Управление инвестиционными рисками при строительстве торгового центра

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. МЕТОДЫ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОЕКТА
1.1. Инвестиционные риски: сущность и классификация
1.2. Методы анализа риска
1.3. Организация работ по анализу, предотвращению и снижению инвестиционных рисков
ГЛАВА 2. ТЕХНОЛОГИЯ И ОРГАНИЗАЦИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА
2.1. Объемно-планировочный проект торгового центра
2.2. Характеристика процесса производства работ по проекту
ГЛАВА. АНАЛИЗ ОРГАНИЗАЦИОННО-ПРАВОВЫХ И ФИНАНСОВЫХ АСПЕКТОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЗАО "ОМОС"
3.1. Организация управления компании
3.2. Правовые основы деятельности компании
3.3. Анализ имущественного положения компании
3.4. Анализ финансовой устойчивости, ликвидности и платежеспособности компании
3.5. Анализ финансового состояния компании
ГЛАВА 4. ПРОЕКТНОЕ РЕШЕНИЕ ПО УПРАВЛЕНИЮ РИСКАМИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТОРГОВОГО ЦЕНТРА
4.1. Характеристика, анализ инвестиционного проекта
4.2. Инвестиционное проектирование объекта
4.3. Результаты проектирования
4.4. Исследование рисков проекта и мероприятия по их снижению
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Нестандартное оборудование предприятия имеет более высокое качество, чем аналог у конкурентов; из-за того, что предприятие среднее, то оно сравнительно гибкое, оно может быстрее приспособиться к изменившимся потребностям рынка, в малые сроки освоить новое производство. Вместе с тем конкуренты обладают рядом преимуществ по отношению к ЗАО "ОМОС": большие объемы, мощности производства, доверие потребителей, определяемое стажем работы на рынке. Таким образом, своевременное реагирование на изменение требований рынка, разработка более перспективных технологий, рекламно-информационный показ продукции будущим заказчикам, более низкий уровень цен и т.д. поспособствует захвату предприятием своей ниши, "места под солнцем".Для нашей фирмы на рынке разумным является принять стратегию снижения цены без ухудшения экономической ценности товара. Проводить такую конкурентную стратегию ЗАО "ОМОС" может, поскольку низкие издержки предприятия обусловлены конкурентными преимуществами высокого порядка – применением наиболее совершенной технологии производства, обеспечивающей снижение издержек. Реализация данной стратегии улучшит конкурентную позицию фирмы на рынке и рост продаж. Среди наиболее заметных конкурентных преимуществ ЗАО "ОМОС" можно выделить удобство расположения для потребителей, предприятие находится на пересечении автодороги и железной дороги, Возможность выбора способа доставки для потребителя - так же является неоспоримым преимуществом. Что касается ожидаемых действий конкурентов, то можно сказать, что они будут направлены на внутреннюю среду организации и будут затрагивать производственную и финансовую сферу. Возможные действия конкурирующих товаропроизводителей будут направлены на активизацию спроса со стороны потребителей, что объясняется борьбой за "свой" сегмент рынка. Инструменты конкурентной борьбы (цены, реклама, система стимулирования) этими предприятиями используются достаточно широко, у них имеются разработанные приемлемые для них конкурентные стратегии.Рыночную стратегию при конкурирующих фирмах ЗАО "ОМОС" строит на политике цен и издержек, это политика "низких цен". Она достигается путем поиска поставщиков наиболее дешевых материалов, снижения издержек производства.ЗАО "ОМОС" имеет относительно небольшое преимущество, в основном, за счет более низкой стоимости продукции. Преимущество достигается, в основном, за счет более низких расходов на оплату труда, т.к. на предприятиях-конкурентах уровень заработной платы, к сожалению, выше. Главным положительным фактором для конкурентов ЗАО "ОМОС" является наличие сложившейся системы сбыта своей продукции.Проектируемое здание в соответствии с рекомендуемым вариантом реализации бизнес-идеи проекта по качественным характеристикам относится к классу В, но из-за близости к оживленной железнодорожной магистрали, гаражам и небольшому заводу по ценовым показателям более соответствует классу С.Таблица 14Характеристика возводимого зданияПоказательМетражЕд. измеренияХарактеристика зданияОбщая площадь здания, из них89700кв.м.надземная часть67570кв.м.подземная часть22130кв.мСтроительный объем здания, из них316000куб.м.надземная часть236000куб.м.подземная часть80000куб.м.Площади застройки2,8гаНазначение основных частей зданияПодземная автостоянка17700кв.мДополнительные площади7511кв.мТоргово-выставочная часть 45489кв.