Экономическая оценка инвестиций в строительство жилого многоэтажного дома в Санкт-Петербурге

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ
1.1.ПОНЯТИЕ И СУЩНОСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.2.МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ
1.3.ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ В РЕАЛЬНОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ РФ
2.АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИИ ЛЭК
2.1.КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА КОМПАНИИ ЛЭК
2.2.АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ КОМПАНИИ ЛЭК
АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ И ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ
АНАЛИЗ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ
2.3.АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ КОМПАНИИ ЛЭК
3.РАСЧЕТ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
3.1.АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
3.2.РАСЧЕТ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ
АНАЛИЗ СЕБЕСТОИМОСТИ
3.3.ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТА
3.4.АНАЛИЗ ЧУВСТВИТЕЛЬНОСТИ И УСТОЙЧИВОСТИ ПРОЕКТА К РИСКАМ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЯ

Все изменения в планировке желательно согласовывать на этапе строительства.
Следует заметить, что ведение строительства в зимний период при температуре ниже -5С требует специальных мероприятий, препятствующих превращению воды в составе бетона в лед. В противном случае прочность стен падает в разы. Строителям приходится зимой подогревать бетон или свежевылитые стены в процессе их высыхания. В некоторых домах межэтажные перекрытия выходят наружу, поэтому зимой они проводят холод и полы становятся довольно холодными.
Одним из недостатков является довольно высокая стоимость квадратного метра в кирпично-монолитном доме. Большинство квартир в домах, строящихся по кирпично-монолитной технологии, имеют довольно большой метраж. Поэтому в итоге стоимость квартиры в целом становится ощутимо выше, чем стоимость квартиры в панельных домах, в среднем на 10-15% расчете на метр площади.
Планировки квартир приведены в приложении.
Планировка Риал разработана компанией ЛЭК. Риал - это уникальная новая однокомнатная квартира по цене комнаты. Риал - это оптимальное использование каждого квадратного метра квартиры - на площади 25-30 квадратных метров предусмотрено все необходимое: прихожая, ванная комната с душевой кабиной или ванной, раковиной и унитазом, кухня, отделенная от гостиной барной стойкой, жилая комната и балкон. Риал - это отличные отдельные квартиры в новых современных кирпично-монолитных домах в престижных районах города с удобным транспортным сообщением, развитой инфраструктурой. В этих же домах есть и традиционные 1-2-3-комнатные и даже разноуровневые квартиры.
Таблица 3.7
Характеристики дома
Анализ себестоимости
Несмотря на то, что в настоящее время стройматериалы упали в цене, себестоимость строительства снижается непропорционально. Это объясняется структурой себестоимости. Материалы в структуре себестоимости квадратного метра занимают лишь около 25%. Еще 25-30% — оплата труда строителей и рабочих, проектно-изыскательские работы, использование подъемно-транспортного оборудования и техники, накладные расходы строительной компании. Итого в среднем 54% от себестоимости — это затраты на строительно-монтажные работы. Однако нужно отличать себестоимость строительно-монтажных работ от общей себестоимости строительства.
По данным компании «М-Индустрия» [50] в ноябре 2008 года, структура себестоимости 1 кв. м жилья в кирпично-монолитном доме выглядит следующим образом: 16% (10,4 тыс. рублей) – получение прав на участок, 54% (35,1 тыс. руб) – строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, 12% (7750 руб) – получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям, развитие инфраструктуры, 5% (3250 руб) – платежи за услуги государственных согласующих организаций, 8% (5200 руб) – проценты за использование кредитов, наконец, 5% (3250 руб) – расходы на организацию продаж (см. приложение ).
Таким образом, себестоимость квадратного метра жилья в кирпично-монолитном доме компании в Санкт-Петербурге составляет 64 950 руб., из которых только 35100 руб. (54%) является расходами на «стройку». Общая себестоимость кв. метра в панельном доме примерно на 10% ниже – 59 800 руб., за счёт меньших на 17% расходов на строительно-монтажные работы. Данные цифры, безусловно, могут отличаться от данных других петербуржских застройщиков. Себестоимость каждого конкретного объекта зависит от множества индивидуальных условий - таких как место строительства, наличие собственных строительных ресурсов и материалов, условий финансирования, уровня менеджмента и др.
