Стратегия развития девелоперской компании

Содержание
Введение 3
Глава 1. Теоретические основы формирования стратегии развития девелоперской компании 6
1.1. Экономическое содержание девелоперской деятельности 6
1.2. Стратегически-ориентированная система управления девелоперской компанией 15
1.3. Модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании 23
1.4. Выводы 27
Глава 2. Стратегический анализ деятельности девелоперских компаний на российском рынке 29
2.1. Анализ современных тенденций на рынке недвижимости 29
2.2. Стратегический анализ возможностей и угроз для девелоперских компаний на рынке недвижимости в 2016 году 38
2.3. Оценка результатов деятельности девелоперских компаний на российском рынке и разработка стратегии развития компании JLL 45
2.4. Выводы 51
Глава 3. Стратегические направления повышения конкурентоспособности девелоперской компании 54
3.1. SWOT-анализ и финансовые показатели стратегического девелоперского проекта 54
3.2. Стратегический анализ инвестиционных рисков девелоперского проекта 61
3.3. Стратегия управления инвестиционными рисками девелоперского проекта и оценка ее эффективности 63
3.4. Выводы 72
Заключение 74
Список использованной литературы 77
Приложения 77

е., ожидаемый среднеквартальный темп продажи составит 18 земельных участков, то есть ежемесячный темп продажи – 6 участков. При осуществлении расчетов использовано программное обеспечение MicrosoftExcel и пакетный продукт «Альт-Инвест Строительство». В результате построена модель девелоперского проекта Софьино – 25, приведенная в приложении А.В таблице 3.5 приведены обобщенные данные по денежным потокам проекта с шагом планирования в один год.В таблице 3.6 приведены финансовые показатели девелоперского проекта Софьино-25 при реализации земельных участков с коммуникациями. Таблица 3.5 – Денежные потоки проекта Софьино – 25 (цена сотки 20 000 у.е.)ПоказательЗначение показателя в N-й год реализации проекта, y.e. ИТОГО, y.e. 1-й 2-й 3-й 4-й Инвестиции (с учетом кредитных ресурсов) -15 804 018 -5 858 618 0 0 -21 662 636 Денежный приток 799 569 12 478 028 27 730 926 10 299 788 51 308 312 Денежный отток операционная деятельность -16 603 587 -8 265 931 -2 829 752 -1 327 628 -29 026 898 Денежный отток финансовая деятельность -2 022 362 -3 485 321 -441 490 0 -5 949 173 Денежный отток итого -18 625 949 -11 751 252 -3 271 242 -1 327 628 -34 976 071 Денежный поток -17 826 380 726 776 24 459 685 8 972 160 16 332 241 Таблица 3.6 – Финансовые показатели проекта (цена сотки 20 000 у.е.)Финансовые показатели проекта Значение Расходы по проекту за период (без учета издержек на финансирование), у.е. -29 026 898 Все расходы по проекту за период с учетом процентов по кредитам, у.е. -34 976 071 Доходы по проекту за период, у.е. 51 308 312 Проценты по кредитам, у.е. -5 949 173 Темп продаж, участков/квартал 20 Прибыль, у.е. 16 332 241 Ожидаемая доходность (ставка дисконта), % годовых 25% Привлеченные инвестиции, у.е. 21 662 636 NPV проекта, у.е. 2 402 388 IRR проекта, % 26,4% Рентабельность инвестиций ROI (англ. ReturnOnInvestment) проекта за весь период, % 75% Рентабельность инвестиций ROI проекта в годовом исчислении, % 20% Период окупаемости проекта PBP (англ. Pay-BackPeriod), лет 3,0 Дисконтированный период окупаемости проекта DPBP (англ. Discounted Pay-Back Period), лет3,5 Срок реализации проекта, лет 3,8 Таким образом, NPV проекта, в соответствии с прогнозами маркетологов и с планом девелопмента, приведенном в Приложениях А и Б, положителен и равен 2,7 млн. у.е. 3.2. Стратегический анализ инвестиционных рисков девелоперского проектаВыделим инвестиционные риски девелоперского проекта Софьино – 25 в соответствии с таблицей 3.7. Таблица 3.7 – Факторы, влияющие на инвестиционную эффективность девелоперского проектаФакторы, влияющие на объем поступленийФакторы, влияющие на объем затратПрочие факторыЦена товараКомпоненты себестоимости товараСтавка дисконтаСпрос на товарВремя строительстваУровень ставки рефинансированияКачество товараВремя ввода в эксплуатациюВалютный факторВ таблице 3.8 представлены результаты анализа чувствительности к следующим ключевым факторам проекта – цена продажи сотки, темп продажи, себестоимость сотки и ставка дисконта. Так как объем продаж для девелоперского проекта является категорией закрепленной, т.