мОсновные параметры здания:внешние стены из монолитного железобетона и кирпича;количество торговых залов до 350;количество подземных парковок на 352 м/мест;высота потолка от 3-х метров;деревянные стеклопакеты;центральное кондиционирование;качественная отделка;современные телекоммуникации;наличие управляющей компании по эксплуатации здания;желателен отбор арендаторови собственниковв торгово-выставочном комплексе;бесшумные лифты;круглосуточная охрана;видеодомофоны;телефонные линии МГТС.Основные параметры, характеризующие сбыт помещений, представлены на диаграммах.Рис. 18.Сбыт помещений, кв. м / мес.Рис. 19. Сбыт парковочных мест, шт. / мес.На рис. 20 приведена зависимость цены 1 кв. м. площади помещений от времени заключения контракта.Рис. 20. Цена, $US / кв. мЦена парковочных мест не зависит от времени продажи и составляет 600000 руб.Условия оплаты приведены в таблице 15.Таблица 15Условия оплатыПродуктОписание схемы оплатыТоргово-выставочные помещенияОплата производится в три этапа:50% стоимости контракта - в день заключения контракта.40% стоимости - возведение коробки здания (15 месяц проекта).10% стоимости - окончание строительства (30 месяц проекта).Места парковок100 % оплата по факту (в день заключения контракта).Получение дохода в проекте предусматривается за счет следующих источников: Продажа помещений (корпуса А - 10900 кв.м и Б - 8460 кв.м) Продажа части офисов в бизнес центре (корпус В - 3500 кв.м) Сдача в аренду остальной части офисов в бизнес центре (корпус В-3500 кв.м) Сдача в аренду площадей под магазины и бытовое обслуживание в корпусе А - 900 кв.м Продажа площадей под магазины и бытовое обслуживание в корпусе Б - 900 кв.м Сдача в аренду здания выставочного назначения (корпус Д - 2400 кв.м) Продажа мест на охраняемой автостоянке. По условиям договора с городской администрацией, часть помещений корпуса Б - 3010 кв.м бесплатно передается в нежилой фонд города, а административное здание передается в пользование городской администрации, также бесплатно.В качестве продуктов в модели введены следующие позиции:Корпус А (торгово-выставочный комплекс) - продажа торговых помещенийКорпус В - продажа офисов Корпус В - аренда офисов Корпус Д (выставочное здание) - сдача в аренду выставочных площадей Корпус Г (администрат.здание) - передача в пользование городской администрации Корпус А - сдача в аренду площадей под магазины и бытовое обслуживание Корпус Б (торгово-выставочный комплекс) передача в жилищный фонд по условиям договора с городской администрацией. Продажа мест на охраняемой автостоянке В таблице 16 показано, какие значения указаны по каждому продукту в ячейках "Цена" и "Объем сбыта".Таблица 16Показатели цены и объема сбытаПродукт/ВариантЕд. ИзмЧто указано в ячейкеЦенаОбъем сбытаКорпус А кв.мПродажная цена кв.м общей площади помещенияКоличество проданной в данном месяце площадиКорпус А - аванс 1кв.мПродажная цена кв.м общей площади по 1-му варианту авансовых продажКоличество проданной площади по по 1-му варианту авансовых продажКорпус А - аванс 2кв.мПродажная цена кв.м общей площади по 2-му варианту авансовых продажКоличество проданной площади по 2-му варианту авансовых продажКорпус В кв.мПродажная цена кв.м офисного помещенияКоличество проданной в данном месяце площадиКорпус В - Аванскв.мПродажная цена кв.м офисного помещения при авансовых продажахКоличество проданной в данном месяце площади по авансовым продажамКорпус В (аренда офисов)кв.мСтоимость аренды 1 кв.м офисного помещения в месяц.Количество сдаваемой в аренду площади. Оплата ежемесячнаяКорпус Д кв.мСтоимость аренды 1 кв.м площади в кварталКоличество сдаваемой в аренду площади. Указывается соответственно ежеквартальным выплатамКорпус Г кв.м-Количество переданной администрации в данном месяце площадиПродолжение таблицы 16Продукт/ВариантЕд. ИзмЧто указано в ячейкеЦенаОбъем сбытаНежил. площадь корп. А (аренда)кв.мСтоимость аренды 1 кв.м площади в кварталКоличество сдаваемой в аренду площади. Указывается соответственно ежеквартальным выплатамНежил. площадь корп. А (аренда) - аванскв.мРазмер разового авансового платежа за право аренды площади ( за 1 кв.м)Количество площади, за право аренды которой внесен авансовый платежКорпус Б2 - продажакв.мПродажная цена кв.м общей площадиКоличество проданной в данном месяце площадиКорпус Б2 продажа - Аванскв.мПродажная цена кв.м общей площади при авансовой продажеКоличество проданной в данном месяце площади по авансовым продажамС целью сокращения срока окупаемости проекта, а также сроков и сумм необходимых кредитов, продажа торговых помещений и офисов в проекте предусматривается по сложной схеме. Планируется, что часть площадей будет реализовываться посредством авансовых продаж, т.