Данные от других петербуржских застройщиков на сентябрь 2009 г приведены в приложении [50]. Крупнейшие петербургские застройщики предоставили данные о структуре себестоимости 1 м2 жилья. Как видно из этих цифр, около половины затрат приходится не на строительные работы, а на оплату услуг монополистов и дополнительные затраты, связанные с инфраструктурой и покупкой земли. Эти расходы застройщики не контролируют, и в повышении их стоимости виноват только Смольный.
Данные о себестоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса на рынке недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на март 2010 года приведены в Всероссийском информационно - аналитическом журнале «Ценообразование и сметное строительство» №3 март 2010 года.
Приведены средние расчетные показатели полной себестоимости строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий и общей площади зданий (для вновь начинаемых строительством) [51}.
Показатели приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома, в том числе среднего уровня отчислений инвесторов (застройщиков) на развитие инфраструктуры.
Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%.
При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания.
Таблица 3.8
Себестоимость строительства
В таблице 3.9 приведены средние фактические показатели себестоимости строительства жилых домов на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для заканчиваемых строительством, в марте 2010 г. и продолжительностью строительства не более 26 месяцев) [51].
Таблица 3.9
Средние фактические показатели себестоимости строительства жилых домов
Таблица 3.10
Средние рыночные показатели по Санкт-Петербурге предложений застройщиков на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий эконом-класса (для находящихся в средней стадии строительства в марте 2010 г. и сроком окончания строительством не более 12 месяцев от отчетной даты) приведены в табл. 3.11 [51].
Таблица 3.11
Средние рыночные цены на первичном рынке
Рис. 3.8. Средние рыночные цены на первичном рынке
При формировании данных использована отчетная информации территориальных органов Федеральной службы государственной статистики, показатели Актов государственных приемочных комиссий и отчетность застройщиков. Используются данные наиболее крупных и известных в регионе застройщиков и агентств недвижимости (работающих на первичном рынке), при этом в показателях учитываются возможные скидки застройщиков при единовременной оплате со стороны дольщиков.
В таблице 3.12 приведены средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья и старого фонда, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий [50].
Таблица 3.12
Средние рыночные цены на вторичном рынке
Используются данные наиболее крупных и известных в регионе агентств недвижимости и общедоступная аналитическая информация о рынке недвижимости региона.
Рис. 3.9. Прогноз месячных темп прироста цен на строительно-монтажные работы, %
Рис. 3.10. Прогноз индекса цен на строительно-монтажные работы без учета НДС по сравнению со сметными ценами 2000 года
Определим общую себестоимость строительства.
Таблица 3.14
Общая себестоимость строительства
Структура себестоимости 1 кв. м жилья в кирпично-монолитном доме выглядит следующим образом (см. приложение):
16% – получение прав на участок,
54%– строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы,
12%– получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям, развитие инфраструктуры,
5% – платежи за услуги государственных согласующих организаций,
8%– проценты за использование кредитов,
5%– расходы на организацию продаж (см. приложение ).
Срок реализации проекта 3 года, на этот период распределим необходимые денежные средства.

Таблица 3.15
Распределение денежных средств для реализации проекта
Общая потребность в инвестициях, в соответствии с настоящим инвестиционным проектом, определена в 400 000 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и средства дольщиков.
Министерство регионального развития РФ предлагает отменить закон о долевом строительстве. Как говорят участники рынка, этот шаг остановит половину строек в Петербурге и приведет к автоматическому росту цен минимум на 25%. При этом не факт, что банки смогут найти более 75 млрд рублей в год для кредитования строительства 2,5 млн кв. м жилья в Петербурге.