е. девелопер ограничен площадью земельного участка, анализировать данный параметр не нужно. Таблица 3.8 – Определение рейтинга факторов проекта, проверяемых на риск в соответствии с критерием эффективности NPVФактор Изменение фактора, % Новое значение NPV, у.е. Изменение NPV в процентах к базовому, % Изменение NPV, у.е. Рейтинг фактора Цена реализации 1 сотки -10 -118 683 105 - 2 521 071 1 Темп продажи -10 2 122 832 12 -279 556 4 Расходы проекта +10 -61 635 102 -2 464 023 2 Ставка дисконта +10 1 803 967 25 - 598 421 3 Проранжируем факторы на основании таблицы 3.8 в порядке убывания значимости – на первом месте находится цена реализации сотки, далее следуют расходы проекта, ставка дисконта и темп продажи. Из результатов проведенного анализа чувствительности следует, что наиболее значимым фактором, воздействующим на NPV девелоперского проекта, является продажная цена сотки земли. При неизменных значениях остальных показателей падение цены реализации на 10% приведет к отрицательному значению чистой приведенной стоимости проекта. Данные о денежных потоках девелоперского проекта Софьино – 25 при цене сотки 18 000 у.е. приведены в таблице 3.9. Таблица 3.9 – Денежные потоки проекта Софьино – 25 (цена сотки 18 000 у.е.)Показатель Значение показателя в N-й год реализации проекта, y.e. ИТОГО, y.e. 1-й 2-й 3-й 4-й Инвестиции (с учетом кредитных ресурсов) -15 880 777 -5 988 967 - - -21 869 744 Денежный приток 719 612 11 230 225 24 957 834 9 269 810 46 177 481 Денежный отток операционная деятельность -16 600 389 -8 156 923 -2 587 495 -1 237 649 -28 582 455 Денежный отток финансовая деятельность -2 026 794 -3 512 947 -497 736 - -6 037 477 Денежный отток итого -18 627 183 -11 669 870 -3 085 230 -1 237 649 -34 619 932 Денежный поток -17 907 571 -439 645 21 872 603 8 032 160 11 557 549 Таким образом, денежный поток при падении цены сотки на 10% уменьшается на 4,8 млн. у.е. в абсолютном выражении или на 29% к планируемому первоначально потоку в относительном выражении. В таблице 3.10 представлены финансовые показатели девелоперского проекта Софьино-25 при цене сотки 18 000 у.е. Таблица 3.10 – Финансовые показатели проекта (цена сотки 18 000 у.е.)Финансовые показатели проекта Значение Расходы по проекту за период (без учета издержек на финансирование), у.е. -28 582 455 Все расходы по проекту за период с учетом выплаченных процентов по кредитам, у.е. -34 619 932 Доходы по проекту за период, у.е. 46 177 481 Проценты по кредитам, у.е. -6 037 477 Темп продаж, участков/квартал 20 Прибыль, у.е. 11 557 549 Ожидаемая доходность (ставка дисконта), % годовых 25 % Привлеченные инвестиции, у.е. 21 869 744 NPV проекта, у.е. -118 683 IRR проекта, % 19,2% Рентабельность инвестиций ROI (англ. ReturnOnInvestment) проекта за весь период, % 53% Рентабельность инвестиций ROI проекта в годовом исчислении, % 14% Период окупаемости проекта PBP (англ. Pay-BackPeriod), лет 3,25 Дисконтированный период окупаемости проекта DPBP (англ. Discounted Pay-Back Period), летПроект не окупается Срок реализации проекта, лет 3,8 Таким образом, при цене реализации сотки в 18 000 у.е. NPV равен минус 118,7 тыс. у.е., следовательно, проект не окупается. 3.3. Стратегия управления инвестиционными рисками девелоперского проекта и оценка ее эффективностиОтметим, что стоимость реализации сотки является внешним фактором по отношению к девелоперскому проекту, поэтому он не поддается управлению в отличие от себестоимости строительства – второго по рейтингу фактора, в значительной степени влияющего на NPV. Себестоимость строительства является внутренним фактором, поэтому девелопер способен им управлять. Цена реализации сотки изменяется под воздействием спроса со стороны потребителя, поведение которого сложно предсказать, поэтому данный фактор несет в себе неопределенность. Исходя из этого, метод реальных опционов применим для осуществления реакции на проявление данного фактора инвестиционного риска, т.к. способен изменить параметры проекта и повлиять на общий инвестиционный эффект. На рисунке 3.3 представлен график чувствительности показателя эффективности инвестиционного проекта – критерия NPV под влиянием изменения цены реализации сотки. Наклон кривой указывает на прямую зависимость изменения цены реализации и NPV. Вместе с тем, крутой наклон кривой отражает высокую рискованность проекта. Рисунок 3.3 – Чувствительность NPV к изменению цены реализации сотки (базовый уровень 20 000 у.