Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ
1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ 4
2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 8
3. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ 18
4. ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ 19
5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ 20
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ. 31
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ. 39
8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 48
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 50
ПРИЛОЖЕНИЯ 50

/кв.м (с учетом НДС) - 120 000,00 120 000,00 130 000,00 124 900,00 122 100,00 123 000,00 Количество различий   1 1 2 1 1 1
Таблица №18
Таблица внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж
Характеристики Оцениваемый объект Сопоставимые объекты - аналоги Аналог №1 Аналог№2 Аналог №3 Аналог №4 Аналог №5 Аналог №6 Цена продажи/предложения, руб./кв.м (с учетом НДС) - 120 000,00 120 000,00 130 000,00 124 900,00 122 100,00 123 000,00 Право собственности на здание Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Право собственности на земельный участок Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Собственность Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Условия финансирования Ед.платеж Ед.платеж Ед.платеж Ед.платеж Ед.платеж Ед.платеж Ед.платеж Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Условия продажи Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Время продажи/предложения 25 декабря 2015 дек.15 дек.15 дек.15 дек.15 дек.15 дек.15 Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Продажа/предложение продажа предложение предложение предложение предложение предложение предложение Корректировка, %   -10% -10% -10% -10% -10% -10% Местоположение г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, Графский пер., 12А с.2 г.Москва, СВАО, Бутырскийр-н, Огородный проезд, 5 г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, ул. П. Корчагина, 2 г.Москва, СВАО, Останкинский р-н, Мурманский проезд, 22а г.Москва, СВАО, Бутырский р-н, ул. Большая Новодмитровская, 23 с.1 г.Москва, СВАО, р-н Марьина роща, ул. Полковая, 3 г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, ул. Ярославская, 8 к.3 Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Транспортная доступность Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Хорошая Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Общая площадь здания, кв.м 1500 2000 1720 1000 1335 1938 1720 Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Класс офиса В В В В В В В Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Наличие отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения Имеются Имеются Имеются Имеются Имеются Имеются Имеются Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Наличие телефонных линий Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Наличие вентиляции Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Наличие охранно-пожарной системы, охранной сигнализации Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Имеется Корректировка, %   0 0 0 0 0 0 Состояние помещения Хорошее Хорошее Хорошее Отличное (после ремонта) Хорошее Хорошее Хорошее Корректировка, %   0 0 -6% 0 0 0 Скорректированная цена, руб./кв.м (с учетом НДС)   108 000,00 108 000,00 109 980,00 112 410,00 109 890,00 110 700,00 Совокупная корректировка (по модулю), руб./ кв.м   12 000,00 12 000,00 20 020,00 12 490,00 12 210,00 12 300,00 Относительная совокупная корректировка   0,10 0,10 0,15 0,10 0,10 0,10 Коэффициент соответствия объекту оценки   10,00 10,00 6,49 10,00 10,00 10,00 Удельный вес цены объекта аналога в стоимости объекта оценки   0,18 0,18 0,11 0,18 0,18 0,18 Средневзвешенная цена, руб./кв.м (с учетом НДС) 109 820,69 Стоимость объекта оценки методом сравнения продаж, руб. (с учетом НДС) 164 731 035
В результате внесения обоснованных выше поправок (скидок) на уторговывание и на состояние помещения в таблице 18 определены скорректированные цены аналогов.
В таблице 18 также рассчитана величина стоимости объекта оценки по методу сравнения продаж путем суммирования взвешенных скорректированных цен аналогов по результатам расчета следующих показателей:
- показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок);
- коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки);
- удельный вес скорректированной цены аналога в стоимости объекта оценки;
- средневзвешенная величина стоимости объекта оценки.
Наибольший вес присвоен скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились поправки с меньшей величиной корректировок в абсолютной величине. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будет иметь аналог, который наиболее сопоставим с объектом оценки.
Умножением скорректированной стоимости 1 кв.м. аналога на его вес и сложением полученных результатов в таблице 18 получена стоимость 1 кв.м. объекта оценки, равная 109 820,69 руб./ кв.м. Умножение полученной величины на площадь объекта оценки 1500 кв.м позволило рассчитать стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж.