О возможности отмены закона о долевом строительстве заявил в Москве директор жилищного департамента Министерства регионального развития РФ. Ликвидация долевого строительства позволит избежать в будущем проблемы обманутых дольщиков, а то, что граждане больше не смогут финансировать стройку, не скажется на объемах жилищного строительства — застройщики должны кредитоваться в банках, а не занимать у населения.
По мнениям участников рынка, принятие такого решения приведет к тому, что с рынка уйдут многие средние застройщики, которые не смогут конкурировать с крупными строительными компаниями. А именно на таких застройщиков сейчас приходится около половины возводимого жилья. По мнению экспертов, всем компаниям-застройщикам, не имеющим собственного оборотного капитала в 1,5-2 млрд рублей, придется покинуть рынок.
В жилищном строительстве 70-80% финансирования осуществляется сейчас на средства дольщиков.
Застройщик, взяв кредит на строительство в банке под существующие сейчас на рынке кредитования проценты, будет вынужден на этапе начала продаж включить стоимость кредитных денег в цену за квадратный метр жилья. В результате покупатель получит на выходе цену на новую квартиру как минимум на 20-25% выше существующих рыночных цен. Также существенно снизятся темпы строительства, что станет дополнительной причиной повышения стоимости квадратного метра построенного жилья, которое не будет восполняться в соответствующем объеме в связи с уменьшением количества строительных компаний.
Кроме того, по мнению участников рынка, банковского финансирования сейчас катастрофически недостаточно. Банки очень неохотно идут на кредитование стройки. По оценкам экспертов, застройщики сейчас в состоянии финансировать за счет собственных средств лишь 30% расходов на строительство. При средней себестоимости квадратного метра жилья в Петербурге около 45 тысяч рублей потребность в кредитных ресурсах превышает 30 тыс. руб. на метр. Таким образом, только для возведения 2,5 млн квадратных метров жилья в год в Северной столице застройщикам понадобится более 75 млрд. рублей кредитов.
Средняя рыночная цены на первичном рынке на монолитный дом составляет 73 150 тыс. руб. за м. кв.общей площади.
Построим график поступления денег от дольщиков. Цена за 1. м. кв. возрастает по мере приближения окончания строительства.
Таблица 3.16
Поступление денег от дольщиков
Согласно Кредитному Договору кредит банком представляется на возвратной основе в сумме 83 000 тыс. руб. с выплатой поквартально процентной ставки, начиная с пятого квартала исходя из годовой процентной ставки - 16%, основной долг возвращается частями, начиная с пятого квартала. Проценты на кредит начисляются с оставшейся суммы. Обеспечением по кредиту являются залог имущества предприятия и прибыль, получаемая предприятием (в том числе и от других бизнес - линий). Общая схема финансирования представлена в табл. 3.17 и рисунке 3.11.
Таблица 3.17
Денежные потоки банковского кредита
Рис. 3.11. Денежные потоки банковского кредита
Расчет прибыли осуществляется на основе чистого дохода от продаж и издержек. Полученная разница со знаком плюс означает валовую прибыль, а со знаком минус - убытки. Далее из валовой прибыли вычитаются отчисления и платежи предприятия, которые по российскому законодательству не облагаются налогом на прибыль. Валовая прибыль, уменьшенная на сумму указанных отчислений, дает налогооблагаемую прибыль, с которой исчисляется налог. После вычета налога на прибыль оставшаяся нераспределенная прибыль аккумулируется. Нераспределенная прибыль может формировать так называемый «дополнительный капитал» проекта (табл. 3.18).
Таблица 3.18
Недостаточно определить общую сумму необходимых финансовых средств и источники финансирования. Распределение во времени притока средств должно быть синхронизировано с различными расходами, связанными с инвестициями, а также с эксплуатацией предприятия. Для анализа такого распределения служит отчет о движении денежных средств (потоки денежных средств для финансового планирования, отчет о формировании и использовании источников финансирования) - важнейшая форма оценки ИП. Анализ движения денежных средств, чрезвычайно важен для инвестора. В отличие от отчета о результатах финансовой деятельности анализ движения в динамике отражает фактическое состояние счета предприятия, реализующего проект, и показывает сальдо на начало и конец расчетного периода.