е. выплаты полной стоимости помещения за несколько месяцев до сдачи в эксплуатацию торгово-выставочного комплекса. При этом начало авансовых продаж планируется за 10 месяцев до сдачи в эксплуатацию объекта. Реализация такой схемы возможна благодаря введению существенных скидок при покупке торговых помещений и офисов посредством аванса. При продажах дорогих помещений улучшенной планировки предусмотрено даже два вида авансовых продаж: за 10 - 6 месяцев и за 5 - 1 месяц до сдачи в эксплуатацию комплекса. В проекте предусмотрена также продажа права аренды помещений под магазины. В плане сбыта это описано путем введения дополнительного варианта продаж продукта "Нежилая площадь корп. А (аренда)", для которого введена сложная схема оплаты, по которой договора аренды с обязательным условием предоплаты будут оформляться в течение 12-8 месяцев до сдачи в эксплуатацию здания. Сами арендные платежи будут осуществляться авансом в предыдущем месяце (описывается в закладке "Условия оплаты", вариант "Авансовые платежи", необходимо установить срок - 30 дней, предоплата - 100 %).При аренде выставочного помещения предусмотрена льготная схема, при которой квартальные арендные платежи будут осуществляться не авансом за последующий квартал, а за прошедший квартал.Для продуктов "Административное здание" и "Корпус Б" безвозмездная передача городской администрации и в нежилой фонд соответственно описывается в модели как продажа по нулевой цене. Это дает возможность учесть затраты на строительство данных объектов и уменьшить налогооблагаемую прибыль на их величину.Реклама является неотъемлемой составляющей успешного продвижения на рынок продукции предприятия. Цель рекламы для рекламодателя - довести информацию до потребителей и добиться их расположения для расширения спроса на товар. Таблица 17Рекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителейКлиентыСтратегическая цельИспользуемые методыПродажа торговых площадей/офисовАренда офисовПокупатель нежвижимости (предприниматель)Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на оптимальное соотношение цена/качество, престижность района, удобное транспортное сообщение. -Реклама в печатных базах данных, бюллетенях,сеть Интернет, наружная реклама, презентации.Продолжение таблицы 17КлиентыСтратегическая цельИспользуемые методыПродажа торговых площадей/офисовАренда офисовАгент рынка - риэлтор, аналитикПривлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на рациональность выбора, оптимальное соотношение цена/качество, престижность района, удобство транспортного сообщения, близость к деловому центру Москвы.Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с четкой ориентацией на оптимальное соотношение цена/качество, удобное месторасположение объекта.Аналитические материалы, специализированные сайты о недвижимости в сети Интернет.Корпоративный клиентПривлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на престижность района, близость к деловому центру Москвы, удобное транспортное сообщение. Привлечение как можно большего числа целевых потребителей через развертывание рекламной кампании с ориентацией на престижность района, близость к деловому центру Москвы, удобное транспортное сообщение.Реклама в дорогих престижных изданиях,сети Интернет,наружная реклама,прямая почтовая рассылка,презентацииРекламные мероприятия и их особенности в зависимости от целевых сегментов потребителей представлены в таблице 17.В настоящем бизнес-плане даны лишь предварительные оценки и рекомендации относительно рекламы проекта. Более точные данные должны быть получены после разработки концепции всей рекламной кампании. Планируемые этапы рекламной кампании приведены в таблице 18.Таблица 18Планируемые этапы рекламной кампанииПериод деятельности ПредприятияМероприятияПримечаниеПолготовка проекта и согласование строительной документацииРазработка концепции всей рекламной компании ПредприятияПериод строительства объекта и после сдачи объекта в эксплуатациюРазмещение рекламных щитовИнформация в печатных изданиях о строящемся торгово-выставочном комплексе, презентации.Реклама в печатных базах данных, бюллетенях, периодических изданиях Реклама в сети InternetРеклама на специализированных сайтах в сети Internet, сайте Предприятия.По нашим оценкам стоимость затрат на проведение рекламной компании и оплату услуг риэлторских фирм составляет порядка 3% от ежемесячного объема продаж.Таблица 19План по персоналуДолжностьКол-воЗарплата, (руб.)ПлатежиДиректор строительства145000,00Ежемесячно, весь проектБухгалтер121000,00Ежемесячно, весь проектСекретарь112000,00Ежемесячно, весь проектИнженер221000,00Ежемесячно, весь проект4.2. Инвестиционное проектирование объектаВ таблице 20 представим расшифровку капитальных вложений на строительство торгово-выставочного центра.