Вход

Ответственность участников долевого строительства (жилого дома)

Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
Код 103218
Дата создания 2011
Страниц 89
Источников 58
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 29 марта в 18:00 [мск]
Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
6 040руб.
КУПИТЬ

Содержание

Введение
Глава 1. Особенности долевого строительства
1.1. Взаимоотношения участников долевого строительства
1.2. Страхование ответственности застройщиков и участников долевого строительства: вопросы теории и судебной практики
1.3. Законодательство о долевом строительстве и о защите прав потребителей: проблемы соотношения
1.4. Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости: природа, сущность, проблемы регулирования
Глава 2. Ответственность участников долевого строительства
2.1. Правонарушение как основание гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов
2.2. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве
2.3. Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве: общие положения
2.4. Ответственность сторон по договору долевого участия в строительстве и случаи его расторжения
2.5. Судебная практика
Заключение
Список литературы

Фрагмент работы для ознакомления

Поручитель и застройщик обязаны уведомить об этом участника долевого строительства не позднее чем за один месяц до даты прекращения поручительства. При этом застройщик обязан заключить другой договор поручительства в течение пятнадцати дней с даты прекращения поручительства;
5) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
Застройщик в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора либо в случае расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами согласно ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве.
В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения или положить в депозит нотариуса на следующий день данные средства и сообщить об этом участнику долевого строительства.
При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней) не допускается.
При этом необходимо не забывать, что расторжение договора, так же как его заключение или изменение, подлежат регистрации в органах ФРС. С заявлением о государственной регистрации расторжения договора может обратиться одна из сторон договора, приложив документы, подтверждающие расторжение договора. Если расторжение договора произошло по инициативе одной из сторон, то к заявлению необходимо приложить копию уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Если договор расторгнут в суде, то тогда понадобится копия вступившего в силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Таким образом, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору участия сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом о долевом участии договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Существуют три формы ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве и еще дополнительная форма, которая может применяться с любой из трех основных форм.
2.5. Судебная практика
Рассмотрим один из актуальнейших на сегодняшний день вопросов в сфере недвижимости, а именно долевое участие в строительстве.
Соглашение о расторжении договора на участие в долевом строительстве не является сделкой с заинтересованностью, поскольку того факта, что контрагенты по сделке входят в совет директоров подрядчика, недостаточно для признания ее в качестве таковой: для заинтересованности необходима заинтересованность лиц, которые от имени названных обществ подписали соглашение.
Суд исходит из того, что общество, вошедшее в состав совета директоров другого общества, не подпадает под определенный законодателем круг лиц, заинтересованных в совершении сделки.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 27.05.2008 № 6301/08 по делу № А43-5122/2007-19-79
«...Как установлено судебными инстанциями, между обществами «НПКА «Сораксан», «ВКХП», «НЗК «Линдек», «Дзержинский мукомольный завод» был заключен договор от 03.11.1997 № 16 на участие в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, пл. Театральная, 5/6. Согласно условиям этого договора стороны обязались, исходя из предварительной сметной стоимости этого объекта, внести денежные средства для совместного строительства объекта соразмерно долям каждого из участников договора. По заключенному между обществами «НПКА «Сораксан» и «ВКХП» договору строительного подряда от 10.11.1997 функции заказчика были переданы обществу «НПКА «Сораксан», на расчетном счете которого находились совместные денежные средства участников для финансирования строительства, подрядчиком являлось общество «ВКХП». В последующем, в 1999 году, к договору от 03.11.1997 о долевом участии в строительстве присоединились иные участники, являющиеся ответчиками по настоящему делу. Дополнительным соглашением от 15.06.2000 договор от 03.11.1997 № 16 был расторгнут по соглашению его участников, которые указали, что не претендуют на приобретение права долевой собственности на спорный объект, и согласно пункту 2 указанного соглашения общество «НПКА «Сораксан» должно было компенсировать участникам договора произведенные ими затраты на строительство на основании счетов, выставленных ими после проведенных сверок по затратам. В 2002 году объект был сдан в эксплуатацию, общества «ВКХП» и «НПКА «Сораксан», являвшиеся сторонами по договору строительного подряда, подписали акт приемки работ, выполненных на строительстве указанного объекта, и стоимость затрат общества «ВКХП» была возмещена обществом «НПКА «Сораксан». В 2003 году за последним зарегистрировано право собственности на здание, находящееся по указанному выше адресу.
