Вопросы регулирования земельных отношений в девелопменте загородной недвижимости.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1 Сущность и нормативно-правовое регулирование девелопмента загородной недвижимости
1.1 Понятие о девелопменте, особенности девелопмента загородной недвижимости
1.2 Нормативно-правовое регулирование отношений девелопмента загородной недвижимости
2 Анализ организации деятельности по нормативно-правовому обеспечению отношений девелопмента в комании ООО «ЛВ-Девеломент»
2.1 Технико-экономическая характеристика компании
2.2 Анализ организации деятельности юридического отдела в компании
2.3 Разработка предложений по повышению эффективности юридической работы в компании
Заключение
Список использованной литературы

Именно в этом и заключается основное преимущество наличия у компании собственной юридической службы, поскольку реализация второй функции "не по силам" внешним юристам.
Самая широкая функция юридического отдела коммерческой организации - это консультирование по вопросам права. Все остальные функции - либо производные от этой, либо смежные с ней.
Именно юристы занимаются на предприятии договорной работой. Однако это не означает, что составление стандартных договоров не может быть передано в другие отделы, что происходит, как правило, из соображения экономии средств или времени на прохождение документа. Юристы нужны, а часто незаменимы, при структурировании сделок, ведении проектной работы и на переговорах.
Правовая работа с должниками, разрешение споров с контрагентами, работниками организации, а также с партнерами или инвесторами бизнеса также входит в компетенцию юридического отдела.
Взаимодействие с внешними юристами и контроль над ними следует передать внутренним юристам, что, как указывалось выше, при правильной организации дела приведет к эффективному расходованию средств и экономии времени. Функцию корпоративного секретаря (т.е. управления компаниями, входящими в группу бизнеса, и правовой поддержки их деятельности) также должен выполнять юридический отдел.
Но, как было упомянуто, важнейшая функция юридического отдела, которая по большей части и обусловливает необходимость наличия данного подразделения, - контрольно-надзорная, и она заключается в постоянном выявлении и определении юридических, регулятивных и репутационных рисков в целях их обсуждения и рассмотрения на соответствующем уровне в иерархии коммерческой организации.
Для начала производства работ на участке коммерческой застройки осуществляются действия по разработке ключевой проектной документации (где закладываются архитектурные и экономические основы будущего проекта), сбору исходно-разрешительной документации, выполняются инженерно-геодезические изыскания, частично приобретаются строительные материалы (сваи). В Банк был представляется Реестр полученной исходно-разрешительной документации по участку перспективной застройки. Чаще всего данной документации достаточно для разработки проектно-сметной документации и получения разрешения на строительство.
Организационная схема проекта, используемая на предприятии, представлена на рис. 2.1.
Банк выступает в роли Инвестора реализации проекта.
Заказчик–Застройщик выполняет следующие функции:
- получение и оформление исходных данных для проектирования;
- подготовка заданий на проектирование;
- техническое сопровождение проектной организации (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке, передача в органы госэкспертизы, на утверждение и генподрядной организации);
Рис. 2.1 – Организационная схема проекта
- оформление разрешительной документации на строительство, контроль за сроками действия выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;
- обеспечение освобождения территории строительства;
- организация комплексного управления строительством;
- технический надзор за строительно-монтажными работами.
Генпроектировщик – организация, привлеченная Заказчиком для выполнения проектных работ по объектам строительства. При необходимости для проектирования могут привлекаться субпроектные организации.
Генподрядчик – подрядная организация, осуществляющая выполнение строительно-монтажных работ на объектах строительства.
Субподрядные организации – строительные организации, привлекаемые дополнительно для выполнения строительно-монтажных работ и специальных работ. Субподрядные организации могут привлекаться Заказчиком или генподрядной организацией согласно предварительной договоренности. В этом случае заключение трехсторонних договоров «Заказчик–Генподрядчик–Подрядчик (Субподрядчик)» позволит Заказчику осуществлять контроль за выполнением работ каждой подрядной организацией и в то же время оставить ответственность за строительство всего комплекса на одной строительной организации – Генподрядчике.
