Государственная регистрация прав на недвижимость: российская и зарубежная практика

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава 1.СОСТОЯНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1.Государственная регистрация в Российской Федерации
1.2.Сравнение с зарубежной практикой
ГЛАВА 2.ОБОСНОВАНИЕ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПУТИ И МЕТОДОВ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМ
2.1.Возможные варианты усовершенствования системы кадастрового учета…………………………………………………………………………...18
2.2.Переход к новой модели Кадастра
2.3.Организация эффективного взаимодействия государственного
кадастрового учета и муниципальной информационной системы
2.4.Реализация взаимодействия с гражданами и хозяйствующими субъектами
2.5.Реализация унифицированной среды электронного
взаимодействия
2.6.Реализация информационно-аналитической подсистемы
2.7.Организация документооборота с другими организациями и
службами муниципального уровня
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Организация эффективного взаимодействия государственного
кадастрового учета и муниципальной информационной системы
 Основная проблема: интеграция МИС и ПК ЕГРЗ с сохранением требований к единой технологии государственного кадастрового учета. Для чего требуется согласовать регламент обмена информацией между МИС и ФГУ ЗКП, форматы и виды электронных документов, общесистемные классификаторы и словари. Также необходимо установить принципы актуализации информации МИС на основании сведений ПК ЕГРЗ и решить вопросы возможности использования для обеих систем единой геоподосновы и адресного реестра. Кроме того, на основании сведений МИС, необходимо отработать механизм формирования частей земельных участков, занятых объектами недвижимости, для учета их в ЕГРЗ с применением метаописания и указателей на соответствующую информацию об объектах недвижимости в базе данных МИС.
 
Реализация взаимодействия с гражданами и хозяйствующими субъектами
 Взаимодействие должно осуществляться в форме предоставления государственных информационных услуг. Могут быть реализованы:
справочно-информационные услуги по оформлению земельно-имущественных отношений;
открытая публикация сведений о кадастровом делении территории, кадастровой стоимости земельных участков, а также фрагментов дежурных кадастровых карт, отображающих взаимное расположение земельных участков;
предоставление сведений государственного земельного кадастра в виде кадастрового плана земельных участков в электронном виде (XML-схема). Реализация данной услуги требует нормативно-технической проработки в части использования ЭЦП и возможна только при наличии удостоверяющего центра. Основными потребителями данной услуги будут хозяйствующие субъекты, имеющие собственные автоматизированные системы, а также, органы, обеспечивающие формирование земельных участков и объектов недвижимости.
 
Реализация унифицированной среды электронного
взаимодействия
 Наиболее эффективной организацией информационного взаимодействия на основе современных телекоммуникационных технологий представляется создание единой унифицированной среды электронного взаимодействия на базе Web-сервисного подхода с применением соответствующих средств защиты информации. Предлагается использовать технологию Web-сервисов, основанную на принципе «слабого связывания» программных компонентов различных информационных систем, участвующих в обмене данными. Для реализации предлагаемой технологии необходима организация работ по созданию централизованного хранилища необходимых информационных структур, обеспечивающего функционирование среды на основе использования открытых стандартов. Основу технологического решения разрабатываемой автоматизированной системы кадастра объектов недвижимости субъекта РФ должны составлять Среда электронного взаимодействия, разработанная в 2003 году в соответствии с государственным контрактом № ЭР.03.11 от 18 августа 2003г. на выполнение работ по теме «Реализация на основе ИКТ процедур взаимодействия федеральных органов исполнительной власти и хозяйствующих субъектов» в рамках программного мероприятия № 25 ФЦП «Электронная Россия (2002-2010 годы)» и Система сбора и интегрирования информации ГЗК, разработанная в рамках ФЦП «Создание АС ГЗК и УН (2002-2007)»
При  развитии системы необходимо сохранить модульную структуру Среды с четким разделением функций. Выполнение функций Среды, а также доступ к содержащимся в ней данным и управляющим структурам должны осуществляться посредством специализированных подсистем с использованием механизмов, реализованных на базе современных web-технологий. Процедуры обмена данными должны осуществляются при помощи сообщений в формате XML.
 При развитии Среды в процессе создания автоматизированной системы кадастра объектов недвижимости субъекта РФ должны быть выполнены следующие требования:
поддержка общепринятых технологий обработки и представления информации;
использование стандартных инструментальных средств;
функционирование на базе наиболее распространенных платформ СВТ;
обеспечение интероперабельности среды по отношению ко всем взаимодействующим автоматизированным системам;
интеграция репозитария Среды и других компонентов системы с расширением типов хранимых данных;
поддержка единых наборов базовых типов данных и функций их преобразования;
разработка типовых процедур электронного взаимодействия (ПЭВ) при реализации межведомственного взаимодействия;
поддержка единой системы справочников, словарей и классификаторов (ССК);
интеграция всех компонент системы с подсистемой безопасности Среды;
использование механизма ЭЦП и системы удостоверяющих центров Среды.
 
