Оценка эффективности управления управляющих компаний и ГКУ ЖА: методические основы (на примере Адмиралтейского района СПб)

Введение 4
Глава 1. Теоретические и правовые основы функционирования управляющих компаний и ГКУ «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» 6
1.1. Анализ нормативно-правовых актов федеральных, региональных и муниципальных органов власти регламентирующих работу ГКУ ЖА и управляющих компаний 6
1.2 Организационная структура ГКУ ЖА и схема управления жилищным хозяйством района 18
1.3 Методические основы эффективности управления ГКУ ЖА и управляющих компаний 21
Глава 2. Сравнительный анализ эффективности управления ГКУ «Жилищное Агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» 34
2.1. Анализ управленческих решений ГКУ ЖА и УК по повышению эффективности управления жилищно-коммунальным хозяйством района 34
2.2. Итоги финансово-экономической деятельности ГКУ ЖА за указанный период 39
2.3. Сравнительный анализ эффективности деятельности УК в сравнении с другими в районе и СПб по заданным показателям с математическими расчетами и построением диаграмм 53
Глава 3. Разработка рекомендаций по повышению эффективности управления управляющих компаний и ГКУ «Жилищное агентство Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» 62
3.1. Формирование предложений по изменению НПА управляющих компаний и ГКУ ЖА 62
3.2. Проблемы управления ГКУ ЖА 71
3.3. Формирование концепции повышения эффективности управления ГКУ ЖА 76
Заключение 96
Список использованной литературы 99

Но этого не произошло, причем сегодня этот процесс не следует искусственно ускорять и подталкивать местные власти к приватизации муниципальных унитарных предприятий. Этот процесс должен быть плавным и естественным. Кроме того, не нужно ставить цели приватизировать все муниципальные унитарные предприятия - жилищно-коммунальное хозяйство слишком сложное, слишком запущенное, и в предстоящее обозримое будущее (очевидно, несколько десятилетий) данная форма хозяйствования в рассматриваемой сфере будет единственно возможной во многих небольших городах и поселках.[17, c.9]
Другой проблемой выступает установление и регулирование тарифов и надбавок на жилищно-коммунальные услуги. Тарифное регулирование как одно из основных полномочий органов местного самоуправления по решению вопросов местного значения предусмотрено ч. 1 ст. 17 ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации». В соответствии с указанной нормой органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов: а) устанавливают тарифы на услуги, предоставляемые муниципальными предприятиями и учреждениями, если иное не предусмотрено федеральными законами; б) осуществляют регулирование: тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса (за исключением тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса – производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения); тарифов на подключение к системе коммунальной инфраструктуры; тарифов организаций коммунального комплекса на подключение; надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса; надбавок к ценам (тарифам) для потребителей.
Нормы о тарифах перманентно меняются, к этому следует добавить громоздкую структуру тарифов (которые могут одноставочными и двухставочными) и многочисленных (16) разновидностей надбавок к тарифам. Осилить такую масштабную деятельность, да еще в условиях часто меняющегося законодательства и отсутствия достаточного опыта работы в условиях рыночной экономики, может далеко не каждый муниципалитет. На практике, например, «надбавки к тарифам на тепловую энергию» и «надбавки к тарифам на передачу тепловой энергии» не всегда различаются сотрудниками. Причем, несмотря на внешнюю схожесть и едва ли не идентичность, это совершено разные надбавки, и по каждой должен быть самостоятельный расчет, и этот расчет должны проверять, а во многих случаях и производить органы местного самоуправления.
Мы полагаем, что механизмы для тарификационной деятельности субъектов ЖКХ на уровне местного самоуправления уже перешли разумный уровень сложности. Здесь требуется упрощение, которое должны осуществить федеральные и региональные органы власти как обладающие необходимым кадровым профессиональным потенциалом. А пока по данной причине наблюдаются частые нарушения в практике. [19, c.7]
В целом, для совершенствования работы управляющих организаций в сфере ЖКХ на муниципальном уровне целесообразно сведение множества жилищно-коммунальных норм в единый закон о жилищно-коммунальном хозяйстве с выделением блока полномочий управляющих организаций и органов местного самоуправления в этой сфере. [14, c.75]
3.3. Формирование концепции повышения эффективности управления ГКУ ЖА
Подробно рассмотрев в п.1.2. Концепцию реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы, было выявлено что цели сформулированные в ней носят лишь декларативный характер, числовые показатели в нее заложены не были и оценить ее по прошествии 6 лет невозможно. Единственный показатель который учитывается и указывается в Концепции - это ТСЖ. Именно им апеллирует городские власти подводя итоги. Однако считать успехом слишком динамичный рост ТСЖ не представляется возможным, так как по сути большинство из них обслуживаются все теми же УК.