Генпоставщик – организация-поставщик основосоставляющих строительных материалов.
2.3 Разработка предложений по повышению эффективности юридической работы в компании
На предприятии выделяют основные этапы-стадии девелоперской деятельности по развитию и управлению проектом:
• Предпроектная стадия. В первую очередь проводится анализ и исследование рынка недвижимости страны в целом, но с учетом особенностей региона размещения объекта развития. На этом этапе исследуются: основные тенденции российского рынка недвижимости; основные сегменты рынка недвижимости (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площади), их взаимоотношения и перспективы развития; основные тенденции движения спроса на рынке недвижимости (покупатели и арендаторы); основные тенденции предложения на рынке недвижимости (исследование основных застройщиков, девелоперов, инвесторов и наиболее перспективных объектов); состояние конкуренции на рынке; состояние финансирования проектов реконструкции и строительства; законодательная и юридическая базы для реализации риэлтерских проектов; состояние и перспективы иностранных инвестиций в российскую недвижимость; прогноз состояния спроса и предложения; прогноз движения цен; прогноз конкурентной среды.
Результаты  проведенного анализа отражаются в выводах, которые можно сделать на его основе. Определяются рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии, прогноз на обозримое будущее.
Формирование стратегии проекта также проводится в рамках предпроектной стадии. Эффективность любой операции с недвижимостью определяется соотношением первоначальных затрат и денежных потоков, генерируемых объектом недвижимости. В связи с этим, независимо от того, вкладываются ли средства на длительный срок - строительство или покупка здания с последующей его эксплуатацией в течение длительного периода для получения дохода, либо на более короткий - строительство или покупка здания с последующей его перепродажей, - динамика стоимости здания в долгосрочном периоде и генерируемого им потока денежных средств является главным вопросом.
Все вышеприведенные данные, а также иные аспекты, отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ, а также прогноз поступлений и расходов на период до пяти лет, кроме того он должен содержать оценку эффективности инвестиций, сравнительный анализ использования различных источников финансирования (собственные средства, кредит, эмиссия акции и пр.), рекомендации по инвестиционной стратегии проекта, оптимальные финансовые и налоговые схемы его реализации.
Параллельно производится разработка юридического обеспечения проекта, соответствующего выбранной финансовой схеме, заканчивающаяся так называемым lеgаl titlе - юридическим заключением по проекту. Это – главная задача юридического отдела на предпроектном этапе.
Предпроектная подготовка строительства предусматривает также прединвестиционный и инвестиционный периоды.
Результатом  этой стадии становится полностью сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства.
•            Стадия проектирования. Она предполагает следующие шаги: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора среди консультантов, управляющих объектом, юристов, брокеров и т.д.; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный отбор среди подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.
Руководство проектированием составляет основное содержание стадии проектирования.
Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.
•            Стадия управления строительством. Включает в себя: проведение городских, российских или международных тендеров среди строительных подрядчиков. Эти мероприятия включают разработку полного пакета тендерной документации; собственно организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций; подготовку контрактов и ведение переговоров.
На рассматриваемой стадии проводятся основные действия с точки зрения развития объекта. Это непосредственное управление строительством, которое предполагает: разработку и оптимизацию программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти и управления в части согласований по строительству; контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.); контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа; получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям; контроль над качеством строительных работ; контроль над техникой безопасностью; контроль над бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; проведение контрольных и оперативных совещаний участников проекта; контроль над реализацией всех договорных обязательств по проекту; контроль над подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации.
Заключительным этапом рассматриваемой стадии является сдача объекта в эксплуатацию, что подразумевает сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям, оформление и получение документов на готовый объект.
•            Стадия реализации. В первую очередь эта стадия предполагает маркетинг на рынке реализуемых площадей.
На завершающем этапе в функции девелопера и его юридического отдела входит контроль над эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.
