Вход

Методы оценки неопределенности и риска при разработке инвестиционных проектов в стоительстве.

Дипломная работа*
Код 102045
Дата создания 2011
Страниц 112
Источников 51
Покупка готовых работ временно недоступна.
7 190руб.

Содержание

ОГЛАВЛЕНИЕ
1.ТЕОРИЯ
2.МЕТОДЫ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ РИСКОВ В СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ «ТЕМП»
2.1.ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СТРОИТЕЛЬНОЙ КОМПАНИИ «ТЕМП»
2.2.АНАЛИЗ И ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ДАЛЬНЕЙШЕГО РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОГО РЫНКА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
2.3.СУЩЕСТВУЮЩИЕ МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РИСКОВ В ООО «ТЕМП» И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ИХ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ
3.ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В ООО «ТЕМП»
3.1.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВО ЖИЛОГО МНОГОЭТАЖНОГО ДОМА В САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ»
3.2.ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА С УЧЕТОМ ФАКТОРОВ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ И РИСКА
3.3.ОБОСНОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРЕДЛАГАЕМЫХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ РИСКА ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА «СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОГО МИКРОРАЙОНА»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЯ

Фрагмент работы для ознакомления

Первая группа методов ориентирована на качественный анализ рисков. Здесь от проектировщика-экономиста требуется установить, с какого рода рискованными ситуациями может столкнуться участник проекта при его реализации. В зависимости от этого в проекте могут быть предусмотрены те или иные стабилизационные механизмы ( меры по снижению или перераспределению риска. Применение этих методов направлено на совершенствование организационно-экономического механизма реализации проекта, на обеспечение адаптации проекта к меняющимся условиям его реализации.
Проектные материалы, предусматривающие подобные меры, приобретают характер “плана-инструкции”. Сам процесс реализации проекта при этом представляется в виде некоторого “дерева”, “ветви” которого отвечают изменениям тех или иных условий и принимаемым решениям о продолжении или корректировке проекта. Оценка эффективности проекта в подобных ситуациях требует рассмотрения всех возможных сценариев реализации проекта. Нередко каждой “ветви” приписываются определенные вероятности, и тогда эффективность проекта определяется по формуле математического ожидания.
Вторая группа методов ориентирована на учет факторов риска и неопределенности непосредственно при проектировании, т.е. в процессе установления основных технико-экономических параметров проекта. Основные параметры проекта всегда определяются с некоторым “запасом”. Такие “запасы” нужны даже если организационно-экономический механизм реализации проекта включает меры по снижению соответствующих рисков. Чтобы учесть неопределенность каких-либо параметров проекта, предложено использовать так называемые умеренно пессимистические оценки этих параметров. Такой прием применим и по отношению к параметрам экономического окружения проекта, например, к ценам. Это позволяет, в конечном счете, заменить неопределенные чистые притоки проекта их умеренно пессимистическими “детерминированными эквивалентами”. В результате получается детерминированный проект, оцениваемый обычными методами. NPV этого “эквивалентного” проекта рассматривается как показатель эффективности исходного проекта ( его ожидаемый NPV. Поскольку “эквивалентный” проект является детерминированным, то для дисконтирования при этом используется “безрисковая” ставка дисконта.
Третья группа методов ориентирована на учет неопределенности в виде поправок к ставке дисконта, т.е. путем введения “премии за риск”. Особенно часто этого подхода придерживаются те, кто понимает риск как измеримую неопределенность. В разных методах этой группы по своему формируется набор учитывающих риск факторов и отвечающее ему правило выбора соответствующей “премии за риск”. Так, в кумулятивном методе перечень факторов дается таблицей, где каждому из них отвечает соответствующая экспертно установленная надбавка к “премии за риск”.
При использовании методов данной группы всё многообразие связанных с реализацией проектов рисков агрегируется в одном показателе ставки дисконта. Обеспечивая удобство расчетов, это одновременно не позволяет учесть распределение рисков во времени. Поскольку как состав рисков, так и динамика их снижения во времени в разных проектах различаются, не существует каких-либо научно обоснованных способов отразить это в одном показателе ставки дисконта, а имеющиеся по этому поводу рекомендации представляют собой не более чем экспертные оценки.
На данном принципе базируется широко используемый метод, основанный на модели оценки капитальных активов, CAPM. При этом разделяются риски, связанные с “экономическим окружением” проекта (систематические) и с “самим проектом” (несистематические). Первые учитываются путем корректировки ставки дисконта, а вторые ( при формировании детерминированного денежного потока, эквивалентного неопределенному потоку проекта (эквивалентные чистые притоки при этом формируются как математические ожидания неопределенных чистых притоков). В то же время, хотя сама модель достаточно убедительно обоснована, правомерность её применения именно в указанной форме для оценки эффективности реальных проектов оспаривается.