Поэтому автор пришел к выводу, что полагаться в своих разработках на столь сырую и противоречивую Концепцию невозможно. Именно поэтому разрабатывалась альтернативная и строящаяся на других принципах целевая программа, которая бы могла комплексно решить имеющиеся проблемы в жилищно-коммунальном комплексе Санкт-Петербурга.
Первым шагом для повышения эффективности управления качеством предоставляемых жилищно-коммунальном автор считает необходимостью разработать проект целевой программы «Реформирование жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга на 2011-2020 г».
Финансироваться данная программа будет за счет выделения средств из бюджета города и средств ЖКП в части софинансирования.
Проект Целевой Программы «Реформирование жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга на 2011-2020 г».
1.Общие положения.
В 2005-2010 годах мероприятия по реформированию и модернизации жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга осуществлялись в рамках реализации «Концепции реформирования городского хозяйства Санкт-Петербурга на 2004-2010 годы».
Особое значение в проводимой реформе жилищно-коммунального комплекса, Санкт – Петербурга уделялось созданию конкуренции на рынке ЖКУ, разграничению функций по организации обслуживания и ремонта жилищного и нежилого фонда и предоставлению коммунальных услуг, созданию благоприятных условий для образования и функционирования товариществ собственников жилья.
К сожалению, ряд проблем в рамках данной концепции так и не был решен:
-высокий уровень морального и физического износа объектов и сооружений;
-низкая эффективность системы управления в жилищно-коммунальном хозяйстве, преобладание административных методов хозяйствования над рыночными.
-достаточно низкий уровень предоставляемых жилищно-коммунальных услуг.
По состоянию на 1 января 2010 года в Санкт-Петербурге около 40 % теплотрасс отработали свой нормативный срок эксплуатации, физический износ котельных составил 50 %, требуют немедленной перекладки около 81 % сетей водоснабжения и канализации.
Фактические потери коммунальных ресурсов в 2010 году составили: по воде - 35 %, по электроэнергии – 29,3 %, по теплу –37,4%.
Таким образом, в полном объеме решить проблемы, возникшие в коммунальном комплексе Санкт-Петербурга, можно путем реализации мероприятий отраслевой целевой программы «Реформирование жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга на 2011-2020».
Одним из направлений целевой программы будет являться внедрение принципов управления многоквартирными домами, аналогично мировой практике. Такими принципами будут пообъектность и ориентированность на клиента (потребителя).
Другим направлением будет разработка стандартов жилищно-коммунальных услуг ориентированных и понятных для потребителя.
Третьим направлением будет разработка и внедрение универсальной методики расчета интегрального показателя эффективного управления предоставлением жилищно-коммунальных услуг.
Четвертым направлением будет развитие системы управления имущественным комплексом коммунальной сферы с использованием концессионных соглашений и иных механизмов государственно-частного партнерства.
Пятым направлением будет развитие системы ресурсо- и энергосбережения, которое осуществляется, в том числе путем контроля над объемами фактически использованного ресурса и организации общедомового и индивидуального приборного учета.
Шестым направление будет разработка нормативно-правового акта, обязывающего размещать в открытом доступе информацию о деятельности ресурсоснабжающих организаций, а также УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК по единой унифицированной форме, для более тщательного контроля со стороны общественности.
Седьмым направлением будет способствование внедрению выявления общественного мнения, по средствам социологических опросов и интервьюирований.
Восьмым направление будет заключение договоров с профессиональными училищами и разработка образовательных программ для обучения профессиональных управляющих.
Девятым направлением будет внедрение авторской модели порядка учета не оказания или оказания услуги не качественно.
Раннее, в Концепцию подобные принципе не закладывались. Ведь возможно именно в более тщательном и добросовестном отношении и контроле кроется механизм решения проблем жилищно-коммунального комплекса.
2. Основные цели и задачи Программы.
Целью Программы являются:
-обеспечение собственников помещений многоквартирных домов всеми коммунальными и жилищными услугами высокого качества;
Для реализации целей Программы предполагается решение следующих задач:
-достижение полной обеспеченности всеми видами коммунальных услуг многоквартирных домов Санкт-Петербурга;
-обеспечение надежности и эффективности оказания жилищных и коммунальных услуг;
-обеспечение открытости информации о деятельности ресурсоснабжающих организаций, а также УК, ТСЖ, ЖК, ЖСК.
