основаниями изменения и прекращения отношений владения и пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (собственно, как и любого гражданско-правового отношения) являются юридические факты или их совокупность (юридический состав). Изменение указанных отношений находит свое отражение и закрепление в договоре социального найма.
Основания, по которым может быть изменен договор социального найма, содержатся в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации. В указанной статье Жилищного кодекса Российской Федерации перечислены случаи, когда договор социального найма может быть изменен исключительно по требованию нанимателя.
Так, одним из оснований изменения договора социального найма является объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае объединившиеся граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации). По словам П.И. Седугина, "чаще всего такого рода требования предъявляют объединившиеся в одну семью супруги, родители и дети".
Необходимо отметить, что в части 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации отсутствует указание на то, что объединившиеся граждане вправе требовать заключения единого договора социального найма на занимаемые ими жилые помещения лишь с согласия проживающих с ними членов их семей. Е.С. Гетман и Е.Н. Могилевская справедливо полагают, что, несмотря на то что в этой норме Жилищного кодекса Российской Федерации не содержится требования о необходимости получения согласия членов семьи нанимателя, для такого рода изменения договора социального найма оно носит обязательный характер. Согласно статье 69 Жилищного кодекса Российской Федерации, наниматель и члены его семьи имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору социального найма, и, следовательно, очевиден вывод, что условия договора могут быть изменены только с согласия всех дееспособных членов семьи нанимателя. Учитывая изложенное, представляется, что в часть 1 статьи 82 Жилищного кодекса Российской Федерации целесообразно внести соответствующее уточнение.
Вторым основанием изменения договора социального найма названо требование дееспособного члена семьи нанимателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. При этом указанный случай изменения договора социального найма может иметь место не только по обстоятельствам смерти нанимателя, но и в случае выезда нанимателя в другое постоянное место жительства, а также в случае продолжения проживания нанимателя в данном жилом помещении. В юридической литературе справедливо отмечается, что "вопрос о замене нанимателя обычно возникает, когда наниматель является лицом преклонного возраста и хотел бы, чтобы до его смерти были оформлены права члена его семьи".
Перечень перечисленных в статье 82 Жилищного кодекса Российской Федерации случаев изменения договора социального найма не является исчерпывающим.
Жилищный кодекс Российской Федерации содержит и иные основания, по которым договор социального найма жилого помещения подлежит изменению. Следует отметить, что указанные основания, как правило, сформулированы в Жилищном кодексе Российской Федерации в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя. Однако учитывая, что реализация указанными лицами отдельных правомочий приводит к изменению договора социального найма, они также должны быть проанализированы в качестве оснований изменения этого договора.
Одним из таких оснований изменения договора социального найма по инициативе нанимателя, согласно части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, является вселение нанимателем в занимаемое жилое помещение других лиц в качестве членов семьи. Такое вселение не только изменяет субъектный состав договора социального найма, но и может оказать влияние на права и обязанности нанимателя. Так, например, вселение в качестве члена семьи нанимателя гражданина, пользующегося определенными мерами социальной поддержки, может изменить обязанность нанимателя по оплате жилья и коммунальных услуг.
Также основанием изменения договора социального найма по инициативе нанимателя является вселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение, общая площадь которого после проведения капитального ремонта или реконструкции дома уменьшилась (часть 4 статьи 88 Жилищного кодекса Российской Федерации), а также предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире (статья 59 Жилищного кодекса Российской Федерации). В первом случае предмет договора социального найма изменяется в сторону уменьшения, а во втором случае - в сторону увеличения.
