Договор купли-продажи нежелых помещений

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.1. ПОНЯТИЕ И ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
1.3. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.2. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
2.3. ПРОБЛЕМНЫЕ АСПЕКТЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Организация кондоминиума не создает общей собственности на то, что до того находилось в собственности исключительной.
Поэтому придется исходить из того, что, хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно.
Наряду с поисками путей законодательного исправления ситуации можно предложить в качестве пусть не радикального, но все же существенного смягчения возникающих конфликтов ряд мер.
В частности, кажется практически неиспользуемым ресурс, который содержится в установлении сервитутов, для регулирования той ситуации, которая возникла на почве совладения помещениями в зданиях.
Так, Ростовский филиал Московского государственного заочного института пищевой промышленности обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительными договора купли-продажи имущественного комплекса кафе «Космодром», заключенного между Фондом имущества города Ростова-на-Дону (продавцом) и товариществом «Тереза» (покупателем), и последующих договоров об отчуждении того же кафе, договора аренды земельного участка для эксплуатации кафе, а также об обязании владельца кафе снести с крыши здания института кафе «Космодром» и привести крышу в состояние, пригодное для ее эксплуатации.
Исковые требования мотивированы тем, что это здание является объектом федеральной собственности и находится в оперативном управлении института. Земельный участок под зданием передан институту в аренду, и договор аренды земли в установленном порядке не изменен. Без согласия собственника и законного владельца здания на его крыше возведено кафе «Космодром», которое является самовольной постройкой. Сделка приватизации кафе «Космодром» товариществом «Тереза» в части продажи ему летней площадки кафе (крыши здания) является ничтожной, поскольку Фонд имущества города Ростова-на-Дону не вправе был распоряжаться этим объектом федеральной собственности.
Решением суда в иске отказано. Суд сослался на то, что кафе, построенное в 1984 году по решению исполкома горсовета на крыше здания института, включало летнюю площадку и являлось самостоятельным объектом приватизации, который относился к муниципальной собственности. Крыша здания сама по себе не входила в состав приватизированного комплекса кафе, поэтому права института в лице его филиала не нарушены как сделкой приватизации имущества кафе, так и последующими сделками и актами органа местного самоуправления, связанными с этой сделкой приватизации.
Суд решил, что к возникшим из оспариваемых сделок отношениям неприменимы нормы о самовольной постройке. Кассационная инстанция признала недействительными договор купли-продажи в части приобретения площадки - крыши здания, договор аренды земли, в остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.
Кассационная инстанция сослалась на то, что в состав приватизированного товариществом «Тереза» имущества кафе летняя площадка (крыша здания института) не входила и в состав продаваемого имущества кафе была включена незаконно. Потому и покупателю незаконно была предоставлена часть земельного участка под зданием и с ним незаконно заключен договор аренды земли. Доводы истца о самовольной постройке кассационной инстанцией отклонены исходя из того, что истец не принимал мер к предотвращению строительства кафе и право собственности на имущество кафе возникло у товарищества в результате сделки приватизации.
Аргумент нужно признать верным: отсутствие возражений владельца недвижимости при возведении в сфере его владения, то есть в сфере актуального контроля, объекта строительства лишает затем владельца права ссылаться на то, что строительство велось без его согласия.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил все состоявшиеся по делу судебные акты и, отправляя дело на новое рассмотрение, указал следующее.
Как следует из материалов дела, первому тресту столовых, на базе которого в последующем создано арендное предприятие общественного питания, было в установленном законом порядке разрешено строительство кафе на крыше здания института пищевой промышленности.
Построенное в 1984 году кафе эксплуатировалось как летнее и в настоящее время функционирует под названием «Космодром».
При этом ссылка судебных инстанций на то, что указанное кафе не является самовольной постройкой, соответствует материалам дела.
Спор сводится к тому, входила ли летняя площадка в состав имущества кафе.
Вывод кассационной инстанции о невозможности включения летней площадки в состав приватизированного имущества кафе, так как она является крышей здания института, сделан без учета того, что для кафе летняя площадка не является крышей, поскольку используется по иному назначению.
При обсуждении этого казуса хорошо видно, что исходная посылка, не вызывающая ни у кого сомнения, состоит в том, что стороны спора могут быть только исключительными собственниками соответственно здания института и кафе. Следовательно, разрешение конфликта возможно для истца лишь посредством уничтожения кафе, поскольку приобрести право собственности на кафе у него нет никаких оснований.
