Оценка эффективности проектов жилой недвижимости

В дипломе проводится оценка эффективности строящегося объекта в г. Кременки, разработан финансовый план и рассчитаны риски связанные со строительством данного проекта. Работа была защищена в 2016 году на оценку 4 ...

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ КРЕМЕНКИ, И ОЦЕНКА ЕГО ЭФФЕКТИВНОСТИ 45
3.1. Характеристика инвестиционного проекта строительства жилой недвижимости в г. Кременки 45
3.2. Расчет затрат связанных с реализацией инвестиционного строительства проекта жилого дома 47
3.3. Формирование плана реализации проекта 48
3.5. Оценка рисков связанных с реализацией данного инвестиционного проекта 57

Современный рынок недвижимости Калужского и других регионов России неразрывно связан с инвестиционной деятельностью, интерес к которой постоянно растет. Приступая к реализации инвестиционного проекта, инвестор стремится оценить его эффективность, основным критерием которой является рентабельность.
Проект считается выгодным, если его реализация покрывает все затраты (инвестиционные и эксплуатационные), а также обеспечивает необходимую норму прибыли для ее участников.

При о ценке эффективно сти про екта до лжны учитываться различные аспекты факто ра времени, в то м числе динамично сть (изменение во  времени) параметро в про екта и его  эко но мическо го  о кружения, разрывы во  времени (лаги) между про изво дство м про дукции или по ступлением ресурсо в и их о плато й, неравно ценно сть разно временных затрат и/или результато в (предпо чтительно сть бо лее ранних результато в и бо лее по здних затрат); - учет то лько  предсто ящих затрат и по ступлений. При расчетах по казателей эффективно сти до лжны учитываться то лько  предсто ящие в хо де о существления про екта затраты и по ступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее со зданных про изво дственных фо ндо в, а также предсто ящие по тери, непо средственно  вызванные о существлением про екта (например, о т прекращения действующего  про изво дства в связи с о рганизацией на его  месте но во го ). Оценка эффективно сти инвестицио нно го  про екта до лжна о существляться на стадиях:- разрабо тки инвестицио нно го  предло жения и декларации о  намерениях (экспресс - о ценка инвестицио нно го  предло жения);- разрабо тки "Обо сно вания инвестиций";- разрабо тки ТЭО (про екта);- о существления инвестицио нно го  про екта (эко но мический мо нито ринг).Принципы о ценки эффективно сти инвестицио нно го  про екта о динако вы на всех стадиях. Оценка мо жет различаться по  видам рассматриваемо й эффективно сти, а также по  набо ру исхо дных данных и степени по дро бно сти их о писания.На разных стадиях о ценки эффективно сти инвестицио нно го  про екта в со о тветствии с результатами расчето в и требо ваниями заказчика (ко ммерческие банки, го сударство  и др.) мо жет фо рмиро ваться финансо вый раздел бизнес-плана инвестицио нно го  про екта.На стадии разрабо тки инвестицио нно го  предло жения во  мно гих случаях мо жно  о граничиться о ценко й эффективно сти инвестицио нно го  про екта в цело м. Схема финансиро вания про екта мо жет быть намечена в самых о бщих чертах (в то м числе по  анало гии, на о сно вании экспертных о цено к). При разрабо тке Обо сно вания инвестиций и ТЭО (про екта) до лжны о цениваться все приведенные выше виды эффективно сти. При это м: - на стадии разрабо тки о бо сно вания инвестиций схема финансиро вания мо жет быть о риентиро во чно й;- на стадии разрабо тки ТЭО (про екта) до лжны испо льзо ваться реальные исхо дные данные, в то м числе и по  схеме финансиро вания. В про цессе эко но мическо го  мо нито ринга инвестицио нный про ект реко мендуется о ценивать и со по ставлять с исхо дным расчето м то лько  по казатели эффективно сти участия предприятий в про екте. Если при это м о бнаруживается, что  по казатели эффективно сти, по лученные при исхо дно м расчете, не до стигаются, реко мендуется на о сно вании расчета эффективно сти инвестиций для участнико в инвестицио нно го  про екта с учето м то лько  предсто ящих затрат и результато в рассмо треть во про с о  целесо о бразно сти про до лжения про екта, введения в него  изменений и т.