Разработка инвестиционно - строительного проекта по строительству объекта в г. Качканар

ВВЕДЕНИЕ 4
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТИРОВАНИЯ В СТРИТЕЛЬСТВЕ 6
1.1. Понятие и особенности инвестиционного – строительного проекта 6
1.2. Состав и структура инвестиционного – строительного проекта при строительстве объекта 11
1.3. Проектная (сметная) документация 18
2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ ГОРОДА КАЧКАНАР 25
2.1. Анализ строительного комплекса Свердловской области 25
2.2. Динамика развития рынка строительства г. Качканар 31
2.3. Анализ деятельности строительной компании ООО «Спутник» 35
3. ПРОЕКТ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА В ГОРОДЕ КАЧКАНАР 38
3.1. Описание проекта 38
3.2. Формирование проектной документации 44
3.3. Экономическая эффективность инвестиционно – строительного проекта 57
4. Безопасность жизнедеятельности 67
4.1. Государственное управление охраной труда 67
4.2. Методы анализа производственного и травматизма 70
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 76
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 79
ПРИЛОЖЕНИЕ 83

Благоустройство территории включает: площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста; площадки для отдыха взрослых; озеленение внутридворовой территории, посадка зеленых насаждений; устройство газонов и цветников; освещение территории двора; размещение элементов и малых архитектурных форм на детской спортивно-игровой площадке. Для реализации проекта необходимо привлечение финансовых ресурсов для выполнения следующих видов строительно-монтажных и отделочных работ, стоимость которых приведена в таблице 3.9.Таблица 3.9 - Характеристика видов строительно-монтажных работНазваниеДлительностьДата началаДатаокончанияСтоимость, тыс. руб.12345- Работы по газификации15201.06.201330.09.20131050- Работы по электроснабжению18202.09.201330.11.2013400Работы по водоснабжению21002.09.201331.10.20132700Работы по канализированию24402.09.201330.10.20132800Работы по благоустройствутерритории_1 этап20001.10.201317.12.2013500Работы по благоустройствутерритории_2 этап39501.12.201328.02.2014400Отделочные работы и остекление30001.02.201427.03.2014400Итого:2300Полную подготовку и оборудование строительной площадки была осуществлена в течение июня - июля 2013 года. Проектная документация разработана. Все необходимые предварительные согласования проведены. В проекте учтены месторасположение участка для строительства комплекса и все соответствующие ему работы по прокладке и подключению всех инженерных коммуникаций, а также проведены разрешительные процедуры и согласования с эксплуатирующими организациями. Организация электроснабжения планируется от существующих электрических сетей. Водоснабжение и канализирование будет осуществлено от проектируемых в настоящее время сетей городского водопровода и канализации. Отвод талых и дождевых вод будет производиться в наружные сети ливневой канализации. Значительную долю расходов составят работы по благоустройству территории, включающую озеленение и благоустройство прибрежной зоны у реки. В плане продаж представлен график продаж квартир в течение проекта.Таблица 3.10 - План продаж квартир в течение проектаПродукт/ВариантЕд. изм.2013 год2014 год12341 комнатные квартирыштук842 комнатные квартирыштук423 комнатные квартирыштук51На основе проведенного маркетингового анализа в проекте разработан график продаж квартир в жилом комплексе, с применением коэффициента увеличения стоимости одного квадратного метра с 31500 рублей до 35200 рублей. Цены на квартиры будут увеличиваться в зависимости от готовности строительного комплекса. Продажа квартир на свободном рынке – 31 500 х 1614,36 = 50 852 340 рублей.Продажа квартир Администрации города Качканар – 35 200 х 1614,36 = 56 825 472 рубля, детализация объема реализации в разрезе периодов и типов квартир приведена в таблице 3.11. Таблица 3.11 - Объем продаж, тыс. руб.2013 год2014 год1 комнатные квартиры113405807,342 комнатные квартиры882044103 комнатные квартиры16537,53937,5ИТОГО36697,514154,84Общие издержки по проекту выплачиваются ежемесячно в течение всего проекта (за исключением рекламы) и включают в себя: Арендную плату за землю.Управленческо-административные издержки.Затраты на охрану объекта строительства.Непредвиденные расходы на строительство, неучтенные в инвестиционном плане.Расходы на рекламу.Таблица 3.12 - Общие издержки проектаНазваниеСумма(тыс. руб.)ПлатежиУправлениеАрендная плата за землю96,00Ежемесячно, весь проектПрочие управленческие расходы35,00Ежемесячно, весь проектПроизводствоОхрана объекта90,00Ежемесячно, весь проектНепредвиденные расходы200,00Ежемесячно, весь проектМаркетингРекламные расходы220,00Ежемесячно, с 2 по 30 мес.