Помимо изложенного, как по инициативе нанимателя, так и по инициативе наймодателя, договор социального найма может быть изменен в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения одного из членов семьи нанимателя, виновного в грубых нарушениях, допущенных им при пользовании жилым помещением, а также в случаях выселения без предоставления другого жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным (статья 91 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В целом анализ норм Жилищного кодекса Российской Федерации, касающихся изменения договора социального найма, позволяет сделать следующие выводы: 1) изменение договора социального найма означает, что при сохранении его силы в целом то или иное условие либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора; 2) основания изменения договора социального найма перечислены в Жилищном кодексе Российской Федерации, а также сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма; 3) отдельные основания изменения договора социального найма, являясь правоизменяющими, специально в Жилищном кодексе Российской Федерации не выделены; 4) изменение договора социального найма может осуществляться как по соглашению сторон, так и по требованию нанимателя (членов его семьи) или наймодателя.
Глава 3. Современное состояние и перспективы развития жилищного законодательства
3.1. Правовое регулирование жилищных отношений на современном этапе
Правовое регулирование жилищных отношений является комплексной отраслью законодательства, включающей нормы различных отраслей права в связи с общественными потребностями использования ряда методов, принципов правового воздействия в одном акте.
Формирование жилищного законодательства и его развитие связаны с определяющим значением предмета правового регулирования (в сравнении с методом) в связи с отраслевой кодификацией. Методы и принципы права используются здесь через составляющие его отраслевые нормы в процессе регламентации разных групп общественных связей.
Жилищное законодательство включает в себя правовые нормы:
а) преимущественно нормы гражданского права (вопросы владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями; заключения договоров социального, коммерческого найма; по обслуживанию; ремонту и т.д.);
б) нормы административного права (административного законодательства) (регулирование отношений по принятию на учет нуждающихся в жилье, установление очередности; применительно к удовлетворению жилищных потребностей за счет государственного, муниципального жилья - ст. 51, 52 Кодекса);
в) нормы государственного права (установление компетенций органов государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления в области жилищных отношений - ст. 12, 13, 14 Кодекса);
г) нормы финансового права (органы государственной власти используют бюджетные средства и иные не запрещенные законом источники денежных средств для улучшения жилищных условий граждан - п. 2 ст. 2 Кодекса);
д) нормы гражданского процессуального права (факт владения и пользования недвижимым имуществом может быть установлен судом в порядке особого производства - подп. 6 п. 2 ст. 264 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, далее - ГПК РФ).
Жилищное законодательство не только содержит ряд норм гражданского права, но и в целом опирается на нормы гражданского законодательства. Последние (нормы гражданского законодательства) в процессе правового регулирования различных групп общественных отношений выступают в качестве нормативной базы для жилищного законодательства.
1) Гражданский кодекс Российской Федерации регламентирует право собственности на жилые помещения; устанавливает правомочия владения, пользования и распоряжения собственника (ст. 288 - 293 ГК РФ);
2) в Гражданском кодексе Российской Федерации выделены правовые нормы, регулирующие договоры социального и коммерческого найма, права и обязанности наймодателей и нанимателей (ст. 671 - 688 ГК РФ);
3) жилищное законодательство использует способы защиты жилищных прав (ст. 11 Кодекса), предусмотренные ГК РФ (ст. 12 ГК РФ);
4) жилищное законодательство руководствуется сроками исковой давности, предусмотренными ст. 195 - 208 ГК РФ;
5) общие требования Гражданского кодекса Российской Федерации относительно обязательств, условий договора распространяются и на жилищные отношения, хотя в полном объеме они и не предусмотрены;
6) жилищное законодательство использует способы обеспечения исполнения обязательств (неустойка, удержание, залог, поручительство и др.), установления мер ответственности, предусмотренные ГК РФ и т.д.
Все перечисленные, другие положения Гражданского кодекса Российской Федерации не свидетельствуют ли о роли гражданского права как базы и системы механизмов привода для норм жилищного законодательства?
На основании подп. "к" п. 1 ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Совместное ведение предполагает разграничение компетенций органов государственной власти Российской Федерации и органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Наряду с положениями Жилищного Кодекса в регулировании жилищных отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему. Закон Российской Федерации от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" предусматривает льготный порядок обеспечения инвалидов жильем. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации.
Инвалиды имеют право на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с Перечнем заболеваний, утвержденным Правительством Российской Федерации. Указанное право учитывается при постановке на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов.
Одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации были приняты отдельные законодательные акты, направленные на совершенствование рыночного механизма в жилищной сфере. К ним, в частности, относятся:
- Градостроительный кодекс Российской Федерации, принятый 22 декабря 2004 г.;
- Закон Российской Федерации от 22 декабря 2004 г. "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
- Закон Российской Федерации от 22 декабря 2004 г. "О жилищных накопительных кооперативах";
- Закон Российской Федерации от 22 декабря 2004 г. "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах"и др.
Указы Президента Российской Федерации по характеру являются индивидуальными (по обычным полномочиям) и нормативными правовыми. В последнем случае они приобретают значения закона. Указы могут быть направлены на толкование, конкретизацию и детализацию закона либо порядок его применения. Как показывает практика последних лет, указы Президента Российской Федерации обычно издаются по вопросам реформирования жилищно-коммунального хозяйства, реализации Государственных целевых программ "Жилище", "Свой дом"; "Государственных жилищных сертификатов", мер по государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья, в частности, через кредиты.
Правительство Российской Федерации как высший исполнительно-распорядительный орган издает акты в форме постановлений и распоряжений.
Нормативно-правовой характер носят постановления, содержащие первоначальные и производно-конкретизирующие нормы.
Правительство Российской Федерации принимает постановления по вопросам совершенствования кредитования по приобретению жилья, жилищному строительству; реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства, установления стандартов оплаты жилья и коммунальных услуг, учета, контроля за использованием жилищного фонда, разработки правил пользования жилыми помещениями, обмена и бронирования; о жилищно-коммунальных льготах для отдельных категорий граждан и др.
Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 г. "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" предусматривает создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов долгосрочными ресурсами для кредитования.
Как показывает практика, такое кредитование является пока недоступным многим из-за дороговизны и жестких условий. Чтобы банк сегодня согласился дать гражданину оптимальный кредит 12 - 13 тыс. долл., нужна гарантия ежемесячной выплаты 5800 руб. при 15% годовых. При этом зарплата заемщика должна быть в пределах 17 - 18 тыс. руб. в месяц. Сегодня же зарплата в регионах России составляет примерно 7 тыс. руб. в месяц.
Федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным издавать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в настоящее время выступает Министерство регионального развития Российской Федерации. Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, являясь структурным подразделением Министерства регионального развития, оказывает услуги по управлению государственным имуществом и правоприменению, за исключением функций по контролю и надзору, издает индивидуальные правовые акты, ведет реестры и кадастры.
Однако Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству не вправе осуществлять нормативно-правовое регулирование отношений в установленной сфере деятельности и функции по контролю и надзору, кроме случаев, предусмотренных указами Президента Российской Федерации.
До официальной отмены продолжают действовать правила, санитарно-технические, иные нормы, нормативы, утвержденные постановлениями Госстроя Российской Федерации.
Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.
Правила и нормы включают в себя требования относительно организации технического обслуживания и текущего ремонта жилищного фонда, содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания и ремонта строительных конструкций, технического обслуживания и ремонта инженерного оборудования.
Установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования; перечень работ по содержанию жилых домов; работ, относящихся к текущему, капитальному ремонту и т.д.
Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы к жилым зданиям утверждаются Главным санитарным врачом Российской Федерации. Действующие "Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям" утверждены им 15 декабря 2000 г.
Согласно этим требованиям не допускается:
- использование жилого помещения для целей, не предусмотренных проектной документацией;
- хранение и использование в жилых помещениях веществ и предметов, загрязняющих воздух;
- выполнение работ или других действий, являющихся источником повышенных уровней шума, вибрации, загрязнения воздуха, захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполов, лестничных пролетов, клеток, чердачных помещений;
- использование бытовых газовых приборов для обогрева помещений.
Органы государственной власти субъектов Российской Федерации принимают законы, иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения по определению порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта Российской Федерации, установлению порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда и др.