Исследовав фактические обстоятельства настоящего дела, суды пришли к выводу о том, что отсутствуют основания для признания оспариваемой сделки недействительной, так как названные истцом лица: общества «НПКА «Сораксан» и «Дзержинский мукомольный завод» не подпадают под определенный законодательством круг лиц, заинтересованных в совершении сделки. То, что общества «НПКА «Сораксан» и «Дзержинский мукомольный завод» вошли в состав совета директоров общества «ВКХП», не признано в качестве основания для признания оспариваемого соглашения от 15.06.2000 сделкой, совершенной с заинтересованностью, так как не доказана заинтересованность тех лиц, которые от имени названных обществ подписали данное соглашение.
Судами была дана правовая оценка доводам истца, исходя из положений перечисленных норм Закона о банкротстве и с учетом статьи 81 Федерального закона Российской Федерации «Об акционерных обществах», которыми определены понятия о заинтересованных в совершении сделки лицах...»
В незавидном положении оказались инвесторы (участники долевого строительства) тех многоквартирных домов, разрешения на строительство которых были выданы до 1 апреля 2005 г. Прежнее законодательство не только не предусматривало обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, но и не наделяло инвесторов правом залога на объекты долевого строительства. Недобросовестный застройщик мог зарегистрировать за собой право собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом, а затем передать его в залог (на полную стоимость) в качестве обеспечения своих обязательств перед банком или иными кредиторами.
АКБ «ЕОБ» обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ЗАО «С.» о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество - объект незавершенного строительства (многоквартирный жилой дом).
Как установлено судом, между истцом и ответчиком был заключен кредитный договор, в соответствии с которым истец выдал ответчику кредит. Обязательства по возврату кредита обеспечены залогом объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка. Право собственности ЗАО «С.» на объект незавершенного строительства зарегистрировано Учреждением юстиции по Красноярскому краю на основании следующих документов: договор аренды земельного участка и проект жилого дома переменной этажности. Решением суда от 25 сентября 2008 г. иск АКБ «ЕОБ» к ЗАО «С.» удовлетворен, с ответчика в пользу банка взыскана сумма задолженности, обращено взыскание на объект незавершенного строительства с установлением его начальной продажной цены.
В вышеизложенном примере наличие у застройщика обязательств по передаче квартир в спорном многоквартирном доме (предмет залога) перед участниками долевого строительства не помешало суду обратить взыскание на заложенное имущество. Более того, участники долевого строительства даже не привлекались к участию в деле.
Теоретически участники долевого строительства могут попытаться оспорить право собственности застройщика на незавершенный строительством многоквартирный дом, последующую передачу его в залог и обращение на него взыскания, поскольку договоры участия в долевом строительстве объектов в составе этого многоквартирного дома расторгнуты не были. Напомню, что в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 16 информационного письма от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. В свою очередь, Верховный Суд РФ в Обобщении практики по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства для финансирования строительства многоквартирных домов, указал на сходство договора об участии гражданина в финансировании строительства жилья с договором подряда (бытового, строительного).
Тем не менее предсказать исход подобного судебного спора проблематично. В соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявителю достаточно представить документы, подтверждающие право пользования земельным участком, разрешение на строительство, проектную документацию и документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства. В статье ничего не сказано о том, что наличие действующего договора (строительного подряда, участия в долевом строительстве или иного) в отношении объекта незавершенного строительства может быть препятствием для проведения государственной регистрации. Кроме того, поскольку договоры участия в финансировании строительства многоквартирного дома, заключенные до введения в действие Закона № 214-ФЗ, не подлежали государственной регистрации и не отражались в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве обременений соответствующего земельного участка, у регистрирующего органа формально отсутствовали какие-либо причины для отказа застройщику в регистрации права собственности на незавершенный строительством объект (многоквартирный дом).
Поиск в действующем законодательстве нормы, которая могла бы стать основанием для отказа застройщику в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом), приводит лишь к ст. 218 Гражданского кодекса РФ. По смыслу данной статьи лицо приобретает право собственности на вновь создаваемую вещь при условии, что создает эту вещь для себя и в своих интересах. Применительно к долевому строительству многоквартирного дома указанное условие отсутствует, поскольку застройщик изначально привлекает чужие денежные средства (инвесторов) для строительства.