Поток чистых средств инвестиционного проекта, формируемый на основе балансов доходов и расходов, выплат по кредитным обязательствам и др., приведен в таблице 3.19.
Таблица 3.19
Отчет о движении денежных средств
С позиции финансового планирования состоятельность проекта означает положительное сальдо баланса поступлений и платежей в течение всего срока жизни проекта. Отрицательное значение накопленной суммы денежных средств, свидетельствует об их дефиците. Нехватка средств, для покрытия всех имеющихся расходов в каком-либо из временных интервалов, фактически означает или необходимость в привлечении дополнительных заемных средств или банкротство проекта. Анализ таблицы 3.19 показывает, что проект имеет положительное значение накопленной суммы денежных средств на всем периоде реализации, что говорит о его финансовой состоятельности.
Определение экономической эффективности проекта
Важное значение при определении экономической эффективности проекта имеет выбор нормы дисконта, которая определяется следующими условиями [13. C. 218].
С одной стороны, каждый участник проекта действует в условиях внешней среды, его интересы и цели формируются под воздействием других субъектов рынка. Поэтому принимаемые им значения нормы дисконта отражают общественные предпочтения ресурсов «в настоящем» перед ресурсами «в будущем». Кроме того, общественные предпочтения формируются в ходе процесса уравнивания спроса и предложения на рынке капитала.
Игнорирование ситуации на рынке капитала может привести к следующим последствиям:
занижение нормы дисконта имеет те же последствия, что и покупка товара по высокой цене в условиях, когда тот же товар имеется в свободной продаже по более низкой цене, – субъект примет участие в менее выгодном проекте в условиях, когда на финансовом рынке будут более эффективные проекты;
завышение нормы дисконта приведет к тому, что субъект откажется от имеющихся на рынке (доступных) проектов в надежде, что найдется более эффективный альтернативный и доступный проект, которого на самом деле, на этом рынке нет.
С другой стороны, норма дисконта определяется каждым участником проекта, и только им. Никто не может предписать инвестору, как ему установить свою норму дисконта. Поэтому при установлении нормы дисконта индивидуальные межвременные предпочтения субъектов нельзя полностью игнорировать. Этому способствуют и следующие обстоятельства:
инвесторы обычно не располагают полной информацией о спросе и предложении на рынке капитала, т. е. обо всей совокупности альтернативных и доступных для них инвестиционных проектов;
данный инвестор может располагать такой информацией, которой не располагают многие другие субъекты рынка.
Однако указанные обстоятельства приводят лишь к определенным отклонениям индивидуальных норм дисконта от «средних», «общерыночных», и эти отклонения обычно не бывают слишком большими.
Норма дисконта нередко отождествляется со сложившимся на финансовом рынке банковским процентом. И действительно, если инвестор располагает определенным капиталом, он всегда может получить определенный доход, положив его на депозит. Депонирование под максимально возможный процент при этом будет наиболее выгодным из альтернативных направлений вложений, так что соответствующие проекты будут иметь нулевой интегральный эффект.
Отсюда легко выводится, что норма дисконта должна совпадать с альтернативной стоимостью капитала и депозитной процентной ставкой. Однако полностью отождествлять норму дисконта с процентной ставкой нельзя, поскольку по каждой кредитной или депозитной операции устанавливается свой процент и какого-то единого для всех заемщиков или кредиторов процента просто не существует.
Кроме того, инвестор не обязан класть свои средства на депозит – он может вложить их в другой проект. Поэтому можно говорить о том, что норма дисконта отражает альтернативную стоимость финансовых ресурсов (капитала), отражает сложившиеся на финансовом рынке процентные ставки, но нельзя утверждать, что она должна точно совпадать с какой-то из этих ставок, – возможно, она будет превышать депозитные ставки, если найдется такой альтернативный и доступный лишь для ограниченного круга инвесторов проект, который обеспечит более высокую доходность инвестиций.