д., по сле чего  пересчитать эффективно сть участия предприятия-про екто устро ителя и эффективно сть инвестиро вания в акции других участнико в.2.2. Методика оценки коммерческой эффективности и участия в проектеКо ммерческая эффективно сть инвестицио нно го  про екта — эко но мический результат реализации инвестицио нно го  про екта для инвесто ро в, о пределяемый как разно сть между прито ко м и о тто ко м денежных средств о т инвестицио нных вло жений и о т про изво дства и реализации про изво димых то варо в, про дукции и услуг с учето м внесения и уплаты различных платежей и нало го в, в то м числе страхо вых, со гласно  нало го во му и друго му зако но дательству страны. [ 4 ]Она о тражает по следствия реализации инвестицио нно го  про екта непо средственно  для инвесто ро в и о пределяется как по  про екту в цело м, так и для каждо го  его  участника.Расчет по казателей ко ммерческо й эффективно сти инвестицио нно го  про екта о сно вывается на следующих принципах:- испо льзуются предусмо тренные про екто м (рыно чные) текущие или про гно зные цены на про дукты, услуги и материальные ресурсы; - денежные по то ки рассчитываются в тех же валютах, в ко то рых про екто м предусматриваются прио бретение ресурсо в и о плата про дукции; - зарабо тная плата включается в со став о перацио нных издержек в размерах, устано вленных про екто м (с учето м о тчислений); - если про ект предусматривает о дно временно  и про изво дство  и по требление неко то ро й про дукции (например, про изво дство  и по требление ко мплектующих изделий или о бо рудо вания), в расчете учитываются то лько  затраты на ее про изво дство , но  не расхо ды на ее прио бретение; - при расчете учитываются нало ги, сбо ры, о тчисления и т.п., предусмо тренные зако но дательство м, в частно сти, во змещение НДС за испо льзуемые ресурсы, устано вленные зако но м нало го вые льго ты и пр.; - если про екто м предусмо трено  по лно е или частично е связывание денежных средств (депо ниро вание, прио бретение ценных бумаг и пр.), вло жение со о тветствующих сумм учитывается (в виде о тто ка) в денежных по то ках о т инвестицио нно й деятельно сти, а по лучение (в виде прито ко в) - в денежных по то ках о т о перацио нно й деятельно сти; - если проект предусматривает одновременное осуществление нескольких видов операционной деятельности, в расчете учитываются затраты по каждому из них. В качестве выходных форм для расчета коммерческой эффективности проекта рекомендуются таблицы: - отчета о прибылях и об убытках; - денежных потоков с расчетом показателей эффективности. Для построения отчета о прибылях и убытках следует привести сведения о налоговых выплатах по каждому виду налогов. В качестве (необязательного) дополнения может приводиться также прогноз баланса активов и пассивов по шагам расчета (таблица балансового отчета). Основным притоком реальных денег от операционной деятельности является выручка от реализации продукции, определяемая по конечной (реализуемой на сторону) продукции, а также прочие доходы. В целях расчета налогов и дивидендов разрабатывается таблица отчета о прибылях и убытках.В денежный поток от инвестиционной деятельности входят[15]:притоки — доходы (за вычетом налогов) от реализации имущества и нематериальных активов (в частности, при прекращении проекта), а также от возврата (в конце проекта) оборотных активов, уменьшение оборотного капитала на всех шагах расчетного периода;оттоки — вложения в основные средства на всех шагах расчетного периода, ликвидационные затраты, вложения средств на депозит и в ценные бумаги других хозяйствующих субъектов, в увеличение оборотного капитала, компенсации (в конце проекта) оборотных пассивов.Поток реальных денег от инвестиционной деятельности состоит из следующих видов доходов и затрат: объем продаж;цена;выручка;внереализационные доходы;переменные затраты;постоянные затраты;амортизация зданий;амортизация оборудования;проценты по кредитам;прибыль до вычета налогов (3 + 4 – 5 – 6 – 7 - 8);налоги и сборы; проектируемый чистый доход (10 - 11); амортизация (7 + 8); чистый приток от операций.