Методика приватизации жилого помещения (квартира)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ……………………………………………………………………6
1.1 Роль, место и значение приватизации жилья для граждан
1.2 Понятие и формы приватизации жилых помещений
1.3 Правовая природа отношений в сфере приватизации
1.4 Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере
2. МЕТОДИКА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Постановка задачи приватизации
2.2 Последовательность работы по приватизации жилых помещений
2.2.1 Состав и содержание документов для приватизации жилья
2.2.2 Порядок работы должностных лиц по приватизации жилья
2.2.3 Порядок работы граждан по прохождению процедуры приватизации
3. ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРИВАТИЗАЦИИ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ г. Санкт-Петербург, Невский пр. д. 24, кв. 4
3.1 Описание объекта приватизации
3.2 Документальное сопровождение процедуры приватизации
3.3 Анализ результатов прохождения процедуры приватизации
3.4 Практические рекомендации и направления совершенствования приватизации жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЯ

Методика приватизации жилого помещения (квартира)

2. государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации;
3. муниципальный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
в зависимости от целей использования
1. жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда;
2. специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых в домах государственного и муниципального жилищного фонда общежитий, служебных жилых помещений, жилых помещений маневренного фонда и др.
Эти нормы являются стержневыми, образующими ядро норм характеризуемого Закона. Их обособление и специфика направленности определяются характером регулируемых отношений.
Известно, что правовой институт строится с учетом особенностей регулируемых отношений. Нормы гражданского права регулируют в основной своей массе имущественные отношения (ст. 2 ГК РФ)9. Вместе с тем отдельные стороны тех же самых имущественных отношений (отношения по коммерческому найму жилья, отношения по приватизации жилых помещений) регулируются нормами жилищного права. Строго говоря, объектом воздействия этих норм не выступают отношения какого-то особого рода, так как отношения по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде представляют собой разновидность имущественных отношений. Эти отношения образуют относительно самостоятельную область общественной жизни, они имеют собственное экономическое содержание и видовую прописку. В силу этого и возникла необходимость формирования группы норм, призванных обеспечить становление, нормальное развитие и реализацию указанных отношений.
Наличие относительно самостоятельного по своему экономическому содержанию общественного отношения или их разновидностей принято называть материальным признаком правового института, а совокупность закрепленных в законе или подзаконном акте норм - юридическим признаком10. Нам представляется, что отпочковавшиеся от имущественных отношений относительно самостоятельные их разновидности по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде выступают материальной основой (признаком) правового института приватизации жилых помещений, а совокупность содержащихся в характеризуемом Законе норм - юридической формой (по терминологии В.С. Якушева, на наш взгляд, не совсем удачной, юридическим признаком этого института).
Итак, можно предполагать, что содержащаяся в Законе Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" совокупность норм, призванных регулировать относительно самостоятельное по своему экономическому содержанию отношение по бесплатной передаче в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, представляет собой самостоятельный институт права. Возникает вопрос: какова отраслевая принадлежность института приватизации жилых помещений? Для ответа на него необходимо обратиться к тем критериям, которые выработали представители правовой науки. «Каждый правовой институт, - пишет С.С. Алексеев, - посвящен определенному участку общественных отношений»11. Таким основополагающим участком здесь служит специфический предмет правового регулирования. По своей экономической сути отношения по приватизации являются разновидностями товарных имущественных отношений. Есть большой соблазн квалифицировать эти отношения как гражданские, а рассматриваемый институт - как гражданско-правовой. Однако такой подход к определению правовой принадлежности института приватизации жилых помещений был бы ошибочным. Следует отметить, что институт приватизации жилых помещений настолько насыщен специфическим общественно-политическим, нравственным юридическим содержанием, что он образует особую сферу правового регулирования.
После того, как нами были выявлены особенности правовой природы приватизационных отношений, мы считаем необходимым рассмотреть экономическое содержание приватизации в жилищной сфере. Этому посвящен следующий раздел нашего исследования.