Стоимость объекта оценки по методу сравнения продаж по состоянию на 25 декабря 2015г составляет (с учетом НДС):
164 731 035
(Сто шестьдесят четыре миллиона семьсот тридцать одна тысяча тридцать пять рублей).
7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ.
Доходный подход использован в оценке стоимости объекта оценки, способного генерировать потоки доходов, ввиду наличия достоверной информации, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Объекты офисной недвижимости в г.Москве способны приносить стабильные ежегодные потоки доходов. На рынке офисной недвижимости Москвы не было выявлено достаточного количества рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. В этой связи для оценки стоимости объекта оценки доходным подходом был применен метод капитализации по расчетным моделям.
Метод капитализации по расчетным моделям применен для оценки стоимости оцениваемого объекта, поскольку объект оценки не требует значительных капитальных вложений в его ремонт или реконструкцию; фактическое использование объекта соответствует их наиболее эффективному использованию; объект оценки генерирует регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения.
Стоимость объекта недвижимости по методу капитализации по расчетным моделям рассчитана делением годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая рассчитана на основе ставки дисконтирования, модели возврата капитала, ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем. В качестве источника доходов при этом рассмотрены арендные платежи.
Этапы процедуры оценки по методу капитализации по расчетным моделям:
- Расчет потенциального валового дохода (ПВД).
- Расчет действительного валового дохода (ДВД).
- Расчет операционных расходов (ОР).
- Расчет чистого операционного дохода (ЧОД = ДВД – ОР).
- Расчет общей ставки капитализации (R).
- Капитализация ЧОД в текущую стоимость в процессе расчета стоимости объекта недвижимости по методу капитализации (V) по следующей формуле:
(11)
Расчет потенциального и действительного валового дохода
Потенциальный валовой доход (ПВД) как потенциальный доход собственника объекта недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов рассчитывается по следующей формуле:
, где (12)
– площадь, сдаваемая в аренду, м2;
– рыночная арендная ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой доход (ДВД) как доход от объекта недвижимости, который будет в действительности получен собственником объекта недвижимости с учетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы рассчитывается по формуле:
, где (13)
и- коэффициенты потерь, соответственно, от недозагрузки объекта и от недосбора арендных платежей по объекту.
Для обоснования рыночной ставки арендной платы по результатам анализа рынка аренды офисных помещений г. Москва, проведенного по данным сайтов порталов недвижимости и риэлтерских агентств г. Москвы в Интернете, были отобраны четыре аналогичных объекта, в том числе два аналога, расположенных, как и объект оценки, в СВАО, и два аналога, расположенных в ЦАО.
Скриншоты объявлений с предложениями о сдаче в аренду аналогичных объектов представлены в Приложении 3 к настоящему отчету, их местоположение – на рисунке 8.
Рисунок 8. Местоположение объектов-аналогов относительно объекта оценки для расчета величины ставки аренды объекта оценки методом сравнения продаж (по данным Google Maps)
Как видно из рисунка 8, аналоги, расположенные в ЦАО г. Москвы, удалены от Третьего транспортного кольца в той же мере, как и объект оценки, и расположены по отношению к нему ближе, чем аналоги, расположенные, как и объект оценки, в СВАО. Краткая характеристика четырех отобранных аналогов представлена в таблице 19. Расчет рыночной ставки арендной платы объекта оценки методом сравнения продаж представлен в таблице 20.