Методы четвертой группы исходят из общего представления о невозможности полного учета факторов риска и неопределенности в каком-то одном критериальном показателе типа NPV. Цель этих методов ( провести систему расчетов устойчивости проекта, наглядно показывающих, что будет с проектом в тех или иных возможных условиях реализации. В методах этой группы риски понимаются как возможность неблагоприятного сочетания параметров проекта и его экономического окружения. Учет риска этими методами сводится к варьированию какого-либо параметра проекта с целью выявления его влияния на NPV. Если изменение значения переменной не оказывает существенного влияния на чистую приведенную стоимость, то правильность инвестиционного решения не будет зависеть от точности значения этой переменной. Если же даже незначительные изменения переменной оказывают сильное воздействие на уровень NPV, то проект считается “высокочувствительным” к значению данной переменной. Особое место в системе расчетов устойчивости занимают оценки предельных значений параметров проекта (цены продукции, объемов производства и др.), т.е. таких значений этих параметров, при которой NPV проекта обращается в нуль.
Расчеты устойчивости обычно играют вспомогательную роль, давая инвестору и проектировщикам информацию о том, каким параметрам проекта и каким факторам риска следует уделить повышенное внимание.
Возможно рассмотрение ситуации синхронного изменения взаимосвязанных параметров, т.е. различные возможные сценарии реализации проекта. При оценке реальных проектов рассматриваются десятки возможных сценариев ( это помогает понять последствия различных “рискованных” ситуаций и уточнить организационно-экономический механизм реализации проекта.
“Предельными” в данной группе являются методы, нацеленные на рассмотрение всех возможных сценариев реализации проекта или хотя бы наиболее представительных из них.
В той или иной степени при разработке любых реальных проектов применяются методы всех рассмотренных групп.
Общая схема оценки проектов в условиях неопределенности выглядит следующим образом:
описывается все множество возможных сценариев реализации проекта;
исследуется, как функционирует организационно-экономический механизм реализации проекта при каждом сценарии, определяются денежные потоки и обобщающие показатели эффективности;
проверяется наличие резерва финансовой реализуемости проекта. При нарушении условий реализуемости данный сценарий рассматривается как сопряженный с финансовым риском;
исходная информация о факторах неопределенности представляется в количественной форме, выражающей “степень возможности” того или иного сценария;
оценивается риск нереализуемости проекта, отражающий “степень возможности” сценариев, при которых нарушаются условия финансовой реализуемости проекта. Наличие такого риска свидетельствует о недостаточной проработке организационно-экономического механизма реализации проекта;
по каждому сценарию определяется интегральный эффект (NPV). При этом премия за риск в ставке дисконта не учитывается;
оценивается риск неэффективности проекта, отражающий “степень возможности” сценариев, при которых интегральный эффект (NPV) становится отрицательным, а также средний ущерб от реализации проекта в случае его неэффективности;
на основе показателей отдельных сценариев определяются обобщающие показатели ожидаемой эффективности. Основными такими показателями, используемыми для сравнения различных проектов и выбора лучшего из них, являются показатели ожидаемого интегрального эффекта (NPV).
Показатель ожидаемого интегрального эффекта определяется исходя из возможных значений NPV проекта. С достаточной точностью можно оценивать эффективность проекта по базовому сценарию, образованному математическими ожиданиями чистых доходов. При минимальных дополнительных предположениях удается, с одной стороны, обосновать целесообразность дисконтирования математических ожиданий чистых доходов проекта в условиях вероятностной неопределенности, а с другой ( установить структуру критерия эффективности даже в таких условиях, когда неопределенность параметров проекта не описывается в терминах вероятностей и носит совсем иной характер.
Обычно используются следующие методы количественной оценки устойчивости и эффективности проекта:
укрупненная оценка устойчивости;
расчет границ и уровней безубыточности;
метод вариации параметров;
использование модели оценки капитальных активов (CAPM) путем учета систематического риска в ставке дисконта;
учет любых видов риска в ставке дисконта;
оценка ожидаемой эффективности проекта с учетом факторов неопределенности.
Укрупненная оценка устойчивости. Оценка эффективности проекта и проверка его устойчивости производятся на базе одного, базового сценария реализации проекта. В основу расчетов должен быть положен принцип умеренного пессимизма. Для обеспечения устойчивости технико-экономические параметры проекта и его экономического окружения в базовом сценарии рекомендуется принимать умеренно пессимистическими. Для практической реализации изложенного принципа в базовом сценарии рекомендуется предусматривать:
резервы средств на дополнительные расходы, возникающие в связи с возможными ошибками проектной организации, пересмотром проектных решений в ходе строительства, непредвиденными задержками платежей, ликвидацией последствий возможных аварий, заменой некачественной продукции и возмещением ущерба от ее потребления, и т. п.;
увеличение сроков выполнения отдельных видов строительных, монтажных и иных работ в связи с непредвиденными задержками строительства;
уменьшение проектных объемов производства и реализации продукции в связи с возможным отказом технологического оборудования и потерями продукции при ее доставке потребителю.
При укрупненной оценке эффективности проектов довольно часто включают в ставку дисконта премию за риск. Однако этим приемом надо пользоваться с определенной осторожностью. Многие виды рисков уже учтены в умеренно-пессимистических значениях доходов и расходов. Включать в ставку дисконта премию за риск, не располагая детальной информацией о самом проекте, о методе формирования базового сценария его реализации и о степени обоснованности размера указанной премии, представляется нецелесообразным.