При расчете коммерческой эффективности проекта предполагается его реализация одним участником — коммерческой структурой, за счет ее собственных средств. Поэтому в составе затрат дополнительно отражаются платежи государству, например, налоги (а для общества они являются трансфертом и при оценке общественной эффективности не учитываются). Кроме того, расчеты ведутся в рыночных ценах.Однако в состав внешней среды государство включается не полностью. А именно, государство не только получает налоги, но и является эмитентом ценных бумаг, обращающихся на рынке и приносящих доход. Операции с этими бумагами, даже, если они предусмотрены проектом, в расчетах не отражаются. Таким образом, данный тип расчетов не учитывает финансовую деятельность не только коммерческих структур, но и государства.Также, социальные, экологические и иные последствия проекта здесь не учитываются, не учитываются и доходы и потери сторонних субъектов (косвенные финансовые результаты).Структура денежных потоков здесь иная:Операционная деятельность = Выручка от продаж конечной продукции - Выручка от реализации выбывающего имущества - Выручка от продаж патентов, лицензий и других нематериальных активов, созданных в ходе реализации проекта - Материальные затраты на реализацию проекта (оплата материалов, работ и услуг сторонних организаций) - Расходы на оплату труда с начислениями – Налоги.Инвестиционная деятельность = - Вложения в приобретение основных средств - Альтернативная стоимость вкладываемого имущества + Альтернативная стоимость вложенного имущества в момент прекращения его использования в проекте - Некапитализируемые предпроизводственные затраты + Возмещение НДС по приобретенному оборудованию + Изменение оборотного капитала (“+” — увеличение, “–” — уменьшение). При этом в оборотном капитале, кроме запасов, учитываются два элемента текущих пассивов — статьи “расчеты с персоналом” и “расчеты с бюджетом”.Существует ряд условий оценки коммерческой деятельности, которые следует соблюдать в целях обеспечения сравнимости результатов расчетов и повышения их надежности:1. Поток реальных денег определяется в прогнозируемых ценах с использованием денежных единиц; интегрированный показатель эффективности вычисляется в расчетных ценах; производится расчет при разных вариантах набора значений исходных данных.Минимальный набор исходных данных включает в себя: цену реализации продукции; издержки производства; общие инвестиционные затраты; нормы запасов и  затрат; проценты за кредит.В дополнение используется прогноз инфляции по видам затрат и по видам результатов. 2. Приемлемость инвестиционного проекта определяется в зависимости от величины сальдо накопленных реальных денег. При этом сальдо должно быть положительным в любом временном интервале. Отрицательная величина сальдо накопленных реальных денег указывает на необходимость привлечения участниками дополнительных собственных или заемных средств и отражения этих средств на расчетах эффективности.3. Проведение расчета интегральных показателей эффективности по каждому варианту инвестиционного проекта.4. Применение сравнительного анализа показателей эффективности для выбора наилучшего варианта по заданным критериям.Для дополнительной оценки коммерческой эффективности определяется: Срок полного погашения задолженности, определяемый для участников, которые привлекают кредиты и заемные средства. Доля конкретного участника в общем объеме инвестиций, определяемая только для участников, которые предоставляют свое имущество или денежные средства для финансирования проекта.Рассмотрим основные виды методов оценки инвестиционных проектов представленных в рисунке 10.171290515727920306259015728950171132515737510244488313924660609423881277Финансовые 00Финансовые 24466556785050456311069969606158569684693024453856832600392176051562001886349561Методы оценки инвестиционных проектов00Методы оценки инвестиционных проектов284264417780Экспертные 00Экспертные 430154922860Анализ и учет факторов риска00Анализ и учет факторов риска544195025463505441950233680040081202311400384810084645503779933132207003778855230314501150782234744701161415134810501492885335280Традиционные00Традиционные401066023601774010660146304030226001987550Метод бальных оценок 00Метод бальных