Таблица №19
Данные по объектам-аналогам и объекту оценки
Характеристики Оценивае-мый объект Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Источник информации Заказчик rosrealt.ru объявление № 131004 тел. +7 (495) 991-46-63, Максим rosrealt.ru объявление № 72496 тел. +7 (495) 991-46-63, Максим rosrealt.ru объявление № 153064 тел. +7-985-977-14-37 rosrealt.ru объявление № 108409 тел. +7-985-977-14-37 Назначение объекта Офисное Офисное Офисное Офисное Офисное Адрес местонахождения г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, Графский пер., 12А с.2 г.Москва, СВАО, Алтуфьевский р-н, ул. Новгородская, 1 г.Москва, СВАО, Север-ное Медведко-во, Чермянский проезд, 7В г.Москва, ЦАО, Басманный р-н, ул. Большая Почтовая, 26В с.1 г.Москва, ЦАО, Басманный р-н, Переведеновский пер., 13 с.4 Время предложения о сдаче в аренду 25 декабря 2015 дек.15 дек.15 дек.15 дек.15 Площадь объекта, кв.м. 1500 700 354 465 1070 Ставка арендной платы в месяц всего, руб.   700 000 343 380 483 600 1 241 200 Ставка арендной платы 1 кв.м в месяц, руб/ кв.м   1 000 970 1 040 1 160 Рассматриваемые права, условие договора Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Аренда с ежемесячными платежами Включение в арендную плату НДС НДС включен НДС включен НДС включен НДС включен НДС включен Включение в арендную плату коммунальных платежей, эксплуатационных расходов включены включены включены включены включены Порядок оплаты телефона, интернета по факту потребления по факту потребления по факту потребления по факту потребления по факту потребления Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая отличная Наличие отопления, водоснабжения, канализации, электроснабжения, вентиляции имеется имеется имеется имеется имеется Наличие телефонных линий, охранно-пожарной системы, охранной сигнализации имеется имеется имеется имеется имеется Текущее физическое состояние помещений Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее
Как видно из таблицы 19, аналоги №1, 2, 3 по рассматриваемым характеристикам не отличаются от объекта оценки, а аналог № 4 отличаются от объекта оценки отличной транспортной доступностью: аналог 4 расположен на первой линии Переведеновского переулка, непосредственно выходящего на Третье транспортное кольцо. При этом у объекта оценки и аналогов № 1, 2, 3 транспортная доступность хорошая.
Ввиду значительного сходства аналогов с объектом оценки рыночная ставка арендной платы обоснована по данным всех четырем аналогам, при этом в ставку аренды аналога № 4 в таблице 21 была внесена одна понижающая поправка на отличную транспортная доступность.
Таблица №20
Таблица внесения поправок и расчет рыночной ставки арендной платы объекта оценки методом сравнения продаж
Характеристики Оценивае-мый объект Объект №1 Объект №2 Объект №3 Объект №4 Ставка арендной платы 1 кв.м в месяц, руб/ м2.   1 000 970 1 040 1 160 Площадь объекта, кв.м. 1500 700 354 465 1070 Корректировка, %   0 0 0 0 Адрес местонахождения г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, Графский пер., 12А с.2 г.Москва, СВАО, Алтуфьевский р-н, ул. Новгородская, 1 г.Москва, СВАО, Северное Медведково, Чермянский проезд, 7В г.Москва, ЦАО, Басманный р-н, ул. Большая Почтовая, 26В с.1 г.Москва, ЦАО, Басманный р-н, Переведеновский пер., 13 с.4 Корректировка, %   0 0 0 0 Включение в арендную плату НДС НДС включен НДС включен НДС включен НДС включен НДС включен Корректировка, %   0 0 0 0 Включение в арендную плату коммунальных платежей, эксплуатационных расходов включены включены включены включены включены Корректировка, %   0 0 0 0 Порядок оплаты телефона, интернета по факту потребления по факту потребления по факту потребления по факту потребления по факту потребления Корректировка, %   0 0 0 0 Транспортная доступность хорошая хорошая хорошая хорошая отличная Корректировка, %   0 0 0 -13% Наличие отопле-ния, водоснабже-ния, канализации, электроснабжения, вентиляции