Понятно, что если была бы признана общая собственность на части здания, то спор не представлял бы никаких юридических проблем (кстати, только в этом случае у хозяина кафе появятся достаточные основания участвовать в правах на земельный участок). Впрочем, очевидно, что, поскольку ответчик приобрел право на кафе в ходе приватизации, возникновение общей собственности здесь невозможно.
Именно поэтому обоснованный вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: то, что для института является крышей, для кафе - летняя площадка, - не влечет за собой единственно разумного юридического решения - возникновения права на эту строительную конструкцию, тяготеющего к классической модели «общей стены», то есть общей собственности, с повышенной самостоятельностью сторон, с одной стороны, и с известными ограничениями (например, в части распоряжения) - с другой. Кроме того, едва ли именно вопрос о порядке пользования крышей/площадкой является главной причиной конфликта.
При том, что здесь, как и в большинстве других сходных случаев, невозможно приведение сторон к общей собственности, нужно искать другое решение.
Такое частное решение могло бы состоять в обращении к механизмам сервитута.
Если управление объектом общей собственности осуществляется консенсусом, включающим право каждого на запрет (вето), устранение которого возможно лишь посредством судебного решения, то управление объектом, находящимся в фактически сложившемся общем владении без формальной юридической связи между совладельцами, невозможно. Все конфликты, если они не устранены путем необязательных для сторон переговоров, могут тогда разрешаться с помощью негаторного иска. Именно негаторный иск, как иск, предполагающий сервитут, подсказывает нам способ организации взаимоотношений совладельцев.
Любое совместное пользование объектом предполагает, что, поскольку один из совладельцев извлекает пользу из владения объектом, другой, как правило, должен претерпеть такое использование, чем-то поступиться. Эти отношения, описывающие обычный сервитут, разумно перевести в форму возмездного договора и, вознаградив терпящую сторону, создать у нее мотив к соблюдению сервитута.
Например, установив сервитут прохода через здание института, - а без этого эксплуатация летней площадки на крыше, конечно, невозможна, - суд мог бы обязать кафе к выплате разумной компенсации в пользу института и тем самым примирить его с вообще малоприятным для учебного заведения хождением посторонней публики по лестничным проемам. Очевидно, такое решение было бы более эффективным, чем самые обстоятельные исследования соотношения функций пола (площадки) и потолка у крыши здания.
Установление сети сервитутов способно обеспечить, во всяком случае, наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности.
Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание на почву ГК РФ, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного (равно как и незавершенного строительством) объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование.
Определенность применительно к праву общей собственности на недвижимость требует не только определения размера доли (впрочем, если иное не оговорено, доли признаются равными), но, прежде всего, определения того объекта недвижимости, который находится в общей собственности.
Само по себе стремление привести все отношения совладельцев отдельных помещений в здании к отношениям общей собственности только по соображениям системы гражданского права - уже достаточное основание. Но кроме этого можно указать и на ряд чисто практических обстоятельств, которые, даже если о них не упомянуть, сами напомнят о себе.
Прежде всего, помещение не вписывается в определение объекта недвижимости: оно далеко не всегда связано с землей. Текущая практика вовсе не озабочена выполнением данного требования и допускает деление зданий не только по вертикали, то есть с обязательной опорой на землю, но в любых плоскостях. Соответственно части здания в большом числе случаев не связаны с землей, а связаны с другими частями здания. Между тем закон требует прочной связи именно с землей. Это обстоятельство приводит к тому, что невозможно определиться с правами на землю: если над одним земельным участком так или иначе нависают помещения, принадлежащие разным лицам, то невозможно понять, за кем из них должен быть закреплен земельный участок. Проблемы, конечно, вообще бы не возникло в случае общей собственности - тогда и весь земельный участок передавался бы в общую собственность (или иное право с множественностью лиц), но ведь мы рассматриваем сложившееся положение, допускающее исключительную собственность на отдельные помещения в здании.
Практикуемый вариант закрепления земли «пропорционально» размерам принадлежащих помещений, кроме того, что он прямо отсылает к общей долевой собственности и правомерен лишь в ее рамках, не имеет видимых законных оснований, а также не способен указать внятные способы пользования и распоряжения земельным участком.