Проект рекомендуется рассматривать как устойчивый в целом, если он имеет достаточно высокие значения интегральных показателей, в частности, положительное значение NPV. Об устойчивости проекта свидетельствует и низкий срок окупаемости, если только по истечении этого срока чистый доход проекта положителен.
Расчет границ безубыточности и эффективности. Устойчивость проекта по отношению к возможным изменениям условий реализации может быть оценена как на отдельных шагах расчетного периода, так и в целом за период его реализации. В этих целях для наиболее важных параметров проекта и внешней среды (объема производства, цен производимой продукции и др.) определяются границы соответственно безубыточности и эффективности. Подобные показатели отвечают сценариям возможного изменения параметров проекта и отражают влияние этих изменений на прибыль и NPV. В то же время они не относятся к показателям эффективности инвестиционного проекта и их вычисление не заменяет расчета интегральных показателей эффективности.
Граница безубыточности параметра проекта для некоторого шага расчетного периода определяется как такой коэффициент к значению этого параметра на данном шаге, при применении которого чистая прибыль участника на этом шаге становится нулевой. Одним из наиболее важных показателей этого типа является уровень безубыточности.
Уровнем безубыточности на шаге n называется отношение УБm “безубыточного” объема продаж (т. е. объема, которому отвечает нулевая прибыль) на шаге m к проектному, отвечающему рассматриваемому сценарию. Уровень безубыточности рекомендуется рассчитывать для каждого шага периода эксплуатации, а также в среднем по этому периоду.
Желательно так же определять предельный уровень цен на продукцию и основные виды сырья, объем продаж без предоплаты, долю инвестора в прибыльной продукции и др. Близость проектных значений параметров к границе безубыточности свидетельствует о недостаточной устойчивости проекта на соответствующем шаге. Предельные значения обычно определяются для наиболее важных параметров проекта, проектные значения которых установлены с известной долей неопределенности.
Широкое распространение расчетов границ безубыточности и эффективности обусловлено тем, что такие расчеты технически просты и проводятся на основе денежных потоков, относящихся к базовому сценарию реализации проекта, демонстрируя в то же время последствия реализации других сценариев (с измененными объемами производства, ценами и т. п.). В то же время существенный недостаток этого метода в том, что сценарии с измененными параметрами проекта оцениваются только по какому-то одному показателю (прибыли или NPV).
Оценка устойчивости проекта путем варьирования его параметров. Рекомендуется проводить проверки реализуемости и оценку эффективности проекта при изменении основных технико-экономических параметров проекта и внешней среды. Рекомендуется оценивать реализуемость и эффективность проекта на основе расчетов следующих сценариев его реализации:
увеличение объема инвестиций;
увеличение продолжительности строительства и освоения проектной мощности;
увеличение удельных затрат на материалы;
уменьшение объема производства;
уменьшение цены производимой продукции;
увеличение процентной ставки по кредитам.
Учет неопределенности связанной с инфляцией также производится методом сценариев, причем в их основу закладывается принцип “умеренного пессимизма”. Если проект предусматривает использование займов, то необходим подбор таких условий договора с кредитором, при которых проект оказывался бы реализуемым и эффективным. Проект, реализуемый и эффективный при “крайних” сценариях, будет реализуемым и эффективным при любых “средних” сценариях.
Так как риски неполучения запроектированных доходов и ненадежности участников проекта учитываются при формировании рассматриваемых сценариев, то для дисконтирования денежных потоков по каждому из рассматриваемых сценариев используется только безрисковая ставка дисконта.
Методу сценариев присущи два недостатка. Во-первых, он требует отклонения проектов, неэффективных хотя бы при одном сценарии, если даже этот сценарий маловероятен. Поэтому следует более внимательно отнестись к формированию совокупности рассматриваемых сценариев, уделяя большее внимание обоснованию границ возможных колебаний учитываемых параметров. Во-вторых, этим методом можно учесть колебания небольшого числа параметров проекта и внешней среды.
Использование модели оценки капитальных активов (CAPM) путем учета систематического риска в ставке дисконта. Ставка дисконта, учитывающая риск ( это максимальная средняя доходность альтернативных и доступных инвестору направлений вложений, имеющее тот же риск, что и данный проект.
Чаще всего ставку дисконта, учитывающую риск, устанавливают с помощью CAPM. При этом допускаются две ошибки. Во-первых, проект ( это не финансовый актив, так что прямое использование основной версии CAPM в этих целях некорректно. Во-вторых, дополнительные ошибки возникают при неправильной оценке бета-коэффициентов, особенно в тех случаях, когда эти коэффициенты берутся по данным не российских, а иностранных компаний.
Поэтому наряду с CAPM, на практике часто используются кумулятивные методы, базирующиеся во многом на экспертных оценках. Во всех этих методах риск учитывается путем введения в ставку дисконта премии за риск.
При использовании кумулятивного метода в величине премии за риск в общем случае учитывается три типа рисков, связанных с реализацией инвестиционного проекта:
страновой риск;
риск ненадежности участников проекта;
риск неполучения предусмотренных проектом доходов.
