Купля-продажа недвижимости

Содержание
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
1.1. Понятие и значение договора купли-продажи
1.2. Содержание договора купли-продажи
1.3. Виды договора купли-продажи
Глава 2. НЕДВИЖИМОСТЬ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РФ
2.1. Понятие и виды недвижимого имущества
2.2 Особенности предприятий и объектов незавершенного строительства как объектов недвижимости
2.3. Особенности правового регулирования паевых инвестиционных фондов по управлению недвижимостью
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Особенности в содержании договора купли-продажи недвижимости
3.2. Значение государственной регистрации прав на недвижимость при совершении купли-продажи
3.3. Особенности исполнения договора купли-продажи
3.4. Особенности договора купли-продажи предприятия как объекта недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Если продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора купли-продажи недвижимости о ее качестве, покупатель приобретает все правомочия покупателя, который получил (по договору купли - продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК), исключая право требования у продавца заменить товар ненадлежащего качества на товар, который соответствует договору.
Если покупатель не исполняет свои обязательства принять от продавца проданный ему объект недвижимости, это влечет для него обязанность по возмещению продавцу причиненных убытков. В частности, так как отсутствует какое-либо специальное правило в § 7 гл. 30 ГК, в аналогичной ситуации в случае, если покупатель нарушая закон, иные правовые акты или договор купли - продажи отказывается от приема товара, продавец имеет право требовать от покупателя принять товар либо отказаться исполнять договор (п. 3 ст. 484 ГК).
В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного ему в соответствии с договором объекта недвижимости, продавец наделяется правом потребовать оплатить недвижимое имущество и уплатить проценты в соответствии со ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК). Если покупатель не выполнил обязательство по оплате недвижимости, предусмотренное в договоре купли-продажи недвижимого имущества, это может стать основанием для расторжения этого договора.
Так, Комитетом по управлению имуществом была продана товариществу с ограниченной ответственностью автозаправочная станция. Договором была предусмотрена обязанность покупателя об уплате стоимости автозаправочной станции продавцу, а также обязанность продавца о передаче ее покупателю после оплаты. Обязательство по оплате покупатель не исполнил, вследствие чего Комитетом был предъявлен ему иск о расторжении договора. При принятии решения в данном случае арбитражный суд руководствовался следующими соображениями. В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор может быть расторгнут на основании требования одной стороны, на основании решения суда, если имеются существенные нарушения этого договора другой стороной. В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", отказ покупателя внести платеж за приобретенный им объект приватизации, не может являться основанием признания сделки недействительной, так как такой отказ не мог иметь место при ее совершении, а в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК должен быть признан основанием для расторжения договора купли - продажи приватизированного объекта. Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" также предусмотрено право продавца при нарушении покупателем условий договора купли - продажи государственного или муниципального имущества предъявления иска о расторжении сделки приватизации (ст. 29). В связи с допущением покупателем существенного нарушения условий договора, судом было вынесено решение о его расторжении.
3.2. Значение государственной регистрации прав на недвижимость при совершении купли-продажи
В настоящее время в законодательстве России существуют требования о регистрации определенных юридических интересов различной правовой природы в отношении тех или иных объектов гражданских прав или о регистрации (учете) самих объектов гражданских прав. Так, подлежат регистрации права или обременения прав на недвижимое имущество. Учету, соответственно в земельном и градостроительном кадастре, подлежат такие объекты, как земельные участки, здания и сооружения. В связи с введением требований о регистрации возник вопрос о ее значении с точки зрения влияния регистрации на возникновение, изменение или прекращение тех или иных юридических интересов и определение момента их наступления. В научной литературе для регистрируемых юридических интересов выделяют обычно три значения. Так, А.Г. Диденко различает правообразующую, правооформляющую и фиксирующую регистрацию.
Правообразующая регистрация характеризуется тем, что без регистрации тот или иной юридический интерес не считается возникшим (измененным, прекращенным). Соответственно, момент регистрации, за отдельными исключениями, определяет момент возникновения таких интересов. Помимо юридических интересов, регистрации подлежат некоторые объекты гражданских прав. Для них регистрация также может быть учетной или «правообразующей». Так, до государственной регистрации вновь создаваемого недвижимого имущества к нему применяется режим движимого имущества. Соответственно, даже если объект недвижимости возведен, но не принят в эксплуатацию и не зарегистрирован, юридически он недвижимостью не признается.