есть есть есть есть есть Корректировка, %   0 0 0 0 Наличие телефонных линий, охранно-пожарной системы, охранной сигнализации есть есть есть есть есть Корректировка, %   0 0 0 0 Текущее физичес-кое состояние помещений Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Хорошее Корректировка, %   0 0 0 0 Скорректированная ставка арендной платы в месяц, руб./м2 (с учетом НДС)   1 000,00 970,00 1 040,00 1 009,20 Совокупная корректировка (по модулю), руб.   0,00 0,00 0,00 151,00 Относительная совокупная корректировка   0,00 0,00 0,00 0,13 Коэффициент соответствия объекту оценки   20,00 =
= 1/ (0+0,05) 20,00 =
= 1/ (0+0,05) 20,00 =
= 1/ (0+0,05) 7,68 =
= 1/ 0,13 Удельный вес скорректированной ставки аренды аналога в ставке аренды объекта оценки   0,30 0,30 0,30 0,10 Величина ставки аренды с учетом удельного веса арендной ставки аналога   300,00 291,00 312,00 100,92 Средняя ставка арендной платы в месяц, руб./кв.м (с учетом НДС) 1 003,92 Средняя ставка арендной платы в год, руб./кв.м (с учетом НДС) 12 047,04 Рыночная ставка арендной платы по всему объекту за год, руб. (с учетом НДС) 18 070 560
Для расчета и внесения поправки на транспортную доступность для аналога 4 использован метод парных продаж по формуле (1), приведенной выше, при описании процедуры оценки стоимости земельного участка. Для этого из таблицы 21 были выявлены следующие пары аналогов, все характеристики которых схожи, кроме транспортной доступности: 1 и 4, 2 и 4, 3 и 4 (по аналогу 4 – отличная транспортная доступность, по всем другим аналогам и объекту оценки – хорошая). По каждой из указанных пар аналогов были рассчитаны величины поправок на транспортную доступность по методу парных продаж: по 1 и 4 аналогам: = (1 000 / 1 160) - 1 = -0,14 (или -14%); по 2 и 4 аналогам: = (970 / 1 160) - 1 = -0,16 (или -16%); по 3 и 4 аналогам: = (1 040 / 1 160) - 1 = -0,10 (или -10%).
Средняя арифметическая из полученных величин поправок на транспортную доступность, равная -13% = ((-14%) + (-16%)+ (-10%))/ 3, применена к цене четвертого аналога.

В результате внесения обоснованных поправки на транспортную доступность в таблице 21 определены скорректированные ставки аренды аналогов.
В таблице 21 также рассчитана величина рыночной ставки аренды для объекта оценки по методу сравнения продаж путем суммирования взвешенных скорректированных ставок аренды аналогов по результатам расчета следующих показателей:
- показатель совокупной корректировки (путем суммирования абсолютных значений внесенных корректировок);
- коэффициент соответствия объекту оценки (обратно пропорционален показателю совокупной корректировки);
- удельный вес скорректированной ставки аренды аналога в ставке аренды объекта оценки;
- средневзвешенная величина ставки аренды объекта оценки.
Наибольшие веса (по 0,3) присвоены скорректированным величинам арендных ставок первых трех аналогов, к которым вводились поправки с меньшей величиной корректировок в абсолютной величине. Таким образом, наибольшие веса при согласовании результатов корректировок имели аналоги, наиболее сопоставимые с объектом оценки.
Умножением скорректированной ставки аренды 1 кв.м. аналога на его вес и сложением полученных результатов в таблице 21 получена ставка аренды 1 кв.м. объекта оценки, равная 1 003,92 руб./ кв.м в месяц или 12 047,04 руб./ кв.м в год с учетом НДС. Умножение полученной величины на площадь объекта оценки 1500 кв.м позволило рассчитать рыночную ставку арендной платы объекта оценки по методу сравнения продаж, которая по состоянию на 25 декабря 2015г составляет 18 070 560 руб. с учетом НДС.
Эксперты связали возможную недозагрузку здания объекта оценки с текущей сменой арендаторов, которая предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична для здания подобного класса, и простой здания составит около 2,5%=.
Случаи неуплаты или длительной задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%=.