Органы местного самоуправления могут принимать нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий.
Виды правовых актов органов местного самоуправления, выборных, должностных лиц, полномочия по изданию указанных актов, порядок их принятия и вступления в силу определяются уставом муниципального образования в соответствии с законами субъектов Российской Федерации.
В уставе проводятся разграничения полномочий по принятию правовых, иных актов между выборным, представительным, постоянно действующим органом муниципального образования (называемым обычно советом) и Главой муниципального образования (Главой администрации).
Актам, принятым тем или другим местным органом, может быть придана юридическая сила как нормативно-правового акта (закон муниципального образования, закон муниципалитета).
Они могут носить характер ненормативных либо индивидуальных предписаний (назначение на должность, установление конкретным лицам льгот и преимуществ и т.п.) либо обычных рекомендаций, создающих права и обязанности после трансформации (преобразования через соответствующие процедуры).
Глава муниципального образования (Глава администрации) обычно принимает постановления, являющиеся нормативно-правовыми актами (рассчитанными на многократное применение в течение длительного периода времени), руководствуясь законами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, иными законодательными актами, а также дает распоряжения (как индивидуальный акт).
Акты глав муниципальных образований могут именоваться и приказами, правилами, инструкциями.
В уставе муниципального образования должны быть предусмотрены объем и виды жилищного фонда; права и пределы распоряжения им (фондом) выборным, представительным органом, Главой администрации.
Учет нуждающихся в жилье, основание и порядок предоставления муниципального жилья регламентируются в Правилах предоставления муниципального жилья, утверждаемых советом муниципального образования.
Учет муниципального жилья, установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им жилья по договору социального найма, перевод жилых помещений в нежилые, признание жилых помещений непригодными для проживания и другие вопросы, требующие оперативного решения, находятся, как правило, в ведении Главы администрации.
3.2. Дальнейшее совершенствование жилищного законодательства в сфере социального найма жилого помещения
Рассмотрим некоторые проблемы жилищного законодательства и предложим направления совершенствования.
Одна из проблем связана с изменением договора социального найма жилого помещения.
Необходимо обратить внимание на то, что изменение договора социального найма жилья согласно ст. 82 ЖК РФ допускается только в случаях объединения жильцов в одну семью, а также в случае смерти нанимателя.
Таким образом, если ранее споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, можно было разрешить в судебном порядке (ч. 3 ст. 86 ЖК РСФСР), то в настоящее время право оспаривать заключение отдельного договора социального найма жилья и само право заключения отдельного договора отсутствуют.
Еще сложнее в этом отношении положение бывших членов семьи нанимателя: ни защитить свои жилищные права, ни надлежащим образом исполнить свои обязанности квартиросъемщика по социальному найму жилого помещения они теперь не могут.
Часть 4 ст. 69 ЖК РФ гласит следующее: «Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма». Здесь сразу возникает вопрос: о каких «своих обязательствах» бывшего члена семьи идет речь в ч. 4 ст. 69 ЖК РФ, ведь в ч. 2 данной статьи предписывается: «Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма». Исходя из изложенного, обязательства, вытекающие из договора социального найма, действительно, существуют, но обязательства солидарной ответственности.
ГК РФ в ст. 307 так определяет обязательство и основания его возникновения:
«1. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
2. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе».
Но бывший член семьи нанимателя не заключал договор найма, откуда же у него могут возникнуть «свои обязательства»? На каком основании можно разграничить солидарную ответственность?