В некоторых случаях регистрация имеет правооформляющее значение. Суть правооформляющей регистрации состоит в том, что юридический интерес той или иной правовой природы (право или обременение права) считается возникшим еще до регистрации, но без регистрации такой юридический интерес не признается и не подлежит защите на основании вещных исков. Например, в наследовании наследство переходит к наследникам со дня открытия наследства. Но без оформления, в том числе регистрации, права не обеспечены и не защищены. Только после оформления права могут быть осуществлены, а объекты этих прав становятся оборотоспособными. До этого момента никаких операций с имуществом правообладатель не может совершить.
Третий вид регистрации одними авторами признается фиксирующим, нами он признается учетным. Учетная регистрация не создает права или обременения права. Юридический интерес считается возникшим до регистрации, но добровольно регистрируется по желанию участников гражданского оборота или подлежит регистрации в обязательном порядке. В ряде случаев значение такой регистрации сводится к тому, что учетная регистрация устанавливает приоритет зарегистрированного документа перед незарегистрированными.
Регистрация ранее возникших прав, т. е. прав, возникших до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество (например, права собственности на основании договора приватизации квартиры 1993 г.), также носит учетный характер, поскольку целью такой регистрации является не создание права, а учет уже существующих прав. Другое дело, что такая регистрация может быть добровольной или принудительной.
Моментом регистрации в регистрационной системе прав на недвижимость признается момент подачи заявления. Предусмотрено, что дата, час, минута регистрации определяются по дате подаче заявления. Такое решение вопроса оправдано и соответствует мировой практике. Так, например, в системе регистрации по Торренсу, которая является одной из самых известных мировых систем регистрации и применяется в ряде стран, время оформления документов не определяет первоочередности. Согласно нормам, применяемым в странах, где введена система Торренса (Австралия, Новая Зеландия, ряд провинций Канады и др.), дата и время регистрации соответствуют дате поступления документа на регистрацию.
Так как в Российской Федерации сделка с недвижимостью считается совершенной еще до государственной регистрации, а право собственности на недвижимость — с момента государственной регистрации (ст. 550-551 ГК РФ). Поэтому, согласно российскому праву, момент возникновения вещного и обязательственного правоотношения при отчуждении недвижимости не совпадает.
В связи с изложенным мы считаем, что обременения, налагаемые на основании актов государственных органов (аресты, возбуждение дела о банкротстве и др.), должны считаться возникшими только с момента государственной регистрации, независимо от даты принятия акта.
Подводя итоги, хотелось бы отметить, что государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости имеет важное значение в оформлении сделки, так как несмотря на большое количество теоретических разногласий, носит закрепляющий, окончательный характер. Считаем введение данного института в гражданское законодательство полностью обоснованным, в связи с тем, что он придает правовую законченность сделкам с недвижимостью, позволяет вести учет состояния рынка недвижимости, упорядочивает отношения в сфере недвижимости, что является жизненно необходимым в условиях частной собственности на недвижимое имущество.
3.3. Особенности исполнения договора купли-продажи
Своевременное исполнение договора купли-продажи недвижимости имеет такое же значение для сторон, как и заключение договора, поскольку при исполнении договорного обязательства каждая сторона осуществляет свои цели, потребности, ради которых был заключен договор.
Стороны должны принимать меры по исполнению возникшего из договора купли-продажи обязательства для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора. Как заметил М.З. Рахимов, достижение конечного договорного результата есть та конечная цель, ради которой должен приводиться в движение весь сложный механизм договорных связей.
Исполнение обязательства купли-продажи, в том числе купли-продажи недвижимости, регулируется общими и специальными правилами. Традиционно под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (передача товаров, производство работ, оказание услуг, возмещение убытков и т. п.). Только исполнением обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства.