ИтогоУправленческий персонал предприятия обладает необходимой квалификацией и опытом работы. В соответствии с проектом, в его отсутствие функции управления будет осуществлять коммерческий директор. Также в административный персонал предприятия включаются должности главного инженера и главного бухгалтера. Офисный персонал (1 менеджер по продажам, 2 инженера производственно-технического отдела, 1 бухгалтер-экономист) составляет 4 единицы. Организационная структура управления проектом будет построена по принципу линейной, распределенной по подразделениям и функциональным обязанностям. Общая численность работников предприятия составляет 8 штатных единиц. Таблица 3.13–Средний ежемесячный фонд оплаты труда составляет 860 тыс. руб.НазваниеКол-воЗарплата(тыс. руб.)Платежи1234УправлениеДиректор 190,00Ежемесячно, весь проектОкончание таблицы 3.13Коммерческий директор175,00Ежемесячно, весь проектГлавный инженер160,00Ежемесячно, весь проектГлавный бухгалтер150,00Ежемесячно, весь проектБухгалтер-экономист140,00Ежемесячно, весь проектПроизводствоИнженеры производственно-технического отдела270,00Ежемесячно, весь проектЗаработная плата производственных рабочих15450,00Ежемесячно, весь проектМаркетингМенеджер по продажам125,00Ежемесячно, весь проектСтруктура и график производственных затрат, связанных с реализацией проекта, разработаны с учетом календарного графика и сметной стоимости строительных работ. Для расчета кредитных обязательств, получаемых в рамках проекта, использовались следующие исходные данные: сумма получаемого кредита – 15 000 000 руб.; срок кредитования – 10 месяцев, платежи – дифференцированные ежемесячно до апреля 2014 г.; процентная ставка по кредиту – 18% годовых; периодичность погашения процентов – ежемесячно. Чистая прибыль (после уплаты налога и платежей из прибыли) – 9272,18 тыс. руб. Получение прибыли от продажи квартир запланировано, начиная с октября 2013 г. Таблица 3.14 – Показатели эффективности проекта, тыс. руб.Показатель3 кв. 20134 кв. 20131 кв. 20142 кв. 2014ИтогоДоходы18348,7518348,757077,427077,4250852,34Расходы5119,154912,773206,383022,9316261,23Инвестиции13300,005200,002700,001800,0023000,00Прибыль-70,408235,981171,042254,4911591,11Налог на прибыль-14,081647,20234,21450,902318,22Чистая прибыль-56,326588,78936,831803,599272,89Коэф.дисконтирования1,000,850,720,613,17NPV-56,325580,70672,651098,397295,41PI индекс доходности1,32Рентабельность инвестиций, %40,32Срок окупаемости, квартал2,21Финансовые расчеты по проекту строились по принципу «доходы-расходы», то есть все капитальные затраты по строительству принимались не как капиталовложения застройщика, а как расходы, связанные с реализацией продаваемых квартир. В связи с этим, в балансе предприятия отсутствуют внеоборотные активы. Чистый поток денежных средств рассчитан исходя из всех поступлений от продажи квартир «минус» выбытие денежных средств на оплату работ, процентов по кредиту и прочих затрат, с учетом прироста нормируемых оборотных активов и пассивов. Рассмотрим показатели эффективности проекта, которые представлены в таблице 3.15.Таблица 3.15 - Показатели эффективностиПоказательЗначениеСтавка дисконтирования, % 18,00Период окупаемости - PB, кв. 2,21Рентабельность инвестиций, % 40,32Чистый приведенный доход – NPV, млн. руб.7295,41Индекс доходности - PI 1,32Анализ чувствительности (sensitivityanalysis) заключается в оценке влияния изменения исходных параметров проекта на его конечные характеристики, в качестве которых, обычно, используется внутренняя норма прибыли или NPV. Техника проведения анализа чувствительности состоит в изменении выбранных параметров в определенных пределах, при условии, что остальные параметры остаются неизменными. Чем больше диапазон вариации параметров, при котором NPV или норма прибыли остается положительной величиной, тем устойчивее проект. Анализ чувствительности проекта позволяет оценить, как изменяются результирующие показатели реализации проекта при различных значениях заданных переменных, необходимых для расчета. Этот вид анализа позволяет определить наиболее критические переменные, которые в наибольшей степени могут повлиять на осуществимость и эффективность проекта. В данном проекте проведен анализ чувствительности чистого дисконтированного денежного потока от реализации инвестиционного проекта к изменению следующих факторов (посредством поочерёдного варьирования следующих параметров): Объем инвестиций.Цена сбыта.Общие издержки.Зарплата персонала.Ставки по кредитам.Результат анализа представлен графически (все графики на одной шкале.