-обеспечение максимального участия населения в мониторинге качества ЖКУ.
-обеспечение эффективности управления жилищно-коммунальными предприятиями.
-развитие системы профессионального управления ТСЖ, по средствам привлечения квалифицированных управляющих.
3. Срок реализации Программы.
Программы осуществляется в 2 этапа.
В течение первого этапа Программы (2011 – 2015 годы) предполагается:
-разработка нормативно-правовой базы для реализации программных мероприятий;
-разработка ориентированных и понятных для потребителей стандартов качества жилищных и коммунальных услуг.
-разработка универсальной методики расчета интегрального показателя эффективного управления предоставлением жилищно-коммунальных услуг.
-разработка анкет - интервьюирования для дальнейшего выявления общественного мнения о качестве жилищно-коммунальных услуг.
-разработка образовательных программ подготовки профессиональных управляющих ТСЖ.
-осуществление комплекса организационных мер, разработка и утверждение инвестиционных и производственных программ организаций коммунального комплекса;
-выполнение комплекса технических мероприятий, включающего в себя изыскательские и иные предпроектные работы, разработку проектно-сметной документации, проведение государственной экспертизы проектов;
Второй этап (2016 – 2020 годы) предполагает:
-завершение работ по реконструкции, модернизации, объектов жилищно-коммунального назначения;
-обеспечение эффективных условий работы персонала, обслуживающего объекты ЖКХ;
-формирование структуры жилищно-коммунального комплекса, отвечающей мировому уровню по техническим и экономическим характеристикам.
-активное применение социологических методов опроса потребителей услуг.
-активное внедрение профессионального образования среди управляющих ТСЖ.
-контроль за предоставлением полной и открытой, унифицированной информации со стороны УК, ТСЖ, ЖСК и ЖК.
4. Оценка эффективности реализации Программы.
Оценка эффективности и социально-экономических последствий реализации Программы будет производиться с помощью системы показателей. Реализация программных мероприятий обеспечит предоставление жителям Санкт-Петербурга качественных жилищно-коммунальных услуг.
Осуществление программных мероприятий позволит улучшить условия работы организаций жилищно-коммунального хозяйства, а также приведет к повышению эффективности деятельности жилищно-коммунальных предприятий.
Обеспечение многоквартирных домов всеми видами благоустройства жилья и предоставление коммунальных услуг нормативного качества позволят повысить качество жизни граждан, проживающих в многоквартирных домах.
Стабилизация финансового положения предприятий жилищно-коммунального хозяйства обеспечит повышение надежности и качества предоставляемых услуг, эффективность расходов организаций коммунального комплекса, стабильность занятости и доходов работников этой сферы.
Таким образом, Программа позволит достичь к 2020 году высоких показателей:
- процент площади многоквартирных домов с физическим износом от 30 до 60 % в общей площади многоквартирных домов в целом по городу снизится до 15 %;
- процент площади многоквартирных домов с физическим износом более 60 % в общей площади многоквартирных домов снизится до 5 %;
-доля многоквартирных домов, полностью оборудованных общедомовыми приборами учета электроэнергии, холодной и горячей воды и тепла, увеличится до 100 %;
-количество аварий и инцидентов в год на 1 км сетей организаций коммунального комплекса в сфере тепло- и водоснабжения к уровню 2010 года снизится на 50 %;
-доля проб воды, не отвечающих по качеству нормативным требованиям, сократится вдвое;
- степень износа сооружений (включая сети) водоснабжения, снизится до 45%;
- размер неучтенных потерь воды в сетях (% от объема подачи в сеть) снизится до 10%;
- качество жилищных и коммунальных услуг повысится.
- жители будут иметь возможность самостоятельно оценивать качество предоставляемых услуг и влиять на его повышение.
Оценка эффективности реализации программы по каждому целевому показателю будет осуществляться путем сравнения достигнутого значения индикатора с его целевым значением и определяется по следующей формуле:
Эрп=100*Зф/Зп, (6)
где : Эрп – эффективность реализации программы, % ; Зф – фактическое достигнутое значение показателя;
Зп – плановое значение показателя.
Теперь перед тем, как разработать проект стандартов качества следует определиться, какими показателями характеризует качество жилищно-коммунальных услуг потребитель.