Если говорить о текущем управлении зданиями, нельзя указать никаких адекватных способов координации действий хозяев помещений. Поскольку они рассматриваются как независимые собственники, за ними предполагается право на осуществление любых действий без учета воли хозяев других помещений в том же здании.
Эту ситуацию можно описать как фактическое совладение зданием разными лицами, не имеющими между собой никакой юридической связи - ни вещного, ни обязательственного типа.
Как складываются такие отношения, можно видеть из такого вполне типичного дела. ООО «Ангарида» обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО «Юлия» о признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании.
Исковые требования мотивированы тем, что в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения площадью 110 кв. м в указанном здании ООО «Ангарида» приобрело и право долевой собственности на места общего пользования всего объекта недвижимости.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа решение отменил, в удовлетворении иска отказал.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотревший это дело, указал следующее.
Отменяя решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований и вынося новое решение, суд кассационной инстанции указал, что право долевой собственности на спорное имущество возникло у истца на основании статьи 290 ГК РФ, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, то есть отсутствовал предмет спора.
Однако применение закона по аналогии в данном случае нельзя признать обоснованным.
Согласно статье 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).
Таким образом, указанные нормы, а также закон о товариществах собственников жилья регулируют отношения только между собственниками квартир в жилом доме.
В соответствии со статьей 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому общество» Юлия» продало обществу «Ангарида» нежилое помещение площадью 110 кв. м в здании, принадлежащем продавцу. Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто.
Суд правомерно сослался на статью 218 ГК РФ. В силу данной статьи право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Поскольку договором не предусматривалось отчуждения обществом «Юлия» помещений общего назначения обществу «Ангарида», суд обоснованно признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество.
Вывод суда о недопустимости аналогии следует признать вполне правомерным.
В то же время непонятно, каким образом могла бы быть установлена общая собственность на места общего пользования посредством соглашения. По точному смыслу пункта 4 статьи 244 ГК РФ общая собственность возникает в случае поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимой вещи. В данном случае приобретателем имущества выступает одно лицо - истец по делу. Поэтому в порядке, предусмотренном абзацем первым пункта 4 статьи 244 ГК РФ, общая собственность вообще не может возникнуть. Едва ли и указание суда на правило абзаца второго пункта 4 статьи 244 ГК РФ можно квалифицировать как подтверждение делимости здания. Полагаем все же, что как здание в целом, так и коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации - именно об этих объектах идет спор - к делимому имуществу никак нельзя отнести.
Таким образом, получается, что при отчуждении нежилых помещений создать режим общей собственности на объекты общего пользования никак не удается.
Кроме того, как уже говорилось, право общей собственности может быть выражено не иначе как в виде доли (дроби), но никак не путем простого указания на те объекты, которые находятся в общем пользовании, обычно даже без упоминания общего числа сособственников, а тем более - без согласования с ними.
Конечно, адекватным способом закрепления прав на помещения в здании, принадлежащем нескольким собственникам, является общая собственность, охватывающая в виде доли (дроби) как основные, так и подсобные помещения. Порядок пользования ими устанавливается в соответствии со статьей 247 ГК РФ.
Иные решения будут постоянно приводить к самым разным, в том числе не имеющим корректного решения, проблемам.
Рассмотренное дело продемонстрировало такой обескураживающий факт, как принципиальную юридическую невозможность создать общую собственность на здание: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание - вещь неделимая.
Таким образом, собственник здания не имеет объекта для продажи, кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, так как у него нет долей, нет общей собственности; он не может и продать нежилое помещение, так как у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность.
По точному смыслу закона необходимо признать невозможность отчуждения здания по частям. Но этот вполне юридически корректный вывод не согласуется с фактами нашей экономики. Поэтому придется искать выход для примирения права и нужд оборота. Очевидно, что выход не может лежать в плоскости признания нежилого помещения объектом гражданских прав. В этом случае возникают самые разные осложнения вследствие противоречия этого решения праву. Неразрешимыми оказываются не только вопросы прав на землю, отсутствуют также основания для установления и распределения расходов на содержание здания; не ясно, на ком лежат риски и обременения, связанные с эксплуатацией сетей, коммуникаций, а также крыши, фундамента, других элементов конструкции; нет механизма перестроек и перепланировок и т.д.