Каждый график отображает поведение чистого дисконтированного денежного потока при изменении одного параметра). На рисунке 2 приведен график анализа чувствительности для NPV проекта.Рисунок 3.1 - Анализ чувствительности проектаАнализ чувствительности показал, что данный проект является устойчивым к изменению факторов риска. Учитывая это, проектом предусмотрена политика ценообразования, в соответствии с которой: во-первых, изменение стоимости одного квадратного метра жилья рассчитано исходя из наиболее пессимистического варианта развития событий в ближайшие год-два; во-вторых, стоимость квартир в проекте установлена существенно ниже уровня рыночных цен на аналогичное жилье в близлежащих микрорайонах. В связи с этим, вероятность снижения цен на возводимое жилье при осуществлении фактических продаж в рамках проекта сводится к минимуму. В таблице 1 приложения представлен анализ основных рисков данного проекта.Безопасность жизнедеятельностиГосударственное управление охраной трудаУправление охраной труда — подготовка, принятие и реализация решений по осуществлению организационных, технических, санитарно-гигиенических и лечебно-профилактических мероприятий, направленных на обеспечение безопасности, сохранение здоровья и работоспособности человека в процессе труда.В условиях современного производства отдельные мероприятия по улучшению условий труда оказываются недостаточными, поэтому они осуществляются комплексно, образуя систему управления охраной труда (СУОТ) - совокупность объекта управления и управляющей части, связанных каналами передачи информации. Объектом управления служит безопасность труда на рабочем месте и характеризуется воздействием людей с предметами и орудиями труда.Основным принципом государственной политики в области охраны труда является обеспечение приоритета жизни и здоровья работников по отношению к результатам производственной деятельности.Цель СУОТ -   обеспечить безопасные и нормальные условия труда для работников на всех стадиях производственного процесса; создать условия, при которых обеспечивается не только своевременное устранение каких-либо нарушений норм по охране труда, но и предупреждение возможности их возникновения.Государственное управление охраной труда осуществляется Правительством Российской Федерации непосредственно или по его поручению органами исполнительной власти, ведающим вопросами охраны труда (Статья 11. ФЗ Об основах ОТ).Высшим органом государственного управления охраной труда в Российской Федерации является Министерство труда и социального развития Российской Федерации в лице Департамента  условий и охраны труда.Состояние объектов управления определяется входными параметрами - факторами, воздействующими на безопасность трудовой деятельности. К ним можно отнести безопасность конструкций, безопасность технологических процессов, гигиенические параметры производственной среды и социально-психологические факторы. Так как реальные производственные условия не являются абсолютно безопасными, то выходной характеристикой системы служит некоторый уровень безопасности. Выходы объектов управления связаны через систему сбора и обработки информации со входами управляющей части. Информация о выявленных в процессе контроля отклонениях от нормальной безопасности труда, потенциально опасных факторах, поступает в управляющий орган для анализа и принятия решений, направленных на регулирование управляющих параметров входов объекта управления. Таким образом СУОТ действуют по принципу обратной связи и при этом осуществляется замкнутое автономное управление. СУОТ - элемент системы управления более высокого порядка (министерство народного хозяйства). Поэтому на входе управляющей системы поступает внешняя информация: законодательная, директивная, нормативная.Управление охраной труда осуществляют: на предприятии в целом — руководитель (главный инженер); в цехах, на производственных участках— руководители соответствующих подразделений.Для организации работы по охране труда руководитель организации создает службу охраны труда (вводит должность специалиста по охране труда).Инженер по охране труда (Служба) осуществляет организационно-методическую работу по управлению охраной труда, подготовку управленческих решений и контроль за их реализацией. Непосредственно подчиняется  руководителю (главному инженеру) предприятия.Ответственность за деятельность Службы несет руководитель организации. Работники Службы (инженер по охране труда) несут ответственность за выполнение своих должностных обязанностей, определенных положением о Службе и должностными инструкциями.