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 9 марта 2007 г. по делу № А79-10930/2006 отказано в иске застройщику о признании права собственности на объект незавершенного строительства - пристроенное пятиэтажное жилое здание. Отказывая в удовлетворении иска, суд руководствовался п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, согласно которому право собственности на вновь созданную вещь приобретается лицом, создавшим эту вещь для себя, при условии соблюдения закона и иных нормативных актов, регулирующих порядок создания новой вещи. Судами апелляционной, кассационной и надзорной инстанций решение оставлено без изменения.
До тех пор, пока право собственности застройщика на не завершенный строительством многоквартирный дом не оспорено в судебном порядке, существует риск включения данного объекта в конкурсную массу - при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства. Вероятнее всего, именно такой позиции будут придерживаться арбитражные суды при рассмотрении дел о банкротстве организаций-застройщиков. В соответствии с п. 1 ст. 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Исключение составляют социально значимые объекты (например, жилищный фонд социального использования), объекты культурного наследия, а также иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса.
Составной частью новой системы государственного контроля в области долевого строительства являются нормативы оценки финансовой устойчивости застройщика, утверждаемые Правительством РФ: норматив обеспеченности обязательств (не менее 1), норматив целевого использования привлеченных средств (не более 1); норматив безубыточности (не менее 1). При несоблюдении застройщиком данных нормативов контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства. В случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком законодательства в сфере долевого строительства контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика (п. п. 7, 8 ст. 23 Закона № 214-ФЗ). Нет необходимости объяснять, что подобные санкции ни в коей мере не помогают инвесторам завершить строительство объекта либо вернуть денежные средства, ранее переданные застройщику.
Летом 2006 г. Государственной Думой РФ был рассмотрен законопроект о внесении изменений в Закон о долевом строительстве и другие нормативные акты, предусматривающий в том числе страхование риска ответственности застройщика за неисполнение обязательств перед участниками долевого строительства. Законопроект получил отрицательную оценку со стороны Комитета Государственной Думы РФ по промышленности, строительству и наукоемким технологиям, а также других комитетов и был отклонен. Введение обязательного страхования ответственности застройщика депутаты посчитали избыточной мерой, поскольку те же функции (защита имущественных интересов инвесторов) выполняет залог земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.
Между тем в научной литературе институт страхования ответственности застройщика за нарушение договора долевого участия в строительстве, напротив, привлекает к себе самое пристальное внимание. Некоторые исследователи отмечают бесспорные преимущества рыночных инструментов контроля (страхование гражданской ответственности застройщика, создание резервных фондов саморегулируемыми организациями застройщиков) за осуществлением деятельности в сфере долевого строительства перед традиционными административными методами (нормативами и т.п.). В соответствии с обычно принятой практикой при заключении договора страхования застройщик обязан будет представить страховщику свои учредительные документы; информацию о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых он ранее принимал участие; отчет о финансовых результатах текущего года и расшифровку кредиторской задолженности. Анализ вышеперечисленных документов позволит страховщику оценить риски, характерные для данного застройщика, и рассчитать адекватную сумму страховой премии. В конечном итоге на рынке долевого строительства останутся застройщики с безупречной репутацией.
Проблема неплатежеспособных застройщиков в условиях финансового кризиса будет лишь усугубляться. По состоянию на март 2009 г. в производстве Арбитражного суда Красноярского края находятся заявления о признании банкротом порядка тринадцати строительных компаний. Аналогичная статистика наблюдается и в других регионах России. Все чаще звучит вопрос о возможности включения в конкурсную массу многоквартирных домов, строительство которых не было завершено должником. В этой связи можно предложить некоторые шаги, направленные на защиту законных интересов участников долевого строительства, и предупреждение случаев массового нарушения прав граждан в данной сфере.
Во-первых, в заключительных положениях Закона № 214-ФЗ необходимо предусмотреть обязательное приведение в соответствие с данным актом всех ранее заключенных договоров участия в долевом строительстве (в отношении многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых были выданы до 1 апреля 2005 г.). Следует обязать застройщиков подготовить и опубликовать проектные декларации в отношении строящихся многоквартирных домов, равно как и списки лиц (реестры), являющихся участниками долевого строительства. Предложение обусловлено тем, что ранее действовавшее законодательство не предусматривало обязательной государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. Соответственно, консолидированный учет инвесторов строящегося многоквартирного дома и его актуализация (в связи с заключением инвесторами соглашений об уступке прав на объекты долевого строительства и пр.) осуществлялись, как правило, самим застройщиком.