е.) при прочих равных условияхРассчитаем запас финансовой прочности девелоперского проекта Софьино-25. NPV равно нулю при цене сотки 18 094 у.е., что меньше базового значения на 9,6 % в относительном выражении. Таким образом, безопасный интервал изменения цены находится в интервале [-9,6%; +∞). При изменении цены в интервале (-∞; -9,6%) следует реализовать право осуществления реального опциона. Специфичным и наиболее применимым на практике реальным опционом в качестве реакции на падение цены реализации земельного участка является опцион на изменение типа объекта недвижимости. В девелоперский проект Софьино-25 встраиваем возможность реализации опциона на выбор конечного продукта девелопмента при изменении цены к базовой 20 000 у.е. в процентном интервале (-∞; -9,6%). Предположим, что при негативном сценарии, вместо 153 земельных участков девелопер будет строить коттеджи, увеличив на два года срок реализации проекта. По мнению экспертов, темп продаж домов площадью 190 кв. м при стоимости 428 000 у.е. (2 252 у.е. за кв. м) с земельным участком 12 соток и коммуникациями составит в среднем 15 штук в квартал. Денежные потоки проекта Софьино – 25, тип объекта недвижимости – коттеджи, приведены в таблице 3.11. Таблица 3.11 – Денежные потоки проекта Софьино – 25 (реализация домов площадью 190м2 с земельным участком и коммуникациями)ПоказательЗначение показателя в N-й год реализации проекта, y.e.ИТОГО, y.e. 1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й Денежный приток119 702,004 839 889,7618 688 593,3933 045 927,8929 364 907,484 737 025,8690 796 046Денежный отток (операционная деятельность)- 13 551 378-8 602 618- 19 722 124-16 352 088-2 860-- 58 231 068Денежный отток (финансовая деятельность)- 1 199 278-1 276 295- 465 379---- 2 940 953Итого денежный отток-14 750 656- 9 878 913- 20 187 504- 16 352 088-2 860--61 172 020Денежный поток (без учета инвестиций)-14 630 954-5 039 023- 1 498 91016 693 84029 362 0484 737 02629 624 026Финансовые показатели девелоперского проекта при условии изменения типа конечного объекта – продажи коттеджей вместо размежеванных земельных участков, приведены в таблице 3.12. Таблица 3.12 – Финансовые показатели проекта (реализация домов площадью 190 кв.м с земельным участком и коммуникациями)Финансовые показатели проекта Значение Расходы по проекту за период (без учета издержек на финансирование), у.е. -58 231 068 Все расходы по проекту за период с учетом выплаченных процентов по кредитам, у.е. -61 172 020 Доходы по проекту за период, у.е. 90 796 046 Проценты по кредитам, у.е. -2 940 953 Темп продаж, участков/квартал 15 Прибыль, у.е. 29 624 026 Ожидаемая доходность (ставка дисконта), % годовых 25% Инвестиции, у.е. 21 668 888 NPV проекта, у.е. 2 003 755 IRR проекта, % 30% Рентабельность инвестиций ROI (англ. ReturnOnInvestment) проекта за весь период, % 137% Рентабельность инвестиций ROI проекта в годовом исчислении, % 24% Период окупаемости проекта PBP (англ. Pay-BackPeriod), лет 5,5 Дисконтированный период окупаемости проекта DPBP (англ. Discounted Pay-Back Period), лет4,3 Срок реализации проекта, лет 5,8 Таким образом, NPV девелоперского проекта при реализации права осуществления реального опциона на изменение типа конечного продукта недвижимости составит 2 млн. у.е. Оценим эффект от корректирующих действий методом реальных опционов, используя биномиальный подход. Инвестиции в проект Софьино -25 при реализации земельных участков с коммуникациями при позитивном сценарии составляют 21 662 636 у.е. Денежные потоки проекта Софьино-25 при осуществлении оптимистического сценария (стоимость сотки 20000 у.е.) и пессимистического сценария (стоимость сотки 16 000 у.е.) приведены в таблице 3.13.Таблица 3.13 – Денежные потоки девелоперского проекта Софьино – 25 при реализации земельных участков с коммуникациями Сценарий развитияВеличина денежного потока, тыс. у.е. по годамNPV1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й Оптимистический- 17 826 380726 77624 459 6858 972 160--2 402 388Пессимистический-14 630 954-5 039 023-1 498 91016 693 84029 362 0484 737 0262 003 755 Источник: составлено автором. Рассчитаем ценность активов проекта в 1-м году (за вычетом первоначальных инвестиций в покупку земельного участка в размере 11 365 000 у.