Особенность оказания агентских услуг в реализации товаров

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНИЯ АГЕНТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РФ
1.1.Сущность понятия «агент» в коммерческой деятельности
1.2.Типология агентов и агентских услуг
1.3. Виды оплаты агентских услуг
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ АГЕНТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ПО МАТЕРИАЛАМ ООО "ПЕТЕРБУРГСКАЯ КОРПОРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ"
2.1. Характеристика ООО "Петербургская корпорация недвижимости" как объекта исследования
2.2. Особенности агентской деятельности
ГЛАВА 3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ АГЕНТСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ГЛАВА 3. Совершенствование агентской деятельности на рынке недвижимости
Наиболее значимыми факторами, сдерживающими деятельность и развитие риэлтерских организаций, на мой взгляд, является недостаток квалифицированных специалистов, недобросовестная конкуренция, недостаток финансовых средств, несовершенство нормативно-правовой базы и отсутствие эффективного взаимодействия субъектов риэлтерской деятельности.
Хороший (высококачественный) сервис, предоставляемый клиентам, может помочь риэлтерской организации выжить в системе конкурентных отношений на рынке, так как при большом количестве аналогичных компаний, оказывающих сходные услуги одинаковой стоимости, клиент или его знакомые выберет ту, в которой к нему лучше всего отнесутся, предложат наилучшие варианты, будут вежливы сотрудники.
Качественный сервис — это:
1) хороший маркетинговый ход. Слух о высоком качестве сервиса может быстро распространиться и «сработать» лучше любой рекламы;
2) «приманка» — качественные услуги заставляют клиента возвращаться; ему не надо искать «лучшего», он уже «это» нашел;
3) увеличение прибыли, поскольку хороший сервис — это еще один «плюс» для любого агентства недвижимости;
4) привлекательность для сотрудников компании, так как профессионально действовать в таких условиях становится проще и удобнее, а это дает возможность собрать в единую команду лучших специалистов;
5) самое главное — это помогает «делать клиентов счастливыми».
Поскольку известно, что хорошее обслуживание возникает, когда сотрудники испытывают доверие и уважение к компании и ее руководству, то необходимо в коллективах поддерживать соответствующий микроклимат.
Результаты плохого сервиса могут быть плачевными для компании: приходится затрачивать большое количество ресурсов, чтобы сгладить негативные последствия. Например, клиент уходит и его отзывы о компании крайне отрицательны, согласно статистике в этот круг отзывов попадает от 5 до 15 человек знакомых клиента. Самое главное для любого риэлтерского — теряется прибыль, которую можно было заработать при повторном обращении этого клиента и тех, кому он рекомендует обратиться в риэлтерское агентство.
В сфере услуг то, что производится, не может быть легко учтено путем подсчета количества выпущенных единиц, а качество услуг имеет такое же значение для бизнеса, как и количество. То, сколько сделок открыл агент, вовсе не говорит о производительности его работы. На самом деле имеет значение то, сколько из них закончится успешно, то есть значение имеет результативность работы.
Наиболее перспективными направлениями совершенствования деятельности риэлтерской организации, по моему мнению, могут быть следующие меры: увеличение персонала, повышение профессионального уровня работников, развитие и внедрение новых видов услуг и новых эффективных методов управления организацией и реорганизация существующей организационной структуры.
Цели правового регулирования риэлтерской деятельности 
В каждой стране работа специалиста по недвижимости имеет свою специфику, которая связана в первую очередь с особенностями законодательства, обеспечивающего цивилизованные отношения между покупателем, продавцом и посредником. Для формирования и развития рынка недвижимости наибольшее значение имеют структуры, которые на профессиональной основе обеспечивают цивилизованные формы отношений между участниками сделок и информационную среду для его функционирования. Позитивные изменения, достигнутые в ходе реформирования отношений собственности на недвижимое имущество, были бы невозможны без участия профессиональных участников рынка, таких как биржи недвижимости, брокеры, оценочные организации, посредники при операциях с недвижимостью.
За рубежом опыт регулирования риэлтерской деятельности весьма разнообразен. В Германии и Франции есть государственное лицензирование, а в Великобритании и Финляндии общественное регулирование. В США лицензированию более 50 лет, но ни один закон не принимается без участия практиков рынка.