Страновой риск подразделяется на социально-экономический, внутриэкономический и внешнеэкономический. Каждый из этих видов риска оценивается в баллах пофакторно. Однако переход от балльных оценок риска к количественной оценке премии за соответствующий риск производится обычно экспертно.
Размер премии за риск ненадежности участников проекта определяется каждым конкретным участником проекта с учетом своих функций и принятых обязательств, а также обязательств других участников перед ним.
Премия за риск неполучения предусмотренных проектом доходов определяется с учетом технической реализуемости и обоснованности проекта, детальности проработки проектных решений, наличия необходимого научного и опытно-конструкторского задела и представительности маркетинговых исследований. Вопрос о конкретных значениях премии за несистематический риск для различных отраслей промышленности и различных типов проектов слабо изучен, однако в первую очередь здесь обращается внимание на новизну используемой техники или технологии, неизученность каких-либо процессов или явлений.
Проведенные исследования [13] показывают, при наличии вероятностной неопределенности влияние факторов риска отнюдь не всегда может быть
отражено включением в ставку дисконта премии за риск. Наиболее правильным и точным является рассмотрение совокупности возможных сценариев реализации проекта, оценка каждого из них при безрисковой ставке дисконта и агрегирование полученных возможных интегральных эффектов в обобщающий показатель ожидаемого интегрального эффекта с учетом вероятностей отдельных сценариев. Введение премии за риск должно рассматриваться как приближенный и не всегда обоснованный метод.
Имитационное моделирование методом Монте-Карло (Monte-Carlo Simulation) позволяет построить математическую модель для проекта с неопределенными значениями параметров и, зная вероятностные распределения параметров, а также связь между изменениями параметров (корреляцию), получить распределение доходности проекта. В условиях повышенной изменчивости важных с точки зрения проекта параметров существенным недостатком данного метода является практическая невозможность учесть их постоянно меняющиеся характеристики и взаимосвязи (вследствие трудоемкости расчетов, сложной природы взаимосвязей и т.п.), что значительно снижает достоверность результатов.
Принято считать, что, проведя расчеты денежных потоков при достаточно большом количестве сценариев (например, методом Монте-Карло), путем усреднения полученных результатов можно получить более точную оценку эффективности проекта.
Необходимость настройки, адаптации проекта к меняющимся условиям приводит к тому, что содержание проекта меняется. В детерминированной ситуации проект предусматривает определенный состав действий и определенное расписание их выполнения, его можно было бы с некоторой натяжкой определить как “план-расписание”. В условиях неопределенности надо иметь определенную стратегию, некоторый набор правил поведения в тех или иных ситуациях, которые могут сложиться в ходе реализации проекта. Тем самым, проект должен из “плана-расписания” превратиться в “план-инструкцию”, определяющий поведение участников не только в “штатных”, но и в “нештатных” ситуациях.
Имеющиеся в проектных организациях программные комплексы позволяют моделировать неопределенность и в конечном счете сформировать такой вариант проекта (в виде своеобразного плана-инструкции), который будет достаточно эффективным при любых возможных колебаниях параметров проекта. Вопрос учета факторов риска и неопределенности не сводится к введению каких-либо поправок в “обычные” формулы расчета экономического эффекта ( он требует пересмотреть саму трактовку инвестиционного проекта, как некоего плана осуществления затрат и получения доходов, и заставляет рассматривать его как “план-инструкцию”, позволяющий адаптировать ход реализации проекта к изменяющимся условиям реализации и поступающей новой информации.
Рассмотрим вопросы страхования строительных рисков.
Исходя из сложившейся международной практики, при осуществлении строительно-монтажных проектов применяются следующие виды страхования:
Профессиональной ответственности проектировщиков и архитекторов.
Перевозок стройматериалов, конструкций, оборудования из мест поставки на стройплощадку.
Объектов строительства (монтажа) во время их возведения.
Машин, механизмов, оборудования, используемых для производства работ.
Существующих зданий, сооружений заказчика, на которых ведутся СМР или находящихся в непосредственной близости от строительной площадки.
Расходов по расчистке территории после страхового случая.
Ответственности Страхователя перед третьими лицами за вред, причиненный им в связи с производством работ.
Потери прибыли в результате задержки ввода в эксплуатацию объекта строительства, вызванного повреждением застрахованных объектов.
От несчастного случая персонала, занятого на производстве работ.
Большинство вышеперечисленных видов страхования может быть застраховано по договору страхования строительно-монтажных рисков.
В основу этого договора положена идея обеспечения наиболее полной страховой защиты всех участников строительно-монтажного проекта от всех наиболее актуальных и страхуемых рисков, возникающих при строительстве и монтаже.
Застрахованными по данному виду страхования могут быть любые стороны, для которых в связи с монтажом объектов возникает риск: заказчик, подрядчик, субподрядчики, изготовитель или поставщик монтируемого оборудования, если монтажные работы осуществляются им самим или под его ответственность. Для исключения конфликта интересов сторон или пробелов в страховой защите рекомендуется заключать один общий для всех сторон договор страхования, а не индивидуальные договоры для каждой из сторон. Тем не менее, конечно возможно заключить договор, защищающий только одного участника.