е.). Ценность активов будет равна: при оптимистическом сценарии: Vo=(−17 826 380−(−11 365 000))+ + + Таким образом, ценность активов (Vo) равна 14 367 985 у.е. при пессимистическом сценарии: Vo=(−17 988 761 − (−6 623 761))+ + + - (22 140 000 – 21 662 336)Таким образом, ценность активов (Vp) равна 7 545 510 у.е. Выражение (22 140 000−21 662 336) характеризует разницу привлеченных инвестиций при оптимистическом и пессимистическом сценариях. Ожидаемая ценность девелоперского проекта равна: E(V) = V0P0 + VpPp(3.1)где Vo – ценность активов при оптимистическом сценарии; Vp – ценность активов при пессимистическом сценарии; P0 – вероятность реализации оптимистического сценария;Pp – вероятность реализации пессимистического сценария. Исходя из фактических данных, рассчитаем по формуле (3.1) ценность девелоперского проекта, при одинаковой вероятности реализации девелоперского проекта (50/50). Таким образом, E(V) при продаже земельных участков равна 10 956 748 у.е. Рассчитаем чистую приведенную стоимость по следующей формуле: NPV = E(V) – IC (3.2) где NPV – чистая приведенная стоимость девелоперского проекта; E(V) – ожидаемая ценность девелоперского проекта; IC – первоначальные инвестиции в покупку земельного участка. Таким образом, NPV по формуле (3.2) равен минус 408 252 у.е. Отрицательная чистая приведенная стоимость означает, что данный проект следовало бы отвергнуть. На рисунке 3.4 построено дерево ценности для проекта Софьино -25 «реализация земельных участков с коммуникациями».Рисунок 3.4 – Дерево ценности проекта Софьино-25 без опционовТаким образом, при вероятности 0,5 оптимистического сценария (цена сотки равна 20 000 у.е.) и вероятности 0,5 пессимистического сценария (цена сотки равна 16000 у.е.) получаем NPVминус 408 252 у.е. Введем условие – при условии падения цены реализации более, чем на 9,6% от базовой цены, принятой на уровне 20 000 у.е., следует реализовать реальныйопцион на изменение типа конечного продукта девелопмента – строительство и продажа коттеджей по цене 428 000 у.е. (табл. 3.14).Таблица 3.14 – Денежные потоки девелоперского проекта Софьино – 25 с применением реального опциона на изменение типа объекта недвижимости Сценарий развитияВеличина денежного потока, тыс. у.е. по годамNPV1-й 2-й 3-й 4-й 5-й 6-й Оптимистический- 17 826 380726 77624 459 6858 972 160--2 402 388Пессимистический-14 630 954-5 039 023-1 498 91016 693 84029 362 0484 737 0262 003 755 При оптимистическом развитии событий девелопер будет реализовывать земельные участки с коммуникациями по цене 20 000 у.е. за сотку. При падении цены реализации, девелопер изменит тип конечного продукта девелопмента, получим, что ценность бизнеса при пессимистическом сценарии, равна 14 363 443 у.е.:Vo=(−14 630 954 −(−11 365 000))+ + + + −(21 668 888 − 21 662 636)где выражение (21 668 888−21 662 636) – это сумма дополнительных инвестиций при строительстве коттеджей. Столь незначительная разница в инвестициях означает, что финансирование строительства домов будет происходить за счет продаж; выражение (−14 630 954−(−11 365 000)) – денежный поток 1-го года за вычетом расходов на покупку земельного участка при реализации пессимистического сценария. Ожидаемая ценность девелоперского проекта Софьино-25 со встраиванием реального опциона на изменение типа объекта недвижимости равна, рассчитанная в формуле (3.6), равна 14 365 714 у.е.: E(V) = 0,514 367 985 + 0,514 363 443Построим дерево ценности для проекта с опционом на изменение типа объекта недвижимости (рисунок 3.5).Рисунок 3.5 – Дерево ценности проекта Софьино-25 с опционом на изменение типа объекта недвижимости (продажа либо земельных участков, либо продажа коттеджей)Осуществим расчет NPV проекта по формуле (3.2), что составляет 3 007 714 у.е. При возникновении пессимистического сценария девелопер приминает решение об изменении реализуемого типа объекта недвижимости – продаже коттеджей вместо продажи земельных участков. Таким образом, при вероятности 0,5 оптимистического сценария (цена сотки равна 20 000 у.е.) и вероятности 0,5 пессимистического сценария (продажа коттеджей) получаем NPV= 3 007 714 у.е., что больше нуля, следовательно, проект выгоден. Таким образом: 1) Если реализуется оптимистический сценарий, девелопер будет реализовывать земельные участки с коммуникациями. 