Таким образом, дать однозначное определение нормы дисконта в терминах «должна быть равна …» и тем более предложить какую-либо формулу для ее практического установления не удается – слишком много факторов при этом необходимо учитывать. Укажем лишь три таких основных фактора:
1) экономическая неравноценность разновременных затрат, результатов и эффектов – выгодность более позднего осуществления затрат и более раннего получения полезных результатов;
2) альтернативная стоимость капитала – максимальная годовая доходность доступных на рынке альтернативных вложений капитала;
3) рыночная конъюнктура (соотношение спроса и предложения на рынке капитала) и как следствие, с одной стороны, наличие альтернативных и доступных инвестиционных возможностей, а с другой – размеры собственного капитала субъекта.
Сложность экономического содержания нормы дисконта и многообразие отражаемых ею факторов не позволяют предложить какое-то универсальное правило, пользуясь которым каждая фирма могла бы безошибочно рассчитать свою собственную норму дисконта [13. C. 238].
Ставка рефинансирования ЦБ на настоящий момент равна 7,75%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%.
Так как периоды дисконтирования составляют менее года, ставку дисконта следует перевести в соответствующие единицы: из процентов годовых в проценты в квартал:
Kr = (3.1)
kr - пересчитанный дисконт; k- исходный дисконт, % годовых; n - количество периодов пересчета в году (k = 4 для периода, равного 1 кварталу). Ставка дисконтирования в квартал составляет 3,78%.
В таблице 3.20 приведен расчет чистой текущей стоимости проекта.

Таблица 3.20
Расчет чистой текущей стоимости
Чистая текущая стоимость проекта равна 54 112 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. На рисунке 3.12 приведен график изменения NPV и дисконтированного суммарного денежного потока в процессе реализации инвестиционного проекта.
Рис. 3.12. Динамика изменения NPV, дисконтированного CF
Индекс доходности определяем по методике приведенной в главе 1. Он равен 1,346.
Внутреннюю норму прибыли IRR определяем методом итераций. При значении коэффициента дисконтирования 46,5 % NPV равно 0.
Анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам
Анализ чувствительности и устойчивости проекта к рискам проведем в соответствии с «Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. [3. C. 208]»
Проект рекомендуется оценить как устойчивый только при наличии определенного финансового резерва. Учитывая, что свободные финансовые средства предприятия включают не только накопленное сальдо денежного потока от всех видов деятельности, но и резерв денежных средств в составе активов предприятия, условие устойчивости проекта может быть сформулировано следующим образом:
На каждом шаге расчетного периода сумма накопленного сальдо денежного потока от всех видов деятельности (накопленного эффекта) и финансовых резервов должна быть неотрицательной. Анализ динамики денежных потоков (табл. 3.14) показывает, что сальдо накопленным потоком больше нуля, что говорит об устойчивости проекта.
Степень устойчивости проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть охарактеризована показателями границ безубыточности и предельных значений таких параметров проекта, как объемы производства, цены производимой продукции и пр. Подобные показатели используются только для оценки влияния возможного изменения параметров проекта на его финансовую реализуемость и эффективность, но сами они не относятся к показателям эффективности ИП, и их вычисление не заменяет расчета интегральных показателей эффективности. Устойчивость проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть оценена как на отдельных шагах расчетного периода, так и в целом за период его реализации.
Выходные показатели проекта могут существенно измениться при неблагоприятном изменении (отклонении от проектных) некоторых параметров. Рекомендуется проверять реализуемость и оценивать эффективность проекта в зависимости от изменения следующих параметров: инвестиционных затрат (или их отдельных составляющих); объема производства; издержек производства и сбыта (или их отдельных составляющих);цен на продукцию.