Структуру Службы и численность работников Службы определяет руководитель организации в зависимости от численности работающих, характера условий труда, степени опасности производств и других факторов.В организации с численностью более 100 работников создается Служба или вводится должность специалиста по охране труда, имеющего соответствующую подготовку или опыт работы в этой области.Руководитель организации с численностью 100 и менее работников может возложить обязанности по охране труда на другого специалиста или иное лицо (с его согласия), которое после соответствующего обучения и проверки знаний наряду с основной работой будет выполнять должностные обязанности специалиста по охране труда.При отсутствии в организации Службы (специалиста по охране труда) руководитель организации вправе заключить договор со специалистами или с организациями, оказывающими услуги в области охраны труда.В соответствии с положением «Рекомендации по организации работы Службы охраны труда в организации» (постановление Министерства труда и социального развития  РФ от 08.02.2000 г. № 14)Основными задачами Службы охраны труда являются:1. Организация работы по обеспечению выполнения работниками требований охраны труда.2. Контроль за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов об охране труда, коллективного договора, соглашения по охране труда, других локальных нормативных правовых актов организации.3. Организация профилактической работы по предупреждению производственного травматизма, профессиональных заболеваний и заболеваний, обусловленных производственными факторами, а также работы по улучшению условий труда.4. Информирование и консультирование работников организации, в том числе её руководителя,  по вопросам охраны труда.5. Изучение и распространение передового опыта по охране труда, пропаганда вопросов охраны труда.Методы анализа производственного и травматизмаПри анализе причин, приведших к несчастному случаю, используются следующие методы.Статистический метод, при котором обрабатываются статистические данные по травматизму и вычисляются следующие показатели:а) коэффициент частоты травматизмаКч =N·1000/С, (4.1)где N - количество несчастных случаев;С - среднесписочный состав предприятия;б) коэффициент тяжести травматизмаКт = Д / N, (4.2)где Д - количество дней нетрудоспособности вследствие несчастного случая;в) коэффициент общего травматизмаКобщ = Кч·Кт = Д·1000/С; (4.3)г) коэффициент, определяющий процент несчастных случаев с выходом на инвалидность и со смертельным исходом,Кис = Т·1000/N, (4.4)где Т - количество несчастных случаев с выходом на инвалидность и смертельным исходом;д) коэффициент, отражающий количество пострадавших на 1000 работающих,Кп=П·1000/С, (4.5)где П - количество пострадавших.При необходимости вычисляются и другие показатели.Монографический метод, при котором проводится детальный анализ приемов работы и условий труда на одном инструменте или при одной операции. Привлекаются специалисты разного профиля. Цель анализа - оценить причину несчастного случая и разработать мероприятия по предупреждению их в будущем.Топографический метод, при котором на графическое изображение территории предприятия или его структурного подразделения (цеха, участка) наносится специальными условными знаками места, где произошёл несчастный случай. На графическом плане предприятия наглядно отражаются неблагополучные рабочие места.Технический метод, при котором проводят расчёт и испытание технических средств (машин, механизмов, спасательных средств, сигнализации) с целью выявления наиболее безопасных.Эргономический метод. Основан на комплексном изучении системы человек – машина – производственная среда (ЧМС).Групповой метод. Устанавливает повторяемость несчастных случаев по однородным случаям: времени травмирования, квалификации, полу, профессии, виду работ, возрасту, дню месяца, недели.Экономический метод, при котором оцениваются экономические показатели травматизма. Общие потери предприятия и государства от несчастных случаев можно вычислять по формуле:Эг=Рпр+Рдр+Н, (4.6)где Рпр - расходы предприятия, связанные с несчастным случаем (стоимость оборудования, сырья, заработная плата и др.);Рдр - расходы других учреждений, связанные с несчастным случаем (пенсии, путёвки);Н - недополученные государством налоги.Зависимость экономических потерь предприятия от количества несчастных случаев, числа дней нетрудоспособности и средней зарплаты пострадавших можно представить эмпирической формулой:Рпр = (0,6Т + 1,28Д)В + 8ТВ, (4.7)где Д - суммарная длительность нетрудоспособности в днях;Т - количество несчастных случаев в год;В - среднедневная зарплата пострадавших в рублях.