2) Если реализуется пессимистический сценарий, девелопер будет вынужден изменить тип конечного продукта проекта с индивидуальных земельных участков с коммуникациями на коттеджи. 3) Возможность изменения типа конечного продукта девелопмента сделала эффект от проекта Софьино-25 положительным. 4) Ценность возможности изменения типа конечного продукта девелопмента, или премия за опцион на изменение типа недвижимости рассчитывается по формуле (3.3) и равна 3 415 966 у.е. Эффект=Сcall=NPVопцион−NPVбез опциона(3.3) где Эффект – ценность возможности изменения типа конечного продукта девелопмента; Сcall – стоимость колл опциона; NPVопцион – чистая приведенная стоимость проекта с опционом на возможность изменения типа конечного продукта; NPVбез опциона– чистая приведенная стоимость проекта без опционов. 5) Эффективность мер по управлению инвестиционными рисками составляет 3 415 966 у.е., что является значительным показателем по отношению к NPV первоначального сценария девелоперского проекта Софьино – 25 (при стоимости сотки 20 000 у.е.). 3.4. ВыводыВ качестве одного из стратегических направлений развития компании JLLвыбран девелоперский проект строительства загородного коттеджного поселка «Софьино-25». Проект реализуется в Московской области. Общая площадь земельного участка 25,05 га. Местоположение земельного участка – д. Софьино Подольского района Московской области. Расстояние от МКАД – 28 км. Подъездная трасса – Киевское шоссе или Калужское шоссе.Для финансирования сделки был привлечен кредит банка и денежные средства компании JLL, реализующей данный проект. При цене одной сотки 20 000 у.е., ожидаемый среднеквартальный темп продажи составит 18 земельных участков, то есть ежемесячный темп продажи – 6 участков. NPV проекта, в соответствии с прогнозами маркетологов и с планом девелопмента ,положителен и равен 2,7 млн. у.е. Из результатов проведенного анализа чувствительности следует, что наиболее значимым фактором, воздействующим на NPV девелоперского проекта, является продажная цена сотки земли. При неизменных значениях остальных показателей падение цены реализации на 10% приведет к отрицательному значению чистой приведенной стоимости проекта. Отметим, что стоимость реализации сотки является внешним фактором по отношению к девелоперскому проекту, поэтому он не поддается управлению в отличие от себестоимости строительства – второго по рейтингу фактора, в значительной степени влияющего на NPV. Себестоимость строительства является внутренним фактором, поэтому девелопер способен им управлять. Цена реализации сотки изменяется под воздействием спроса со стороны потребителя, поведение которого сложно предсказать, поэтому данный фактор несет в себе неопределенность. Исходя из этого, метод реальных опционов применим для осуществления реакции на проявление данного фактора инвестиционного риска, т.к. способен изменить параметры проекта и повлиять на общий инвестиционный эффект. В девелоперском проекте строительства коттеджного поселка был применен опцион на изменение типа конечного продукта недвижимости. Были выявлены интервалы значений критических точек, в которых следует реализовывать право на осуществление реального опциона. Доказано, что ценность активов девелоперского проекта при встраивании реальных опционов возрастает, что положительно сказывается на значении NPV девелоперского проекта. Также был рассчитан эффект от компенсационных мер по управлению инвестиционными рисками девелоперских проектов. ЗаключениеВ результате проведенного научного исследования автором сделаны следующие выводы и предложены конкретные рекомендации. На современном этапе развития инвестиционной строительной деятельности в России широко распространена практика совмещения активных функций субъектов в лице одной организации – девелопера. Под девелопментом автором понимается предпринимательская деятельность, направленная на извлечение коммерческой выгоды посредством увеличения стоимости объекта недвижимости, подразумевающая под собой организацию финансирования и осуществление действий по развитию объекта недвижимости в соответствии с определенным планом. С одной стороны, девелопмент обладает рядом преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной строительной деятельности. С другой стороны, отрицательным моментом подобного рода