Проект считается устойчивым по отношению к возможным изменениям параметров, если при всех рассмотренных сценариях:
NPV положительно;
обеспечивается необходимый резерв финансовой реализуемости проекта.
Если при каком-либо из рассмотренных сценариев хотя бы одно из указанных условий не выполняется, рекомендуется провести более детальный анализ пределов возможных колебаний соответствующего параметра и при возможности уточнить верхние границы этих колебаний.
Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижается на 10%; суммарные затраты повышаются на 10%. Для каждого из этих параметров был произведен расчет NPV. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях показана на рисунке 3.13.
Рис. 3.13. Динамика NPV при 10% неблагоприятных воздействиях
Значение NPV при 10% неблагоприятных воздействиях показано на рисунке 3.14.
Рис. 3.14. Значение NPV при 10% неблагоприятных воздействиях
Оценка устойчивости может производиться также путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Предельное негативное значение анализируемого показателя, при котором сохраняется экономическая целесообразность реализации проекта, определяем, решая следующее уравнение:
NPV= =0; (3.3)
Проверим устойчивость инвестиционного проекта относительно следующих факторов: уровня цен, капитальных затрат. Результаты приведены в таблице 3.21. Определим уровень устойчивости и чувствительности инвестиционного проекта как относительное отклонение в процентах:
МОD (Х-х) / Х*100%, (3.4)
Х - исходное значение показателя;
х- предельного негативного значение показателя.
Таблица 3.21
Анализ чувствительности и устойчивости проекта
Рис. 3.15. Предельные значения параметров проекта
Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительное NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости.
Таблица 3.22
Интегральные показатели эффективности проекта
Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта (табл.3.22) характеризует его как приемлемый для реализации.
Заключение
«ЛЭК СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ №1» – крупнейший в Санкт-Петербурге и в Северо-Западном регионе строительно-инвестиционный холдинг. За 17 лет работы построено 125 домов, в настоящее время строится порядка 80. Несколько лет подряд ЛЭК занимает первое место среди строительных компаний Санкт-Петербурга по объемам возводимого жилья, обеспечивая порядка 22% рынка строящейся недвижимости. Компания ЛЭК выступает в качестве инвестора, застройщика, генподрядчика, осуществляя полный цикл работ от проектирования до сдачи домов в эксплуатацию. Приоритетное направление деятельности компании – квартальная застройка. В настоящее время возводится 9 кварталов современного высококачественного жилья общей площадью квартир около 2000 000 кв. м, в 2011 году планируется строительство еще 5-и жилых комплексов на площади более 90 га. В стадии проектирования 9 жилых комплексов на территории около 100 га.
Компания присутствует во всех сегментах рынка, строя жилье эконом-класса, бизнес-класса и элитное жилье. ЛЭК – единственная в Санкт-Петербурге Компания, представляющая максимально исчерпывающий ассортимент жилья, от квартир-студий РИАЛ (эксклюзивный проект Компании ЛЭК), до видовых апартаментов класса LUX.
В 2003 году в Группе Компаний ЛЭК были организованы две структуры – Компания Infort и Компания ПСТ, в задачи которых входит строительство жилых объектов в разных городах России и СНГ. На сегодняшний день реализуются крупномасштабные проекты в Москве (Компания ПСТ), в Киеве, Новосибирске и Сочи (Компания Infort).
Сейчас в холдинг «ЛЭК» входят несколько дочерних структур, на которое оформляются документы по строительству жилых домов.
Проведен финансовый анализ Компании ЛЭК.
Анализ структуры активов показывает, что предприятие практически не обладает основными фондами, их доля в структуре активов составляет менее 1%. В структуре оборотных активов наибольший удельный вес занимают краткосрочные финансовые вложения и дебиторская задолженность.
Анализ структуры пассивов показывает, что собственный капитал составляет менее 1%. Финансирование происходит в основном за счет долгосрочных и краткосрочных кредитов. В течение анализируемого периода дебиторская задолженность превышает кредиторскую.
