Анализ рынка управления коммерческой недвижимостью

Содержание
Управляющие компании в России
Анализ рынка управления коммерческой недвижимостью в Санкт-Петербурге
Компания «А Estate»
Литература

Анализ рынка управления коммерческой недвижимостью

Управляющая компания "Бекар": управляет деловыми комплексами "Бекар", "Нобель", "Фарватер", "Беринг". Класс бизнес-центров - В и С;
Управляющая компания "ВМБ-Траст": в управлении компании находятся бизнес-центры "Югра", "ТВ-Полис", "Гранд", "Маяк", "На Монетной", бизнес-парки "Остров" и "На Руставели", офисно-гостиничный комплекс "Прин", апарт-отель на Крестовском острове. Класс бизнес-центров - В и С.
С 1995 года в Петербурге действует Региональная общественная организация "Управляющие Недвижимостью". Это некоммерческое объединение физических лиц, которые представляют более 20 фирм - профессиональных участников рынка управления недвижимости: управляющие компании, страховые, консультационные организации, агентства недвижимости, строительные фирмы, а также обучающие организации.
В феврале 2002 года в Петербурге создана Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, объединяющая юридических лиц (ГУД). Основные направления деятельности Гильдии: лоббирование интересов управляющих компаний в исполнительных и законодательных органах власти; введение сертификации доверительных управляющих; создание и принятие программы по обучению управляющих и др.4
Если рассматривать Россию в целом, то можно сказать, сегодня в России услуги по управлению недвижимостью оказывают либо западные компании, либо местные фирмы, которые отпочковались от крупных агентств недвижимости, консалтинговых и девелоперских компаний или же выросли сами по себе.
Более или менее цивилизованным и понятным можно назвать этот сегмент только в Москве и Санкт-Петербурге. В регионах объектов, пригодных для управления, значительно меньше, а те, что есть, чаще всего управляются самими девелоперами. Объемы строительства объектов высокого класса за пределами столиц незначительны, потому и востребованность управляющих пока еще невелика. Для регионального рынка характерна организация собственных управляющих компаний самими застройщиками. Привлечение же сторонней, частной управляющей компании практически не распространено. В столицах все большее число владельцев объектов недвижимости осознает плюсы привлечения частной компании. Собственники готовы передавать свои объекты в управление. В основном это property management (работа с арендаторами) и facility management (техническое обслуживание объекта). Такие виды деятельности проще передать в управление сторонней компании и контролировать лишь финансовые потоки.
Конкуренция между управляющими компаниями как таковая еще не сложилась, и место на рынке есть. Рынок не насыщен, и на нем практически нет компаний, которые профессионально занимались бы только управлением недвижимостью. Основной вид деятельности - это оказание риэлторских услуг. Между тем, в этом рыночном сегменте созданы все условия для появления компаний, которые профессионально будут заниматься только управлением. В Москве и Питере понимание данной деятельности уже пришло, поэтому компании стараются конкурировать по качеству предлагаемых услуг.
Весь спектр оказываемых управляющими услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний - это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте - facility management - техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management - оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж - asset management - стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Российские компании сегодня оказывают, в основном, клининговые услуги, а также действуют в сегментах facility и property management. Полное оперативное управление предоставляют лишь единицы. Да и то - далеко не всегда на должном уровне. Причем, на условиях анонимности, крупные западные управленцы, оказывающие данную услугу, зачастую ее только декларируют, а на практике вся их деятельность сводится в лучшем случае к property management. Кроме того, западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня. Российские же конкуренты, особенно небольшие компании, стараются иметь дело с объектами классом пониже. Конечно, доходность здесь не столь высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности - вполне достаточная. По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%.
Прежде чем начинать бизнес, следует сразу определиться с тем, какую услугу и каким собственникам управляющая компания будет оказывать. Если распылиться и попытаться делать все, то в скором времени компания либо не выдержит нагрузок и перестанет существовать, либо сотрудники будут работать на износ, что, в конечном счете, снизит качество оказываемых услуг и не позволит рассчитывать на серьезные позиции на рынке. Большинство российских компаний работает в области эксплуатации объектов недвижимости.
На рынке управления коммерческой недвижимостью существует несколько основных категорий игроков:
управляющие компании, в ведении которых находится несколько объектов недвижимости;
управляющие компании, созданные специально «под объект»;
хозяйствующие подразделения собственников объектов недвижимости;
компании-застройщики, управляющие построенными ими объектами самостоятельно.5
В последнее время на рынок выходят некоторые агентства недвижимости, расширившие спектр предоставляемых услуг до управления недвижимостью.
Ведущие позиции на московском рынке занимают крупные международные игроки: Sawatzky Property Management, Noble Gibbons, Colliers International. Из российских компаний можно выделить Forum Property Management. Крупный игрок, предоставляющий услуги по управлению зданиями, — питерская компания “Бекар”, в 2005 г. открывшая офис в Москве. В настоящее время в ее управлении находится 137000 кв.м площадей.
Компания M+W Zander Facility Management CIS управляет 13 отделениями Ситибанка общей площадью 7500 кв.м. Три отделения находятся в Санкт-Петербурге. Кроме того, в числе объектов, по которым заключен договор на техническое обслуживание, — офис компании “Регус” в здании Смоленского пассажа.