совмещения функций является рост инвестиционных рисков, так как возможности переложить непредвиденные факторы на других участников при совмещении функций просто нет. Наиболее важным видом девелопмента является девелопмент земли, земельных участков или ленд-девелопмент. Именно такой вид деятельности для инвестиционно – строительных компаний служит стартом всех процессов управления инвестиционными проектами недвижимости. Также стоит отметить, что профессионалы считают наиболее важными стадиями девелопмента утверждение проектной документации, приобретение земельного участка, проектирование и планирование проекта. Для достижения цели девелопмента чаще всего используется проектная форма организации деятельности – девелоперский проект. Девелоперский проект – это процесс, представляющий собой совокупность задач и мероприятий по развитию объекта недвижимости заданного качества, осуществляемый в рамках плана в условиях ограничения ресурсов, сроков и стоимости, с целью получения прибыли или иного положительного эффекта. В качестве положительного эффекта может выступать повышение эффективности производства, создание новых производств, расширение производства, удовлетворение требований государственных органов, социальных потребностей населения. 2015 год для российского рынка недвижимости нельзя назвать легким, и это не удивительно, ведь рынок недвижимости традиционно один из первых остро реагирует на любые экономические и политические изменения. Любые инфляционные и валютные колебания отражаются на рынке недвижимости в самые короткие сроки. За последние 20 лет на рынке не замечалась такая диспозиция: во всей стране количество предложений и новостроек существенно превышает спрос, который и без того сократился на 45% по сравнению с прошлым годом. Среди проблем рынка: низкий процент ипотечных кредитов, а также постоянный рост кредитных ставок, например, в Европе средняя ставка по ипотеке составляет не более 4%, в России около 30% от стоимости покупатели переплачивают банкам и заемщикам. Снижение процентных ставок может существенно улучшить ситуацию на рынке благодаря рефинансированию действующих кредитов. Большинство специалистов сходятся во мнении, что в 2016 году рынок недвижимости ожидают серьезные перемены, многие предрекают формирование нового рынка недвижимости, к которому всем нам придется привыкать уже скоро. Эта тенденция сохраняется во всех регионах и городах России, недвижимость в Краснодарском крае, в Москве, Санкт-Петербурге и других городах.Более оптимистично настроенные эксперты указывают на то, что российский рынок недвижимости локален, и при необходимости без труда можно перейти на отечественных поставщиков материалов и оборудования, именно это обеспечивает устойчивость рынка к колебаниям курса валют. Как понятно, наиболее уязвимыми являются те рынки и компании, которые ориентированы на продажу иностранных товаров и услуг, об этом свидетельствуют быстро пустеющие торговые центры и закрывающиеся автосалоны.JonesLangLaSalle(JLL), ведущая международная компания, оказывающая финансовые и комплексные услуги в сфере недвижимости, расширяет свое присутствие в России и СНГ.JLL входит в список крупнейших компаний мира Fortune 500; годовой оборот компании составляет 6,0 миллиардов долларов США, за вычетом прямых расходов – 5,2 миллиарда долларов США.В 2015 году специалисты JLL закрыли сделки по покупке-продаже и привлечению финансирования общим объемом 138 миллиардов долларов США. LaSalleInvestmentManagement, подразделение по управлению инвестициями, является одним из крупнейших и наиболее диверсифицированных в мире, управляя активами стоимостью 56,4 миллиарда долларов США. JLL является брендом и зарегистрированным торговым знаком JonesLangLaSalleIncorporated. В работе предложены стратегические направления развития компании на 2016 год. В работе был произведен практический расчет девелоперского проекта строительства коттеджного поселка. В девелоперском проекте строительства коттеджного поселка был применен опцион на изменение типа конечного продукта недвижимости. Были выявлены интервалы значений критических точек, в которых следует реализовывать право на осуществление реального опциона. Доказано, что ценность активов девелоперского проекта при встраивании реальных опционов возрастает, что положительно сказывается на значении NPV девелоперского проекта. Также был рассчитан эффект от компенсационных мер по управлению инвестиционными рисками девелоперских проектов. Списокиспользованной литературыАванесова Т.