Расчет чистого операционного дохода и операционных расходов
Чистый операционный доход (ЧОД) – годовой действительный валовой доход (ДВД) за минусом годовых операционных расходов (ОР).
ЧОД = ДВД – ОР (14)
В составе операционных расходов, необходимых для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода от объекта недвижимости, выделяют расходы условно-постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы на замещение (резервы).
Величина условно-постоянных расходов не зависит от уровня предоставляемых услуг, степени загруженности объекта и включают налог на имущество, страховые взносы, плату за землю. Величина условно-переменных расходов зависит от уровня предоставляемых услуг и эксплуатационной загруженности объекта и включает расходы коммунальные; на текущие ремонтные работы; заработную плату обслуживающего персонала; налоги на заработную плату и др.
Расходы на замещение (замену) быстроизнашивающихся конструктивных элементов здания включают в состав эксплуатационных расходов исходя из допущения об эксплуатации объекта оценки на уровне, соответствующем нормативам для данного типа недвижимости.
Данные по указанным расходам были частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком ниже.
Расчет отдельных составляющих операционных расходов:
Налог на имущество как постоянная статья расходов составляет 2,2% остаточной стоимости объекта недвижимости, равной на дату оценки 28 410 265 руб. Величина ежегодного налога на имущество равна 28 410 265 руб. × 0,022 = 625 026 руб. в год.
Величина земельного налога рассчитана по ставке налога 1,5% от кадастровой стоимости, равной по данным Федерального кадастра объектов недвижимости 4 560 465,00 руб., и равна 4560 465,00 руб. × 0,015 = 68 407 руб. в год.
Расходы на текущие ремонтные работы были приняты из расчета 250 руб. /кв.м./год (средние расходы на текущий ремонт офисных помещений по данным, предоставленными строительными организациями): 250 руб. /кв.м./год × 1500 кв.м = 375 000 руб.
Расходы на формирование резерва на замещение. Капитальный ремонт производится один раз в 30 лет для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности). Затраты на капитальный ремонт составляют около 30% от восстановительной стоимости (затрат на замещение объекта оценки), которые были рассчитаны в рамках затратного подхода к оценке и составили 48 846 139,14 руб. Тогда затраты на капитальный ремонт составляют 48 846 139,14× 0,3 = 14 653 842 руб.
Капитальный ремонт, согласно «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений» (Утверждено Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. №279), производится один раз в 30 лет; накопление резервов на ремонт происходит по безрисковой ставке дохода.
Тогда для накопления 14 653 842 руб. за 30 лет по безрисковой ставке 9,874% годовых ежегодные расходы на формирование резерва на замещения () составят 91 233 руб.
руб.
В качестве безрисковой ставки была выбрана эффективная доходность к погашению ОФЗ-46020-АД со сроком погашения более 1 года (в 2036 г.) по состоянию на 25.12.2015 г. на уровне = 9,874 % годовых по данным портала Интернет-проекта Информационного Агентства Финмаркет - RusBonds. Скриншот характеристик ОФЗ-46020-АД для обоснования безрисковой ставки дохода представлен в Приложении 4 к настоящему отчету
Расчет общей ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Ставка капитализации с учетом возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:
, где (15)
– ставка капитализации;
– ставка доходности на собственный капитал;
– норма возврата капитала;
– доля снижения стоимости недвижимости через n лет.
Ставка доходности на собственный капитал определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.
Ставка доходности рассчитана по следующей формуле:
, где (16)
– безрисковая ставка дохода, %;
– премия за риск вложения в недвижимость, %;
– премия за низкую ликвидность недвижимости, %;
– премия за инвестиционный менеджмент, %.