Рассмотрим анализ и оценку вероятности возникновения производственного травматизма на примере предприятия ООО «Спутник». Работа по охране труда на комбинате в основном соответствует требованиям «Положения об организации работы по охране труда на предприятиях агропромышленного комплекса РФ от 21.01.1996 г.» и других основополагающих документов. На предприятии есть инженер по охране труда, сформирована комиссия по охране труда, есть уполномоченный по охране труда. Работники проходят медицинский осмотр, обучение по охране труда. Несмотря на это, уровень травматизма на предприятии остается выше, чем в среднем по обрабатывающим предприятиям агропромышленного комплекса. Это объясняется двумя обстоятельствами. Во - первых, на предприятиях большой процент случаев расследуется и учитывается по сравнению с другими предприятиями, что подтверждается сравнительно низким коэффициентом тяжести травматизма. Во вторых, на предприятии не разработана целевая программа профилактики травматизма. Большинство мероприятий по охране труда носят организационный характер, что следует из таблицы 4.1.Обеспеченность санитарно – бытовыми помещениями составляет от 59 до 100%.Из таблицы 4.1 можно заключить, что большая часть мероприятий направлена на улучшение условий труда. Аттестация рабочих мест проводилась также по условиям труда, оценка травмоопасности не проводилась. В результате за последние 5 лет выявлен всего один случай профзаболевания, в то время как производственный травматизм весьма высок (см.. табл. 4.1)Таблица 4.1 - Показатели работы по охране труда в ООО «Спутник»№ п/пПоказатели2008 г.2009 г.2010 г.2011 г.2012 г.1.Численность работников, чел3944074003713642.Численность работников, занятых на работах с вредными условиями труда, чел5842423.Затраты на проведение профосмотра, тыс.руб.48,5136,3154,467,54.Расходы на спецодежду, тыс.руб.122,7254,7430,7-392,55.Прошло обучение и проверку знаний по охране труда, чел. 13912015684616.Количество уполномоченных по охране труда, чел.22117.Количество рабочих мест, на которых проведена аттестация 1318298.Прошло обучение специалистов, чел4820359.Расход средств на охрану труда на 1 чел. В год, руб.18732083600128003600Таблица 4.2 - Показатели уровня травматизма№п/пПоказателигоды200820092010201120121234567Количество несчастных случаевДни нетрудоспособностиЧисло работниковКоэффициент частоты, КчКоэффициент тяжести, КтКоэффициент потерь труда, КпРасход средств на охрану труда, т. р.1019239425,319,2485,7748,91012840724,512,8393,6848,8815240020193802455,547137110,817,7191,31040,71123036430,220,1631,91224,5Уровень травматизма во многом определяется расходом средств на охрану труда. Однако, сколько не быть тесной связи между уровнем травматизма Кс и расходованием средств на охрану труда Р в отсчётный год нами не обнаружено: коэффициент корреляции не превышает ρ=0,3. Дело в том, что средства, вложенные в охрану труда, реализуются в последующие годы. Поэтому мы проверим наличие связи между Ки и расходом средств Р в предыдущий год. Связь устанавливалась методом ранговой корреляции. Анализ поводится за последние 5 лет. Каждому показателю присваивается ранг по восходящей степени.годРРанг, ХгодКчРанг, Y200718701201230,25200818732200825,34200920833200924,53201128004201110,812010600152010202Коэффициент корреляции определится по формуле: (4.8)где n – число лет наблюдений, n=5.Как видим, связь весьма тесная. Учитывая, что расход средств на охрану труда в 2012 году не намного превышает уровень 2011 года, существенного снижения уровня травматизма ожидать нет оснований. Исходя из предположения о распределении потока несчастных случаев по закону Пуассона, можем рассчитать наиболее вероятное число несчастных случаев в будущем году.Вероятность появления в течение одного года определенного количества несчастных случаев m определяется: (4.9)где а – математическое ожидание среднегодового количества несчастных случаев за отчетный период;а = 8,6Рассчитаем вероятность числа несчастных случаев от 5 до 12.Р5 = 0,0860 Р9 = 0,1560Р6 = 0,1236 Р10 = 0,1841Р7 = 0,1519 Р11 = 0,1048Р8 = 0,1632 Р12 = 0,0752 При прочих равных условиях можно ожидать от 7 до 9 несчастных случаев в год.ЗаключениеУправление строительным проектом, если воспринимать этот процесс, как единое целое по всей логической цепочке: с момента утверждения идеи до момента подписания акта о вводе в эксплуатацию – процесс многогранный, многоаспектный, как и число его участников, как и разнообразие ресурсов, привлекаемых по ходу процесса, как и разнообразие целей и задач, решаемых по ходу проекта.