В таких странах, как США, Канада, Германия, риэлтерская деятельность регулируется государством. Я считают такой подход самым оптимальным. Само государство стоит на защите интересов граждан, допуская на рынок недвижимости только профессионалов. Для работы агентом по недвижимости в этих странах необходимо пройти специальное обучение и сдать экзамены в форме тестов, ответить на триста вопросов, касающихся сферы этой деятельности. И только в случае успешной сдачи экзаменов выдается лицензия на пять лет. Еще сложнее открыть собственное дело, организовать агентство по операциям с недвижимостью. Тут требования еще выше. И, что важно подчеркнуть, обязательным условием является отсутствие криминального прошлого.
Другой вариант заключается в том, что риэлтерская деятельность регулируется через профессиональные организации. По такому принципу осуществляется работа на рынке недвижимости в Англии, Нидерландах, Бельгии, Испании и во многих других странах. Здесь делают ставку на общественные саморегулируемые организации, профессиональные союзы. По сути дела они и являются тем барьером, с помощью которого на рынок приходят добросовестные бизнесмены и отсеиваются люди, вызывающие недоверие у профессионального сообщества. При таком подходе человек не получает лицензию и работать сможет только тогда, когда организация выдаст ему все необходимые документы и он пройдет все разрешительные процедуры. Государство законодательным путем делегировало функции регулирования рынка профессиональным организациям.
Я считаю, что некоторые способы по регулирования риэлтерской деятельности можно позаимствовать у других стран.
К примеру, действительно на рынок недвижимости необходимо допускать только профессионалов, т.к. на сегодняшний день, в качестве агента по недвижимости может работать любой человек, зачастую не имея ни экономического, ни юридического образования. Особенно это касается небольших агентств недвижимости. В связи с этим, часто клиент получает не качественную услугу, есть риск заключить недействительную сделку. Я считаю, что агенты по недвижимости обязательно должны проходить специальное обучение.
В соответствии с законодательством Российской Федерации регулирование риэлтерской деятельности как одного из секторов гражданско-правового характера относится к ведению федеральных органов государственной власти. Субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, определяющие порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества.
 Единственное легальное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения "О лицензировании риэлтерской деятельности", утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407 . Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.
Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности" В Гражданском кодексе РФ такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" от 08.08.2001 N 128-ФЗ не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.
Отход государства от политики лицензирования как своеобразного способа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих риэлтерские услуги, значительно сократил круг гарантий, обеспечивающих надлежащее осуществление риэлтерской деятельности и защиту ее субъектов.
Механизмы, эквивалентные лицензированию, разработаны недостаточно.
Саморегулируемые организации как один из вариантов организации и одновременно правового контроля за осуществлением риэлтерской деятельности пока не получили законодательного закрепления. Не определен их статус, основные направления деятельности, порядок приема в свой состав, способы регулирования предпринимательских отношений и многое другое.
Инерционная психология российского потребителя услуг такова, что он продолжает искать защиты своих интересов у государства, а не у профессиональных сообществ, движимых даже самыми добрыми намерениями.
Вместе с тем в риэлтерском сообществе проделана огромная работа по созданию стандартов профессиональной деятельности, отработке механизма сертификации фирм и аттестации специалистов-риэлторов.
 Существует острая необходимость принятия серии нормативно-правовых актов, способных определить порядок организации риэлтерской деятельности, дополнительные механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить акценты, на которые будет ориентироваться государство при дальнейшем реформировании экономики.
 Правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риэлтерских услуг устанавливают главным образом Гражданский кодекс РФ в рамках положений о договорах купли-продажи, аренды, доверительного управления, агентирования и др. и Закон РФ «О защите прав потребителей». Исходя из легальных определений видов договоров в Гражданском кодексе в риэлтерской деятельности присутствует два основных вида договоров: договор возмездного оказания услуг (т.к. информационные услуги законодатель отнёс именно к этому виду договоров) и договор поручения при оказании услуг по юридическому оформлению сделки.
 Среди основных правовых проблем, сопровождающих, деятельность риэлтора можно назвать:
- неразработанность самого понятия о специфике посреднической услуги риэлтора;
- наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих риэлтерскую деятельность, влекущее за собой неизбежное применение в судебной практике к риэлтерским услугам норм о смешанном договоре. Это и маклерский договор (о фактическом посредничестве) со своими субститутами в ГК РФ, такими как договор на оказание услуг фактического характера, агентский договор, с его отличиями от простой суммы элементов услуг фактического (гл.39 ГК РФ) и юридического характера (гл.49, 51 ГК РФ): оговорками об эксклюзивности и особенностями расторжения.