Анализ ликвидности баланса показал, что в анализируемом периоде условия ликвидности баланса не выполняются. Анализ коэффициентов характеризующих ликвидность и платежеспособность показывает, что практически все коэффициенты удовлетворяют рекомендуемым значениям и имеют положительную динамику. Однако, коэффициент обеспеченности собственными средствами значительно ниже рекомендуемых значений. Это обусловлено тем, что предприятие финансируется за счет заемных источников.
Коэффициенты U1,U2,U3 удовлетворяют рекомендуемым значениям и имеют положительную динамику. Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками их формирования превышает ограничения этого показателя, и имеет тенденцию к повышению.
Так как организация финансируется практически полностью за счет заемного капитала, коэффициенты автономия, финансирования, финансовой устойчивости значительно ниже рекомендуемых значений.
Анализ источников средств для формирования запасов и затрат показал, что состояние финансовой устойчивости у организации нормальное, которая гарантирует платежеспособность.
Анализ прибыли показал, что валовая прибыль увеличилась в 2008 г на 373 450 тыс. руб. и снизилась в 2009 г на 450 458 тыс. руб. Анализ структуры прибыли до налогообложения позволил установить, что положительную ее часть составляет прибыль от продажи. Финансовый результат от прочих видов деятельности снижает сумму прибыли.
Предприятие имеет низкие показатели рентабельности, при этом рентабельность имеет тенденцию к снижению. В 2009 г. показатели рентабельности по чистой прибыли имеют отрицательные значения. В связи с тем, что предприятие финансируется за счет заемных источников, велика рентабельность собственного капитала. Общие показатели оборачиваемости на протяжении анализируемого периода снижаются, что является отрицательным фактом. Однако показатели оборачиваемости денежных средств за анализируемый период несколько улучшились.
Финансовый анализ компании ЛЭК показал, что предприятие имеет нормальное финансовое состояние, однако показатели финансовых результатов имеют отрицательную динамику. Рассмотрен вопрос - насколько эффективен для компании инвестиционный проект строительства многоэтажного жилого дома в Санкт-Петербурге.
В течение 2000-2008 годов строительство в РФ велось активными темпами. Объем строительных работ в России вплоть до 2008 года активно набирал обороты. В 2009 году впервые за весь рассматриваемый период был отрицательный прирост строительных объемов, хотя в количественном выражении он был выше, чем в 2008 году, что произошло благодаря увеличению индивидуального строительства в жилищном секторе. В денежном выражении снижение объемов строительства составило 13 %. Здания жилого назначения доминируют в общем объеме строительства.
Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России – город занимает третье место среди регионов (субъектов Федерации) по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости. В настоящее время обеспеченность населения Санкт-Петербурга жильем составляет 23,1 кв.м. Для сравнения: в конце 1993 г. этот показатель был равен 17,9 кв.м. В Санкт-Петербурге дефицит жилья составляет 7 кв.м. на человека, и для достижения среднеевропейских показателей нужно еще построить нового жилья порядка 31,5 млн.кв.м.
Ввод жилья в Санкт-Петербурге в период с января по ноябрь 2010 года вырос на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 1 млн 567 тыс.кв.м. Ввод жилья в Санкт-Петербурге в период с января по ноябрь 2010 года вырос на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составил 1 млн 567 тыс.кв.м. В указанный период в общей сложности было сдано 24 тыс.753 квартиры, сообщает территориальный орган Федеральной службы государственный статистики. Объем строительных работ в Петербурге за 11 месяцев 2010 года остался практически на том же уровне, что и в 2009 году, поднявшись всего на 0,7% и составив 297 млрд 608 млн рублей. Ранее городские власти прогнозировали, что по итогам текущего года в Петербурге будет введено около 2,5 млн кв.м жилой площади.
Если проследить динамику цен за последние два года, то больше всех за время кризиса пострадал сегмент «бизнес». Наибольшую стабильность демонстрировал самый массовый сегмент. Рынок элитного жилья быстрее других сегментов восстанавливается после кризиса. Аналитики говорят о возвращении предложения на уровень 2008 года.