Управлять проектами - значит прикладывать знания, опыт, методы и средства к работам для удовлетворения требований, предъявляемых к проекту, и ожиданий участников проекта. Чтобы удовлетворить эти требования и ожидания необходимо найти оптимальное сочетание между целями, сроками, затратами, качеством и другими характеристиками проекта.Процесс управления проектом подчиняется четкой логике, которая связывает между собой различные области знаний и технологии. Прежде всего у проекта обязательно имеются одна или несколько целей. Под целями мы будем далее понимать не только конечные результаты проекта, но и выбранные пути достижения этих результатов (например, применяемые в проекте технологии, система управления проектом).Достижение целей проекта может быть реализовано различными способами. Для сравнения этих способов необходимы критерии успешности достижения поставленных целей. Обычно в число основных критериев оценки различных вариантов исполнения проекта входят сроки и стоимость достижения результатов. При этом запланированные цели и качество обычно служат основными ограничениями при рассмотрении и оценки различных вариантов. Конечно, возможно использование и других критериев и ограничений - в частности, ресурсных. Для управления необходимы рычаги. Влиять на пути достижения результатов проекта, цели, качество, сроки и стоимость исполнения работ можно, выбирая применяемые технологии, состав, характеристики и назначения ресурсов на выполнение тех или иных работ. Таким образом, применяемые технологии и ресурсы проекта можно отнести к основным рычагам. Кроме этих основных существуют и вспомогательные средства, предназначенные для более точного маневрирования основными. К таким вспомогательным рычагам можно отнести, например, контракты в строительстве, которые позволяют привлечь нужные ресурсы в нужные сроки. Кроме того, для контроля над расходом ресурсов необходимо обеспечить эффективную организацию работ. Это касается структуры управления проектом, организации информационного взаимодействия участников, управления персоналом.Информация обычно не бывает стопроцентно достоверной. Учет неопределенности исходной информации необходим и при планировании проекта и для грамотного заключения контрактов. Анализу и учету неопределенностей посвящен анализ рисков. Любой план в процессе своей реализации проходит различные стадии, называемые в совокупности жизненным циклом проекта. Для реализации различных функций необходимы действия, которые в именуются процессами управления проектами.Они могут быть разбиты на шесть основных групп, реализующих различные функции:Процессы инициации - принятие решения о начале выполнения проекта;Процессы планирования - определение целей и критериев успеха проекта и разработка рабочих схем их достижения;Процессы исполнения - координация людей и других ресурсов для выполнения плана;Процессы анализа - определение соответствия плана и исполнения проекта поставленным целям и критериям успеха и принятие решений о необходимости применения корректирующих воздействий;Процессы управления - определение необходимых корректирующих воздействий, их согласование, утверждение и применение;Процессы завершения - формализация выполнения проекта и подведение его к упорядоченному финалу.Практически методология управления проектами помогает:обосновать целесообразность инвестиций в строительстве,разработать оптимальную схему финансирования работ,составить план работ, включающий сроки исполнения работ, потребление ресурсов, необходимые затраты при строительстве,оптимально организовать исполнение работ и взаимодействие участников проекта,осуществлять планирование и контроль качества,осуществлять анализ и управление проектными рисками,оптимально планировать и контролировать контракты,анализировать отклонения фактического хода выполнения работ от запланированного и прогнозировать последствия возникающих отклонений,моделировать корректирующие воздействия на информационных моделях проектов и принимать обоснованные управленческие решения,вести архивы проектов и анализировать опыт их реализации, который может быть использован в других проектах, и т.д.Список использованной литературыГражданский кодекс Российской ФедерацииФедеральный закон №39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (ред. 12.12.2011 г.)Постановление Правительства РФ от 13.09.2010 N 716 (ред. от 30.04.2013 г.) «Об утверждении Правил формирования и реализации федеральной адресной инвестиционной программы»Федеральный закон от 29.11.2001 N 156-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об инвестиционных фондах" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ 21.06.1999 N ВК 477)Аблеева А.М. Методические аспекты инвестиционной и Инновационной стратегии развития предприятия//Соц. политика и социологи. – 2010. - № 8. – С. 406-416.