По договору страхования СМР могут быть застрахованы несколько различных видов объектов страхования:
собственно сам объект строительства или монтажа, включая стройматериалы и установочное оборудование;
средства производства: стройтехника (краны, лебедки, компрессоры, генераторы, экскаваторы, бульдозеры и т. п.), строительные городки, бытовки, помещения складов, мастерские. При этом не имеет значения, были ли эти машины арендованы или являются собственностью строительного предпринимателя;
принадлежащие заказчику здания, сооружения, на которых ведутся СМР (реконструкция, ремонт, отдела, монтаж оборудования) и которые существовали до начала работ;
расходы по расчистке места работ от обломков после страхового случая. В некоторых случаях эти расходы могут составить значительные суммы, поэтому их покрытие рекомендуется предусмотреть в договоре страхования;
ответственность Страхователя перед третьими лицами за вред их имуществу или здоровью, причиненный им в связи с производством работ. Третьими лицами считаются любые посторонние лица, не участвующие в выполнении строительно-монтажного проекта это жители или организации, занимающие окружающие стройплощадку здания, проходящие и проезжающие люди. Этот вид покрытия особенно актуален для условий плотной городской застройки, где реальный ущерб имуществу или жизни и здоровью людей достигает в некоторых случаях миллионы долларов;
потери прибыли в результате задержки ввода в эксплуатацию объекта строительства, вызванного повреждением застрахованных объектов. Не покрывается задержка ввода в эксплуатацию, вызванная другими причинами, например, задержки финансирования, поставки оборудования, запрет госорганов и т. п. Этот вид покрытия пока малоизвестен на российском страховом рынке, за рубежом он начал применяться также сравнительно недавно. Он актуален для любых объектов, приносящих доход, бизнес-центров, гостиниц, производственных предприятий, магазинов и т. п.
Договор страхования СМР обеспечивает покрытие "от всех рисков", т. е. он покрывает ущерб, нанесенный застрахованным объектам в результате любых внезапных и непредвиденных событий, которые не входят в перечень исключений в договоре страхования. На практике это означает, что почти любая внезапная и непредвиденная потеря или ущерб, возникшие во время страхового периода в отношении застрахованного имущества, расположенного на строительной или монтажной площадке, будут возмещены.
Есть риски, которые не страхуются по разным причинам. В частности, не покрываются расходы по устранению дефектного материала, а также по переделке некачественно выполненных работ, но при этом последующий ущерб, нанесенный правильно и качественно сооруженным частям, будет компенсироваться. В отношении "ответственности перед третьими лицами" договор обеспечивает выплату страхователю сумм компенсации, которые он будет обязан по закону выплатить третьим лицам для возмещения ущерба, нанесенного им в прямой связи с застрахованными СМР.
В любом договоре страхования устанавливается страховая сумма, которая является пределом выплаты страхового возмещения по любому одному и всем страховым случаям за период страхования. В договоре страхования СМР по каждому из застрахованных объектов устанавливается своя страховая сумма. Страховые суммы устанавливаются по согласованию сторон, но для получения полной компенсации своего ущерба в результате страхового случая существуют следующие правила установления страховых сумм:
по собственно объекту СМР страховая сумма должна соответствовать его полной сметной стоимости в завершенном состоянии, включая все статьи затрат (работа + материалы и установочное оборудование + расходы по перевозке + таможенные платежи + НДС и т. п.). Идея в том, что при наступлении самого худшего полной гибели объекта, выплаченного возмещения должно хватить на его восстановление;
по средствам производства страховая сумма должна соответствовать их рыночной стоимости;
по принадлежащим заказчику существующим зданиям, сооружениям, по расходам на расчистку, а также по ответственности перед третьими лицами страховая сумма может варьироваться в широких пределах и устанавливается сторонами эксертным путем исходя из вероятного размера ущерба, который может быть нанесен этим объектам в результате проведения СМР;
по потере прибыли страховая сумма должна соответствовать величине запланированного на первый год дохода от эксплуатации застрахованного объекта СМР за вычетом всех переменных затрат.
В целях обеспечения максимальной защиты страхователя договор, как правило, вступает в силу с даты начала работ и продолжается в течение всего периода работ вплоть до сдачи объекта заказчику. Таким образом, период страхования может продолжаться и день (например, монтаж кондиционера в квартире), и несколько лет (например, строительство моста, завода).
Дополнительно может быть предоставлено покрытие так называемых гарантийных обязательств подрядчика. Практически в любом подрядном договоре подрядчик берет на себя обязательство устранять за свой счет все дефекты, обнаруженные в гарантийный период, начинающийся после сдачи объекта заказчику. Вот на этот период и предоставляется это покрытие. Покрывается внезапный и непредвиденный ущерб, причиненный застрахованному объекту:
либо в результате производства подрядчиком работ по техническому обслуживанию объекта;
либо возникший в этот период по причинам, которые были заложены в конструкцию объекта во время выполнения СМР, но до поры, до времени не проявлялись.