Исполнение договора купли-продажи недвижимости обладает определенными особенностями, которые обуславливаются, прежде всего, предметом договора. Обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. При реальном исполнении должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете. Замена исполнения в натуре денежным возмещением, т. е. предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Обязательство будет реально исполнено после совершения определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его совершения). Принцип реального исполнения сформулирован в ГК и заключается в необходимости исполнить обязательство в натуре (т. е. совершить то самое действие, которое является предметом обязательства), независимо от возмещения убытков. В то же время данная норма резко ограничила применение принципа реального исполнения по сравнению с прежним законодательством. В случае ненадлежащего исполнения обязательства уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают должника от исполнения обязательства, т. е. действует принцип реального исполнения. Однако в случае неисполнения обязательства возмещение убытков и уплата неустойки освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, т. е. применяется обратный принцип. Оба принципа действуют как общее правило диспозитивного характера, но законодательными актами и договором может быть предусмотрено иное. Если исполнение совершилось, но были нарушены определенные условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства. Обязательство может считаться исполненным надлежащим образом, когда выполнены все условия и требования, относящиеся к предмету исполнения, субъектам, месту, сроку и способу исполнения. Таким образом, реальное и надлежащее исполнение - разноплоскостные явления. В первом выражена сущность исполнения как совершения определенного действия, а во втором - качественная характеристика действия (воздержания от действия). М.И. Брагинский указывает и на то, что реальное исполнение и надлежащее исполнение тесно связаны между собой, и приводит пример, относящийся к качеству: передача недоброкачественных товаров при невозможности устранить обнаруженные недостатки превращается в неисполнение. Например, Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме № 126 от 13.11.2008 г. определено, что «при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, заявленного стороной этой сделки, правила пункта 1 статьи 302 ГК РФ не применяются». Конкурсный управляющий подал иск в арбитражный суд на индивидуального предпринимателя с просьбой применить последствия недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося ничтожной сделкой. ООО и предприниматель заключили договор купли-продажи недвижимого имущества. Все обязательства по данному договору выполнены, право собственности на здание зарегистрировано за предпринимателем. Впоследствии ООО признали банкротом. Обоснованием иска конкурсного управляющего стала ничтожность договора купли-продажи, так как в момент отчуждения имущества оно было под арестом. Суд первой инстанции исковое требование удовлетворил. Суд апелляционной инстанции решение отменил, в удовлетворении требований отказано. Судом отмечено: несмотря на недействительность сделки, требования возвратить имущество в данном случае удовлетворить нельзя, так как ответчиком доказана возмездность и добросовестность приобретения (п. 1 ст. 302 ГК РФ). По мнению апелляционной инстанции, в силу правовой позиции Конституционного Суда РФ, отраженной в постановлении от 21.04.2003 № 6-П по делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ, правила о последствиях недействительности сделки должны применяться в нормативном единстве с положениями статьи 302 ГК РФ. Судом кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям. Применение последствия недействительности сделок не зависит от добросовестности сторон таких сделок. «При предъявлении одной стороной сделки к другой иска о применении последствий недействительности данной сделки возражение ответчика о его добросовестности и возмездном характере приобретения не препятствует удовлетворению иска». Помимо этого, судом кассационной инстанции указано на неверное истолкование судом апелляционной инстанции позиции Конституционного Суда РФ (Постановление от 21.04.2003 № 6-П). При определении последствий продажи имущества лицом, которое не имело права на его отчуждение, Конституционный Суд РФ отмечает следующее: «...поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)». Таким образом, в соответствии с данным постановлением Конституционного Суда РФ если сделка, которая направлена на отчуждение имущества, не соответствует закону только в том, что совершилась лицом, которое не имело права на отчуждение этого имущества и не является его собственником, правила п. 2 ст. 167 ГК РФ не применяются. В таком случае право лица, которое считает себя собственником спорного имущества, подлежит защите путем подачи виндикационного иска. В данном примере имущество приобретено непосредственно у собственника, поэтому судом первой инстанции правомерно применен п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из таких обязанностей составляют существо (ядро) обязательства, такие обязанности называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать имущество в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление покупателю, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. Следует заметить, что целью вышеназванных сделок как раз является не просто передача вещи в фактическое или даже юридическое владение, а именно перенос на нового субъекта юридического статуса владельца-собственника. И в случае нарушения последней обязанности возможны неблагоприятные последствия для продавца в соответствии с условиями договора и законодательными актами. При этом передача вещи и перенос права собственности на нее являются юридически значимыми.
Согласно ГК РФ договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Именно с этого момента договор считается заключенным и право собственности возникшим. Соответственно, передача должна происходить после или одновременно с моментом совершения договора, если иное не установлено договором или законом. Покупатель не вправе отказаться от исполнения договора при просрочке, т. к. он уже является собственником.