Свои правоотношения с клиентами риэлторы оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции:
- по сделке, совершенной агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала (продавца), приобретает права и становится обязанным агент, хотя принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки;
- по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что не соответствует фактической действительности - риэлтерские фирмы никогда не выступают в качестве агента, как это понимается в ст. 1005 ГК РФ.
Основной практической деятельностью риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами. Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлторы остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны. Большинство россиян в настоящее время предпочитают совершать сделки с жильем при активном содействии агентств недвижимости, обязующихся "сопровождать" сделку в регистрационных органах, обеспечить ее "юридическую чистоту" и пр. Однако подобные обязательства не всегда выполняются.
 Проблемы использования модели договора комиссии при совершении сделок с недвижимостью:
- договор об оказании риэлтором информационных услуг: пределы проверки риэлтором информации об объекте недвижимости. Обеспечительные элементы в риэлтерских договорах: использование модели предварительного договора; соглашения о задатке, условия о неустойке;
- вознаграждение риэлтора: зависимость (или независимость) от достижения результата (заключения сделки, подбора подходящего варианта). Способы определения вознаграждения: процент от сделки и др.;
- ответственность риэлтора за ненадлежащее исполнение договора. Страхование профессиональной ответственности риэлтора.
Со времен отмены лицензирования риэлтерских услуг, против которой возражали все ведущие риэлтерские фирмы города, рынок недвижимости СПб стал доступен для любого непрофессионала.
Более того, в законах нет даже определения агентской деятельности. Фактически целая отрасль услуг на таком сложном рынке, как рынок недвижимости, не регулируется никакими специальными законами. В результате сделку по недвижимости может провести любой человек
Между тем, по роду своей работы человек, проводящий сделку, имеет доступ к важнейшей информации и, что, самое главное – к деньгам клиентов. Все эти причины приводят, в конечном счете, к криминализации рынка и не позволяют ему цивилизованно развиваться.
В этой ситуации реальные агенты по недвижимости лишены легальных и доступных средств на получение необходимой для проведения информации сделки. В результате всех этих обстоятельств в первую очередь страдают клиенты рынка недвижимости. Этими основными причинами и вызвано предложение о создание закона об агентской деятельности.
Появление закона диктуется самим рынком, поскольку в отсутствие законодательной базы в последнее время на рынке активизировались и мошенники и недобросовестные агенты. Любой закон не может решить в корне добросовестность предоставляемых работ или услуг, но он может быть тем инструментом, который позволит клиенту агентских услуг на рынке недвижимости определять внешние признаки надежности агента.
В концепции закона необходимо ввести законодательное определение как самой профессии, так прав и обязанностей агентств и агентов по недвижимости. Также в закон необходимо включить требования к договору с клиентами рынка недвижимости, а также в законе можно ввести регистр специалистов и компаний, создать орган-держатель регистра, предусмотреть создание общественного наблюдательного органа за деятельностью агентов.
Также, по моему мнению, необходимо принять ряд условий, при которых закон мог бы реально работать. Во-первых – отменить так называемую балансовую стоимость квартиры и проводить все сделки по реальной рыночной стоимости. Это условие позволило бы вывести рынок из «черного нала» и проводить нормальные расчеты с использованием банковских инструментов. Однако для этого необходимо также и принятие «Трастового» закона, в соответствии с которым агентства могли бы распоряжаться деньгами клиентов (по их указаниям и только в определенных целях), но не могли бы распоряжаться ими по собственному усмотрению. Необходимость такого закона позволила бы значительно снизить криминальную нагрузку на рынок, выведя с него все наличные средства.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В развитом промышленном обществе одно из приоритетных значений приобретает посредническая деятельность как механизм, способствующий установлению и развитию торгово-хозяйственных связей. Развитие посредничества в сфере товарного обращения является объективным процессом, отражающим углубление общественного разделения труда. Одним из основных понятий в посреднической деятельности является понятие «агент».
В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ.
 Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлтерской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлтерской деятельности, применяются правила международного договора.
Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлтерской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлтерской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлтерских услуг в РФ.
Наиболее значимыми факторами, сдерживающими деятельность и развитие риэлтерских организаций, является недостаток квалифицированных специалистов, недобросовестная конкуренция, недостаток финансовых средств, несовершенство нормативно-правовой базы и отсутствие эффективного взаимодействия субъектов риэлтерской деятельности. Отсутствие поддержки и конструктивное взаимодействие с местными органами власти и неудовлетворительные темпы строительства не оказывают значительного влияния на работу агентств недвижимости.