Частным случаем этого является известная из практики аренды проблема оплаты арендатором коммунальных расходов (энергоснабжение, водопровод и пр.). С одной стороны, арендатор, не имея энергопринимающего устройства (п. 2 ст. 539 ГК РФ) и аналогичных устройств, необходимых для пользования другими услугами, не может быть стороной соответствующего договора. С другой стороны, арендодатель, имея к тому все резоны, стремится возложить на арендатора ответственность перед энергоснабжающей организацией. На самом деле эта проблема вытекает из другой - нежилое помещение, не являясь объектом права, не будучи снабженным, как говорил Г. Шершеневич, всем необходимым, не может вписаться и в отношения по распределению расходов на содержание здания.
Таким образом, на этапе заключения договора купли-продажи нежилых помещений возникают обязательства у сторон договора (ст. ст. 420, 433, 434 ГК РФ). При заключении договора продавец недвижимости еще не распорядился объектом, а только взял на себя такое обязательство. Поскольку сделка заключена, но еще не исполнена, то у покупателя пока нет прав на имущество, которое он намеревается приобрести. Покупатель проводит предварительные процедуры, связанные с оценкой и принятием решений о приобретении. Поэтому после заключения договора заинтересованность у покупателя в исполнении и сохранности объекта присутствует.
Исполнение сделки (передача объекта по акту). С этим моментом закон связывает переход риска случайной гибели имущества от продавца к покупателю (ст. ст. 211, 459, 556 ГК РФ).
Сдача документов с соответствующими заявлениями в регистрационный орган. С этим моментом законодательство не связывает каких-либо изменений в правоотношениях между покупателем и продавцом, а также третьими лицами. Закон о регистрации в ст. 13 говорит про прием документов лишь в контексте порядка проведения государственной регистрации.
Внесение записи в ЕГРП о регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. С ним закон связывает момент перехода права собственности.
Таким образом, порядок заключения, расторжения договора купли-продажи нежилых помещений подчиняется нормам, закрепленным гражданским законодательством. Заключение договора купли-продажи нежилых помещений проходит ряд этапов. Расторжение договора купли-продажи возможно в строго определенных законом случаях.
Кроме того, в связи с пробельностью законодательства, отсутствием четко выраженной позиции законодателя в сфере оборота нежилых помещений возникает ряд проблем, в том числе в судебной практике, связанных с определением нежилых помещений, с отнесением нежилых помещений к объектам недвижимого имущества, с правовым регулированием договора купли-продажи нежилых помещений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Нежилым помещением является недвижимое имущество, часть здания, сооружения, выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для торговых, производственных, социальных, образовательных, культурных и иных нежилых целей и находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований.
Недвижимость всегда является индивидуально определенной вещью. Ее индивидуальный характер можно объяснить той неразрывной физической и юридической связью, которая существует между объектом недвижимости и земельным участком.
Поэтому нежилые помещения в их привязке к конкретному участку приобретают индивидуальный характер. Естественно, что и сам земельный участок всегда индивидуален.
Каждая недвижимая вещь должна представлять собой самостоятельный единый объект гражданского права. Соответственно сложная вещь, объединяющая по признаку использования по одному назначению разнородные вещи, при наличии у составляющих ей вещей признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, может быть сама признана недвижимой вещью (например, комплекс недвижимого имущества).
Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.п.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права. Регистрации в этом случае подлежит право на каждую новую недвижимую вещь. Одновременно регистрируется прекращение права на прежний объект.
Поскольку нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе и подпадают под общее определение недвижимости  в ст. 130 ГК РФ необходимо рассматривать понятие «нежилое помещение» наряду с существующим в юридической литературе понятием «здание» и «сооружение».
Кроме того, рассматривая нежилое помещение как недвижимое имущество, договор купли-продажи нежилого помещения подпадает под действие договора купли-продажи недвижимого имущества.
По договору купли-продажи нежилых помещений одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) нежилое помещение, а покупатель обязуется принять это помещение и уплатить определенную в договоре денежную сумму.
Существенными условиями названного вида договора являются предмет и цена.
По общему правилу, форма договора купли-продажи должна быть письменной. Договор должен быть составлен в виде единого документа, подписанного сторонами. Нотариального удостоверения данный вид договора не требует. Однако, учитывая экономическую значимость нежилого помещения, а также дополнительные гарантии прав участников договора, целесообразно ввести обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи нежилого помещения.