Если в договор включается покрытие потери прибыли, то для него устанавливается еще один временной параметр период возмещаемой задержки ввода в эксплуатацию
Стоимость страхования СМР (страховая премия) складывается из стоимости страхования каждого объекта. Поскольку каждый объект СМР, как правило, уникален (разница в конструкции, разница в способе исполнения, разница в среде, разница в исполнителе), то унифицированная тарификация не может быть применена, каждый объект оценивается и тарифицируется индивидуально. Некоторые цифры для общего представления о порядке величин:
средняя премия по страхованию на весь период строительства опытным подрядчиком типовых многоквартирных домов составляет около 0,2-0,25 % от страховой суммы объекта;
средняя премия по страхованию на год бульдозеров, экскаваторов на стройплощадке в нормальных природно-климатических условиях 0,8-1,0 % от страховой суммы этих объектов.
Заключение
ЗАО Строительная компания «Темп» – входит в число ведущих строительных организаций Санкт Петербурга. С момента своего основания (1998 год) компания специализируется в области гражданского жилищного строительства и осуществляет проекты любой сложности в качестве генерального подрядчика, проектировщика и застройщика. За 17 лет работы построено 125 домов, в настоящее время строится порядка 80.
Проведен финансовый анализ ЗАО Строительная компания «Темп».
Анализ структуры активов показывает, что предприятие практически не обладает основными фондами, их доля в структуре активов составляет менее 1%. В структуре оборотных активов наибольший удельный вес занимают краткосрочные финансовые вложения и дебиторская задолженность.
Анализ структуры пассивов показывает, что собственный капитал составляет менее 1%. Финансирование происходит в основном за счет долгосрочных и краткосрочных кредитов. В течение анализируемого периода дебиторская задолженность превышает кредиторскую.
Анализ ликвидности баланса показал, что в анализируемом периоде условия ликвидности баланса не выполняются. Анализ коэффициентов характеризующих ликвидность и платежеспособность показывает, что практически все коэффициенты удовлетворяют рекомендуемым значениям и имеют положительную динамику. Однако, коэффициент обеспеченности собственными средствами значительно ниже рекомендуемых значений. Это обусловлено тем, что предприятие финансируется за счет заемных источников.
Коэффициенты U1,U2,U3 удовлетворяют рекомендуемым значениям и имеют положительную динамику. Коэффициент обеспеченности запасов собственными источниками их формирования превышает ограничения этого показателя, и имеет тенденцию к повышению.
Так как организация финансируется практически полностью за счет заемного капитала, коэффициенты автономия, финансирования, финансовой устойчивости значительно ниже рекомендуемых значений.
Анализ источников средств для формирования запасов и затрат показал, что состояние финансовой устойчивости у организации нормальное, которая гарантирует платежеспособность.
Предприятие имеет низкие показатели рентабельности, при этом рентабельность имеет тенденцию к снижению. В связи с тем, что предприятие финансируется за счет заемных источников, велика рентабельность собственного капитала.
Рассмотрен вопрос - насколько эффективен для компании инвестиционный проект строительства многоэтажного жилого дома в Санкт-Петербурге.
Строительный рынок Санкт-Петербурга является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся рынков России – город занимает третье место среди регионов (субъектов Федерации) по объемам жилищного строительства, имеет высокие темпы развития сегмента коммерческой недвижимости. В настоящее время обеспеченность населения Санкт-Петербурга жильем составляет 23,1 кв.м. Для сравнения: в конце 1993 г. этот показатель был равен 17,9 кв.м. В Санкт-Петербурге дефицит жилья составляет 7 кв.м. на человека, и для достижения среднеевропейских показателей нужно еще построить нового жилья порядка 31,5 млн.кв.м.
Если проследить динамику цен за последние два года, то больше всех за время кризиса пострадал сегмент «бизнес». Наибольшую стабильность демонстрировал самый массовый сегмент. Рынок элитного жилья быстрее других сегментов восстанавливается после кризиса. Аналитики говорят о возвращении предложения на уровень 2008 года.
Районы Петербурга имеют различные возможности для развития нового строительства. Наиболее интенсивное строительство происходит в относительно новых районах с хорошей транспортной доступностью, имеющих «пятна» под застройку. В то же время возможности строительства жилья в исторической (и наиболее престижной) части города весьма ограничены из-за отсутствия площадок под застройку, необходимости соблюдения высотного регламента и сохранения исторических архитектурных видов.
Планируется построить жилой дом 15 этажей по адресу ул. Ленская, метро Ладожская. Начало строительства 1 кв.2011 г., ввод в эксплуатацию 4 кв. 2013 г. Тип дома: кирпично-монолитный. Фундамент сборный железобетонный; стены - газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия — монолитные железобетонные; перегородки — гипсовые из пазогребневых плит; кровля - рулонная. Новый дом строится в популярном районе Ржевки - на Ленской улице, здесь есть школа, детский сад, поликлиника, библиотека, магазины.