1.4 Экономическое содержание приватизации в жилищной сфере
Экономическое содержание правового института приватизации жилых помещений пронизано собственными жилищно-правовыми принципами, которые сформулированы законодателем и закреплены прямо в преамбуле и тексте Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
Например, в преамбуле сказано, что он "устанавливает основные принципы осуществления приватизации". Об отдельных принципах приватизации жилых помещений идет речь в ст. 1 раздела I "Общие положения" характеризуемого Закона, и наконец, им посвящен раздел II "Основные принципы и условия приватизации жилых помещений". Стало быть, характеризуемый Закон пронизывает входящие в него жилищно-правовые нормы особыми жилищно-правовыми принципами. Эти принципы неизвестны гражданскому праву, да и самому жилищному праву, ибо термин "жилищно-правовые" присущ этим принципам как выражающий собирательное понятие "принципы жилищного права", которые как таковые присущи принципам комплексной отрасли жилищного права. Принципы же приватизации жилых помещений закрепляются в анализируемом Законе как принципы жилищно-правового института. Благодаря принципам приватизации жилых помещений жилищно-правовой институт приватизации жилых помещений получает внешнее обособленное закрепление в системе российского жилищного законодательства12.
Сохраняя некоторую связь с отдельными гражданско-правовыми институтами по функциональной линии, характеризуемый институт обособляется внутри комплексной отрасли жилищного права по предметному признаку. Поскольку объектом приватизации являются жилые помещения, то отношения по их приватизации можно квалифицировать как жилищные. Однако круг общественных отношений, составляющих предмет регулирования правового института приватизации жилых помещений, занимает особое положение в системе жилищных отношений. Законодатель, избрав в качестве объекта приватизации жилые помещения, находящиеся в государственном и муниципальном жилищном фонде, обозначил тем самым приватизацию как смену режима государственной и муниципальной собственности на занимаемые гражданами жилые помещения на режим частной собственности граждан.
Как видим, отношения по приватизации жилых помещений нельзя отнести ни к одному виду из ранее названных жилищных отношений по: приобретению земельных участков для жилищного строительства; финансированию жилищного строительства и эксплуатации жилых помещений; предоставлению жилых помещений по договорам социального и коммерческого найма гражданам, нуждающимся в них; управлению жилищным фондом, жилищно-коммунальному обслуживанию граждан; налогообложению граждан в жилищной сфере и т.п. Анализируемые отношения являются своеобразными, относительно самостоятельными и самобытными, в силу чего объективно требуют своеобразного правового регулирования.
С учетом изложенного можно дать корректную с правовых позиций дефиницию института приватизации жилых помещений как юридического феномена. Правовым институтом приватизации жилых помещений признается основанная на Законе совокупность пронизываемых принципами приватизации норм, призванных регулировать в пределах предмета комплексной отрасли жилищного права обладающие относительной самостоятельностью и своеобразием общественные отношения по приватизации жилых помещений, а также связанные с ними производные предприватизационные и послеприватизационные отношения.
Из приведенных соображений видно, что институт приватизации жилых помещений отличается от комплексной отрасли жилищного права и выступает ее составной частью. Это отличие обнаруживает себя как объемом, так и своеобразием предмета правового регулирования: нормы и принципы названного института регулируют не всю совокупность жилищных отношений, а лишь отношения по приватизации жилых помещений. Жилищно-правовой институт приватизации жилых помещений имеет свою структуру. По своей структуре он состоит из регулятивных норм и обладает всеми признаками системного правового образования; сообразно этому для него характерны относительная самостоятельность, устойчивость и автономность функционирования. В этой связи возникает вопрос о юридической судьбе и месте принципов и норм Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Можно полагать, что на настоящее время он выполнил свою историческую миссию главным образом как регулятор отношений по преобразованию форм собственности в жилищной сфере. Но поскольку процесс приватизации жилых помещений продолжается, то основные принципы и нормы этого Закона могли бы быть сохранены в новой редакции федерального закона либо воплощены в ЖК РФ. Вопрос о способе воплощения указанных принципов и норм может решить законодатель. Поскольку порядок приватизации жилья устанавливается федеральным законом, то если законодатель сочтет необходимым закрепить в ЖК РФ институт приватизации жилых помещений, то соответствующую статью следует назвать "Приватизация гражданами занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда", наполнив ее следующим содержанием (таблица 3).
Таблица 3 - Права граждан по приватизации жилых помещений
Право
Сущность права
Граждане имеют право приватизировать жилые помещения, занимаемые ими по договору социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Передача в собственность нанимателя занимаемого им жилого помещения осуществляется на основании договора, заключаемого нанимателем с собственником жилищного фонда или правомочным им лицом. Этот договор по установленным законом основаниям может быть признан в судебном порядке недействительным.