Результатом успешной реализации данной стадии является достижение максимальной эффективности осуществленных инвестиций.
В случае если девелопер не реализует объект, а например, наполняет его арендаторами и ведет арендный бизнес, то для завершения его развития необходимо взять новый кредит, что бы расплатиться по обязательствам. И в этом случае это будет новый проект  со своими финансово-экономическими показателями, обязательственными правоотношениями и сроками окупаемости.
В период экономического кризиса девелоперы во всем мире и в России в частности испытывают значительные трудности в реализации своих проектов, в первую очередь, по причине неразвитости экономики нашей страны, отсутствия благоприятной кредитной политики и защиты инвестиций. Вместе с тем, развитие экономического и правового регулирования девелоперской деятельности является важной вехой в развитии российской экономики.
Заключение
Объектом девелоперской деятельности является разработка проекта развития, его реализация, то есть предпроектные работы, проектирование, строительство либо преобразование существующего объекта, подготовка к коммерческой эксплуатации реализованного проекта развития объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, помещения) и получение прибыли от его реализации.
В традиции сложившихся рыночных экономик западноевропейских стран различают два основных вида девелопмента - fee-development и speculative development. Иногда к девелопменту относят и строительство объекта недвижимости «под себя» (build-to-suit), однако такая деятельность ведется не с целью получить прибыль.
В первой схеме девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре. Чаще всего инвестор нанимает девелопера, чтобы последний на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера.
В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей. На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере.
Вторая разновидность, speculative development, более сложна, нежели fee-development. Девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути, девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но, кроме того, еще и занимается построением финансовой схемы проекта.
Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода - наиболее сложная из всех возможных операций на рынке недвижимости так как, в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.
Регулирование развития недвижимости, как правило, носят планово-разрешительный характер. Поскольку процесс развития предполагает значительное изменение качественных характеристик пространственной инфраструктуры жизнедеятельности, он должен быть санкционирован обществом, через его властные структуры. Тогда как,  для незначительных работ и изменений излишнего регулирования не должно требоваться. Разграничения правового регулирования производства работ на объекте недвижимости регламентируются властными органами через систему нормативно-правовых актов на всех уровнях государственного и муниципального управления (эти вопросы будут более подробно освещены в последующих разделах работы).
Компания «ЛВ-девелопмент» осуществляет весь комплекс мероприятий по реализации инвестиционных девелоперских проектов:
- подбор земельных участков для организации коттеджных поселков
- строительство поселков
- продажу домов и участков
- централизованное управление собственными коттеджными поселками
Самая широкая функция юридического отдела коммерческой организации - это консультирование по вопросам права. Все остальные функции - либо производные от этой, либо смежные с ней.
На предприятии выделяют основные этапы-стадии девелоперской деятельности по развитию и управлению проектом:
• Предпроектная стадия.
Результатом  этой стадии становится полностью сформированный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства.
•            Стадия проектирования.
Итогом данного этапа становятся утвержденная и согласованная комплексная концепция проекта и тщательно подобранная команда проектировщиков, подрядчиков и консультантов, готовая приступить к реализации проекта.
•            Стадия управления строительством.
Заключительным этапом рассматриваемой стадии является сдача объекта в эксплуатацию, что подразумевает сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям, оформление и получение документов на готовый объект.
•            Стадия реализации.
Результатом успешной реализации данной стадии является достижение максимальной эффективности осуществленных инвестиций.
Таким образом, на всех стадиях развития девелоперского проекта важнейшую роль играет деятельность юридического отдела компании, что обусловливает его важность и необходимость в деятельности компании.
Список использованной литературы
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Закона Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета, №7, 21.01.2009.
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №240-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 №352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №237-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 14.
Лесной кодекс Российской Федерации от 4.12.2006 №200-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ) // Российская газета, №277, 08.12.2006.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 №365-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, №23, ст. 2381.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.06.2008 №105-ФЗ) // Парламентская газета, №224, 28.11.2001.