Структура себестоимости 1 кв. м жилья в кирпично-монолитном доме выглядит следующим образом: 16% – получение прав на участок, 54% – строительно-монтажные и проектно-изыскательские работы, 12% – получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям, развитие инфраструктуры, 5% – платежи за услуги государственных согласующих организаций, 8% – проценты за использование кредитов, наконец, 5% – расходы на организацию продаж.
Общая потребность в инвестициях, в соответствии с настоящим инвестиционным проектом, определена в 400 000 тыс. руб. В качестве источников финансирования приняты: банковский кредит и средства дольщиков. Построен график финансирования проекта, который обеспечивает его реализуемость. Проект имеет положительное значение накопленной суммы денежных средств на всем периоде реализации, что говорит о его финансовой состоятельности.
Ставка рефинансирования ЦБ на настоящий момент равна 7,75%, средняя норма прибыльности альтернативных вложений для фирмы составляет 16%. Принимаем ставку дисконтирования для проекта 16%.
Чистая текущая стоимость проекта равна 54 112 тыс. руб., что означает преемственность проекта по данному критерию. Индекс доходности равен 1,346. Внутреннюю норму прибыли IRR определяем методом итераций, она равна 46,5 %.
Выходные показатели проекта могут существенно измениться при отклонении от проектных некоторых параметров. Для данного проекта был приняты следующие пессимистические варианты: цена снижаются на 10%; капитальные затраты повышаются на 10%. Оценка устойчивости произведена также путем определения предельных значений параметров проекта, т.е. таких их значений, при которых интегральный коммерческий эффект становится равным нулю. Проведенный анализ устойчивости инвестиционного проекта к неблагоприятным внешним воздействием показал, что проект имеет положительное NPV при всех неблагоприятных внешних воздействиях, что говорит о его приемлемости. Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта характеризует его как приемлемый для реализации.
Литература
Нормативно-правовые источники
Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений»
Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г., 26 июня 2007 г., 29 апреля 2008 г.)
Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. - М.:Экономика, 2000. – 422 с.
Книги, монографии, брошюры
Ансофф И. Стратегический менеджмент. Классическое издание. -

Список литературы

ЛИТЕРАТУРА
Нормативно-правовые источники
1.Федеральный закон от 25.02.1999г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемый в форме капитальных вложений»
2.Федеральный закон от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" (с изменениями от 21 марта, 25 июля 2002 г., 8 декабря 2003 г., 22 июля 2005 г., 3 июня 2006 г., 26 июня 2007 г., 29 апреля 2008 г.)
3.Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов. Официальное издание. - М.:Экономика, 2000. – 422 с.
Книги, монографии, брошюры
4.Ансофф И. Стратегический менеджмент. Классическое издание. - СПб.: Питер, 2009.-352 с.
5.Бандурин А.В. Гуржиев В.А. Нургалиев Р.З. Финансовая стратегия корпорации. – М.: "ТДДС Столица-8", 2005. - 516 с.
6.Бард В. С. Инвестиционные проблемы российской экономики. — М.: Экзамен, 2008.- 356 с.
7.Басовский Л.Е. Басовская Е.Н. Экономическая оценка инвестиций. – М.: Инфра-М. 2008, - 240 с.
8.Бизнес-план инвестиционного проекта : отечественный и зарубежный опыт, современная практика: учебное пособие для вузов / рук. авт. коллектива и ред. В. М. Попов [и др.]. - М. : Финансы и статистика, 2006. – 486 с.
9.Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. В 2-х томах. Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2007. – 512 с.
10.Бланк И.А. Основы инвестиционного менеджмента. Киев.: Эльга, Ника-Центр, 2008. – 610 с.
11.Богатин Ю.В., Швандар В.А. Оценка эффективности бизнеса и инвестиций: Учеб. Пособие для вузов. – М.: Финансы, ЮНИТИ–ДАНА, 2006. – 356 с.
12.Боумэн К. Основы стратегического менеджмента./ Пер. с англ. М.: Экономика, 2007.-416 с.
13.Виленский П.Л. Лившиц В.Н. Смоляк С.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов: Теория и практика. М.: Дело, 2008. - 1104 с.
14.Виханский О.С. Стратегическое управление: Учебник. - М.: Экономистъ, 2006.- 512 с.
15.Вихров А. В.. Инвестиционная программа предприятия. - М. : Ин-т микроэкономики (Экономика современной России), 2007. – 218 с.
16.Голубков Е.П. Основы маркетинга: Учебник. — М.: Финпресс, 2008. – 516 с.
17.Донцова Л.В., Никифорова Н.П. Анализ бухгалтерской отчетности. - М.: ДиС, 2009. – 432 с.
18.Инвестиционная политика: учебное пособие для вузов / ред. Ю. Н. Лапыгин. - М. : КноРус, 2006
19.Инновационный менеджмент: учебник под ред. профессора В.А. Швандера, В.А.Горфинкеля. – М.: ВЗФИ «Вузовский учебник», 2004. – 288 с.
20.Инновационный процесс в странах развитого капитализма (методы, формы, механизм). Под ред. Рудаковой И.Е. - М.: изд-во МГУ, 2004. 118 с.