Таблица 20Расшифровка капитальных вложений на строительство торгово-выставочного комплекса№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб.Подготовка территории и мобилизация9647610253251 50649303900Разработка рабочей документации, согласования и авторский надзор12970530340476 68094408573Земляные работы1выемка грунта140553036894 7380442742транспортировка и перемещение грунта в пределах строительной площадки187623049251 9849591003обратная засыпка115626030351 606936423Итого по земляным работам4438020116499 23301139797Строительные и отделочные работы1Бетонные работы1184212503108558 6217113730269 тощий бетон269694070794 1416084954 фундамент и стены подвала32492190852921 1705831023504 ж/бетонный каркас805621202114757 4229522537706Продолжение таблицы 20№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб. строительство котельной 267000070089 14019841052Изоляционные работы15425250404913 80982485895 гидроизоляция фундамента и подвала4244730111423 22284133710 теплоизоляция стен подвала198750052173 1043462607 внутренние звукоизоляционные работы94392024777 495629733 внутрення гидроизоляция138951036474 729643770 гидроизоляция крыши террасы330081086646 17328103977 теплоизоляция крыши террасы355878093417 186841121013Перегородки и стены17869050469062 93813562875 наружные стены364674095727 19146114873 внутренние кирпичные стены10166280266865 53373320238 внутренние стеклянные стены255513067071 1341380487 перегородки туалетов и душевых150090039399 7881472774Отделочные работы для полов520219201365576 2731141638690 стяжка11157990292896 58578351477 эпоксидное покрытие 255621067101 1341980520 керамическая плитка11264430295692 59139354831Продолжение таблицы 20№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб. гранитные плиты14889510390849 78171469020 линолеум и другое покрытие4197840110193 22038132231 паркет82080021546 430825854 покрытие крыши террасы7135140187296 374582247575Отделочные работы для стен34247010898983 1797961078782 штукатурка10277670269790 53958323748 окраска (включая художественную)5575620146361 29271175632 керамическая плитка11457900300771 60153360924 мрамор6935820182064 364142184786Отделочные работы потолка27263490715668 143133858801 гипсокартон12055920316467 63294379761 "Армстронг"7633500200379 40077240456 окраска325311085395 17079102474 алюминий4320960113424 226861361107Двери и окна8698560228336 45666274005 внутренние двери6455040169446 33888203334 наружные двери130158034167 683441001 гаражные двери00 00 окна94194024726 4944296708Фасадные работы32058330841530 1683061009836 теплоизоляция фасада5868750154056 30810184866 кладочные работы7733160202995 40599243594 стеклянная стена18456420484482 968975813769Прочее33959760891444 1782901069731Продолжение таблицы 20№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб. мет.кровельные работы19218600504489 100899605385 перила78564020622 412524747 гидроизоляция и покрытие бассейна8466030222234 44448266679 лифты4486920117783 23556141339 разнообразные внутренние металлические работы100257026316 526231581Итого по строительно-отделочным работам3399646208924070 178481410708887Сантехнические работы1Система водоснабжения13217880346968 69393416364 трубы и фитинги6323100165981 33195199179 насосы для холодного и горячего водоснабжения и вентсистем4860360127584 25518153102 монтаж и пусконаладочные работы203442053403 10680640832Система отопления7109730186630 37326223956 трубопроводы296664077874 1557693450 отопительное оборудование274383072027 1440686430 монтаж и пусконаладочные работы139926036732 734744076Продолжение таблицы 20№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб.3Вентиляция24774540650331 130065780399 воздуховоды7568910198684 39738238422 вентиляционное оборудование14657250384753 76950461703 монтаж и пусконаладочные работы254838066894 13380802744Пожаротушительные и спринклерные системы6261600164367 32874197241 трубопроводы179406047094 942056514 оборудование310734081567 1631497881 монтаж и пусконаладочные работы136020035706 7140428465Котельная13056690342738 68547411285 оборудование10811190283794 56760340551 монтаж и пусконаладочные работы224550058944 11790707346Система канализации153608740323 8064483877Сантехническое оборудование4591560120528 24105144633 оборудование3885120101985 20397122382 монтаж и пусконаладочные работы70644018543 3708222548Водосточная система82467021648 432925977Продолжение таблицы 20№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб.Итого по сантехническим работам713727571873536 3747062248242Электрические работы1Распределительная система среднего напряжения4737210124353 248701492232Силовые распределительные щиты4631670121581 243151458993Кабельные лотки, главные кабели3904680102498 204991229974Система шин00 005Вспомогательные кабели, розетки, выключатели248586065253 13050783066Светильники6744225177036 354062124427Система UPS68595018006 3600216068Заземление и молниезащита49836013083 261615699 Телефонная система105531027702 5541332439Система музыкальной трансляции и освещения00 0010Автоматический контроль и диспетчеризация (прокладка кабелей)119604031395 627937674Продолжение таблицы 20№НаименованиеСтоимость в руб. (включая НДС).Стоимость без НДС, млн. руб.таможенный платеж, т. р.НДС, млн. руб.Стоимость с НДС, млн. руб.11Система коллективного ТВ56871014928 29851791312Радио система00 0013Система охранного телевидения199140052275 104556273014Система охранной сигнализации66252017391 34772086815Система часов3535209279 18571113616Система обнаружения газа00 0017Система обогрева водостоков кровли54762014376 28741725018Система касс ресторанов176235046263 92525551519Система пейджинга128043033612 67234033520Система оповещения138951036474 72964377021Система контроля доступа10297050270297 5406032435722Наружное освещение114912030165 603336198Итого по электрическим работам481192651263132 2526271515756Таким образом, стоимость капитальных вложений на строительство торгово-выставочного центра составит 486512802 руб.4.3. Результаты проектированияГрафик инвестирования:Покупка земли и фундамента.Затраты на покупку земли и фундамента составляют 270 млн. руб.Платежи осуществляются следующим образом:Месяц проекта123456Размер платежа, млн. руб.30,048,048,048,048,048,0Подготовительный этап.Этап, главным образом, связан с подготовкой проектной и разрешительной документации на строительство дома.Затраты подготовительного этапа –54 млн. руб.Платежи производятся равными долями в течение 3-х месяцев.Месяц проекта123456Размер платежа, млн. руб.00018,018,018,0Строительство.Строительство здания начинается с седьмого месяца проекта.Срок строительства составляет 24 месяца.Затраты на строительство - 1590 млн. руб.Платежи осуществляются равными долями ежемесячно в течение всего срока строительства: с 7 по 30 месяц проекта включительно по 66,3 млн. руб./мес.Общий объем инвестиций по данному инвестиционному проекту составляет 262065180 млн. руб. и складывается из следующих издержек:затраты по строительству здания и сооружений – 257667603 млн. руб.;приобретение, доставка и монтаж необходимого оборудования – 4349118 млн. руб.;формирование производственных запасов – 18258 млн. руб.;плата за землю – 23586 млн. руб.;обучение персонала – 6615 млн. руб.Начало реализации проекта – апрель 2012 г. (1 месяц реализации проекта), открытие здания планируется на июль 2013 г. Продолжительность инвестиционной фазы рассматриваемого проекта (время осуществления капитальных вложений) составляет 15 месяцев с начала реализации проекта. В течение этого периода времени будет осуществлено строительство здания, а также будет приобретено, доставлено и смонтировано все необходимое оборудование. Календарный план инвестиционных затрат включает следующие основные этапы, которые представлены в таблице 21.Таблица 21Календарный план инвестиционных затратЭтапы проектаСтоимость(руб.) с НДСДлительность этапаПериод оплатыПодготовка территории и мобилизация9 647 610,001-6 месяцыАвансовый платеж в размере 3 % от общей стоимости работ, далее поэтапная оплата по мере выполнения работ Разработка рабочей документации12 970 530,001-14 месяцыЗемляные работы4 438 020,002-6; 8-11 месяцыСтроительные и отделочные работы339 664 620,002-17 месяцыСантехнические работы71 372 757,007-17 месяцыЭлектрические работы48 119 265,004-17 месяцыПриобретение и установка оборудования для жилых помещений105 115 950,0011-17 месяцыПриобретение, монтаж и пуско-наладка оборудования для гаража9 193 434,0014-17 месяцыМебель и офисное оборудование23 757 810,0013-16 месяцыНаружные сети и сооружения7 080 000,005-9 месяцыБлагоустройство8 100 000,0013-16 месяцыИТОГО:639 759 996,0017 месяцевНа финансирование капитальных вложений планируется привлечение долгосрочного кредита в размере 262065180 млн. руб. сроком на 2 года. Сумма кредита определена на основании величины совокупных инвестиционных затрат по данному проекту.Для финансирования проекта планируется открытие кредитной линии. Распределение кредитной линии зависит от условий оплаты согласно контрактам на строительство и приобретение необходимого оборудования. К моменту сдачи объекта в эксплуатацию должна быть оплачена полная стоимость всех работ, включая стоимость поставленного оборудования.Таблица 22Денежные потоки для финансового планирования, млн. руб.Денежные потоки2012 г.2013 г.2014 г.1 мес.2 мес.3 мес.II кв.III кв.IV кв.