В качестве безрисковой ставки была выбрана эффективная доходность к погашению ОФЗ-46020-АД со сроком погашения более 1 года (в 2036 г.) по состоянию на 25.12.2015 г. на уровне = 9,874 % годовых по данным портала Интернет-проекта Информационного Агентства Финмаркет - RusBonds. Скриншот характеристик ОФЗ-46020-АД для обоснования безрисковой ставки дохода представлен в Приложении 4 к настоящему отчету
Премия за риск вложения в недвижимость рассчитана как премия за риск вложений в регионе в результате соотнесения индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона по формуле:
, где (17)
– индекс инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект (г. Москва), равный 0,208;
– индекс инвестиционного риска для наименее рискованного региона (Краснодарский край), равный 0,150 .
Премия за риск вложения в недвижимость равна: %
Премия на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике величина данной премии рассчитывается по формуле:
, где (18)
– безрисковая ставка дохода, %
– срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).
В настоящее время офисные помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 2-4 месяца. При расчетах принята средняя величина 3 месяца, соответственно = 3 /12 = 0,25 лет. Премия на низкую ликвидность равна: %
Премия за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. На практике риск за качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю величину премии равной 2,5%.
Норма возврата капитала рассчитана по методу Ринга, т.к. в современных нестабильных макроэкономических условиях велика неопределенность получения ожидаемых стабильных доходов в течение всего предполагаемого периода полезного использования объекта. Норма возврата капитала по методу Ринга рассчитана по формуле:
,где (19)
– норма возврата капитала;
– ставка доходности собственного капитала;
п – оставшийся срок службы объекта оценки.
Исходя из предоставленной бухгалтерией Заказчика информации, годовая норма амортизации объекта оценки составляет 1%; тогда общий срок службы объекта оценки составляет около 100 лет. Здание построено в 2005 году, хронологический возраст здания равен 10 годам. Однако рассчитанный коэффициент износа здания равен лишь 2,41%, соответственно, эффективный возраст объекта оценки не превышает 3 лет. Тогда оставшийся срок службы объекта оценки, по истечении которого он полностью потеряет свою стоимость, составит 100 – 3 = 97 лет. Норма возврата капитала по методу Ринга равна: =0,00192
Расчет коэффициента капитализации (R) приведен в следующей таблице.
Таблица №21
Расчет ставки капитализации
№, п/п Наименование Величина 1. – безрисковая ставка процента, % 9,874 2. –премия за риск вложения в недвижимость, % 3,82 3. – премия на низкую ликвидность, % 2,47 4. - премия за инвестиционный менеджмент, % 2,5 5. – ставка доходности на собственный капитал, % 18,664 6. Доля снижения стоимости недвижимости через n лет 1 7. Норма возврата капитала, % 0,192 8. - ставка капитализации для объекта оценки, % =0,18664 + 1 × 0,00192 =
=0,19 или 19%
Расчет стоимости объекта оценки по доходному подходу приведен в следующей таблице.
Таблица №22
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
№, п/п Наименование показателя Величина 1. Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2 1500 2. Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год 12 047 3. Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год 1500 × 12 047 = 18 070 560 18 070 560 4. Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей , % от ПВД 2,5% 5. Коэффициент потерь от недосбора арендных платежей по объекту , % от ПВД 1% 6. Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год 18 070 560 × (1 – 0,025) ×(1 – 0,01) = 17 442 608 17 442 608 7. Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год – всего, в т.ч. 2 031 796 7.1. Налог на имущество 625 026 7.2. Земельный налог 68 407 7.3. Расходы на текущие ремонтные работы 375 000 7.4. Расходы на формирование резерва на замещение 91 233 7.5. Затраты на управления объектом - 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии профессиональных управляющих недвижимостью (www.gud.ru) 17 442 608 × 0,03 = 523 278 руб. 523 278 7.6. Прочие расходы (по проведению техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта) - 2 % от действительного валового дохода. (www.cre.ru) 17 442 608 × 0,02 = 348 852 руб. 348 852 8. Чистый операционный доход, руб. в год 15 410 812 9. Ставка капитализации 0,19 10. Стоимость объекта оценки по доходному подходу (с учетом НДС), руб. 81 109 537 Стоимость Объекта оценки по доходному подходу по состоянию на 25 декабря 2015г. составляет:
81 109 537 (Восемьдесят один миллион сто девять тысяч пятьсот тридцать семь) рублей
8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Обобщение результатов
Применяя три подхода при оценке рыночной стоимости объекта, были получены следующие результаты:
Таблица №23
Результаты расчета рыночной стоимости Объекта оценки
Подход к оценке Результаты расчетов (с учетом НДС), руб. Затратный 200 266 768 Сравнительный 164 731 035 Доходный 81 109 537
Полученная по доходному подходу величина стоимости объекта оценки в 2 раза меньше стоимости по сравнительному подходу к оценке и в 2,5 раза меньше стоимости по затратному подходу. Это, в частности, может быть обусловлено использованием нерыночных параметров при обосновании параметров дохода объекта оценки.