Во-вторых, следует дополнить законодательство о несостоятельности (банкротстве) положениями, направленными на защиту имущественных интересов всех участников долевого строительства, независимо от даты выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома. В гл. IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» можно предусмотреть особенности банкротства организаций, осуществляющих долевое строительство. За основу можно взять некоторые положения этого Закона об особенностях банкротства страховых организаций, например:
о возможности продажи имущественного комплекса страховой организации, в ходе внешнего управления или конкурсного производства, при условии перехода к покупателю обязательств по ранее заключенным договорам страхования (ст. 184);
о преимущественном порядке удовлетворения требований кредиторов-выгодоприобретателей по договорам обязательного личного и иным видам обязательного страхования перед иными кредиторами страховой организации (ст. 186).
Введение аналогичных или сходных правил в отношении организаций, осуществляющих долевое строительство, позволило бы относительно безболезненно и конструктивно осуществлять процедуру банкротства подобных должников.
Примечательно, что в сентябре 2008 г. депутатами А.Е. Хинштейном, А.Б. Коганом, В.В. Рязанским и др. был внесен на рассмотрение Государственной Думы РФ законопроект № 98106-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства». Указанный законопроект предусматривает особенности продажи конкурсным управляющим имущества застройщика, объявленного банкротом:
при продаже предприятия, в составе которого имеются земельный участок (право аренды земельного участка), предназначенный для жилищного строительства, и (или) объекты незавершенного жилищного строительства, в отношении которых у граждан предусмотрено последующее возникновение прав собственности на жилые помещения, покупателю предприятия также переходят обязательства по постройке (созданию) такого объекта жилищного строительства и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передаче жилых помещений гражданам;
субъект РФ или муниципальное образование по месту нахождения соответствующего земельного участка (объекта незавершенного жилищного строительства) в случаях, установленных законом соответствующего субъекта РФ, в лице их уполномоченных органов имеют преимущественное право приобретения вышеуказанного имущества и имущественных прав должника.
Хочется надеяться, что эта инициатива получит более взвешенную оценку со стороны Государственной Думы РФ и профильных комитетов, чем ранее предложенный механизм обязательного страхования ответственности застройщика.
В-третьих, de lege ferenda Закон № 214-ФЗ должен быть дополнен положениями, предусматривающими обязательное страхование ответственности застройщика перед участниками долевого строительства. Механизм обязательного страхования предпочтительнее каких бы то ни было нормативов финансовой устойчивости, соблюдение которых обеспечивается лишь административными мерами.
De lege lata органы государственной власти и местного самоуправления должны оказывать активное содействие участникам долевого строительства в завершении строительства «брошенных» многоквартирных домов: путем привлечения новых застройщиков или подрядных организаций к завершению строительства подобных объектов (в том числе по результатам проведения соответствующих торгов); посредством финансирования части расходов, связанных с завершением строительства данных домов или вводом их в эксплуатацию.
Дзержинским районным судом от 29 декабря 2010 года было вынесено решение по делу № 2-2180/10. Данным решением исковые требования были удовлетворены.
Булева Ирина Владимировна обратилась в суд с иском к ООО «ЛенСпецСтрой» о взыскании денежных средств в сумме 1 802 340 рублей. В обоснование заявленных требований истица указывает, что 05.11.2009 г. заключила с ответчиком договор № ЛС-116/05.11.09 участия в долевом строительстве жилого дома, который в последствии был расторгнут соглашением от 28.06.2010, в виду невозможности исполнения ответчиком обязательств по договору. Соглашением было предусмотрено, что денежные средства дольщика должны быть возвращены не позднее 31 августа 2010 года, а также было установлено, что дольщик вправе требовать неустойку в размере 0, 01 % от суммы задолженности, денежные средства истцу возвращены не были, в связи с чем истец был вынужден обратиться в суд, просит взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве в размере 1 800 000 рублей и неустойку в размере 2 340 рублей.
