Сравнительный подход к оценке недвижимости

Содержание
Введение
1. Теоретические основы применения сравнительного подхода оценки недвижимости
1.1. Сущность и основные понятия оценочной деятельности
1.2. Этапы проведения сравнительного метода оценки недвижимости
2. Практический пример оценки объекта недвижимости сравнительным методом ООО «Азимут»
2.1. Общая информация для оценки недвижимости
2.2. Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Заключение
Список литературы

;
- наличие погрузо-разгрузочного оборудования (краны, погрузчики);
- наличие ж/д путей, подходящих к воротам склада, охрана.
Если раньше наиболее были распространены краткосрочные договоры аренды на складские площади, то сейчас, в связи с нехваткой складских площадей, все большее распространение получает долгосрочная аренда, при этом арендаторы вынуждены инвестировать значительные средства переоборудование предлагаемых площадей.

2.2. Расчет стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом
Расчет стоимости приведем в комплексной таблице, в итоге выведем итоговую стоимость оцениваемого объекта.
Таблица 2.4.
Оценка имущества сравнительным подходом
Параметры Объект оценки Аналог № 1 Аналог № 2 Аналог № 3 Аналог № 4 Аналог № 5 Местоположение Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Московская, район УПТК г. Наро-Фоминск, промзона г. Наро-Фоминск, промзона г. Наро-Фоминск, промзона г. Наро-Фоминск, промзона г. Наро-Фоминск, промзона 1 2 3 4 5 6 7 Описание объекта имущественные права полное право собственности полное право собственности полное право собственности полное право собственности полное право собственности полное право собственности условия сделки рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные рыночные условия финансирования рыночные рыночные рыночные рыночные рыночная рыночная дата продажи (предложения) июль июль июль июль июль июль тип и назначение объектов Производственно - складская база Производственно - складская база Производственно - складская база Производственно - складская база Производственно - складская база Производственно - складская база год постройки 2000/2008 1990-2000 2006 1990-2000 2006 2000 степень готовности 100% 100% 100% 100% 100% 100% состояние хорошее неудовлетворительное хорошее неудовлетворительное хорошее неудовлетворительное отделка, наличие ремонта ремонт ремонт ремонт ремонт ремонт ремонт удобства ограждение, парковка, подъезд, охрана ограждение, парковка, подъезд, охрана ограждение, парковка, подъезд, охрана ограждение, парковка, подъезд, охрана ограждение, парковка, подъезд, охрана ограждение, парковка, подъезд, охрана Износ 11% 15% 5% 15% 5% 10% Площадь общая, кв. м 1173,80 600,0 900,0 429,7 1 250,0 450,0 Цена продажи с учетом НДС (18%), руб.   15 000 000 32 000 000 13 000 000 30 000 000 16 000 000 Цена продажи без НДС (18%), руб.   12 711 864 27 118 644 11 016 949 25 423 729 13 559 322 Площадь ЗУ, кв.м. 4 439 1 000,0 6 500 1 556,0 2 500,0 2 100,0 Вид права на ЗУ 5 335 собственность собственность собственность собственность Стоимость 1 кв.м. права на ЗУ, руб 1 950 1 950 1 950 1 950 1 950 Стоимость права на ЗУ, руб 1 950 000 12 675 000 3 034 200 4 875 000 4 095 000 Цена продажи без учета ЗУ 10 761 864 14 443 644 7 982 749 20 548 729 9 464 322 Коэффициенты корректировки имущественные права, руб. (К1) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 условия финансирования, руб. (К2) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 условия сделки / уторгование, руб. (К3) -127 000,00 -271 000,00 -110 000,00 -254 000,00 -136 000,00 дата продажи, руб. (К4) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 скорректированная стоимость, руб. 10 634 864 14 172 644 7 872 749 20 294 729 9 328 322 Цена 1 кв. м., руб. 17 725 15 747 18 322 16 236 20 730 местоположение (К5) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 17 724,77 15 747,38 18 321,50 16235,78 20729,60 тип здания (К6) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 17 724,77 15 747,38 18 321,50 16235,78 20729,60 техническое состояние здания (К7) 1,05 0,94 1,05 0,94 0,99 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 18611,01 14802,54 19237,58 15261,64 20522,31 состояние, уровень отделки помещений (К8) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 18 611,01 14 802,54 19 237,58 15261,64 20522,31 физические характеристики (К9) 0,77 1,00 0,77 1,00 0,77 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 14 378,52 14 802,54 14 862,59 15261,64 15855,15 по функциональности (К10) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 14 378,52 14 802,54 14 862,59 15261,64 15855,15 на степень готовности (К11) 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 14 378,52 14 802,54 14 862,59 15261,64 15855,15 комиссионные риэлтеров (К12) 0,97 0,97 0,97 0,97 0,97 скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. 13 947,16 14 358,46 14 416,71 14803,79 15379,50 Общий 0,79 0,91 0,79 0,91 0,74 Общая чистая коррекция аналога, % -21,30% -8,80% -21,30% -8,80% -25,80% Весомость (В) 3,00 4,00 2,00 5 1 Скорректированная цена 1 кв.м. (С), руб. 13 947,16 14 358,46 14 416,71 14 803,79 15 379,50 Результат (В х С) 41 841,49 57 433,85 28 833,43 74 018,93 15 379,50 Сумма результатов 217 507,00 Сумма значений весов 15,00 Стоимость 1 кв. м, руб.(сумма результатов/сумма значений весов) 14 500,00 Площадь объекта оценки (Sоб), кв. м 1 173,80 Стоимость объекта оценки методом сранения сопостовимых продаж, руб. 17 020 100
 Таблица 2.5.
Анализ сравнительного подхода
№ п/п Наименование Литер Удельный вес(
(гр.5 / 17 020 367) Стоимость по сравнительному подходу без учета НДС (18%), руб. 1 2 3 4 5 1 Нежилое торгово-офисное здание, общей площадью 1173,8 кв. м. А 0,8837 15 040 211 2 Навес, общей площадью 507,0 кв. м. Б 0,0582 989 916 3 Навес, общей площадью 448,0 кв. м. В 0,0506 861 466 4 Навес, общей площадью 66,83 кв. м. Г 0,0076 128 507 Итого по зданиям и сооружениям: 1,000 17 020 100 5 Земельный участок (к/н 26:33:170101:0037) категория земель: земли населенных пунктов, под коммунально-складские объекты площадью 4439 кв.м. - 36 730 267
ИТОГО - 53 750 367