Ахмедов Н.А. Формирование системы оценки эффективности реализации инновационной стратегии и инвестиционной политики промышленных предприятий// Менеджмент в России и за рубежом. – 2011. - № 4.  – С. 81-85.Бадокина Е.А., Швецова И.Н. Использование цены капитала при обосновании инвестиционной политики// Региональная экономика. – 2008.  - № 20. – С. 88-98.Бочаров В. В. Инвестиции: Учебник /В. В. Бочаров. – СПб.: Питер, 2009. – 384 с.Вадель О.А. Управление эффективностью инвестиционного проекта в концепции инвестиционного проекта в концепции стоимостного подхода// Менеджмент в России и за рубежом. – 2011. - № 6. – С. 35-42.Валдайцев В.С. Оценка бизнеса и инноваций: Учебное пособие для студентов и преподавателей. / В.С. Валдайцев. – М.:Филинъ, 2006. – 486 с.Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие для вузов. / С.В. Валдайцев. – GUMER-INFO, 2007. – 720 с.Григорьев Л. Инвестиционный процесс: накопленные проблемы и интересы// Вопросы экономики. – 2008. - № 4. – С. 44-61.Гукова А.В. Инвестиционный капитал предприятия: теоретические аспекты управления// Экономический анализ. – 2008. - № 4. – С. 26-32.Григорьев, В.В. Оценка предприятия: теория и практика. / В.В. Григорьев. – М.: НОРМА-ИНФРА-М, 2006. – 320 с.Дасковский В., Киселев В. Еще раз о несоответствии оценок эффективности инвестиций// Экономист. – 2010. - № 7. – С. 78-93 16. Дасковский В., Киселев В. Совершенствование оценки эффективности инвестиций// Экономист. – 2009. - № 1. – С. 42-57.Деева, А.И. Инвестиции: учебное пособие / А.И. Деева. – М.: Изд-во «Экзамен», 2009. – 436 с.Дикуль Л.О. Приоритетные направления венчурной инвестиционной деятельности в промышленном секторе экономики// Экономика, статистика и информатика. – 2011. - № 4. – С. 30-35.Добровольский В.П. Инвестиционный потенциал российской экономики и точки роста// Деньги и кредит. – 2010. - № 9. – С. 30-36.Дриго М.Ф. Методология оценки экономической эффективности инвестиционных решений// Менеджмент в России и за рубежом. – 2008.  - № 1. – С. 18-24.Есипов В.E. Оценка бизнеса: учебник /В.Е. Есипов. – 2-е изд. – СПб.: Питер, 2006. – 464 с.Ивашковский С.Н. Экономика: микро и макроанализ: учеб.-практ. пособие / С.Н.Ивашковский. – М.: Дело, 2009. – 360 сИсмаилов В. Инвестиционные перспективы иностранного бизнеса в России// Банковское дело. – 2008. - № 3. – С. 66-71.Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб. пособие / Л.Л. Игонина; Под ред. В.А. Слепова. – М.:Юристъ, 2012. – 480 с.Инвестиции: учебное пособие / Под ред. В.В. Ковалева.- М.: Проспект, 2008. – 360 с.Инвестиции: Учеб. пособие /Под ред. М.В. Чиненова. – М.: КноРус, 2011. – 368 с.Карачаровский В. Деловая и инновационная активность в российской Экономике//Общество и экономика. – 2010. - № 12. – С. 13-33.Карпенко О.А. Государственное реформирование амортизационной политики с целью повышения инвестиционной активности предприятий// ЭПОС. – 2011. - № 2. – С. 9-13.Колмыкова Т. Инвестиционная политика и анализ структуры инвестиций в основной капитал// Предпринимательство. – 2008. - № 2.  – С. 84-92.Королев А. Взаимодополняемые инвестиционные проекты: оценка синергетического эффекта// Проблемы теории и практики управления. –  2011. - № 10. – С. 90-97Кочетков И. О государственной поддержке инвестиционной деятельности// Экономист. – 2009. - № 12. – С. 79-84.Кузьминова О. Государственное экономическое регулирование инвестиционной деятельности в России// Предпринимательство. – 2009.  - № 2. – С. 57-64.Левин В.С. Оценка угроз в инвестиционном развитии агропромышленного региона// Финансы. – 2011. - № 4. – С. 20-26.Межов Н.С. и др. Методы повышения достоверности оценки финансовой состоятельности инвестиций// Экономический анализ. – 2009. - № 17.  – С. 16-20.Меркулов, Я.С. Инвестиции: учебное пособие /Я.С. Меркулов.- М.: ИНФРА-М, 2010. – 420 с.Нешитой, А. С. Инвестиции: Учебник/А.С.Нешитой. – 6-е изд., перераб. и испр. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К0», 2010. – 372 с.Орлова Л.Н. Информационно-инвестиционные аспекты управления конкурентоспособностью предприятия// Экономика, статистика и информатика. – 2011. - № 3. – С. 91-95.Оценка бизнеса: Учебник / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. – М.: «Финансы и статистика», 2011. – 387 с.Пансков В.Г. О налоговом стимулировании инвестиционной деятельности// Финансы. – 2009. - № 2. – С. 37-43.Пономарева В.И. Инвестиции в реальные объекты в условиях финансового кризиса// Соц. политика и социология. – 2011. - № 1.  – С. 156-174.Рутгайзер В.М.  Оценка стоимости бизнеса. Учебное пособие. – М.: Инфра-М, 2009. – 312с.Хазанович Э. С. Инвестиции: Учеб. пособие / Э. С. Хазанович. – М.: КноРус, 2011. – 320 с.