Термин «передача» в самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешел от одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, предусмотренных ГК, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю». Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. Следует отметить, что фактическая передача недвижимого имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого невозможны ввиду его утраты.
Законодательство не содержит каких-либо требований к передаточному акту, кроме того, что он должен быть облечен в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления. Передаточный акт служит доказательством исполнения сторонами обязанностей по передаче и принятию имущества, и предприятие считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами.
Важное практическое значение имеет четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче имущества покупателю. Гражданский кодекс именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя. С моментом истечения срока исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю связана и возможность применения санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности.
В соответствии с ГК риск случайной гибели или случайной порчи отчуждаемых вещей переходит на приобретателя одновременно с возникновением у него права собственности, если иное не установлено законодательными актами или договором. Таким образом, по законодательству РФ только с момента заключения договора на покупателя переходит риск случайной гибели или случайной порчи недвижимого имущества.
Большое практическое значение имеет определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю, значение которого заключается, прежде всего, в том, что он позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование и распоряжение вещью. Так, в определении точной даты перехода права собственности заинтересованы, государство, которому такая информация необходима (например, в целях налогообложения), прежний и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), а также кредиторы этих лиц и другие субъекты. Необходимо отметить, что некоторые юристы не считали возможным применять формулировку «переход права собственности», ссылаясь на существование различных форм собственности с различным объемом прав и обязанностей, доказывая, что более правильно было бы говорить о прекращении права собственности у продавца и возникновении права у покупателя. Данный подход справедливо критиковался уже в тот период и абсолютно неприменим к законодательству настоящего времени. Согласно ГК РФ договор купли-продажи недвижимости считается совершенным с момента с момента заключения договора и именно с этого момента возникает право собственности. С момента государственной регистрации происходит «переход права собственности», т. е. возникновение права собственности у покупателя и прекращение у продавца.
Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором. И это объясняется исторически. Известно, что в неразвитом юридическом быту право собственности обыкновенно смешивается с владением и без владения не понимается: поэтому существенно, чтобы вещь поступила во владение лица, и только тогда лицо считается собственником, хозяином.
Факт принятия судом обеспечительных мер в отношении недвижимости не является свидетельством того, что приобретатель этого имущества должен был знать о судебных спорах в отношении этого объекта.
ООО подало в арбитражный суд иск к благотворительной организации об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения. Третьим лицом без самостоятельных требований в отношении предмета спора был привлечен индивидуальный предприниматель.
Свои требования истец обосновал следующим: ответчиком были куплены истребуемые помещения у предпринимателя. В момент покупки ответчиком помещений сделка, которая стала основанием закрепления за предпринимателем для регистрации права собственности, была оспорена в судебном порядке. По рассмотрению дела она была признана судом недействительной, применены последствия ее недействительности. Таким образом, предприниматель не являлся собственником помещений, следовательно, не имел права их отчуждать, в этой связи ответчик является незаконным владельцем.
Делая ссылку на свою добросовестность, ответчик против удовлетворения заявленных требований возражал. При этом, по мнению ответчика, у него имелись все основания полагаться на достоверность сведений, содержавшихся в ЕГРП, в соответствии с которыми собственником помещений являлся предприниматель.
Истец счел необоснованными эти возражения, ссылаясь на содержащиеся в абзаце четвертом п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 разъяснения, в соответствии с которыми "покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными. Ответчик должен был знать о наличии притязаний в отношении спорных помещений, так как к моменту приобретения судом принята обеспечительная мера в виде запрета регистрационной службе осуществлять регистрационные действия с этими помещениями". Судом исковые требования были удовлетворены.
Дополнительными обязанностями продавца, обеспечивающими реализацию основных, являются: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных нормативными правовыми актами, иными нормативными правовыми актами или договором, информирование покупателя о качестве недвижимого имущества, существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество. Указанные обязанности, хотя и не названы в законодательном определении договора купли-продажи, но закреплены в последующих нормах соответствующих, регулирующих продажу имущества. Только исполнение всех обязанностей, как основных, так и дополнительных, в соответствии с требованиями, определенными в законодательных актах и договоре, позволяет сделать вывод о том, что продавец надлежащим образом исполнил обязательство. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными. Продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем, покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно - с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием). Но обязанность принять исполнение и право требовать принятия такого исполнения находятся в пассивном состоянии. Для того чтобы названные право и обязанность перешли «в активное состояние», необходимо совершение продавцом действий по передаче имущества или соответствующее предложение по исполнению обязательства согласно договорным условиям.