Таким образом, стоимость оцениваемого имущества, рассчитанная сравнительным подходом, составит:
53 750 367 (Пятьдесят три миллиона семьсот пятьдесят тысяч триста шестьдесят семь) рублей.
Заключение
Подводя итоги работы, сделаем основные выводы.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Сравнительный подход в оценочной деятельности позволяет получить достоверные результаты, при наличии достаточного количества собранных данных, полученные результаты оценки стоимости будут понятны и объяснимы.
И даже в тех случаях, когда сведений и данных не достаточно, этот метод все же стараются использовать в практической деятельности, так как он более, чем другие методы (затратный, доходный) несет в себе достоверности точечных оценок.
В тоже время, при ограниченном количестве данных сравнительный подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. Таким образом, полученная информация очень важна и может являться искомой качестве (проверочной) при использовании других подходов оценки.
Для осуществления методов сравнительного подхода необходимо:
– наличие развитого рынка недвижимости;
– открытость рынка;
– доступность информации о предыдущих сделках;
– наличие специальных служб, накапливающих информацию.
На практике все результаты оценочной работы оформляются в специальном отчете о проведении оценки имущества, согласно установленным стандартам.
В данной работе приведен практический пример оценки недвижимости ООО «Азимут», г. Наро-Фоминска. В процессе проведения оценки были проведены следующие мероприятия:
– обобщен теоретический опыт осуществления оценки недвижимости сравнительным подходом;
– рассмотрен рынок промышленной недвижимости Промзоны г. Наро-Фоминска;
– подобраны объекты-аналоги;
– проведены практические расчеты.
Список литературы
1. Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г. (с изменениями и дополнениями) / Собрание законодательства РФ 03.08.2008. №31, ст.3831.
3. Федеральные стандарты оценки - ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3, утвержденные МЭРиТ России приказом № 254 от 20.07.2007г.
4. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденне Распоряжением Минимущества России № 568-р от 06.03.2002г.).
5. А.Н. Асаул. Экономика недвижимости. / Учебник для вузов. Изд.Питер, 2007. стр. 624
6. Оценочная деятельность. Оценка стоимости имущества. / Под.ред. И.В. Косоруковой. М.:Маркет ДС. 2009. С.728
7. «Техника оценки офисной и промышленной недвижимости», Бабенко Р.В., г. Ростов-на-Дону, 2006 г.
8. Федотова М.А. Оценка для целей залога. Теория, практика, рекомендации. /М.А.Федотова, В.Ю.Рослов, О.Н.Щербакова, А.И.Мышанов. А.: Финансы и статистика, 2008. 384 стр.
9. Гидаспов И., Сагдиев Р. Вестник Оценщика / [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=2199&mode=doc
10. Гиниятуллина А.А. Сравнительный подход в оценке недвижимости / [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.pravis.ru/index.php?page=publications&id=35
11. Образец работ оценка недвижимости / Модус-А. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.modus-a.ru/obr_nedvijimosti1.htm
12. Оценка недвижимости сравнительным подходом / Аналитика. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.9r.ru/part22.html
13. Правовая система Гарант / http://www.garant.ru
14. Информация сайта агентства недвижимости «Ваш риелтор» / [Электронный ресурс] www.vashrieltor.dtn.ru;
15. Информация сайта агентства недвижимости «ИнкомриелТ» / [Электронный ресурс] www.inkomrielt.ru
( Удельный вес – отношение стоимости полученной по сравнительному подходу объектов оценки (поединиично) к их сумме
29