Как было отмечено выше, на рынке офисной недвижимости Москвы не было выявлено достаточного количества рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. Между тем, по данным интернет-портала fortexgroup.ru компании Fortex Consulting Group в отношении отдельных аналогичных офисных центров, отобранных выше в процессе применения сравнительного подхода к оценке стоимости объекта оценки, известны примерные цены предложения на продажу и ставки аренды отдельных помещений в составе офисных центров (соответствующие скриншоты представлены в Приложении 5 к настоящему отчету).
По указанным рыночным данным справочно в следующей таблице рассчитан общий коэффициент капитализации по результатам соотнесения валовых доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту.
Применение полученного по рыночным данным значения общего коэффициента капитализации (0,11) к потенциальному валовому доходу объекта оценки (18 070 560 руб.) позволяет рассчитать для справки ориентировочную величину стоимости объекта оценки по методу прямой капитализации: 18 070 560 руб./ 0,11 = 164 277 818 руб., что примерно соответствует величине стоимости объекта оценки по сравнительному подходу и лишь в 1,2 раза меньше стоимости объекта оценки по затратному подходу. Полученная величина стоимости не является должным образом обоснованной и не может быть принята для последующих расчетов. Однако полученные результаты определяют крайне низкую значимость результатов применения доходного подхода в процессе расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
Таблица №24
Расчет рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
Аналоги Ставка арендной платы за год, руб./ кв.м Цена предложения на продажу, руб./ кв.м Общий коэффициент капитализации г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, ул. Ярославская, 8 к.3 16 000 122 100 0,13 г.Москва, СВАО, Алексеевский р-н, ул. П. Корчагина, 2 12 600 120 000 0,11 г.Москва, СВАО, Бутырский р-н, Огородный проезд, 5 12 500 120 000 0,10 Среднее значение общего коэффициента капитализации (справочно): 0,11
В целом превышение результатов применения затратного подхода к оценке по сравнению со сравнительным и доходным подходами характерно для современной сложной ситуации сокращения объемов сделок на рынке недвижимости и снижения ее инвестиционной привлекательности.
Для обобщения результатов применения различных подходов к оценке использован метод анализа иерархии как математическая процедура иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы. Метод анализа иерархии состоит в декомпозиции проблемы на более простые составляющие части и дальнейшем представлении суждений по парным сравнениям. В результате определяются численные значения интенсивности взаимодействия элементов в иерархии, которая строится с вершины, через промежуточные уровни, к набору альтернатив по следующей схеме: верхний уровень - цель (определение рыночной стоимости объекта оценки); промежуточный уровень - критерии согласования; нижний уровень - набор альтернатив (результаты, полученные затратным - З, доходным – Д, сравнительным - С подходами).
Весовые значения подходов к оценке рассчитаны в Приложении 6 по следующий критериям: (А1) возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя и продавца; (А2) тип, качество, обширность, данных, на основе которых проводится анализ; (А3) способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания; (А4) способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).
Рыночная стоимость оцениваемого имущества определяется как взвешенная, полученная каждым из подходов стоимость, результаты согласования приведены в таблице ниже.
