Статистический анализ динамики цен на недвижимость в СПб.

Содержание
Введение
1.Теоретические основы изучения динамики цен на рынке недвижимости
1.1.Основные понятия и категории рынка недвижимости
1.2.Аналитические показатели динамики при изучении цен на недвижимость
1.3.Порядок анализа сезонных колебаний цен на недвижимость
1.4.Методы выявления основной тенденции в динамических рядах
2.Анализ динамических изменений стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге
2.1.Определение среднегодовой стоимости квадратного метра жилья в 2008-2011 гг.
2.2.Расчет аналитических показателей динамики стоимости квадратного метра жилья
2.3.Вычисление индексов сезонности и построение сезонной волны
2.4.Нахождение уравнения тренда и прогноз цен на недвижимость на предстоящие годы
Заключение
Список использованной литературы
Приложение

Сумма
уровней
за три
года, руб. Средний
уровень
за три
года, руб. Индекс
сезон-
ности, % 2008 2009 2010 Январь 83394 101148 88146 272688 90896,00 97,2 Февраль 88765 99851 87934 276550 92183,33 98,6 Март 93891 97579 86392 277862 92620,67 99,1 Апрель 97847 95647 87728 281222 93740,67 100,3 Май 100827 93690 88963 283480 94493,33 101,1 Июнь 103066 91991 87837 282894 94298,00 100,9 Июль 103972 89981 86465 280418 93472,67 100,0 Август 106652 87624 87864 282140 94046,67 100,6 Сентябрь 107620 84711 87288 279619 93206,33 99,7 Октябрь 109548 84082 86332 279962 93320,67 99,8 Ноябрь 108097 85709 86611 280417 93472,33 100,0 Декабрь 104051 87834 96417 288302 96100,67 102,8 Итого 1207730 1099847 1057977 3365554 93487,61 100,0 Построим сезонную волну стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге (рис. 1).
Рис. 1. Сезонная волна стоимости квадратного
метра жилья в г. Санкт-Петербурге
Сезонная волна, изображенная на рисунке 1, наглядно показывает, что пик сезонности цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге наблюдается в декабре – стоимость квадратного метра жилья в декабре выше средней на 2,8 %. В январе отчетливо виден сезонный спад стоимости квадратного метра жилья – она ниже среднего уровня на 2,8 %.
Нахождение уравнения тренда и прогноз цен на недвижимость на предстоящие годы
На основании данных о стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге (таблица 1) построим график динамики данного показателя (рис. 2).
Рис. 2. Динамика стоимости квадратного метра
жилья в г. Санкт-Петербурге
По виду графика можно предположить, что тенденция имеет линейную или параболическую форму.
Выполним выравнивание динамического ряда по прямой (формула 13). Промежуточные расчеты выполним в таблице 6
Таблица 6
Годы Стоимость
квадратного
метра жилья,
руб.
2008 100113 -3 9 -300339 97930,6 2182,4 0,0218 2009 91741 -1 1 -91741 63918,7 2177,7 0,0237 2010 87715 1 1 87715 89906,8 2191,8 0,0250 2011 88082 3 9 264246 85894,9 2187,1 0,0248 Итого 367651 0 20 -40119 367651 8739 0,095
По формуле (15) параметры и :
; .
Уравнение тренда примет вид:
.
Выровненные значения занесем в таблицу 6.
Проверка:
; (17)
.
Выравнивание показывает тенденцию к снижению стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге.
Изобразим графически теоретический график динамики и линию тренда (рис. 3).
Рис. 3. Динамика стоимости квадратного метра жилья
в г. Санкт-Петербурге (эмпирические значения и линейный тренд)
Средняя ошибка аппроксимации по формуле (19):
%.
Выполним выравнивание динамического ряда по параболе второго порядка по формуле (16).
Аналитическое уравнение параболы второго порядка имеет вид:
.
Для расчета параметров уравнения используем систему уравнений (18).
Промежуточные расчеты выполним в таблице 7.
Таблица 7
Год Стоимость квадратного метра жилья, руб.