Как писал К. Победоносцев, платеж, т. е. возмещение денежной ценности обязательства для его погашения, есть «самый общий и употребительный» способ исполнения обязательства. Вышеуказанная обязанность будет считаться исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу сумму в размере полной цены переданного имущества, в виде единоразовой выплаты. Договором купли-продажи могут устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа, или может быть предусмотрена предварительная оплата.
В этой связи возникает вопрос о последовательности совершения действий, обеспечивающих исполнение обязанностей продавца и покупателя. Обычно в самом соглашении устанавливается, что одна сторона должна исполнить свою обязанность раньше другой. Так, например, оплата производится после передачи вещи или наоборот. По действующим нормам, если из условий договора и законодательных актов не вытекает обязанность уплатить цену в определенный срок, покупатель обязан уплатить ее без промедления, после передачи ему товара или товарораспорядительных документов на этот товар. Следует отметить, что в отношении договора купли-продажи недвижимости законодательные акты не устанавливают каких-либо исключений из вышеприведенного правила. В случае, если в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, не исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата), во-вторых, по всей видимости, обязанность произвести оплату возникает у покупателя после передачи ему имущества, т. е. сразу же после передачи товара. Сделанный вывод косвенным образом подтверждает и легальное определение договора купли-продажи, в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а после уже - обязанность покупателя.
В связи с изложенным, необходимо определить в законодательстве РФ момент оплаты недвижимого имущества по договору купли-продажи. По нашему мнению, в договоре купли-продажи недвижимости момент оплаты нужно связывать не с моментом передачи недвижимости, а с моментом регистрации. В связи с тем, что не исключаются случаи, когда передача и оплата могли быть произведены до регистрации, а в регистрации отказали (например, наложили арест на имущество продавца), то очень трудно на практике вернуть деньги. Необходимо четко определять условия и порядок оплаты покупной цены при заключении договора. В связи с тем, что утратить объект недвижимости все же сложнее, чем деньги, в договоре можно рекомендовать определять такой порядок оплаты, который будет защищать интересы покупателя. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества не отвечает сегодняшним условиям российской экономики с ее рынком недвижимости. В этой связи, с точки зрения покупателя, наиболее безопасным является вариант, при котором по договору купли-продажи передача покупателем цены договора обуславливается исполнением продавцом своей обязанности по переносу права собственности на покупателя, т. е. моментом заключения договора. Именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств и даст гарантии участникам договорных обязательств. Однако, с другой стороны, продавец имеет желание обладать гарантией получения по договору покупной цены. В таком случае можно рекомендовать включать в договор пункт о внесении покупателем денег на хранение в банк или иное подобное учреждение, нотариусу (например, при заключении договора) с условием их выдачи продавцу только по предъявлению доказательств о переходе права собственности на покупателя (выписка из Правового кадастра, Свидетельство о праве собственности на имя покупателя). На практике могут возникать проблемы и с размером цены договора. Например, президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел заявления конкурсного управляющего ЗАО «Высокие технологии» и ООО «Стройинвест» о пересмотре в порядке надзора определения Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2005 по делу № А55-12796/2005.
ЗАО «Высокие технологии» подало в Арбитражный суд Самарской области иск к ООО «Технокон» с просьбой признать недействительным договор от 01.12.2004 купли-продажи объекта недвижимости, который расположен по адресу: г. Ульяновск, 40, Инженерный проезд, д. 7, и применении последствий недействительности сделки.
В соответствии с определением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2005 производство по делу было прекращено со ссылкой на п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ в связи с тем, что истец отказался от исковых требований, которые были заявлены от его имени конкурсным управляющим. В соответствии с заявлениями, поданными в Высший Арбитражный Суд РФ, ООО «Стройинвест» и конкурсный управляющий ЗАО «Высокие технологии» просят его отменить, делая ссылку на неправильное применение Арбитражным судом Самарской области норм процессуального права о подсудности, на незаконность принятия отказа от иска и прекращения производства по делу. Исковые требования - признать недействительным договор от 01.12.2004 купли-продажи объекта недвижимости и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Сторонами определена договорная подсудность в п. 5.4 договора, предусмотрев разрешение споров в Арбитражном суде Самарской области, несмотря на то, что объект недвижимости расположен в г. Ульяновске.