21.Ковалёв В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 288 с.
22.Ковалев В. В. Финансовый анализ: методы и процедуры. – М.: «Финансы и статистика», 2008. – 658 с.
23.Котлер Ф., Келлер К. Л. Маркетинг менеджмент. - СПб.: Питер, 2007. – 623 с.
24.Котлер Ф., Вонг В, Сондерс Д, Армстронг Г. Основы маркетинга. - М.: Вильямс, 2010. - 618 с.
25.Корчагин Ю.А. Инвестиционная стратегия. – М.: Феникс, 2006. – 346 с.
26.Лахметкина Н.И. Инвестиционная стратегия предприятия. – М.: КноРус, 2007. – 368 с.
27.Липсиц И.В. Коссов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Экономистъ, 2007. - 412 с.
28.Марголин А.М. Экономическая оценка инвестиционных проектов. – М.: Экономика. 2007. - 368 с.
29.Маркарьян Э.А., Методика анализа показателей эффективности производства. – Ростов–на–Дону: Изд–во Ростовского Университета, 2004. – 456 с.
30.Селезнева Н.Н., Ионова А.Ф. Финансовый анализ. Управление финансами. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. – 586 с.
31.Сироткин С.А. Кельчевская Н.Р. Экономическая оценка инвестиционных проектов. – М.: Юнити-Дана. 2009. - 288 с.
32.Станиславчик Е.Н. Бизнес-план. Управление инвестиционными проектами. – М.: Ось-89. - 128 с.
33.Старик Д.В. Расчеты эффективности инвестиционных проектов. М.: Дело, 2005. – 496 с.
34.Сухарев О.С. Шманев С.В. Курьчнов А.М. Экономическая оценка инвестиций. – М.: Альфа-Пресс. 2008. - 244 с.
35.Теплова Т.В. 7 ступеней анализа инвестиций в реальные активы. Российский опыт. – М.: Эксмо. 2009. - 368 с.
36.Чернов В.А. Инвестиционный анализ. Учебное пособие для ВУЗов.– М.:Юнити, 2008. – 432 с.
37.Цвиркун А.Д. Акинфиев В.К. Бизнес-план. Анализ инвестиций. Методы и инструментальные средства. – М.:Ось-89. 2009. - 320 с.
38.Шеремет А Д., Негашев Е. В. Методика финансового анализа деятельности коммерческих организаций. М.: ИНФРА-М, 2008. – 224 с.
39.Шеремет А.Д., Ионова А.Ф. Финансы предприятий: менеджмент и анализ. – М.: ИНФРА–М, 2007. - 662 с.
40.Экономический анализ. Под ред. Гиляровской Л.Т. – М.: Финансы, ЮНИТИ-ДАНА, 2006. – 436 с.
41.Янковский К.П., Мухарь И.Ф. Организация инвестиционной и инновационной деятельности. - СПб: Питер, 2005. – 512 с.
Электронный ресурс удаленного доступа:
42.Материалы Госкомстата России: «Инвестиции в экономику России» URL: http://www.gks.ru/wps/portal/
43.Агентство инвестиционного синтеза. Проектирование бизнеса и организация инвестиционной деятельности. Статья: Инвестиционная стратегия для производственного предприятия - URL: http://www.zinsin.ru
44.Материалы Института экономики переходного периода. Экономико-политическая ситуация в России. - URL: http://www.iet.ru/
45.Материалы ресурса «Корпоративный менеджмент» - URL: http://www.cfin.ru/finanalysis/invest/appraisal_efficiency.shtml
46.Финансы. RU - URL: http://www.finansy.ru/publ/inv/007zubov.htm
47.Сайт компании Темп- URL: http://www.sktemp.spb.ru/about.html
48. Жилищная политика в Санкт-Петербурге URL: http://www.up.mos.ru/ObIntSaj/dokspb/zhil.htm
49. Жилищное стротельство в Санкт-Петербурге URL: www.market-report.ru/item.php?id=100268
50.Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга URL: http://www.estimation.ru/
51. Ценообразование и сметное строительство. URL: http:// www.stroi.ru /
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала, который не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, но может использоваться в качестве источника для подготовки работы указанной тематики.
Сколько стоит
консультация по подготовке материалов?
1
Заполните заявку - это бесплатно и ни к чему вас не обязывает. Окончательное решение вы принимаете после ознакомления с условиями выполнения работы.
2
Менеджер оценивает работу и сообщает вам стоимость и сроки.
3
Вы вносите предоплату 25% и мы приступаем к работе.
4
Менеджер найдёт лучшего автора по вашей теме, проконтролирует выполнение работы и сделает всё, чтобы вы остались довольны.
5
Автор примет во внимание все ваши пожелания и требования вуза, оформит работу согласно ГОСТ, произведёт необходимые доработки БЕСПЛАТНО.
6
Контроль качества проверит работу на уникальность.
7
Готово! Осталось внести доплату и работу можно скачать в личном кабинете.
После нажатия кнопки "Узнать стоимость" вы будете перенаправлены на сайт нашего официального партнёра Zaochnik.com
© Рефератбанк, 2002 - 2018