Федеральный закон Российской Федерации от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» (в ред. Федерального закона от 30.12.2009 №385-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 30.12.2002, №52 (ч. 1), ст. 5140.
Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. 23.07.2010 №184-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.03.1999, №9, ст. 1096.
Федеральный закон Российской Федерации от 09.07.1999 №160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 29.04.2008 №58-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 12.07.1999, №28, ст. 3493.
Федеральный закон Российской Федерации от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 30.12.2008 №309-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, №47, ст. 4473.
Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N 1789-р "О Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2008 годах и Плане мероприятий по проведению административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2008 годах" // СЗ РФ. 2005. N 46. Ст. 4720.
Конвенция от 28.03.1997 «О защите прав инвестора» // Вестник ВАС РФ, №8, 1997.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.
Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. С. 12.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М., 2006. С. 7.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб., 2003. С. 15.
Новиков А.Б. Девелопмент и государственные услуги // Правовые вопросы недвижимости, 2007, №1.
Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.
Сатгалиев Т.М. Девеломент и право // Предпринимательское право, 2007, №2.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
www.irn.ru
www.rway.ru
Пейзер Ричард Б., Фрей Анне Б. Профессиональный девелопмент недвижимости: руководство ULI по ведению бизнеса. Urban Development Publishing (UDP). 2-е изд. 2004. С. 3.
Кущенко В.В. Девелопмент. Современная концепция развития недвижимости. М.: Норма, 2005. С. 12.
www.irn.ru
www.rway.ru
Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №240-ФЗ) // Российская газета, №290, 30.12.2004.
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. Закона Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 №7-ФКЗ) // Российская газета, №7, 21.01.2009.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 №51-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 №352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст. 3301.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, №44, ст. 4147.
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.07.2010 №237-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 14.
Лесной кодекс Российской Федерации от 4.12.2006 №200-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ) // Российская газета, №277, 08.12.2006.
Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ (в ред. Федерального закона от 27.12.2009 №365-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 05.06.2006, №23, ст. 2381.
Федеральный закон Российской Федерации от 27.12.2002 №184-ФЗ «О техническом регулировании» (в ред. Федерального закона от 30.12.2009 №385-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 30.12.2002, №52 (ч. 1), ст. 5140.
Федеральный закон Российской Федерации от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (в ред. 23.07.2010 №184-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 01.03.1999, №9, ст. 1096.
Федеральный закон Российской Федерации от 09.07.1999 №160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» (в ред. Федерального закона от 29.04.2008 №58-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 12.07.1999, №28, ст. 3493.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 №146-ФЗ (в ред. Федерального закона от 30.06.2008 №105-ФЗ) // Парламентская газета, №224, 28.11.2001.
Конвенция от 28.03.1997 «О защите прав инвестора» // Вестник ВАС РФ, №8, 1997.
Федеральный закон Российской Федерации от 17.11.1995 №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 30.12.2008 №309-ФЗ) // Собрание законодательства РФ, 20.11.1995, №47, ст. 4473.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.
Распоряжение Правительства РФ от 25 октября 2005 г. N 1789-р "О Концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2008 годах и Плане мероприятий по проведению административной реформы в Российской Федерации в 2006 - 2008 годах" // СЗ РФ. 2005. N 46. Ст. 4720.
Максимов С.Н. Девелопмент (развитие недвижимости). СПб., 2003. С. 15.
Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. М., 2006. С. 7.
Кущенко В.В. Девелопмент: современная концепция развития недвижимости. М., 2005. С. 50.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
Новиков А.Б. Девелопмент и государственные услуги // Правовые вопросы недвижимости, 2007, №1.
Сатгалиев Т.М. Девеломент и право // Предпринимательское право, 2007, №2.
43
Изготовители материалов
Субподрядчики
Субпроектировщики
по спецразделам
Генподрядчик
Генпоставщик
Генпроектировщик
Заказчик–Застройщик
Инвестор
Банк