А. Приток наличностей4537201425360156402062045102869136702388927601051159501919280000Источники финансирования, в том числе:- собственные- заемные453720-1425360-1564020-6204510-24848490262065180238892760-105115950---2. Доход от продаж-------1919280000Б. Отток наличностейОбщие инвестиции453720142536014866805805420286676790203437050101941590-Операционные издержки--7734039909023688033837031743602673330Возврат кредита-------262065180% за кредит-----15723900-31447830Налоги-------345470400В. Сальдо денежных наличностей-----18583440185834401277623260Г. Денежные наличности нарастающим итогом-----18583440185834401296206700Основные показатели эффективности инвестиций приведены в таблице 23.Таблица 23Основные показатели эффективности инвестицийПоказательЗначениеПериод окупаемости - PB, мес.15Дисконтированный период окупаемости - DPB, мес.15Средняя норма рентабельности - ARR, %63,8Чистый приведенный доход - NPV7974914Индекс прибыльности - PI1,91Внутренняя норма рентабельности - IRR, %82,2Модифицированная внутренняя норма рентабельности - MIRR, %17,3Суммарный объем кредита, млн. руб.262065180Срок кредита, мес.15Процентная ставка, годовая12,0%4.4. Исследование рисков проекта и мероприятия по их снижениюДля проведения исследования устойчивости инвестиционного проекта в условиях, когда входные параметры носят случайный, неопределенный характер, наиболее приемлемым является метод статистических испытаний – метод Монте-Карло, который позволяет анализировать многопараметрические задачи со случайными параметрами.Анализ устойчивости инвестиционного проекта проводился при случайном изменении параметров, представленных в таблице. В этой же таблице приведены полученные по оценкам специалистов разработчика проекта пределы изменения варьируемых параметров в процентах, плотность распределения случайных величин предполагалась однородной.Оценку риска по проекту проведем, используя анкету эксперта для оценки риска, опросив трех экспертов: генерального директора фирмы (эксперт №1), начальника отдела маркетинга (эксперт №2), главного бухгалтера (эксперт №3).Таблица 24Экспертная оценка рисков, возможных в процессе реализации проектаКритерийВесВопросУровень рискаБалл№ 1№ 2№ 3Риск рынка3,0Как вы оцениваете вероятность потери вложенных средств в связи с возможными сложностями в реализации продукции?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012111Риск качества2,0Как вы оцениваете риск снижения качества предоставляемой продукции?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012221Риск ресурсной обеспеченности3,0Как вы оцениваете риск ненадежного снабжения деятельности фирмы?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012111Бюджетный риск3,0Как вы оцениваете риск приостановки проекта, связанный с нехваткой средств?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012222Социально-политический риск2,0Как вы оцениваете социально-политический риски, возможные в ходе реализации проекта?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012121Природный риск1,0Как вы оцениваете вероятность природных катастроф?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012222Экологический риск2,0Как вы оцениваете возможные экологические риски?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012122Криминальный риск2,0Как вы оцениваете вероятность совершения криминальных действий?Очень высокийВысокийСреднийНизкийОчень низкий-2-1012112Взвешенная оценка242826Строительство торгово-выставочного центра относится к хорошо освоенной области предпринимательства, а степень риска, связанную с неудачей, можно отнести к среднему уровню.Виды риска, которым подвержена деятельность предприятия и возможные меры по их устранению:Сбой в поставке сырья и материалов - на этот случай фирма имеет по одному дополнительному поставщику, с которым предварительно уже были заключены договора на экстренную поставку сырья при таком роде случаев. Для этого еще помимо текущего запаса фирме желательно иметь страховой запас материалов, который обеспечит бесперебойной строительство в случае задержки очередной партии сырья и материалов.Нарушения в работе оборудования - при небольшой поломке неполадка сразу же устраняется, а в случае невозможности наладки фирма будет вынуждена использовать свободные денежные средства для приобретения оборудования в таких случаях.Неудовлетворительное качество сырья – при этом сырье возвращается обратно поставщику, предъявляется претензия и заключается договор об экстренной поставке сырья соответствующего качества.Допущенный брак - при незначительном браке производится уценка в сметах, в случае невозможности принятие брака осуществляется переработка. Затраты по переработке относятся на уменьшение чистой прибыли.