Также примечательна компания «РосЕвроДевелопмент». В настоящее время “РосЕвроДевелопмент” проводит переговоры с несколькими управляющими компаниями (речь идет об управлении бизнес-центром “РосЕвроПлаза” в Новосибирске), и от их исхода во многом зависит, будет ли компания управлять своими объектами самостоятельно или передаст эту часть работ на аутсорсинг — во внешнее управление.
Пока специалисты рынка коммерческой недвижимости не склонны утверждать, что собственники уже готовы передать бразды управления своими объектами внешним профессионалам. Причин отказа от услуг УК две - низкая культура рынка и стремление сэкономить. В итоге оказывается, что собственник не только не экономит, но и даже терпит огромные убытки из-за непрофессионального управления бизнес-центром. Ведь если профессиональная управляющая компания способна снизить темпы износа здания, издержки на его эксплуатацию, оптимизировать расходы, поддерживать презентабельный вид, то действия непрофессионалов могут привести к обратному — быстрому износу, большим расходам, а в итоге — к снижению класса офиса и меньшей прибыли от сдачи в аренду.
По мнению экспертов, будущее на рынке коммерческой недвижимости все же за профессиональными управляющими компаниями. В числе предпосылок к тому: рост профессионализма, рост конкуренции проектов и спрос у регионов.
Наличие конкуренции между профессиональными управляющими компаниями — непременное условие существования развитого рынка коммерческой недвижимости. И в ближайшие годы она будет расти. Российские компании по качеству предоставляемых услуг в скором времени уже смогут сравниться с ведущими западными, представленными на российском рынке. Конкуренция, в свою очередь, снизит стоимость услуг и сделает их более доступными для владельцев офисов, но это займет несколько лет.6
Следует отметить, что всего на отечественном рынке в настоящий момент действует не более 20 профессиональных управляющих компаний, причем из них российских - не более пяти. В основном коммерческой недвижимостью управляют западные игроки (около 60 процентов). Наибольшее количество управляющих компаний создается при девелоперских структурах. Компании Hines, "Москва-Красные холмы", ENKA, Pioneer Real Estate Advisors, Sodexho, Sawatzky, Colliers CPM, Плаза Офис и др. пришли в управление недвижимостью через предоставление девелоперских услуг. Случаи образования компаний другими способами присутствуют на рынке, но достаточно редки. При завершении строительства и сдаче площадей в аренду девелоперская компания вынуждена решать вопрос об управлении зданием. В условиях развивающегося рынка достаточно сложно найти стороннюю управляющую компанию, кроме того, из-за того, что рынок находится на этапе становления, качество ее услуг не может быть доказано годами опыта. Наиболее логичным выходом является образование своей управляющей компании, которая, может быть пока не все умеет, но зато точно будет выполнять определенную работу.7
В европейских странах управление недвижимостью делится на три составляющие: техническая эксплуатация здания (ремонтные и инженерные работы), организационная эксплуатация здания (интерьер, разработка системы безопасности, организация конференций) и коммерческая эксплуатация здания (сдача пустующих помещений в аренду, разработка смет ремонта, осуществление расчетов по коммунальному обслуживанию).
В настоящее время профессиональной управляющей компанией является именно та, которая занимается всеми тремя видами услуг. Успешное решение этих задач выступает западным стандартом. В свою очередь, российские компании в основном практикуют on-site management - то есть занимаются в основном текущей работой по содержанию объекта, в меньшей степени они ответственны за привлечение и удержание арендаторов. При этом asset management - стратегическое распоряжение активами и их преобразование с целью достижения стратегических целей, поставленных собственниками здания, пока не входят в компетенцию российских управленцев.
Уже за последние полгода российские компании расширили свое присутствие на рынке офисов высокого класса, что говорит о начале процесса полноценного становления этого рынка. Настоящие профессиональные российские компании появятся тогда, когда получат развитие крупные инвестиционные фонды, ориентированные на покупку доходных объектов, а пенсионным фондам разрешат покупать доходную недвижимость в собственность. Пока же владельцы недвижимости управляют своими объектами с помощью "домашних" управляющих компаний, которые на деле "ведут хозяйство" и не более. Вскоре в активно развивающихся российских компаниях появятся специально приглашенные западные специалисты, что значительно ускорит процесс формирования рынка профессиональных управляющих компаний.
Широкие возможности корпоративной организации деятельности позволяют формировать межфирменные отношения, используя множество вариантов создания интегрированных структур, основанных на использовании преимуществ корпорации или холдинга.
В России понятие "холдинг" используется часто, однако в чистом виде холдингов не так и много. В большинстве случаев под холдингом понимаются лишь соответствующие функции, а "холдингом" может быть любая компания, владеющая контрольными пакетами акций других компаний и, соответственно, выполняющая функции централизованного руководства связанных между собой по капиталу нескольких компаний.
В качестве горизонтальной интеграции можно привести в пример то, что на Российском рынке управления коммерческой недвижимостью присутствует большое число западных компаний, которые ведут непосредственное сотрудничество с местными. Горизонтальная интеграция развита, т.к. существуют западные компании, которые желают вкладывать инвестиции в компании Москвы и Санкт-Петербурга возможно потому, что видят быстрые темпы развития рынка коммерческой недвижимости в этих городах, нежели в других регионах России.8
Вертикальная интеграция также достаточно развита. В Санкт-Петербурге сформировалось несколько групп (по типу холдинговых компаний), которые осуществляют предпринимательскую деятельность на таких взаимосвязанных со строительством рынках, как: