Маркетинговое исследование рынка аренды жилой элитной недвижимости.

Содержание:
Введение
1. Общая характеристика рынка элитного жилья Москвы
1.1. Основные показатели
1.2. Арендаторы
1.3. Рейтинг популярных районов Москвы у арендаторов
2. Спрос
2.1 Территориальная структура спроса
2.2. Объектная структура спроса
2.3. Бюджетная структура спроса
3. Предложение
3.1 Территориальная структура предложения
3.2 Объектная структура предложения
3.3. Бюджетная структура предложения
4. Ценовая ситуация
5. Основные итоги и тенденции рынка в 2010 г.
6. Прогноз на 2011 г.
Заключение
Список литературы:

Рисунок 7
Динамика средних бюджетов предложения, 2008-2010 г.г.
На рисунке 8 отображена дефференциация средних бюджетов аренды жилья по районам в г. Москве
Рисунок 8.
Дефференциация средних бюджетов аренды жилья по районам в г. Москве, долл. США/месяц, январь-декабрь 2010 г.
На рисунке 9 отображена Динамика средних бюджетов спроса
Рисунок 9.
Динамика средних бюджетов спроса в высокобюджетном сегменте аренды жилья в г. Москве, январь – 100%, январь 2009 – декабрь 2010 г.г.
5. Основные итоги и тенденции рынка в 2010 г.
Согласно данным аналитиков, несмотря на относительно высокий уровень активности арендаторов, средние бюджеты в 2010 году не продемонстрировали резкой динамики роста. Годовой прирост не превысил 3% относительно показателей 2009. Основная доля запросов (около 70%) приходится на квартиры в бюджетах до 6 000 долл. США [7].
С начала 2010 года наблюдался медленный, но стабильный рост средних бюджетов и арендных ставок предложения. При этом, в 4 квартале аналитики отмечают приостановление роста цен.
В конце 2010 г. средняя стоимость квартиры на рынке элитной аренд жилья - 6 335 долл. США за квартиру в месяц и 607 долл. США за кв. м. в год. Рост среднего бюджета и среднерыночной ставки по отношению к концу 2009 года – 7% и 5%, соответственно.
В настоящий момент эксперты отмечают приближение показателей стоимости спроса и предложения к докризисному уровню. 2010 г. характеризуется стабильностью спроса, увеличением квартир, ранее предлагаемых для аренды на продажу. Все это приводит в 2010 г. к сокращению предложения на рынке высокобюджетной аренды на 27%, в связи с чем на рынке наблюдается дефицит качественных объектов.
Важной тенденцией 2010 года стало повышение интереса со стороны потенциальных арендаторов к району Ленинградского проспекта. Это связано с тем, что данный район находится в близости с международными поселками и престижным иностранным школам. В связи с отсутствие предложений в районе международных поселков, район Ленинградского проспекта явился прекрасной альтернативой.
По сравнению с аналогичным периодом 2009 года, доля арендаторов в возрасте до 30 лет выросла на 5%, что повлекло за собой увеличение спроса на 1-2 комнатные квартиры, доля спроса на них составила 24,3% (по данным на конец 2009- 20,8%). Также в 2010 г. изменилась структура арендаторов. Число иностранных арендаторов уменьшилось на 5%, многие компании по-прежнему не готовы к новым проектам и привлечению иностранцев. В Таблице 2 отражена дифференциация бюджетов аренды элитных квартир в зависимости от комнатности и местоположения
Таблица 2
Дифференциация бюджетов аренды элитных квартир в зависимости от комнатности и местоположения, долл. США/месяц