Появление дополнительных конкурентов — в этом случае необходимо усилить рекламу нашей фирмы, заострив внимание потребителей на качестве наших услуг.Изменение спроса - проведение дополнительных маркетинговых исследований.По результатам опроса все эксперты присвоили проекту положительный рейтинг. Особое внимание фирме следует обратить на риск рынка и риск ресурсной обеспеченности.В следующей таблице приведены результаты расчета средних значений показателей эффективности инвестиций, а также оценка случайной погрешности рассчитанных значений.Таблица 25Результаты расчета средних значений показателей эффективности инвестиций, а также оценка случайной погрешности рассчитанных значенийПоказательСреднееНеопределенностьПериод окупаемости - PB, мес.150%Средняя норма рентабельности - ARR, %124,424%Чистый приведенный доход – NPV, млн. руб.486,619%Индекс прибыльности - PI3,724%Внутренняя норма рентабельности - IRR, %211,726%Модифицированная внутренняя норма рентабельности - MIRR, %38,220%Оценка устойчивости проекта составляет 88,0 %.С целью определения степени влияния различных факторов на устойчивость проекта была проведена серия расчетов при фиксированном значении одного параметра и при сохранении неопределенности остальных параметров.Анализ результатов расчетов показывает, что неопределенность значений таких факторов, как цена продаж квартир и гаражей, существенно влияет на устойчивость проекта.Следует, однако, подчеркнуть, что полученная зависимость устойчивости проекта от неопределенности данных справедлива только для приведенных в таблице интервалов изменения случайных параметров и может измениться для других значений границ этих интервалов.Таким образом, при подготовке проекта особое внимание следует уделять, прежде всего, прогнозу и обоснованию цены продаж квартир и гаражей. Именно эти параметры из числа рассмотренных являются наиболее значимыми для успешной реализации проекта.Таблица 26Денежные потоки (для построения финансового профиля проекта) с учетом факторов неопределенности, млн. руб.Денежные потоки2012 г.2013 г.2014 г.1 мес.2 мес.3 мес.II кв.III кв.IV кв.А. Приток наличностейвыручка453720-1425360-1564020-6204510-16913670248484902388927601538442010511595031691970191928000191928000Б. Отток наличностей- операционные издержки;- активы, созданные за счет собственных средств;- финансовые издержки;- налоги;- возврат кредита45372014253607734014866803990905805420236880286676790338370203437050157239003174360101941590267333031447830345470400262065180В. Чистый денежный поток-----18583440185834401277623260Г. Коэффициент дисконтирования0,99010,98040,97090,96150,95240,94340,93460,9259Д. Чистый денежный доход -----17531616173680831182951375Е. То же, нарастающим итогом-----17531616348996991217851074ЗАКЛЮЧЕНИЕРиск инвестиционного проекта - комплекс возможных обстоятельств, которые могут стать причиной снижения эффективности (доходности) проекта или его полной неосуществимости. По своей природе риск - это некоторое вероятностное событие, которое может случиться, и связано с неопределенностью. Риск можно "измерять": есть возможные исходы событий и вероятности их осуществления. Полная неопределенность присутствует, когда оценка вероятностей не представляется возможной. Управление рисками (риск-менеджмент) - последовательность действий, позволяющая соблюдать разумные сочетания рисков и выгод проектов. Цель управления рисками - снижение рисков проекта. Риски инвестиционных проектов возникают по следующим причинам: Недостаток информации. Наличие элементов случайности (непредсказуемость). Сознательное противодействие со стороны внутренней и внешней среды проекта (конкурентов, сотрудников, властей, подрядчиков и т.д.). Риски инвестиционного проекта должны быть идентифицированы, оценены, после чего следует разработать план мероприятий по их уменьшению и ликвидации последствий от событий, которые могут наступить в результате реализации рисков. Таким образом, управление рисками проходит через следующие этапы. Идентификация (определение) факторов рисков. Оценка и анализ факторов рисков (количественный и качественный). Планирование мероприятий по уменьшению рисков и ликвидации последствий от событий, которые могут наступить в результате реализации рисков. Мониторинг (контроль) действий по управлению рисками. Выбор методов управления рисками и последовательности их применения. Накопление и обработка ретроспективной информации о рисковых ситуациях и последствиях проявления рисков, выработка рекомендаций для учета полученного опыта в будущем.Выделяют следующие виды рисков инвестиционных проектов в соответствии со стадией проекта, на которой они возникают (типовые риски). На инвестиционной фазе: риск превышения сметной стоимости проекта, риск задержки сдачи объекта, риск низкого качества работ.