И. Способы оценки показателей эффективности предприятий на рынке недвижимости // Вестник Камчатского государственного технического университета. 2015. № 31. С. 77-82.Анализ рынка недвижимости и его прогнозирование / Рубинштейн Е.Д., Осипенко Н.С. // Теория и практика общественного развития. 2015. № 12. С. 140-143.Анализ влияния общеэкономических показателей на региональный рынок недвижимости / Черкашина Т.А., Хаустова Т.В., Фирсова Н.Б. // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Экономика. Социология. Менеджмент. 2015. № 1 (14). С. 34-45.Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов/ А.Н. Асаул. – 2-е изд., перераб. и доп. – СПб.: Питер, 2007.Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости // Успехи современного естествознания. – 2010. – № 10. – 104с.Диаковская Н. В. Правовое регулирование прав на недвижимое имущество и сделок с ним: дис. ... канд. юрид. наук :12:00:03 / Диаковская Наталья Викторовна. — М., 2003. — 181 с.Дудченко А.Ю. Правовое регулирование девелопмента // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета (Научный журнал КубГАУ) [Электронный ресурс]. – Краснодар: КубГАУ, 2014. – №06(100). — с. 590 – 606. – IDA [article ID]: 1001406034. – Режим доступа: http://ej.kubagro.ru/2014/06/pdf/34.pdf.Дюкова О.М. Управление развитием недвижимости: учебное пособие/ О.М. Дюкова, Н.И. Пасяда. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. – 100 с.Зарайская О.А. Рынок недвижимости как фактор решения социально-экономических проблем России // Государственное управление. Электронный вестник. 2015. № 50. С. 47-64.Звонкова Е.А. Стратегия развития бизнеса как определяющий элемент механизма управления девелоперскими компаниями // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе: сборник научных трудов. - СПб.: СПбГИЭУ,2011Как кризис отражается на рынке недвижимости России / Ушакова Н.А., Хурматулина Н.М. // Инновационная экономика: перспективы развития и совершенствования. 2015. № 1 (6). С. 202-207.Каплан Роберт С., Нортон Дейвид П. Стратегические карты. Трансформация нематериальных активов в материальные результаты. – М.: ЗАО «Олимп- Бизнес», 2007. –512 сКоростелев С.П., Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью / С.П. Коростелев. – М. : Маросейка, 2009. – 416 с.Кочкин В. Эффективный девелопмент. - М: Российский писатель, 2012 – 76с.Кущенко В. В., Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости: Монография / В. В. Кущенко. – М. : Норма, 2005. — 368 с.Мазур И.И. Девелопмент недвижимости. Справочник для профессионалов/ И.И. Мазур, В.Д. Шапиро. – М.: Елима; Омега-Л, 2009. – 1035 с. Мазур И. И., Шапиро В. Д., Ольдерогге Н. Г. Девелопмент / И. И. Мазур, В. Д. Шапиро, Н. Г. Ольдерогге. – М. : Экономика, 2004. – 526 с.Медовый В.В. Совершенствование системы государственной поддержки субъектов предпринимательства на рынке недвижимости // TerraEconomicus. 2014. Т. 12. № 2-3. С. 131-135.Мнение: ждать ли Армагеддона на рынке недвижимости России в 2016 году [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://realty.rbc.ru/experts/18/12/2015/562949998665640.shtmlНа рынке жилья России надувается стальной пузырь [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://realty.rbc.ru/experts/18/05/2015/562949995212441.shtmlНекрасова А.Е. Первичный рынок недвижимости: финансовые, страховые и налоговые аспекты // ScienceTime. 2014. № 7. С. 286-291.О взаимообусловленности конъюнктуры фондового рынка и динамики современного рынка недвижимости / Хаустов В.В., Черкашина Т.А., Хаустова Т.В. // Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Экономика. Социология. Менеджмент. 2015. № 4 (17). С. 81-87.Опубликован рейтинг девелоперов по объемам строительства жилья в России [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://realty.rbc.ru/articles/29/07/2015/562949996352680.shtmlОсташевич И.О. Гражданско – правовое регулирование деятельности управляющих компаний, осуществляющих доверительное управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: 12:00:03 / Осташевич Игорь Олегович.– М., 2013. – 28 с.Петижев А.Д. Практические аспекты разработки стратегии развития компании // Экономика и управление: проблемы, решения. 