Материалами дела установлен и не оспаривается ответчиком, что 05 ноября 2009 года между истцом и ответчиком был заключен договор № ЛС-116/05.11.09 участия в долевом строительстве жилого дома. По условиям данного договора истец передал ответчику 1 800 000 рублей, тем самым исполнил договор полностью.
В соответствии с п. 1.5 договора был установлен срок окончания строительства-1 квартал 2010 года.
В связи с тем, что застройщик не успевал исполнить условия договора в срок, между сторонами было заключено соглашение от 28.06.2010 о расторжении договора № ЛС-116/05.11.09 участия в долевом строительстве жилого дома от 05.11.09. Пунктом 2 Соглашения установлено, что денежные средства дольщика должны быть возвращены на его счет 31 августа 2010 года, также п.3 соглашения предусмотрено, что дольщик вправе требовать неустойку в размере ,01 % от суммы задолженности.
Ответчик денежные средства истцу не выплатил, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика денежные средства, уплаченные по договору участия в долевом строительстве в размере 1 800 000 рублей и неустойку в размере 2 340 рублей.
Ответчиком в материалы дела представлено заявление о признании исковых требований.
Согласно ст. 39 ГПК РФ - ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
Поскольку ООО «ЛенСпецСтрой» признал исковые требования Булевой 1.В. и данное признании иска не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, то суд считает возможным принять признание иска ответчиком.
Заключение
Основные юридически значимые преимущества договора участия в долевом строительстве в сравнении с «серыми» схемами привлечения денежных средств в строительство жилья.
1. Согласно п. 1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ компания-застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договоры аренды такого земельного участка.
В свою очередь, согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.
Таким образом, участник долевого строительства на момент заключения договора участия в долевом строительстве может быть уверен в том, что компанией-застройщиком соблюдены все основные процедуры, необходимые для строительства многоквартирного дома: оформлены права на земельный участок, имеется положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и получено разрешение на строительство.
В отличие от этого, при использовании «серых» схем компания-застройщик может привлекать денежные средства граждан, не имея при этом каких-либо документов, необходимых для строительства многоквартирного дома.
2. Согласно п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Согласно данному Закону одним из этапов государственной регистрации является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки соответствующим органом федеральной регистрационной службы.
Таким образом, государственная регистрация договора участия в долевом строительстве - важная гарантия прав и законных интересов участников долевого строительства.
Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве полностью исключает возникновение ситуации, когда на одну и ту же квартиру возникает спор между несколькими лицами.
3. Закон № 214-ФЗ содержит целый ряд положений, «дисциплинирующих» компанию-застройщика:
- четкий порядок передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства и санкции за нарушение данного порядка;
- порядок рассмотрения и удовлетворения претензий участника долевого строительства к качеству объекта долевого строительства;
- ограничения по одностороннему изменению компанией-застройщиком цены договора участия в долевом строительстве;
- обязательность установления гарантийного срока на объект долевого строительства не менее пяти лет;
- ограничения по возможности одностороннего расторжения компанией-застройщиком договора участия в долевом строительстве и др.
4. Согласно ст. 13 Закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Таким образом, имущественные требования участников долевого строительства автоматически обеспечиваются залогом объектов недвижимости.
5. Пункт 5 ст. 5 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнен положением, вступившим в силу с 1 января 2008 г., согласно которому право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, может быть предметом ипотеки. Соответственно, в настоящее время участники долевого строительства имеют возможность беспрепятственно оформлять договоры ипотеки в отношении принадлежащих им прав по договору участия в долевом строительстве, что значительно облегчает получение банковских ипотечных кредитов на приобретение жилья.
6. Отметим, что согласно п. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом № 214-ФЗ, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты процентов в размере ставки рефинансирования Центрального банка РФ в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Предлагаю, для истребления «серых» схем, на законодательном уровне, запретить, компаниям-застройщикам заключать иные договора, т.е. предварительные договора купли-продажи квартиры, вексельные отношения и др. в обход Закона № 214-ФЗ для более надёжной защиты государством граждан РФ.
На сегодняшний день после (2005-2009) иных решений ВАС не было и ситуация, касающаяся регулирования долевого строительства, не меняется.
Список литературы
Нормативно-правовые акты:
Конституция РФ // СЗ РФ. 1998. № 10. ст.1146
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3120.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; 2004. № 49. Ст. 4855.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 // СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. I). Ст. 5496.