Реализация информационно-аналитической подсистемы
 Формирование единого информационного пространства и использование единой геоподосновы обеспечит возможность реализации постоянно расширяемого комплекса информационно-аналитических задач в интересах управления территорией. Для обеспечения функционирования информационно-аналитической подсистемы необходимо реализовать:
сбор сведений об учтенных земельных участках, их кадастровой стоимости и арендной платы. Формирование каталогов земельных участков, об объектах градостроительной деятельности, о границах административно-территориальных единицах региона;
формирование и ведение  базы данных  сельскохозяйственных угодий,   включая сведения о качественных характеристиках земель;
ведение баз данных, содержащих сведения о территориальных зонах (правовое зонирование, зоны градостроительной ценности, охранные и защитные зоны), влияющих на разрешенное использование земельных участков;
формирование и отображение пространственной информации на единой геоподоснове;
ведение баз данных проектов развития территории;
ведение баз данных о развитии рынка земли и недвижимости;
расширение состава и содержания информации с сохранением целостности баз данных и корректности пространственной привязки дополнительных информационных слоев;
подготовка справок и аналитических докладов о состоянии и развитии территории региона;
решение задач пространственного анализа территории (например, расчет выгоды/ущерба при изъятии земельных участков и объектов недвижимости при землеустроительном (градостроительном) проектировании);
формирование реестров земельных участков и недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности;
формирование реестров собственности хозяйствующих субъектов и предоставление им соответствующей информации по согласованным регламентам;
подготовка и предоставление кадастровых карт различного назначения.
 
Организация документооборота с другими организациями и
службами муниципального уровня
 Для объектов автоматизации системы, находящихся в муниципальных образованиях пилотных регионов, необходимо обеспечить информационное взаимодействие с автоматизированными информационными системами и отдельными пользователями органов власти муниципального уровня:
муниципальными органами управления имуществом, обеспечивающих прогнозирование поступления земельных платежей и ведение реестров федеральной и субъектовой собственности, в том числе, путем использования электронной карты как инструмента для пространственного анализа массивов объектов;
службой главного архитектора, которая ведет дежурную карту города - учет всех участков, сооружений, коммуникаций, дорог, лесных массивов, водных объектов, планирование в размещении новых сооружений и использования земель, которые уполномочены формировать и поддерживать единое адресное пространство на территории);
управлениями по природным ресурсам, обеспечивающими, в том числе, ведение водного, лесного кадастра, кадастра месторождений полезных ископаемых, особо ценных природных территорий и пр.
управлениями культуры, ведущими учет памятников истории и культуры;
службой ГО и ЧС, обеспечивающей учет потенциально опасных объектов, их описание в том числе с использованием электронных карт, сценарное моделирование природно – климатических и техногенных чрезвычайных ситуаций (наводнение, разливы рек, взрывы, пожары, оползни, сходы ледников или селей), планирование оптимальных маршрутов движения при ликвидации;
экономическим управлением, обеспечивающем распределение производственных сил по территории, разработку программ экономического развития или инвестиционных проектов.
предприятиями жилищно–коммунального хозяйства, обеспечивающими учет размещения инженерных коммуникаций, планирование ремонтных и земляных работ с учетом прохождения коммуникаций;
информационно – аналитическими подразделениями, готовящими аналитические справки и доклады по региону с целью информационной поддержки принятия решений.
 