2015. № 9. С. 156-158.Пивоваров Константин Александрович. Разработка методики процессно- ориентированной реструктуризации инвестиционно-строительных компаний: диссертация ... кандидата экономических наук: 08.00.05 / Пивоваров Константин Александрович; [Место защиты: Рос. эконом. акад. им. Г.В. Плеханова].- Москва, 2009.- 131 сРоманов В. Профессия развивать / В. Романов // Pro Девелопмент. – 2008. – № 1. – с. 4 – 7.Рынок недвижимости: проверка на прочность / Сайфуллина А.Ф., Имангулова Э.Р. // Финансы Башкортостана. 2015. № 1 (063). С. 81-85.Рынок недвижимости и особенности его функционирования / Рубинштейн Е.Д., Кривец В.В., Осипенко Н.С. // Актуальные вопросы экономических наук. 2015. № 46. С. 94-98.Сиротникова М.В. Справедливая цена на рынке недвижимости // Наука и бизнес: пути развития. 2015. № 9. С. 42-48.Современный экономический словарь / Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. – М.: ИНФРА-М, 2007. – 496 с.Стрельцов Д.И., Артамонова Ю.С. Особенности формирования территориально-отраслевых кластеров стройиндустрии // Современные проблемы науки и образования. – 2014. – № 2; URL: http://www.science-education.ru/116-12969 (дата обращения: 05.05.2014)Стрельцова Н.В. Рынок недвижимости Москвы во время кризиса // Профессиональное образование и общество. 2015. № 2 (14). С. 68-71.Татарченко Л.В. Модификация моделей для разработки стратегии развития компании рынка // Вестник Тверского государственного университета. Серия: Экономика и управление. 2014. № 3. С. 160-167.Теоретические основы разработки стратегии развития компании / Адилова Д.А., Кулибаев Б.Т. // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2015. № 53. С. 38-45.Тетушкин В.А. Кризисные и маркетинговые явления в сфере современного рынка недвижимости // Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 76-85.Торгашина И.Г. Рынок недвижимости: состояние и факторы роста // Вестник Иркутского государственного технического университета. 2015. № 2 (97). С. 287-291.Управление инвестиционным процессом на региональном рынке недвижимости / Лисицкая Т.С., Мерзлякова Е.А. // Современные тенденции в экономике и управлении: новый взгляд. 2015. № 35. С. 118-125.Фомин М.А. Анализ и прогнозирование рынка первичной недвижимости // Система ценностей современного общества. 2016. № 44. С. 219-223.Федорова М. А. Девелопмент недвижимости: монография / М.А. Федорова, Т.В. Тазихина, А. А. Бакунина. – М. : КНОРУС, 2010. – 264 с.Что ждет рынок недвижимости в 2016 году — факторы риска и прогнозы [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.gdeetotdom.ru/articles/2038263-2015-12-24-chto-zhdet-ryinok-nedvizhimosti-v-2016-godu-faktoryi-riska-i-prognozyi/Чубуков Г. В. Земельная недвижимость как правовая категория / Г.В. Чубуков // Экологическое право. – 2002. –N 3. – с. 52 – 53.Шайбеков А.Р. Основные подходы к формированию стратегии развития строительной компании // Общество: политика, экономика, право. 2015. № 2. С. 46-48.Экономика недвижимости: учебник для вузов / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. – 3-е изд., исправл. / – СПб. : АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.Bernardo, A. E. Resources, real options, and corporate strategy Text/ A.E. Bernardo, B. Chowdhry// Journal of Financial Economics. – 2002. – №63 (2). – P. 211-234. JonesLangLaSalle - компания из списка Forbes [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.gazeta.bn.ru/articles/2007/08/28/17483.htmlPeiser, R.B. Professional Real Estate Development: The ULI Guide to the Business/ R.B. Peiser, A.B. Frej. – Second Edition. – Washington, O.C.: ULI – the Urban Land Institute, 2003.Rocha, K. Real Estate and Real Options A Case Study Text/ K. Rocha, L. Salles, F.A.A. Garcia, J.A. Sardinha, J.P. Texeira// Emerging Markets Review. – 2007. – No. 8. – P. 67-79. http://www.jll.ru/russia/ru-ru/о-нас/история-компанииhttp://www.jll.ru/russia/ru-ru/о-насПриложение АМодель денежных потоков по проекту коттеджного поселка «Софьино-25»Таблица А.1 – Модель денежных потоков проекта Софьино – 25, продажа земельных участков с коммуникациями (период – квартал, в у.е.) Приложение БИсходный план развития проекта коттеджного поселка «Софьино-25» Таблица Б.1 – Первоначальный План девелопмента коттеджного поселка Софьино-25