Жилищный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14
Кодекс об административных правонарушениях // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1
Федеральный закон от 25 октября 2007 г. № 234-ФЗ (ред. 119-ФЗ от 17.06.2010) «О защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 дек.; 2006. 20 июля.
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» // СЗ РФ. 1996. №3. Ст. 140.
Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. №2.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 октября 2005 г. №05-4548 // Архив Самарского областного суда.
Российская газета. 2007. 27 октября.
Российская газета. 2008. 5 февраля.
Электронные ресурсы:
http://www.urka.ru/files/nt.zip
http://www.bestreferat.ru/referat-78222.html
http://kazref.narod.ru/referatrus/book_gpravo_ru.zip
http://www.5ka.ru/22/4081/1.html
http://5ballov.ru/referats/preview/42110
Монографии, учебники, учебные пособия:
СПС «КонсультантПлюс».
Алексеев С.С. Проблемы теории права. М., 1972. Т. 1.
Апполонов А.О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: Щит-М, 2003.
Базылев Б.Т. Юридическая ответственность. Красноярск, 1985.
Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 2006.
Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. Т. 1.
Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. Ч. 1.
Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2004.
Грибанов В.П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей. М., 1973.
Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.
Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М., 1970.
Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань, 1994.
Петражицкий Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности. Т. II. СПб., 1907.
Ренненкампф Н.К. Юридическая энциклопедия. Киев, 1898.
Рипинский С.Ю. Имущественная ответственность государства за вред, причиняемый предпринимателям. СПб., 2002.
Самощенко И.С., Фарукшин М.Х. Ответственность по советскому законодательству. М., 1971.
Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.
Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000.
Справка Самарского областного суда от 20 апреля 2006 г. О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья.
Тархов В.А. Гражданские права и ответственность. Уфа, 1996.
Тархов В.А. Гражданское право. Уфа, 1998.
Тархов В.А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1973.
Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007.
Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти, 1997.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.
Юридический энциклопедический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева. М., 1984.
Научные статьи и издания периодической печати:
Агарков М.М. Обязательства из причинения вреда // Проблемы социалистического права. 1939. № 1.
Алимбеков Б.Т. Регулирование труда выборных должностных лиц местного самоуправления // Практика муниципального управления. - 2010. - № 11.
Безбородова Т.В. Европейская хартия местного самоуправления II/ Ю. В. Кириллов // Вопросы местного самоуправления. - 2010. - № 6.
Болденко Н.А. О юридической природе государственных (муниципальных) услуг // Законодательство. - 2011. - № 1.
Гильмиянова И.Я. Межмуниципальное сотрудничество при внедрении электронных муниципальных услуг : О роли советов муниципальных образований субъектов РФ // Муниципальная Россия. - 2010. - № 10.
Глазырина В.Ф. Организация предоставления государственных и муниципальных услуг: движение к упрощению // Практика муниципального управления. - 2010. - № 11.
Гущин В.З. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности // Современное право. 2008. № 11.
Доренкова Ю.М. Реальное исполнение договорных обязательств // Законодательство. 2000. № 6.
Егорова М.А. Дополнительные права заказчика при обнаружении недостатков выполненной работы или оказанной услуги в договорах с участием граждан-потребителей // Юрист. 2009. № 4.
Ершов О. Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья // Право и политика. 2008. № 10.
Жиголова Е.Л. Правовое регулирование местного самоуправления: проблемы теории и практики // Конституционное и муниципальное право. - 2010. - № 8.
Зинатова О.В. Профильное обучение и учебные планы старшей ступени школы // Стандарты и мониторинг в образо

Список литературы [ всего 58]

1.Конституция РФ // СЗ РФ. 1998. № 10. ст.1146
2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2005. № 30 (ч. 2). Ст. 3120.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. № 5. Ст. 410.
4.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 № 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. № 49. Ст. 4552; 2004. № 49. Ст. 4855.
5.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 // СЗ РФ. 2006. № 52 (ч. I). Ст. 5496.
6.Жилищный кодекс РФ // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14
7.Кодекс об административных правонарушениях // СЗ РФ. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1
8.Федеральный закон от 25 октября 2007 г. № 234-ФЗ (ред. 119-ФЗ от 17.06.2010) «О защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. № 2.
9.Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 40.
10.Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2004. 31 дек.; 2006. 20 июля.