Рассмотрим типичную жизненную ситуацию. В трехкомнатной муниципальной квартире проживают семья: муж, жена и двое несовершеннолетних детей. Договор найма жилого помещения заключен с мужем с включением в договор супруги и детей. В октябре 2004 г. брак расторгнут, с бывшего мужа в пользу бывшей супруги взыскиваются алименты на содержание детей. Оплачивать жилье и коммунальные услуги бывший супруг отказывается вовсе. Долг растет. Работники управляющей жилищной организации требуют с бывшей супруги возмещения этого долга. Она согласна уплатить, но только в той части, которая касается коммунальных услуг и оплаты жилья, приходящихся на долю ее самой и детей. «Нет, вы обязаны оплатить всю задолженность как солидарный должник», – настаивают работники жилищной организации. И они имеют право на такое требование, поскольку согласно ст. 323 ГК РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
В феврале 2005 г. бывшая супруга обращается в суд с иском об изменении договора найма жилого помещения и выделении себе и детям двух комнат в трехкомнатной квартире. Районный суд, рассмотрев дело в начале марта 2005 г., отказывает в иске, так как новым ЖК РФ право на изменение договора социального найма по требованию бывшего члена семьи нанимателя не предусмотрено. В результате бывшая супруга остается солидарным должником, и управляющая жилищная организация имеет право взыскивать с нее плату за жилье и коммунальные услуги полностью.
По-видимому, это положение следует рассматривать как возможность заключения такого соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, по которому его обязанности, вытекающие из договора социального найма, будут конкретизированы определенным объемом участия. Такое соглашение между пользователями конкретного жилого помещения должно быть доведено до сведения наймодателя, а в соответствующий договор социального найма должны быть внесены изменения, которые позволят наймодателю иметь четкое представление о том, к кому из проживающих в жилом помещении и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств. Представляется, что в первую очередь это будет касаться распределения между членами семьи (включая бывших ее членов) расходов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, участию в его текущем ремонте и т.д.
Споры о заключении таких отдельных договоров найма не были редкостью в судебной практике и должны были рассматриваться с учетом Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства", п. 10 которого устанавливает, что, разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии предусмотренных законодательством условий. В п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N 5 также указывается, что суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу может быть выделено жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат. Объяснить причину отсутствия в Жилищном кодексе РФ нормы, регулирующей порядок изменения договора найма по требованию члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма, возможно лишь одним обстоятельством - направленностью на уменьшение количества коммунальных квартир (о чем свидетельствуют и положения статьи 59 ЖК РФ, устанавливающие определенные ограничения при предоставлении по договору социального найма освобождающихся жилых помещений в коммунальной квартире, хотя и не предусматривающие механизма их искоренения).
Рекомендуем дополнить ст. 82 ЖК РФ ч. ч. 3–4 следующего содержания:
«3. Дееспособный член семьи нанимателя с согласия членов своей семьи и наймодателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора социального найма при условии возможности выделения ему изолированного помещения.
4. Граждане, указанные в ч. 4 ст. 69, с согласия нанимателя, членов семьи нанимателя и наймодателя вправе требовать изменения договора социального найма с определением объема несущих им обязательств».
Возможно, не так уж много граждан, проживающих в государственных и муниципальных жилых помещениях, потребуют заключения отдельных договоров социального найма и захотят приобрести в собственность жилье путем приватизации. Однако лишать их такого права, как это происходит в настоящее время, несправедливо.
Рассмотрим другую проблему имеющую место быть в современном законодательстве – проблема связанная с расторжением договора социального найма.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию наймодателя также в случае, когда наниматель произвел самовольное переустройство или перепланировку занимаемого помещения и после предупреждения о необходимости приведения этого помещения в прежнее состояние не сделал этого (ст. 29 ЖК РФ). Является ли это основание для расторжения договора социального найма самостоятельным либо представляет собой частный случай разрушения или повреждения жилого помещения, что представляется спорным, - решит правоприменительная практика.
12 декабря 2008 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Фоминой Н.В., судей Жуковой Н.Н. и Москаленко Т.П. рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе истицы А. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 01 ноября 2008 года, которым постановлено:
В иске А. к Е.А. о расторжении договора социального найма, признании утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … и к Е.Е., 04.05.2003 г. рождения о признании не приобретшей права на жилую площадь, расторжении договора социального найма снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № … отказать.