2008 100113 -3 9 81 -300339 901017 106365,35 6252,35 0,0625 2009 91741 -1 1 1 -91741 91741 85483,95 6257,05 0,0682 2010 87715 1 1 1 87715 87715 81472,05 6243,00 0,0712 2011 88082 3 9 81 264246 792738 94329,65 6247,65 0,0709 Итого 367651 0 20 164 -40119 1873211 367651 - 0,273
.
. (20)
Из второго уравнения рассчитаем:
.
Останется система из двух уравнений:
.
Рассчитаем параметр , исключив из системы параметр , для этого:
а) умножим первое уравнение на 5:
;
б) из второго уравнения вычтем первое уравнение, исключив таким образом ; получится уравнение с одним неизвестным :
;
.
Подставим параметр в 1-е уравнение исходной системы и рассчитаем параметр :
;
;
.
Подставим значения параметров в уравнение :
.
Подставляя значения и рассчитаем значения , занесем результаты в таблицу 7.
Проверим по формуле (20):
,
значит расчеты выполнены верно.
Изобразим графически найденное уравнение тренда и фактические значения (рис. 4).
Рис. 4. Динамика стоимости квадратного метра жилья
в г. Санкт-Петербурге (эмпирические значения и параболический тренд)
Средняя ошибка аппроксимации по формуле (19):
%.
Значение средней ошибки аппроксимации при выравнивании ряда динамики по прямой меньше, значит линейный тренд более точно описывает динамику стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге.
Выполним экстраполяцию динамического ряда на 2012-2013 годы, подставляя в линейное уравнение тренда следующее условное значение :
руб.;
руб.
Итак, изменение стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге можно описать уравнением тренда . При сохранении существующей тенденции стоимость квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге в 2012 г. составит 81883 руб., в 2013 г. – 77871 руб.
Заключение
Жилищные условия относятся к числу насущных и неисчезающих потребностей людей. Этот вид потребностей существовал вчера, есть сегодня, будет завтра и всегда. От уровня удовлетворения этой потребности зависит эффективность функционирования всех сфер жизнедеятельности общества, средняя продолжительность жизни, прирост населения, производительность труда, уровень цивилизованности страны.
Сложившееся в России и ее регионах состояние дел с жилищной обеспеченностью населения приобрело чрезвычайный характер. Об этом, в частности, свидетельствует увеличивающийся за последнее десятилетие разрыв между показателями вновь вводимого жилищного фонда и количеством нуждающихся в нем при тенденции снижения общей численности населения в стране [9, с. 57].
С точки зрения стратегии и тактики дальнейшего развития экономики России необходим анализ ситуации в такой важнейшей сфере, как жилищная [10, с. 58].
В данной работе была проанализирована динамика цен на жилье в г. Санкт-Петербурге в 2008-2011 гг.
Анализ динамики цен на жилье в г. Санкт-Петербурге показал, что в 2009-2010 гг. стоимость квадратного метра жилья снизилась; особенно заметное снижение цен на жилье наблюдалось в 2009 г. В 2011 г. цены на жилье в Санкт-Петербурге показывают небольшой рост. В течение 2008-2011 гг. стоимость квадратного метра жилья в Санкт-Петербурге снижалась ежегодно в среднем на 4010 рублей или на 4,2 %.
Анализ сезонных изменений цен на недвижимость позволяет увидеть, что пик сезонности цен на недвижимость в г. Санкт-Петербурге наблюдается в декабре, а в январе отчетливо виден сезонный спад стоимости квадратного метра жилья.
Выявление тренда дает основание заключить, что изменение стоимости квадратного метра жилья по годам в меньшую сторону в г. Санкт-Петербурге можно описать уравнением прямой. При сохранении существующей тенденции стоимость квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге в 2012 г. составит 81883 руб., в 2013 г. – 77871 руб.
Стоимость жилья на рынке недвижимости активно росла до кризиса. Постепенно активизировалась ипотека. Кризис изменил эту ситуацию, нередко проблемой стала оплата взятых кредитов. При такой ситуации естествен повышенный спрос на жилье эконом-класса, в то время как жилье элитное и премиум-класса потеряло популярность [10, с. 58-59].
Это можно считать одной из причин уменьшения стоимости жилья в г. Санкт-Петербурге в 2009-2010 гг. Снижение спроса на жилье с ухудшением уровня жизни населения, естественно, повлекло снижение рыночной цены жилья.