оценок 30232351041400Методы построения профиля проектов00Методы построения профиля проектов302260073660Методы перечня критериев и ограничений00Методы перечня критериев и ограничений40109844959355447030421803544703011457175447473197607644589702444750Анализ сценариев проекта 00Анализ сценариев проекта 44588081604808Корректировка параметров проекта 00Корректировка параметров проекта 4455795839470Анализ безубыточности 00Анализ безубыточности 445897073660Анализ чувствительности00Анализ чувствительности140970948306Анализ чистого потока платежей00Анализ чистого потока платежей11461758324850-17145328930Основанные на дисконтировании00Основанные на дисконтировании544747324883731473202700020Метод расчета индекса рентабельности 00Метод расчета индекса рентабельности 1422401574711По целям субъектов и направленности их действий 00По целям субъектов и направленности их действий 14928851574165Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций00Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций1492885652145Метод определения срока окупаемости00Метод определения срока окупаемости4458985199390Метод Монте – Карло 00Метод Монте – Карло 11390428064505447030264618113855528549904460890180975Дерево решений 00Дерево решений 13779541910Метод расчета ВНД00Метод расчета ВНД11462057803560544750318478554438559698964458985523875Методика поправки на риск коэффициента дисконтирования 00Методика поправки на риск коэффициента дисконтирования 140335389595Метод расчета дисконтированного срока окупаемости 00Метод расчета дисконтированного срока окупаемости Рисунок 10 – Методы оценки инвестиционных проектовЭффективность проекта с eq позиции предприятий-участников проекта eq характеризуется показателями эффективности их eq участия в проекте (применительно к eq акционерным предприятиям их иногда eq называют показателями эффективности eq акционерного капитала). При расчете eq показателей эффективности участия eq предприятия в проекте принимается, что eq возможности использования денежных eq средств не зависят от того, что эти eq средства собой представляют eq (собственные, заемные, прибыль и eq т.д.). В этих расчетах eq учитываются денежные потоки от eq всех видов деятельности eq (инвестиционной, операционной и финансовой) и eq используется схема финансирования eq проекта. Заемные средства eq считаются денежными притоками, eq платежи по займам — оттоками. eq Выплаты дивидендов акционерам не eq учитываются в качестве оттока eq реальных денег.Расчет исходит из eq обычных в западных методиках eq предположений о нормах дисконта eq собственного и заемного капитала. В eq российских условиях такой eq расчет может стать eq причиной завышения показателей eq эффективности участия в проекте. eq Поэтому такой метод eq расчета ниже называется eq упрощенным. Ошибка (в сторону eq завышения эффективности) при таком eq расчете оказывается тем больше, чем eq большую долю в составе eq капитала составляет заемный eq капитал и чем медленнее возвращаются eq долги по займам. При упрощенном eq расчете оттоки в дополнительные eq фонды и притоки из них могут не eq учитываться.Современные показатели эффективности проекта рассчитываются, eq основываясь на учете стоимости eq финансовых ресурсов во времени, eq которая определяется нормой дисконта. Значение нормы eq дисконта численно равно eq цене капитала (в постоянных eq ценах) для инвестора.Ставка дисконтирования eq является параметром, который eq позволяет сравнить проект с eq альтернативными возможностями вложения eq денег. В качестве такой eq альтернативы обычно рассматриваются eq банковские депозиты или вложения в eq государственные ценные бумаги. eqРасчет скорректированной на eq риск ставки дисконтирования eq производится по следующей общей eq формуле:Е = (1 + a) × (1 + b) × (1 +c) – 1, гдеЕ – скорректированная на eq риск ставка дисконтирования;a– безрисковая безынфляционная eq норма доходности;b – ожидаемый eq темп инфляции;c – поправка на eq специфический риск отрасли eq (проекта).Для года t коэффициент eq дисконтирования (Кд) при постоянной eq норме дисконта имеет eq вид:Кд = 1/ (1 + Е)t, гдеКд – коэффициент дисконтирования;Е – скорректированная на eq риск ставка дисконтирования;t – временной eq период от будущей стоимости до eq момента приведения.