Янковский К. П. Инвестиции: Учебник / К. П. Янковский. – СПб.: Питер, 2012. – 368 с.Шеховцова Ю.А. К вопросу о совершенствовании методологии дисконтирования денежных потоков// Менеджмент в России и за рубежом. –2011. - № 3. – С. 12-18.Щербаков В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). / В.А. Щербаков. – М.: Издательство Омега, 2006. – 288 с.ПриложениеДиаграмма Ганта№Наименование этапа2013 год2014 годиюньиюльавгустсентябрьоктябрьноябрьдекабрьянварьфевральмарт7Работы по газификации8Работы по электроснабжению9Работы по водоснабжению10Работы по канализированию11Работы по благоустройству территории 112Работы по благоустройству территории 213Отделочные работы и остеклениеТаблица 1 - Основные риски проектаРискиОписаниеВероятностьМерыПроизводственные рискиПроцедурно-согласователь-ный рискПроявляется в том, что возможны значительные задержки либо отказы соответствующих государственных инстанций утвердить, подписать, либо дать положительное заключение на сдачу объекта в эксплуатациюСредняя Во избежание этого риска либо для того, чтобы свести его до минимума, необходимо готовить и предоставлять необходимые документы заблаговременноСтроительый рискСостоит в том, что качество и эксплуатационные характеристики зданий не будут соответствовать высокому требованию и классу выставляемых на продажу объектов недвижимостиНизкая Необходимо усиление процедуры контроля на ранних этапах реализации проекта со стороны независимого технадзораКоммерческие риски реализацииРиск невозможности продажи помещений в запланирован-ный срокХарактеризуется тем, что не будет выполнен в запланированный срок тот объем продаж помещений, который заложен в расчетахНизкая Рекламное продвижение необходимо начинать как можно раньше, чтобы ознакомить потенциальных покупателей с новым продуктомПроявляется в том, что реализующая площади структура может оказаться не в состоянии продать Во избежание рисков в долгосрочном периоде необходимо учитывать коньюктуру рынка не Окончание таблицы 1Ценовой рискпомещения по установленной стоимости в уставновленные срокиНизкая только сегодняшнего дня, но и будущую и производить расчеты будущей стоимости продажи на основе расчетных методовОбщеэкономические рискиИнфляцион-ный рискОпасен неадекватным определением финансовых результатов деятельности предприятия вследствие инфляцииСредняя Для минимиз. убытков необходимо производить расчеты исходя из долларового эквивалента или с учетом коэф. Офиц. индекса инфляцииНалоговый рискХарактеризуется изменением порядка, перечня и размеров налогов, которые уплачиваются предприятиемНизкая Избежать данного риска практически невозможно. Для недопущения убытков надо включать в договоры с партнерами положения о пересмотре условий в случае изменений в налоговой системе или других законодательных измененийВнешние форс-мажорные обстоятельстваПриродные форс-мажорные обстоятельстваВключают все риски, возникающие вследствие действия непреодолимых сил(природных факторов или техногенных сил)Низкая Для упреждения возможных последствий от этих рисков необходимо использовать страхование в надежной страховой компании на этапе строительстваТаблица 2 - Классификация и способы управления рисками инвестиционно-строительной деятельностиНаименованиерискаПричины рискаФакторы рискаСпособы управления рискамиРиск неосуществимости проектаОтказ инвесторов и поставщиков от заключения договора. Неприемлемые для субъектов ИСД условия договора. Пере-ход традиционных поставщиков на вы-пуск другой в рыночных Ограниченность инвесторов. Чрезмерная концентрация входимых потоков материально-технических ресурсов на ограниченном Диверсификация поставок. Приобретение акций предприятий-поставщиков. Подготовка кредитных линий на случай условиях продукции. Некачественная проектная документация.количестве поставщиков. Нестабильность общей социально-экономической ситуации. Неверное прогнозирование инвестиционно-строительной ситуации. Использование недостоверной исход-ной информациинеобходимой предоплаты. Создание страхового резерва исходных материально-технических ресурсов. Конкурсный отбор проектировщиков и операционный контроль их деятельностиРиск убыточности проекта (коммерческий риск)Изменение структуры и сокращение спроса в определенном сегменте рынка. Неплатежеспособность покупателя. Неконкурентоспособность продукции.Увеличение срока окупаемости проекта. Дополнительные эксплуатационные затраты.Организация грамотной системы управления недвижимостью. Активное использование всех форм маркетингаРиск консервации проектаПрекращение инвестирования. Нарушение выполнения договорных обязательств. Нестабильность эконо