Граждане имеют право на получение жилого помещения в собственность в порядке приватизации жилых помещений.
Право на приватизацию жилого помещения сохраняется тогда, когда в установленном порядке признан недействительным ранее заключенный договор на приобретение жилого помещения в собственность в порядке приватизации.
Займут ли нормы названного института место в ЖК РФ или останутся в рамках отдельного закона - это право законодателя. Мы полагаем, что с точки зрения целесообразности и удобства пользования место норм этого института в конечном счете в ЖК РФ. Если же законодатель сочтет необходимым сохранить отдельно упомянутый Закон, то тогда ему следовало бы учесть и наши предложения по более четкому его названию. При любом варианте решения вопроса многие нормы и принципы этого Закона следует совершенствовать.
Итак, мы пытались доказать, что приватизация жилых помещений является институтом жилищного права. Вместе с тем на практике граждане, да и официальные учреждения нередко употребляют термин "право", "право граждан на приватизацию жилых помещений" и т.п. Следует отметить, что и Закон Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" довольно широко и многоаспектно употребляет термин "право". Этот термин в юриспруденции имеет два основных смысловых значения. Различают:
1) право в объективном смысле, или объективное право, т.е. выраженное в норме и обеспеченное принудительной силой государства общеобязательное правило поведения. Когда законодатель допускает выражения: а) "вступление в права собственности на жилище" (преамбула Закона); б) "в случае нарушения прав граждан" (ст. 8 Закона), он имеет в виду право в объективном смысле;
2) право в субъективном смысле или, иначе говоря, субъективное право, т.е. гарантированные принудительной силой государства возможности известного поведения, принадлежащие субъекту. Так, законодатель в ст. 11 анализируемого Закона определяет, что "каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде".
Поскольку каждый гражданин, как указывает законодатель, имеет право, то в характеризуемом Законе указаны и органы, которые обязаны обеспечить реализацию этого права. В качестве обязанных лиц по передаче гражданам в собственность жилых помещений выступают юридические лица - титульные владельцы жилья в лице наймодателей жилых помещений.
Субъективное право каждого гражданина на приобретение в собственность бесплатно в порядке приватизации жилого помещения, находящегося в доме государственного или муниципального жилищного фонда, строится по модели элемента обязательственного правоотношения и может быть определено как установленная законом мера возможного поведения управомоченного лица. Эта мера может заключать: а) правовую возможность совершения действий самим управомоченным лицом. Так, в силу ст. 11 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" каждому гражданину принадлежит право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, поэтому гражданин сам решает, когда приобретать в собственность занимаемое им жилое помещение и как использовать эту собственность; б) правовую возможность требовать управомоченным лицом от обязанного лица (лиц) совершения определенных действий по заключению договора о передаче жилого помещения и фактической передаче этого помещения13.
После того, как определено экономическое значение приватизации жилых помещений, необходимо, рассмотреть методику приватизации жилого помещения. Этому посвящена следующая глава нашего исследования.
2. МЕТОДИКА ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
2.1 Постановка задачи приватизации
На сегодняшний день еще не все понимают, нужно ли им приватизировать жилье, и если нужно, то зачем. Постараемся разобраться, в чем состоит суть приватизации, выясним ее плюсы и минусы, а так­же определим, с чего начать и как правильно про­вести процедуру приватизации. Согласно Закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541—1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при­ватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу государственного или муни­ципального жилья в собственность граждан.
Таким образом, приватизировав свою квартиру или комнату, вы приобретете на нее право собственности. Это значит, что вы сможете свободно распоряжаться своим жилым помещением, а именно: продать его, сдать в наем, подарить, передать по наследству, обменять, заключить договор ренты (это особенно актуально для людей пожилого воз­раста и инвалидов), то есть заключать в отношении своего жилья любые договоры, не противоречащие законодательству, а вместе с тем иметь дополни­тельный источник доходов.
Приватизировать можно только жилье государственного и муниципального жилищного фонда, то есть жилые помещения, принадлежащие непосред­ственно: Российской Федерации и ее субъектам (республикам, краям, областям, городу федерального значения — Москве, Санкт-Петербургу); муниципальным образованиям; ведомственное жилье, принадлежащее государственным и муниципальным предприятиям и учреждениям.