В заключение хочется отметить, что все процессы, наблюдаемые в жилищной сфере, соответствуют изменениям макроэкономической ситуации. Например, в 2009 г. ВВП снизился, доходы населения упали, оборот розничной торговли уменьшился, и рынок недвижимости также отреагировал снижением стоимости квадратного метра и уменьшением количества сделок с недвижимостью. Жилищный рынок можно считать индикатором изменений в экономике [11, с. 79].
В целях предотвращения нарастания негативных социальных последствий необходимо усиление регулирующих воздействий государства в рассматриваемой области деятельности.
Жилищная проблема является одной из сложнейших, ее решение и формирование рынка жилья имеют ключевое значение в развитии экономики и успехе рыночных реформ. Для принятия управленческих решений и контроля состояния дел в жилищной сфере необходима качественная и своевременная информация, которую, несомненно, может предоставить статистика.
Список использованной литературы
Федеральный закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» // Консультант Плюс.
Федеральный закон РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации» // Российская газета – № 3670 – от 12 января 2005 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации // Консультант Плюс.
Курс социально-экономической статистики: Учебник для вузов / Под ред. проф. М.Г.Назарова. – М.: Финстатинформ, 2002. – 976 с.
Социальная статистика: Учебник / Под ред. чл.-кор. РАН И.И.Елисеевой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 480 с.
Статистика: учебник / Л.П.Харченко, В.Г.Ионин. В.В.Глинский и др.; под ред. В.Г.Ионина. – М.: ИНФРА-М, 2008.
Теория статистики: учебник / Р.А.Шмойлова, В.Г.Минашкин, Н.А.Садовникова, Е.Б.Шувалова; под ред. Р.А.Шмойловой. – М.: Финансы и статистика, 2007.
Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости, – СПб: СПбГУИТМО, 2008.
Столярова А.Н., Столяров В.Л. Влияние рынка риэлторских услуг на удовлетворение жилищных потребностей населения и экономику региона // Вопросы статистики. – 2007. – № 3. – С. 57-62.
Тарасова Н.А. Оценки параметров российской жилищной политики // Вопросы статистики. – 2009. – № 8. – С. 58-65.
Шибирина С.А. Статистическая оценка потенциала развития первичного рынка недвижимости и его роли в развитии экономики Украины и ее регионов // Вопросы статистики. – 2010. – № 8. – С. 77-79.
Жилищное хозяйство и бытовое обслуживание населения в России – 2007 г. Стат. сборник. – М.: Госкомстат России. – 2007.
Интернет-сайт www.eip.ru.
Приложение
Динамика стоимости квадратного метра жилья в г. Санкт-Петербурге
Дата Стоимость, руб. Дата Стоимость, руб. 09.07.2007 73720 10.08.2009 87624 06.08.2007 73908 07.09.2009 84711 03.09.2007 74143 06.10.2009 84082 01.10.2007 75111 02.11.2009 85206 29.10.2007 76588 30.11.2009 86211 26.11.2007 77804 28.12.2009 87834 24.12.2007 81385 25.01.2010 88146 28.01.2008 83394 22.02.2010 87934 25.02.2008 88765 22.03.2010 86392 24.03.2008 93891 19.04.2010 87728 21.04.2008 97847 17.05.2010 88963 19.05.2008 100827 14.06.2010 87837 16.06.2008 103066 12.07.2010 86465 14.07.2008 103972 09.08.2010 87864 11.08.2008 106652 06.09.2010 87288 08.09.2008 107620 04.10.2010 86332 06.10.2008 109548 01.11.2010 87127 03.11.2008 108097 29.11.2010 86094 01.12.2008 106100 27.12.2010 96417 29.12.2008 102001 07.02.2011 86029 26.01.2009 101148 07.03.2011 85382 23.02.2009 99851 04.04.2011 89316 23.03.2009 97579 02.05.2011 87979 20.04.2009 95647 30.05.2011 88971 18.05.2009 93690 27.06.2011 85353 15.06.2009 91991 25.07.2011 87888 13.07.2009 89981 22.08.2011 91065 Источник: Интернет-сайт: Единое информационное пространство недвижимости www.eip.ru [13].
12