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
 Совокупный эффект от создания такой системы складывается из следующих экономических и социальных последствий:
Передача процедур формирования недвижимости на рынок услуг позволит сформировать объективную стоимость таких услуг, уменьшив ее по сравнению с директивно устанавливаемой сегодня, что позволит снизить единовременные затраты правообладателей зданий, сооружений и помещений.
Сокращение транзакционных издержек участников рынка недвижимости в результате организации межведомственного взаимодействия на основе использования современных информационно-коммуникационных технологий, не только облегчит оформление земельно-имущественных отношений, но и  обеспечит активизацию рынка земли и недвижимости и, следовательно, увеличение поступления соответствующих платежей в бюджеты различных уровней.
Достижение прозрачности правового режима объектов недвижимости в их совокупности путем формирования единого информационного фонда о недвижимости будет способствовать защищенности прав и интересов третьих лиц и общества, активизации рынка недвижимости и повышению инвестиционной активности.
Концентрация информации о недвижимости в едином реестре обеспечит ее сопоставимость и интеграцию, что существенно снизит расходы на процессы определения стоимости недвижимости в интересах налогообложения. Государственный учет земельных участков и объектов недвижимости в едином реестре является наиболее рациональным механизмом перехода к концепции единого объекта недвижимости и введения единого налога на недвижимость, предусмотренного налоговым законодательством.
Обеспечение доступа к кадастровой информации из любой точки субъекта РФ независимо от местонахождения недвижимости будет способствовать созданию единого экономического пространства.
Создание системы и обеспечение публичности содержащейся в ней информации обеспечит снижение расходов региональных и местных органов управления на создание информационных систем в интересах управления территориями.
Планируемое перераспределение полномочий и концентрация ответственности по согласованию объектов недвижимости, определению их правового режима, адекватного установлениям и наличием режимообразующих объектов, позволит снизить вероятность техногенных аварий по причинам неинформированности хозяйствующих субъектов.    Создание единого реестра земельных участков и объектов недвижимости в целом является необходимым условием реализации концепции устойчивого развития, рассматриваемого международными организациями, безальтернативным способом развития отдельных стран и мирового сообщества в целом.
Таким образом, в ходе проведенной работы были выявлены особенности государственной регистрации прав на недвижимость в российской и зарубежной практике, было проведено их сравнение и предложены пути решения проблем в законодательстве и применении предложенной системы на практике.СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1// СЗ РФ , 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// «Российская газета», N 211-212, 30.10.2001.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// СЗ РФ 26.01.2009, N 4, ст. 445.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16.
Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2006. N 1. С. 39-40.
Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17.
Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2007. С. 18-19.
Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция», 2007, № 10. – С. 83.
Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 2008. С. 51.
Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом: Автореф. дис. : канд. юрид. наук. М., 2008. С. 16.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)// СЗ РФ 26.01.2009, N 4, ст. 445.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 17.07.2009) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // СЗ РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.
Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации. М., 2007. С. 18-19.
Земельный кодекс РФ (ЗК РФ) от 25.10.2001 N 136-ФЗ// «Российская газета», N 211-212, 30.10.2001.
Карлин А.Б. Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2006. N 1. С. 39-40.
Кирсанов А.Р. Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: Учебное пособие. М., 2007. С. 17.
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 N 51-ФЗ - Часть 1// СЗ РФ , 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы. // «Российская юстиция», 2007, № 10. – С. 83.
Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: Правовое регулирование и судебно-арбитражная практика. М., 2008. С. 51.
31