Ст. 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ устанавливает исключительную подсудность для некоторых категорий дел. В соответствии с ч. 1 указанной статьи, иски о праве на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения имущества.
Особенностью данной нормы является отсутствие возможности для определенной категории дел к применению иных правил подсудности, чем те, которые установлены этой нормой. Выбор какого-либо арбитражного суда не зависит от желания и воли истца. Запрещается и изменение исключительной подсудности по соглашению сторон. Иск, от которого истец отказался и суд принял отказ, предъявлен с целью признать недействительным договор купли-продажи недвижимости и применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции. Подсудность в таких случаях определяется в соответствии с правилами ч. 1 ст. 38 АПК РФ. Помимо этого, в силу ч. 5 ст. 49 АПК РФ арбитражный суд не может принять отказ истца от иска, уменьшение им размеров исковых требований, "признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
В нарушение названных требований суд, принимая отказ от иска, не исследовал в должной мере вопросы о том, не противоречит ли отказ закону и не нарушает ли права других лиц". Такие обстоятельства ведут к отмене оспариваемого судебного акта в соответствии с п. 1 ст. 304 АПК РФ, как нарушающего единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права. Дело должно быть направлено на новое рассмотрение по подсудности — в Арбитражный суд Ульяновской области. На основании изложенного и руководствуясь ст. 303, п. 2 ч. 1 ст. 305, ст. 306 АПК РФ, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации вынес постановление об отмене определения Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2005 по делу № А55-12796/2005 и передаче дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.
В связи с изложенным, назрела необходимость закрепления в законодательстве РФ норм, обеспечивающих добросовестное исполнение не только договора купли-продажи недвижимости, но иных сделок с недвижимостью, в целях всесторонней защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя недвижимости и других участников сделок с недвижимым имуществом. Наиболее полное (комплексное) правовое регулирование процедуры исполнения договора купли-продажи недвижимости повлияет непосредственно на стабильность в отношениях по отчуждению недвижимого имущества и будет способствовать развитию оборота недвижимости в рамках закона.
3.4. Особенности договора купли-продажи предприятия как объекта недвижимости
В соответствии с ГК РФ предприятие в целом или его часть могут быть объектом многих гражданско-правовых сделок: купли-продажи, залога, аренды и других, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. При этом следует учитывать, что некоторые составные части предприятия (например инвентарь) являются движимым имуществом и выступают объектом указанных сделок в качестве движимого имущества. В то время как Французский Гражданский кодекс очень широко трактует недвижимое имущество и относит к нему машины, инструменты, сырьё для производственных нужд, сельскохозяйственные орудия и другие предметы (ст. 517-526 ФГК).
Признавая предприятие в целом как имущественный комплекс недвижимостью, законодатель подчиняет его правовому режиму недвижимости, который существенно отличается от правового режима движимого имущества. Так, для прав на недвижимое имущество установлены более строгие правила их возникновения, существования, передачи и прекращения в связи с тем, что недвижимость, как правило, имеет большую общественную значимость и стоимость. Сделки с недвижимым имуществом заключаются в письменной форме, а права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Отсюда, необходимо учитывать, что именно является предметом сделки. Так, объектом права может выступать не только предприятие в целом, но и его часть. Надо полагать, что законодатель разграничивает совершение сделок с объектами недвижимого имущества, входящими в состав предприятия как имущественного комплекса и сделок с предприятием как имущественным комплексом в целом. Здесь необходимо учитывать, какое имущество входит в часть продаваемого предприятия. В зависимости от того, движимое или недвижимое имущество, устанавливаются законодательные требования к совершению таких сделок. Например, при продаже предприятия должны быть выполнены - требование о необходимости письменного извещения кредиторов предприятия, о его продаже с предоставлением им права требовать досрочного исполнения обязательств, а также солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия, переведенным без согласия кредиторов - всё это направлено на защиту интересов кредиторов, которые не получили долги, обременяющие предприятие, переданное другому собственнику. Согласно ГК РФ предприятие продаётся в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Для выявления ре