На сегодняшний день договор купли-продажи нежилых помещений является одним из самых востребованных. Он широко применяется в гражданско-правовых отношениях. В силу этого особенно актуальным встает вопрос о законодательстве, соответствующем уровню и потребностям развития гражданских правоотношений. Отсутствие законодательной базы, регулирующей оборот нежилых помещений, отсутствие теоретических исследований в данной области влекут значительное количество споров, неправильные выводы, не подкрепленные ни теорией ни практикой. Безусловно, такая ситуация негативно влияет на развитие гражданского оборота нежилых помещений, так как отсутствие норм закона, на которые могли бы опираться стороны гражданских правоотношений, влечет отступление от буквы законы.
Чтобы избежать данной ситуации, необходимо дополнить ГК РФ нормами, регулирующими правовой режим договора купли-продажи нежилых помещений.
Действующее законодательство рассматривает как жилые помещения (ст.ст. 288, 289 ГК РФ и др.), так и нежилые помещения в качестве самостоятельных разновидностей недвижимого имущества и объектов гражданских прав, однако специфика их в качестве таковых не нашла достаточного отражения в установлении особенностей их правового режима.
С тем чтобы избежать противоречий необходимо подготовить предложения о внесении изменений в ГК РФ в части урегулирования правового режима нежилых помещений. Они сводятся к следующему.
1. Статью 130 ГК РФ, в которой содержится общее определение недвижимости (недвижимого имущества), а также дается примерный перечень объектов недвижимости, предлагается дополнить указанием на жилые и нежилые помещения. Тем самым будет поставлена точка в давнем споре о том, как соотносятся понятия «здание» и «нежилое помещение», в частности, является ли нежилое помещение чисто технической частью здания либо самостоятельным объектом недвижимости.
2. Следует отметить, что ни Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ни Инструкция о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения не упоминают о предшествующей этому акту распоряжения частью объекта недвижимости самостоятельной регистрации прав на нее, отдельной от регистрации права на весь объект.
3. Признание помещений в здании самостоятельными объектами недвижимости означает одновременное отрицание здания в качестве объекта недвижимости. Последнее в этом случае существует технически, но не юридически. В связи с этим необходимо устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности и на здание, и на расположенные в нем нежилые помещения. Единоличный собственник здания, если он решает отчуждать здание посредством отчуждения отдельных нежилых помещений, обязан пройти процедуру государственной регистрации своего права собственности на нежилые помещения.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные правовые акты
Жилищный кодекс Российской Федерации от 22.12.2004//Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1), ст. 14.
Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ//Собрание законодательства РФ. 03.01.2005, № 1 (часть 1), ст. 16.
Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1.//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994 г. № 32 ст. 3301; С.З. РФ от 13 января 2003 г. N 2 ст. 160.
Гражданский Кодекс РФ. Ч.2.//Собрание законодательства РФ. 1996 г. № 5 ст. 410.
ФЗ РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ (в ред. от 07.04.2010) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание Законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; Собрание законодательства РФ. 2010, № 15, ст. 1756.
ФЗ РФ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»//Собрание законодательства РФ. 01.01.1996, № 1, ст. 1.
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате//Ведомости СНД и ВС РФ. 11.03.1993, № 10, ст. 357
Распоряжение Госкомимущества РФ от 05.02.1993 года № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения//Закон. 1999. № 4.
Закон города Москвы от 03.07.2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы»//Ведомости Московской городской Думы. 16.09.2002. № 8. Ст. 164.
2. Научная, учебная и специальная литература
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. -М.: Волтерс Клувер, 2007. -491с.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: договоры о передаче имущества.4-е изд. –М.: Статут. 2002. -800с.
Гражданское право: Учебник. 4-е изд. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: ТК Велби, 2008. Т. 2. -784с.
Карапетов А.Г. Расторжение нарушенного договора в российском и зарубежном праве. -М.: Статут, 2007. -874с.
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. -М.: Статут, 2004.
Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. 2-изд. –М.: Юстицинформ, 2006. -181с.
Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. -СПб.: Юридический центр Пресс. 2002. -544с.
Лунц Л. А. Внешнеторговая купля-продажа. –М.: Наука. 1972. -120с.
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. -М.: Статут, 2006. -539с.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. -М.: Волтерс Клувер, 2006. -349с.
Гришмановский, Д. Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: Автореф. Дисс. к. юр. н. –Волгоград. 2004. -21с.