Заслушав доклад судьи Жуковой Н.Н., судебная коллегия установила:
А. обратилась в суд с иском к Е.А. о расторжении договора социального найма , признании его, утратившим право на жилую площадь, снятии с регистрационного учета и к несовершеннолетней Е.Е. 04.05.2003 г. рождения о признании ее не приобретшей права на жилую площадь, расторжении договора социального найма, снятию с регистрационного учета по адресу г. Липецк ул.Бачурина д. № … кв. № …
В обосновании своих требований А. ссылалась на то, что в спорной квартире она и ответчик зарегистрированы с 1986 года. С 2000 г. Е.А. добровольно покинул квартиру, уклоняясь от службы в Российской армии, оставил ключи от квартиры, в квартире не проживает, коммунальные услуги не оплачивает. Истица считает, что он имеет другое постоянное место жительство у своей жены Е.В. по адресу г.Липецк ул.П.Смородина д. № … кв. № …, где и проживает вместе с женой и ребенком несовершеннолетней Е.Е., которая в спорной квартире никогда не проживала, а была неправомерно в ней зарегистрирована без согласия истицы.
В судебном заседании истица исковые требования поддержала в полном объеме.
Ответчик Е.А. в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери Е.Е. исковые требования не признал, указывая, что из квартиры мать его выгнала в 2000 г., в спорную квартиру его не пускает. Он в настоящее время проживает в квартире, принадлежащей его жене на праве собственности. Считает, что права пользования спорной квартирой не утратил. Коммунальные услуги частично оплачивает, хотя не отрицает наличие задолженности. По соглашению с женой место жительство ребенка они определили в спорной квартире, где дочь и была зарегистрирована, однако, в настоящее время проживает с матерью ввиду малолетства.
3-лица : МУП «РВЦЛ» г. Липецка, ПВС ТЗОМ УВД Октябрьского округа, ООО «Липецкрегионгаз» в судебное заседание не явились.
Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.
В кассационной жалобе истца А. просит отменить решение суда, ссылаясь на те же доводы и доказательства, что и в ходе судебного разбирательства.
Обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения истицы А., поддержавшей доводы жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия оснований для отмены решения не находит.
Судом установлено, что истица является матерью ответчика, и они были вселены в спорную квартиру в мае 1986 г. За истицей по решению суда было признано право пользования спорной квартирой, где она проживала вместе тогда с несовершеннолетним сыном Е.А.
Согласно ст.53 ЖК РСФСР, члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним пользуются наравне с нанимателем всеми правами, вытекающими из договора найма жилого помещения.
С учетом вышеизложенного суд правильно указал, что стороны приобрели равные права по пользованию данной жилой площадью.
В соответствии со ст.71 ЖК РФ временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору социального найма.
Согласно ч.3 ст.83 ЖК РФ в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительство договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
В силу ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом установлено, что в настоящее время в квартире проживает истица, а зарегистрированы в квартире помимо истицы - Е.А. и с 2003 г. его несовершеннолетняя дочь Е.Е.
Однако, как правильно указал суд, истицей не представлено доказательств того, что ответчик выехал из квартиры добровольно и приобрел право пользования другой жилой площадью. Как установлено судом у сторон сложились неприязненные отношения, из-за которых ответчик и выехал из квартиры.
Проживание его в квартире, принадлежащей его жене на праве собственности, как верно признал суд само по себе не свидетельствует о его самостоятельном праве на данную жилую площадь. Свидетель Е.В. в судебном заседании подтвердила, что не имеет намерения поделиться с Е.А. правом пользования указанной жилплощадью.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда о том, что достаточных законных оснований для расторжения договора социального найма спорного жилого помещения с ответчиком не имеется, как не имеется и оснований для признания его утратившим право на жилую площадь.
В силу ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершенно

Список литературы

1.Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 (в ред. от 30.12.2008 N 7-ФКЗ). – Справочная система Гарант.
2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 01.01.2010). – Справочная система Гарант.
3.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 01.01.2010). – Справочная система Гарант.
4.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 21.12.2009). – Справочная система Гарант.
5.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 29.12.2009). – Справочная система Гарант.