Наиболее перспективными направлениями совершенствования деятельности риэлтерской организации, по моему мнению, могут быть следующие меры: увеличение персонала, повышение профессионального уровня работников, развитие и внедрение новых видов услуг и новых эффективных методов управления организацией и реорганизация существующей организационной структуры.
Со времен отмены лицензирования риэлтерских услуг, против которой возражали все ведущие риэлтерские фирмы города, рынок недвижимости СПб стал доступен для любого непрофессионала.
Более того, в законах нет даже определения агентской деятельности. Фактически целая отрасль услуг на таком сложном рынке, как рынок недвижимости, не регулируется никакими специальными законами. В результате сделку по недвижимости может провести любой человек
Между тем, по роду своей работы человек, проводящий сделку, имеет доступ к важнейшей информации и, что, самое главное – к деньгам клиентов. Все эти причины приводят, в конечном счете, к криминализации рынка и не позволяют ему цивилизованно развиваться.
В этой ситуации реальные агенты по недвижимости лишены легальных и доступных средств на получение необходимой для проведения информации сделки. В результате всех этих обстоятельств в первую очередь страдают клиенты рынка недвижимости. Этими основными причинами и вызвано предложение о создание закона об агентской деятельности.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года. ( изм. и доп. ) //Собрание законодательства РФ 26 января 2010. N 4, ст. 445
Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994г.//Собрание законодательства РФ, 05 декабря 1994. N 32. ст. 3301 с изм. и доп. от 09.02. 2009 г/Федеральный закон N 7 от 09.02.2010г
Акарева Е. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности. М., 2004
Азрилиян А.Н. Большой экономический словарь. - Москва.: Институт новой экономики, 2010. – С. 9
Батяев А. А. и Дубровская И. А. Справочник риэлтора// Жилищное право, 2005
Батяев А. А. Справочник риэлтора. Ростов Н/Д, Феникс, 2006.
Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006.
Илюшина М.Н. Актуальные вопросы формы сделок и института представительства юридического лица// Российский судья, 2. 2006г.
Князев А. Г., Николаев Ю. Н. Сделки с недвижимостью. М, Эксмо, 2004.
Кулик М. Ф. Виды посреднических договоров. Сходство и различие//В курсе дела. -2010.- № 20. - С. 8.
Медовый А.Е. Пути совершенствование механизма риэлторской деятельности организаций сферы услуг на рынке недвижимости // Российское предпринимательство. — 2009. — № 10 Вып. 2 (145).— c. 123-128.
Пискунова М.Г., Киндеева Е.А., Недвижимость: права и сделки, Москва, Юрайт, 2006.
Полысалова Ф. Осторожно, риэлторы. Парламентская газета, 13.04.2006г.
Пути развития риэлтерской деятельности. Газета «Биржа» №22 от 22.02.2011//  http://birga.ucoz.ru/publ/1
Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., Волтерс – Клувер, 2006.
Шебалин В.Г., Самохина О.К., Шамонова Е.Г., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. М. 2006. «Омега-Л». С.21.
Азрилиян А.Н. Большой экономический словарь. - Москва.: Институт новой экономики, 2010. – С. 9
Справочник риэлтора.Дубровская И.А., Соснаускене О.И. Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г. 
Пискунова М.Г., Киндеева Е.А., Недвижимость: права и сделки, Москва, Юрайт, 2006.
Батяев А.А. Справочник риэлтора. Ростов –на –Дону. «Феникс», 2006. С.14.
Князев А. Г., Николаев Ю. Н. Сделки с недвижимостью. М, Эксмо, 2004.
Акарева Е. Профессия риэлтора. Содержание профессиональной деятельности. М., 2004
Шебалин В.Г., Самохина О.К., Шамонова Е.Г., Кузьмина А.К. Сделки с недвижимостью. М. 2006. «Омега-Л». С.21.
Пути развития риэлтерской деятельности. Газета «Биржа» №22 от 22.02.2011г//  http://birga.ucoz.ru/publ/1
Медовый А.Е. Пути совершенствование механизма риэлторской деятельности организаций сферы услуг на рынке недвижимости // Российское предпринимательство. — 2009. — № 10 Вып. 2 (145).— c. 123-128.
Кулик М. Ф. Виды посреднических договоров. Сходство и различие//В курсе дела. -2010.- № 20. - С. 8.
2