Следовательно, приватизация, скажем, кооперативных квартир, а также квартир (комнат), принадлежащих частным организациям, невозможна. Она не имеет смысла, поскольку основная цель приватизации — это передача государственных и муниципальных жилых помещений в частный сектор, в данном случае — в собственность граждан. Приватизировать можно только квартиру (комнату), в которой вы живете. Причем не про­сто живете, а заключили на нее договор социального найма (за некоторыми исключениями), по ко­торому государственное или муниципальное жи­лье предоставляется гражданину (нанимателю) для проживания в нем без указания срока, то есть бессрочно14.
Не подлежат приватизации следующие жилые помещения: в отношении которых договор социального найма заключен после 1 марта 2005 года; находящиеся в аварийном состоянии, вследствие чего непригодные для проживания (сведения о непригодных для проживания домах можно полу­чить в органе местного самоуправления, в Санкт-Петербурге — в районных администрациях); расположенные в закрытых военных городках; специализированного жилищного фонда:  в общежитиях, в домах маневренного фонда, в домах, предназначенных для временного приюта;  в домах для одиноких престарелых, в домах-интернатах для инвалидов, ветеранов;  в домах для временного по­селения вынужденных переселенцев и беженцев; служебные жилые помещения, предоста­вленные на время работы в организации, на предприятии. Однако запрет на приватизацию служебных жилых помещений не является абсолютным. Мож­но приватизировать, в частности, служебное жилье сельскохозяйственных предприятий, а также жилые помещения стационарных учреждений со­циальной защиты населения, находящиеся в сель­ской местности. Кроме того, государственный орган власти или орган власти местного самоупра­вления (муниципальный совет), а также руководители предприятий и учреждений, в ведении кото­рых находятся служебные жилые помещения, имеют право (но не обязаны!) принять решение о приватизации служебных жилых помещений по заявлению граждан, занимающих данные жилые помещения. Например, в Санкт-Петербурге в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 25 мая 1994 г. № 539-р «О приватизации жилищного фонда Санкт-Петербурга» такое решение может быть принято в случае, если человек проработал на предприятии, предоставившем ему служебное жи­лое помещение, не менее 10 лет, или прожил в та­ком помещении не менее 10 лет. Для этого нужно предоставить копию трудовой книжки.
При постановке задачи приватизации необходимо решить, как вы будете ее приватизировать: на всех (нескольких) проживающих или оформите в соб­ственность одного. Право на приватизацию жилья существует не у всех живущих в квартире (комнате), а только у ответственного нанимателя (то есть человека, с которым непосредственно заключен договор социаль­ного найма жилья и на имя которого выдан ордер) и членов его семьи. При этом согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя относятся прожи­вающие совместно с ним: супруг, дети, родители; и другие родственники, нетрудоспособные ижди­венцы (находящиеся на полном содержании нанимателя) при условии, что они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяй­ство; в исключительных случаях — иные лица, при условии что они признаны судом членами семьи, нанимателя жилого помещения.
Временно отсутствующие граждане имеют право на бесплатную приватизацию жилья незави­симо от времени отсутствия, при этом они предста­вляют документ о причинах временного отсутствия. Если же они отказываются от участия в приватизации, то заявляют о своем решении лично или представляют нотариально удостоверенное за­явление о согласии на приватизацию и о своем от­казе от участия в ней. Поднаниматели, т. е. те, кто занимает жилое по­мещение на основании заключенного с нанимателем (а не государством, местным самоуправлением или предприятием) договора найма, и временные жиль­цы, проживающие в квартире (комнате) безвозмез­дно не более 6 месяцев, участвовать в приватизации жилого помещения не имеют права, поскольку они проживают в нем временно и не приобретают само­стоятельного права на жилое помещение.
Необходимо достигнуть согласия о приватизации в се­мье, поскольку если кто-либо из проживающих в квартире (комнате) членов семьи против, то привати­зация состояться не может. После того как договоренность о приватизации достигнута, начинается этап по сбору пакета документов для заключения договора приватизации15.
2.2 Последовательность работы по приватизации жилых помещений
2.2.1 Состав и содержание документов для приватизации жилья
Перечень документов, необходимых для приватизации представлен в таблице 4.
Таблица 4 - Документы, необходимые для приватизации жилья
Документ
Кем выдается
Справка о регистрации по месту жительства (форма № 9)
Паспортным столом жилищного ремонтно-эксплуатационного государ­ственного (муниципального) предприятия
Характеристика занимаемого жилого поме­щения (форма №7)