6.Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 27.12.2009). – Справочная система Гарант.
7.Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 27.12.2009). – Справочная система Гарант.
8.Федеральный закон «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» от 24.11.1995 N 181-ФЗ (ред. от 24.07.2009). – Справочная система Гарант.
9.Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 17.07.2009). – Справочная система Гарант.
10.Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 11.06.2008) Российской газете" - 18.06.2008. – Справочная система Гарант.
11.Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 N 215-ФЗ (ред. от 23.07.2008). – Справочная система Гарант.
12.Указ Президента РФ «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» от 12.05.2008 N 724 (ред. от 05.10.2009). – Справочная система Консультант Плюс.
13.Указ Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 09.03.2004 N 314 (ред. от 22.06.2009). – Справочная система Консультант Плюс.
14.Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации") от 11.01.2000 N 28 (ред. от 08.05.2002). – Справочная система Гарант.
15.Решение Октябрьского районного суда города Липецка по делу № 33 – 1967/2008 г.
16.Арестов К.Н. Объединенный социальный наем //Домашний адвокат. – 2007. - №9 - с.15 – 27.
17.Братусь С.Н. Предмет и система советского гражданского права. М.: Юридическая литература, 2006. - с. 118.
18.Васильева М.И. Правовые проблемы заключения договоров найма жилого помещения. М.: Акрополь: ЦЭПР, 2009.
19.Голиченков А.К. Жилищный контроль: теория, практика правового регулирования. Автореферат диссертации доктора юридических наук. - М.: МГЭО, 2007.
20.Денисевич Е. И. Порядок предоставления гражданам жилых помещений социального использования // Юристъ. – 2008 - № 2. – с.16 - 24
21.Дубовик О.Л. Жилищное право: Учебник. М.: ТК Велби, Изд-во "Проспект", 2009.
22.Ерофеев Б. В. Жилищное право России. – М.: Юриспруденция, 2008.
23.Игнатов К.С. Жилищные правоотношения: Учебник. – М.: Дело, 2007.
24.Игнатьева И.А. Отражение конституционных норм в жилищном законодательстве России: проблемы законодательной техники // Журнал российского права. - 2008. - N 5. – с. 46 - 52
25.Ильин Е.П. Современная система правового регулирования жилищных отношений.- СПб. и др.: Питер, 2006.
26.Клюкин Б.Д. К вопросу о правовом положении государственного и муниципального жилищного фонда // Теоретические основы формирования жилищного законодательства в субъектах РФ: Сб. науч. тр. Оренбург, 2007.
27.Королев Ю.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. - М.: Дело, 2007.
28.Крашенинников П.В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. - М.: Статут, 2006.
29.Могилевская Е.Н. Социальный наем жилого помещения. Комментарий к главе 8 Жилищного Кодекса Российской Федерации / Подготовлен для Системы КонсультантПлюс. – 2008.
30.О праве граждан на жилище: новый Жилищный кодекс Российской Федерации // Информационно-аналитический вестник УрАГС «Чиновникъ». Екатеринбург, - 2008. - № 1 (35).
31.Правовые вопросы оформления сделок приватизации жилых помещений // Юридические исследования, Альманах правоведов. – 2006. - Выпуск 1. Изд-во ЮрИс.
32.Пчелинцева Л.Н. Предоставление жилья по договору социального найма // Законность. - 2007. - N 5. - с. 21 - 27.
33.Седугин П.И. Жилищное право / изд.доп. и перераб. - М.: Норма, 2008.
34.Социальный наем жилых помещений: новые правила/ М.Ю.Тихомиров. – М: Изд.Тихомирова М.Ю., 2009.
35.Становление и развитие товариществ собственников жилья // Актуальные проблемы цивилистических отраслей права: Межвузовский сборник научных трудов. - 2007. - Вып.3. – Екатеринбург: Изд-во УрЮИ МВД России.
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала, который не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, но может использоваться в качестве источника для подготовки работы указанной тематики.
© Рефератбанк, 2002 - 2019