Эффективность инвестиционного eq проекта определяется путем eq сопоставления притоков и оттоков eq денежных средств, связанных с его eq реализацией проекта. Оценка eq эффективности инвестиционного проекта, а eq также сравнение проектов eq между собой осуществляется при eq помощи следующих показателей:чистый дисконтированный доход;внутренняя норма доходности;индекс доходности;срок окупаемости.Чистый дисконтированный eq доход (ЧДД) (Net present value (NPV)) — сумма eq текущих эффектов за весь eq расчетный период, приведенная к eq начальному интервалу планирования eq (абсолютная величина дохода от eq реализации проекта с учетом eq ожидаемого изменения стоимости eq денег). Величина ЧДД для постоянной eq нормы дисконта определяется по eq формуле:, гдеNPV – чистый eq дисконтированный доход;Рt– результаты от eq операционной деятельности на определенном eq шаге расчета;Зt– затраты от eq операционной деятельности на определенном eq шаге расчета;Кt – капитальные eq вложения на определенном шаге eq расчета;Е – норма дисконта.Проект является eq эффективным, если ЧДД от его реализации eq положителен. Чем больше значение eq ЧДЦ, тем эффективнее проект. eq Отрицательное значение ЧДД указывает на eq убыточность проекта. Чистый eq дисконтированный доход является eq основным показателем, на основании eq которого определяется эффективность eq проекта, так как он непосредственно указывает на eq эффект от проекта, т.е. eq позволяет максимизировать эффективность eq инвестиций.Внутренняя норма eq доходности (ВНД) (IRR (Internal rate of return)) представляет eq собой ту норму дисконта, при eq которой дисконтированные притоки eq денежных средств по проекту eq равны дисконтированным оттокам. ВНД eq определяется исходя из равенства:;, гдеIRR – внутренняя eq норма доходности;Е’ – норма eq дисконта, при которой чистый eq дисконтированный доход принимает eq ближайшее к нулю положительное eq значение;Е” – норма eq дисконта, повышенная на 1 пункт по eq сравнению с Е’, при которой ЧДД принимает eq отрицательное значение.В случае eq если ВНД превышает норму eq дисконта, инвестиции в данный eq проект оправданны и может eq рассматриваться вопрос о его реализации. В eq противном случае инвестиции в eq данный проект нецелесообразны.Индекс доходности (ИД) представляет eq собой отношение суммы eq приведенных эффектов от текущей eq деятельности по проекту к первоначальным eq капиталовложениям:Если ИД > 1, то eq проект является эффективным и eq может рассматриваться вопрос о его eq реализации. В противном случае eq проект является убыточным.Показатель ИД тесно eq взаимосвязан с показателями ЧДД и ВНД:если ИД > 1, то ЧДД eq > 0 и ВНД > Е;если ИД = 1, то ЧДД = 0 и ВНД = Е;если ИД < 1, то ЧДД eq < 0 и ВНД < Е.Срок окупаемости — минимальный временной eq интервал (от начала осуществления eq проекта), за пределами которого eq интегральный эффект становится и eq остается неотрицательным. Иными eq словами, это период (измеряемый в eq месяцах, кварталах или годах) eq начиная с которого первоначальные eq вложения и другие затраты, eq связанные с инвестиционным проектом, eq покрываются суммарными доходами от его eq осуществления. Срок окупаемости eq рекомендуется определять с учетом eq дисконтирования.Перед проведением eq расчета показателей эффективности eq участия в проекте проверяется его eq финансовая реализуемость. Проверка eq производится по величине совокупного eq собственного капитала всех eq участников (за исключением кредиторов). При eq этом учитываются вложения eq собственных денежных средств и eq выплаты по дивидендам. В качестве eq выходных форм расчета eq эффективности участия предприятия в eq проекте рекомендуются таблицы: eq· отчета о eq прибылях и убытках (о финансовых eq результатах) от реализации проекта; eq· денежных показателей эффективности; eq· финансового оценки финансовой eq реализуемости ИП; · прогнозных показателей. Оценка показателей акционеров производится за период существования основании индивидуальных потоков для каждого акций (обыкновенные, Расчеты этих носят ориентировочный поскольку на стадии проекта дивидендная неизвестна.