Таблица №31
Рыночная стоимость оцениваемого имущества
№, п/п Наименование показателя Величина 1. Стоимость Объекта оценки, полученная затратным подходом (с учетом НДС) руб. 200 266 768 2. Стоимость Объекта оценки, полученная сравнительным подходом (с учетом НДС), руб. 164 731 035 3. Стоимость Объекта оценки, полученная доходным подходом (с учетом НДС), руб. 81 109 537 4. Согласованная стоимость объекта (с учетом НДС), руб. (по весовым значениям, обоснованным в Приложении 6) 200 266 768 × 0,33 + 164 731 035 × ×0,49 + 81 109 537 × 0,18 =
= 161 405 957 5. Рыночная стоимость Объекта оценки (с учетом допустимых округлений, с учетом НДС), руб. 161 405 957
В итоге проведенных исследований, расчетов и заключений, рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 25 декабря 2015 года, составляет:
161 405 957 (Сто шестьдесят один миллион четыреста пять тысяч девятьсот пятьдесят семь) рублей.
Список литературы
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001.
Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998.
Общие требования оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1): Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г., № 297.
Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2): Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г., № 298.
Требования к отчету об оценке (ФСО №3): Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 г., № 299.
Оценка недвижимости (ФСО №7): Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 г., № 611.
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков: Приказ Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г., № 568-р.
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
Свод Стандартов оценки 2010 Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».
Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве», КО -ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
«Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.-384с.
Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.
Грибовский С.В Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. М.Маросейка,2009.
Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.
Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие. – М.: МФПА, 2006.
Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: «Финансы и статистика», 2007.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. – М.: Дело, 2005.
Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. – М.: Техносфера, 2011.
Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический журнал. http://www.valuer.ru
Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru, http://www. labrate.ru.
Интернет сайты http://s.mos.ru, http://www.mtuf.ru, http://ds.mos.ru, http://dgi.mos.ru, http://www.shopandmall.ru, http://rrg.ru, http://www.arendator.ru, http://realty.rbc.ru, https://regionalrealty.ru

Приложения
составлено по материалам http://s.mos.ru/common/upload/M2025.pdf
составлено по материалам http://www.mtuf.ru/files/19012016-10_06_58.pdf, http://ds.mos.ru/presscenter/news/detail/2412726.html
http://dgi.mos.ru/gosydarstvennye-programmu/implemented-by-the-department-in-previous-years/
составлено по материалам http://www.shopandmall.ru/analyt.php?cod=486, http://rrg.ru/analytic/review/sale-november-2015
По материалам http://www.arendator.ru/articles/145415-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy_iv_kvartal_2015_god/,http://realty.rbc.ru/articles/10/12/2015/562949998569387.shtml, http://realty.rbc.ru/articles/18/12/2015/562949998667496.shtml
http://www.arendator.ru/articles/145415-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy_iv_kvartal_2015_god
http://realty.rbc.ru/articles/10/12/2015/562949998569387.shtml
http://www.arendator.ru/articles/145415-obzor_rynka_ofisnoj_nedvizhimosti_moskvy_iv_kvartal_2015_god/
http://realty.rbc.ru/articles/18/12/2015/562949998667496.shtml
http://realty.rbc.ru/articles/29/12/2015/562949998864157.shtml
https://regionalrealty.ru/library/zemelnye-uchastki-moskvy/#commerce2015
Согласно «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденным Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р
Власов А.Д. «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях» // «Имущественные отношения в Российской Федерации». 2005, №1(40).
http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?sec=1&cat=0&calcdate=25%2E12%2E2015&dealsinday=0&bdur=0&byeff=0&bspred=0&amm=0&rate=0&bcr=0&ex=0&go=1&s=2&d=0#rslt
http://www.rusbonds.ru/comphistory.asp?sec=1&cat=0&calcdate=25%2E12%2E2015&dealsinday=0&bdur=0&byeff=0&bspred=0&amm=0&rate=0&bcr=0&ex=0&go=1&s=2&d=0#rslt
http://raexpert.ru/rankingtable/region_climat/2015/tab02/ (Рейтинг инвестиционной привлекательности регионов за 2015 год).
4
1