11.Закон РФ от 7 февраля 1992 г. №2300-1 «О защите прав потребителей» // СЗ РФ. 1996. №3. Ст. 140.
12.Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 2003. №2.
13.Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 5 октября 2005 г. №05-4548 // Архив Самарского областного суда.
14.Российская газета. 2007. 27 октября.
15.Российская газета. 2008. 5 февраля.
Монографии, учебники, учебные пособия:
16.Алексеев С.С. Проблемы теории права. М., 1972. Т. 1.
17.Апполонов А.О., Еремичев И.А., Страунинг Э.Л. Договор долевого финансирования строительства жилья, заключаемый гражданами. М.: Щит-М, 2003.
18.Базылев Б.Т. Юридическая ответственность. Красноярск, 1985.
19.Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юрид. лит., 2006.
20.Гражданское право: Учебник / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 2008. Т. 1.
21.Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1998. Ч. 1.
22.Гражданское право: Учебник: В 2 т. Т. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 2004.
23.Грибанов В.П. Ответственность за нарушение гражданских прав и обязанностей. М., 1973.
24.Индикаторы рынка недвижимости. Новостройки подорожают из-за страхования. М., 2006.
25.Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.
26.Матвеев Г.К. Основания гражданско-правовой ответственности. М., 1970.
27.Меркулов В.В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений. Рязань, 1994.
28.Петражицкий Л.И. Теория права и государства в связи с теорией нравственности. Т. II. СПб., 1907.
29.Ренненкампф Н.К. Юридическая энциклопедия. Киев, 1898.
30.Рипинский С.Ю. Имущественная ответственность государства за вред, причиняемый предпринимателям. СПб., 2002.
31.Самощенко И.С., Фарукшин М.Х. Ответственность по советскому законодательству. М., 1971.
32.Синайский В.И. Русское гражданское право. М., 2002.
33.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Дело, 2000.
34.Справка Самарского областного суда от 20 апреля 2006 г. О результатах изучения судебной практики по спорам, связанным с долевым участием в строительстве жилья.
35.Тархов В.А. Гражданские права и ответственность. Уфа, 1996.
36.Тархов В.А. Гражданское право. Уфа, 1998.
37.Тархов В.А. Ответственность по советскому гражданскому праву. Саратов: Изд-во Саратовского ун-та, 1973.
38.Толчеев Н.К., Потапенко С.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности. М.: Проспект, 2007.
39.Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. Тольятти, 1997.
40.Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995.
41.Юридический энциклопедический словарь / Под ред. А.Я. Сухарева. М., 1984.
Научные статьи и издания периодической печати:
42.Агарков М.М. Обязательства из причинения вреда // Проблемы социалистического права. 1939. № 1.
43.Гущин В.З. Некоторые аспекты гражданско-правовой ответственности // Современное право. 2008. № 11.
44.Доренкова Ю.М. Реальное исполнение договорных обязательств // Законодательство. 2000. № 6.
45.Егорова М.А. Дополнительные права заказчика при обнаружении недостатков выполненной работы или оказанной услуги в договорах с участием граждан-потребителей // Юрист. 2009. № 4.
46.Ершов О. Проблемы возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья // Право и политика. 2008. № 10.
47.Кайль А. Комментарий к Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» // СПС «КонсультантПлюс».
48.Карапетов А.Г. Соотношение принципа реального исполнения и мер гражданско-правовой ответственности // Актуальные проблемы гражданского права. Вып. 6. М., 2003.
49.Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2005. № 10.
50.Маковская А. Договор участия в долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №5.
51.Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве // Хозяйство и право. 2005. №9.
52.Малеин Н.С. Об институте юридической ответственности // Юридическая ответственность: проблемы и перспективы. Тарту, 1989.
53.Недбайло П.Е. Система юридических гарантий применения советских правовых норм // Правоведение. 1971. № 3.
54.Миллерман А. Строительная инженерия. 2006. № 1.
55.Осипян Б.А. Основание и система правовой ответственности // Современное право. 2007. № 6.
56.Параскевова С.А. Социальные истоки гражданского правонарушения // Человек и закон. 2007. № 7.
57.Романец Ю.В. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. №5.
58.Тархов В.А. Понятие юридической ответственности // Правоведение. 1973. № 2.
Очень похожие работы
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.00563
© Рефератбанк, 2002 - 2024