Емелькина И.А. Гражданско-правовые способы приобретения и защиты вещных прав на жилые и нежилые помещения: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 2001. -110с.
Скиба П.В. Особенности сделок купли-продажи недвижимости: Автореф. дис... канд. юрид. наук. -М.: 2001. -24с.
Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. -28с.
Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: 2006. -32с.
Богданова Е.Е. Принцип реального исполнения обязательств в договорах купли-продажи и поставки: проблема реализации//Законодательство и экономика. 2005. № 3.
Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник ВАС РФ. 2000. № 8.
Егорова М. А. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости//Законы России: опыт, анализ, практика. 2009, № 2.
Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право. 2006. № 1.
Зинченко С. Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика //Хозяйство и право. 2000. № 6.
Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав//Гражданское право. 2007. № 4.
Пиджаков А.Ю., Нечуйкина Е.В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2004. № 2.
Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма//Жилищное право. 2007. № 6.
Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение//Вестник ВАС РФ. 2003. № 8.
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3.
3. Юридическая (судебная) практика
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»//Вестник ВАС РФ. 2005. № 4.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59. «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»//Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 по делу № А40-23029/00-37-199//Вестник ВАС РФ. 2002, № 9.
Определение Верховного суда РФ от 25.10.2005 № 16-В05-22//СПС Консультант плюс.
Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2002 г. N 2774/02//СПС Консультант плюс.
Постановление Президиума ВАС РФ от 21.09. 2004 г. № 6518/04//СПС Консультант плюс.
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»//Вестник ВАС РФ. 1998. № 10.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.10.2000 № 3383/00//Вестник ВАС РФ. 2001. № 1. С. 28 – 30.
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.09.02 № 3673/02//Вестник ВАС РФ. 2002. № 12. С. 13 – 14.
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2002 г. № Ф08-4401/2002//СПС Консультант Плюс.
Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2008 г. № 82-В08-11 // СПС Консультант Плюс.
Лунц Л. А. Внешнеторговая купля-продажа. –М.: Наука. 1972. С. 19.
Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. -СПб.: Юридический центр Пресс. 2002. С. 376
Зинченко С. Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. 2000. № 6. С. 56
Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение//Вестник ВАС РФ. 2003. № 8. С. 43
Гражданский Кодекс РФ. Ч. 1.//Собрание законодательства РФ. 05.12.1994 г. № 32 ст. 3301; С.З. РФ от 13 января 2003 г. N 2 ст. 160
Гражданский Кодекс РФ. Ч.2.//Собрание законодательства РФ. 1996 г. № 5 ст. 410
Гражданское право: Учебник. 4-е изд. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. -М.: ТК Велби, 2008. Т. 2. С. 104
Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. 4-е изд., доп., испр. -М.: Статут, 2002. С. 34
Курноскина О. Г. Сделки с недвижимостью. 2-изд. –М.: Юстицинформ, 2006. С. 27
Гришмановский, Д. Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений :Автореф. дисс. к. юр. н. –Волгоград. 2004. С. 10
ФЗ РФ от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание Законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594
Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С. 40, 41
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации/Под ред. Гришаева С. П.//СПС Консультант плюс. 2006
Паланкоев И. Нежилое помещение как объект гражданских прав // Гражданское право. 2007. № 4. С. 27
Хурцилава А.Г. Гражданско-правовые основания приобретения прав на нежилые помещения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М.: 2006. С. 8
Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. -М.: Статут, 2006. С. 190
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. -М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 129
Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М., 2006. С. 8.
Гришаев С.П. Нежилые помещения как объекты гражданского права//Гражданин и право. 2006. № 1. С. 45 - 50
Закон города Москвы от 03.07.2002 года № 38 «О государственном контроле за учетом и использованием объектов нежилого фонда города Москвы»//Ведомости Московской городской Думы. 16.09.2002. № 8. Ст. 164
Свердлык Г.А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. № 6. С. 32
Распоряжение Госкомимущества РФ от 05.02.1993 года № 217-р «Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения//Закон. 1999. № 4
Жилищный кодекс Российской Федерации от 22.12.2004//Собрание законодательства РФ. 2005, № 1 (часть 1), ст. 14
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. -М.: Статут, 2004. С. 12
Пиджаков А.Ю., Нечуйкина Е.В. К вопросу о правовом регулировании оборота нежилых помещений // Гражданское право. 2004. № 2. С. 47
Ерш А.В. Здания и соор