Районы Петербурга имеют различные возможности для развития нового строительства. Наиболее интенсивное строительство происходит в относительно новых районах с хорошей транспортной доступностью, имеющих «пятна» под застройку. В то же время возможности строительства жилья в исторической (и наиболее престижной) части города весьма ограничены из-за отсутствия площадок под застройку, необходимости соблюдения высотного регламента и сохранения исторических архитектурных видов.
Планируется построить жилой дом 15 этажей по адресу ул. Ленская, метро Ладожская. Начало строительства 1 кв.2011 г., ввод в эксплуатацию 4 кв. 2013 г. Тип дома: кирпично-монолитный. Фундамент сборный железобетонный; стены - газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия — монолитные железобетонные; перегородки — гипсовые из пазогребневых плит; кровля - рулонная. Новый дом строится в популярном районе Ржевки - на Ленской улице, здесь есть школа, детский сад, поликлиника, библиотека, магазины.
Структура себестоимости 1 кв. м жилья в кирпично-монолитном доме выглядит следующим образом: 16% – получение прав на участок, 54% – строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, 12% – получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям, развитие инфраструктуры, 5% – платежи за услуги государственных согласующих организаций, 8% – проценты за использование кредитов, наконец, 5% – расходы на организацию продаж.
Общая потребность в инвестициях, в соответствии с настоящим инвестиционным проектом, определена в 400 000 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и средства дольщиков. Построен график финансирования проекта, который обеспечивает его реализуемость. Проект имеет положительное значение накопленной суммы денежных средств на всем периоде реализации, что говорит о его финансовой состоятельности.
Ставка рефинансирования ЦБ на настоящий момент равна 7,75%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%.
Чистая текущая стоимость проекта равна 54 112 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 1,346. Внутреннюю норму прибыли IRR определяем методом итераций, она равна 46,5 %.
Выходные показатели проекта могут существенно измениться при отклонении от проектных некоторых параметров. Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижаются на 10%; капитальные затраты повышаются на 10%. Оценка устойчивости произведена также путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительное NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости. Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта характеризует его как приемлемый для реализации.
Литература
Нормативно-правовые источники
Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений»
Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г., 26 июня 2007 г., 29 апреля 2008 г.)
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. - М.:Экономика, 2000. – 422 с.
Книги, монографии, брошюры
Ансофф И. Стратегический менеджмент. Классическое издание. - СПб.: Питер, 2009.-352 с.
Бандурин А.В. Гуржиев В.А. Нургалиев Р.З. Финансовая стратегия корпорации. – М.: "ТДДС Столица-8", 2005. - 516 с.
Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2008.- 356 с.
Басовский Л.Е. Басовская Е.Н. Экономическая оценка инвестиций. – М.: Инфра-М. 2008, - 240 с.
Бизнес-план инвестиционного проекта : отечественный и зарубежный опыт, современная практика: учебное пособие для вузов / рук. авт. коллектива и ред. В. М. Попов [и др.]. - М. : Финансы и статистика, 2006. – 486 с.
Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. В 2-х томах. Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2007. – 512 с.
Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента. Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2008. – 610 с.
Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. Пособие для вузов. – М.: Финансы, ЮНИТИ–ДАНА, 2006. – 356 с.
Боумэн К. Основы стратегического менеджмента./ Пер. с англ. М.: Экономика, 2007.-416 с.
Виленский П.Л. Лившиц В.Н. Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2008. - 1104 с.
Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник. - М.: Экономистъ, 2006.- 512 с.
Вихров А. В.. Инвестиционная программа предприятия. - М. : Ин-т микроэкономики (Экономика современной России), 2007. – 218 с.
Голубков Е.П. Основы маркетинга: Учебник. — М.: Финпресс, 2008. – 516 с.
Донцова Л.В., Никифорова Н.П. А