Как отмечают аналитики компании «Калинка-Риэлти» важным событием 2010 года стало внесение поправок в закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ), с 26 июня. Согласно этим поправкам, сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве. В ноябре ряд компаний были оштрафованы за несоблюдение этого закона.
Немаловажным событием эксперты отмечают смену мэра Москвы, что повлекло за собой смену команды. В декабре заммэра по вопросам строительства и руководитель департамента градостроительной политики Москвы Марат Хаснуллин заявил, что строительство зданий в Москве должно происходить по типовым проектам с изменением лишь архитектурного облика [5]. Аналитики боятся, что принятие подобного закона фактически поставит крест на первичном рынке элитного жилья и жилья бизнес-класса.
Также в 2010 г. следует отметить восстановление ипотечного рынка. Согласно прогнозу АИЖК, к концу 2010 г. объем выданных ипотечных кредитов возрастет в 2,1-2,4 раза в сравнении с 2009 г. Под конец года многие банки заявили о специальных ипотечных программах и доля сделок с привлечением займов заметно возросла. На рынке элитного жилья ипотека применяется не более чем в 5% сделок, но тенденция к увеличению этой доли так же прослеживается [6]. На рынке бизнес-класса, по мнению участников рынка, доля сделок с участием ипотеки в следующем году может достичь 30%.
6. Прогноз на 2011 г.
По данным экспертов в 2011 году спрос останется таким же, как и 2010 года. Наиболее востребованными по-прежнему останутся квартиры в цновой категории до 6 000 долл. США. Доля сделок в самом высоком бюджете (от 15 000 долл. США за объект в месяц) не будет превышать 5%.
В условиях стабильного спроса и снижения предложения в центре Москвы, аналитики прогнозируют дальнейший дефицит предложения высококачественного жилья. Объем предложения продолжит сокращаться и к концу 2011 года данное снижение составит 13 %. Особенно эта тенденция будет характерна для квартир в классе Бизнес и Элит для центральных районов Москвы и многокомнатных квартир (5 и более комнат) в районе Ленинградского проспекта.
Также, аналитики утверждают, что после окончания всех праздников в начала 20111 года, спрос увеличится. Также прогнозируется повышение стоимости аренды квартир на 7-10% в 2011 году.
В 2011 г. самыми популярными районами для арендаторов станут Ленинградский проспект, Ленинский проспект, Кунцево и Кутузовский проспект. В данных районах открыто много новых бизнес-центров и офисов крупных международных компаний, кроме того благодаря удобному географическому расположению и близости к престижным иностранным школам, развитой инфраструктуре, высококачественной элитной жилой застройке, они станут отличной альтернативой для арендаторов. Таким образом, в 2011 году прогнозируется децентрализации в территориальной структуре спроса и предложения в 2011 году.

Заключение
В данной работе изучен рынок аренды элитного жилья в Москве. Москва считается одним из самых дорогих для жизни мегаполисов. Стоимость аренды квартир здесь превышает стоимость квартир в Нью-Йорке, Париже, Лондоне и других крупных городах мира. По результатам данной работы видно, что средняя стоимость аренды квартир элитной категории колеблются от 20000 до 18000 тыс. долларов США. В основном такие квартиры могут позволить себе крупные международные компании для своих сотрудников, поновляющее большинство которых составляют иностранцы.
Однако по результатам исследования видно, что нестабильная экономическая ситуация в стране существенно изменила и рынок элитной жилой недвижимости, что повлекло за собой снижение цен в данной категории жилья. Возросла конкуренция между объектами, изменились покупательские предпочтения, скорректировались цены, снизился спрос. Однако с 2010 года спрос на аренду жилья постепенно приближается к докризисному уровню, также возрастает и цена. По мнению экспертов, важной тенденцией 2010 г. на рынке аренды стало оживление внимания клиентов к отдельным дорогим предложениям. Крупные компании   - как российские, так и западные - возвращаются к тому, чтобы арендовать жилье для своих сотрудников.
Цены за аренду жилья медленно, но стабильно повышаются. Средняя стоимость составляет около 6000 тыс. долл. В месяц. Однако существуют предложения и за 15-18 тыс. долл.
В 2010 г. существенное влияние на изменение ситуации рынка аренды элитного жилья в Москве стало внесение поправок в закон «О долевом строительстве» (214-ФЗ), с 26 июня, согласно этим поправкам, сделки с жильем, сопровождающиеся привлечением средств граждан и возникновением в будущем права собственности, должны заключаться только по закону о долевом строительстве. В ноябре ряд компаний были оштрафованы за несоблюдение этого закона.
По данным экспертов в 2011 году спрос сохранит количественные показатели 2010 года. Наиболее востребованными по-прежнему останутся объекты в бюджетах до 6 000 долл. США. Доля сделок в самом высоком бюджете (от 15 000 долл. США за объект в месяц) не будет превышать 5%.
Список литературы:
Белокрылова О.С. Экономика недвижимости. – М.: Феникс, 2009
Гриненко С.В. Экономика недвижимости. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004
Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. – М.: МГИУ, 2007
Горемыкин В.А. Сделки с недижимостью. – М.: Филинь, 2010
Разу М.Л. Управление коммерческой недвижимостью – М.: Кнорус, 2008
Смирнова С.А. Аренда недвижимости. – М.: Бухгалтерский учет, 2006
www.intermarksavills.ru
www.knightfrank.ru
www.kalinka-realty.ru
www.realtor.ru
26