На производственной фазе: производственные риски: технологические, управленческие, обеспечение сырьем и энергией, транспортный риск.коммерческие риски (риски реализации проектного продукта); экологические и другие риски гражданской ответственности; финансовые риски: кредитный риск, риск изменения процентной ставки, валютный риск, риск перевода за рубеж выручки, риск конвертации валюты.На фазе закрытия объекта: риск финансирования и рефинансирования, риск финансирования и рефинансирования работ по закрытию проекта, риски возникновения гражданской ответственности (экологические и другие).В течение всего проектного цикла: страновые, административные, юридические, форс-мажорные.Риски, которые охватывают все стадии проекта (общие риски): неразвитость гражданского и корпоративного законодательства, слабое страхование, стандарты отчетности разглашения информации, риски, связанные с рынком ценных бумаг, система руководства и корпоративного управления.В дипломном проекте в целях расширения деятельности ЗАО "ОМОС" предложен проект строительства торгово-выставочного центра.По результатам анализа финансово-хозяйственной деятельности ЗАО "ОМОС" можно сделать следующие выводы.В структуре активов предприятия наибольший удельный вес занимают внеоборотные активы – 60,1% в 2009-2010 г.г., хотя в 2008 году наблюдалось преобладание оборотных активов. Таким образом, можно констатировать, что структура активов компании на протяжении последних двух лет остается неизменной с преобладанием доли внеоборотных активов в общей структуре. Основную долю в пассивах занимают собственные средства предприятия, доля которых в структуре пассивов снизилась с 97,4% в 2008 году до 90,4% в 2010 году. Данное обстоятельство было вызвано ростом привлечения заемных средств для финансирования текущей деятельности предприятия, что является отрицательной тенденцией. Результаты расчетов показали, что финансовое состояние на протяжении анализируемого периода является абсолютно устойчивым, следовательно, у предприятия достаточно собственных и заемных средств. В целом можно судить о нормальной финансовой устойчивости ЗАО "ОМОС", которая за анализируемый период несколько ухудшилась, что обусловлено перенесением приоритета в финансировании деятельности предприятия на привлечение заемного капитала. Результатом финансово-хозяйственной деятельности предприятия за анализируемый период является чистая прибыль, однако, за анализируемый период она снизилась на 80,5 %.Проведенный анализ показывает, что на предприятии наблюдается рост затрат, который снижает размер прибыли, остающейся в распоряжении предприятия. Снижение прибыли заставляет предприятие прибегать к использованию заемных средств. Таким образом, если выявленная тенденция увеличения затрат сохранится и предприятие будет все больше зависимым в финансировании своей деятельности от заемного капитала, то в уже в скором времени устойчивое финансовое состояние предприятие может перейти в кризисное. Ввиду этого руководству предприятия уже сейчас стоит задуматься об увеличении своих финансовых результатов.Стратегией целевого рынка ЗАО "ОМОС" лучше всего выбрать стратегию концентрированного маркетинга. Данная стратегия целесообразна для небольших фирм, которые обладают ограниченными ресурсами, но могут преуспеть, обеспечивая экономию на специализации и за счет высокой степени уникальности в удовлетворении потребностей. Стратегия концентрированного маркетинга обычно не максимизирует сбыт. Здесь целью фирмы является привлечение значительной доли рыночного сегмента при управляемых издержках. Важно, чтобы ЗАО "ОМОС" лучше приспосабливало маркетинговую программу к своим сегментам, чем конкуренты.Предложенные варианты маркетинговых стратегий и направлений развития ЗАО "ОМОС", возможно, смогут изменить положение к лучшему. Их использование поможет сделать продукцию предприятия более конкурентоспособной и завоевывать новые ниши в сфере строительства, а возможно и расширению производства. В дипломной работе был разработан проект строительства ЗАО "ОМОС"торгово-выставочного центра в г. Москве и обеспечение коммерчески успешной реализации и последующей эксплуатации построенной недвижимости.В рамках проекта предполагается создать около 50 тыс. кв.м. высококачественных площадей, современную транспортную инфраструктуру, включающую в себя удобные подъездные пути и подземную автостоянку, единое информационное пространство на базе новейших телекоммуникационных систем и технологий.Предлагаемые варианты реализации бизнес-идеи проекта обусловлены растущим спросом на рынке коммерческой недвижимости.Проект демонстрирует достаточно в