5.Контроль за реализацией программы.
Профессиональный контроль за реализацией настоящей программы должен возлагаться на профильные комитеты, на Правительство Санкт-Петербурга и Губернатора.
Также должен осуществляться общественный контроль по средствам населения, СМИ и общественных организаций.
В рамках данной целевой программы предполагается ежеквартальное опубликование результатов деятельности в открытых источниках.
Рассмотрев в п.1.2 основные недостатки существующих стандартов предоставления жилищных и коммунальных услуг, автор пришел к выводу, что данные стандарты зачастую не выражают интересы потребителей, не задают четких границ признания услуги некачественно оказанной, не являются понятными и ориентированными для не профессионалов, а для населения.
Поэтому перед тем, как разработать проект стандартов качества следует определиться, какими показателями характеризует качество жилищно-коммунальных услуг потребитель.
Рисунок 4. Показатели, характеризующие качество жилищно-коммунальных услуг
Итак, охарактеризуем с позиции обывателя, такой показатель коммунальной услуги, как температура горячей воды: всем известно, температура тела здорового человека в нормальных условиях составляет 36.60 С. Поэтому температура воды ниже этого предела воспринимается как прохладная. Поэтому минимальная температура воды, когда её следует называть и считать горячей, составляет 500С.
Также охарактеризуем, к примеру, такой показатель качества жилищной услуги как температурный режим. Многомиллионная история развития человека на нашей Земле так приспособила его организм, что комфортными условиями его жизнедеятельности, является довольно узкий предел в диапазоне температур окружающей среды от 200С до 240С. Этим условиям и должны отвечать федеральные стандарты качества услуг теплоснабжения и обеспечения населения горячей водой.
Поэтому стандарты качества ЖКУ должны формироваться исходя из предпочтений потребителей, а также разумных технических требований.
Далее на основании всего вышесказанного попытаемся разработать стандарт качества жилищных и коммунальных услуг.
Проект Стандарта качества жилищных услуг.
(обеспечения температурно-влажностного режима)
Настоящий стандарт качества комплексной услуги «Обеспечение температурно-влажностного режима в жилом доме» разработан в целях обеспечения качества и полноты предоставления жилищных услуг населению, упорядочения деятельности субъектов жилищной сферы. Стандарт определяет понятия качества предоставляемых услуг и механизм снижения платежей населения за жилищные услуги при ухудшении их качества.
Настоящий стандарт обязателен для исполнения всеми организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги населению Санкт-Петербурга, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.
Обеспечения температурно-влажностного режима.
Обеспечение температурно-влажностного режима – комплексная услуга, заключающая в обеспечении комфортных условий проживания в жилых помещениях жилого дома и поддержании нормативных условий в нежилых помещениях.
Под качеством обеспечения температурно-влажностного режима понимается обеспечение температуры, влажности и оборачиваемости воздуха в помещениях.
Показатели качества обеспечения температурно-влажностного режима.
Качество комплексной услуги обеспечения ТВР определяется следующими группами частных показателей качества:
Показатель качества теплоснабжения:
соблюдение температурного графика теплоносителя в заданных пределах.
Показатели качества энергетической эффективности жилого дома.
Под энергетической эффективностью понимается количество тепловой энергии в расчете на 1 кв. м общей площади в единицу времени, необходимое для поддержания заданной температуры внутри помещения при расчетной температуре наружного воздуха:
Не ухудшение значения энергетической эффективности дома.
Показатели для конкретной квартиры;
температура в помещении;
наличие и величина тяги в системе вентиляции;
Показатели влажности:
отсутствие протечек во всей системе отопления, ХВС и ГВС, включая подвалы.
Таблица 16
Нормативное качество
Вид услуги Обеспечение температурного влажностного режима. Показатель: Температура (в отопительный сезон) Значение показателя +20˚…+24˚С Максимальное значение +26˚С Минимальное значение +18˚С Ремонт горячего трубопровода 1.капитальный раз в 8 – 10 лет
2.текущий по мере надобности Допустимая продолжительность отсутствия отопления: 1.не более суток суммарно (в течение расчетного периода)
2.не более 6 часов единовременно
Энергетическая эффективность Соответствие проектным характеристикам Тяга в системе вентиляции В пределах нормы Влажность В пределах нормы
Оценка качества обеспечения ТВР.
1.Оценка качества теплоснабжения.
Оценка качества теплоснабжения заключается в оценке накопленных отступлений температуры теплоносителя системы отопления от температурного графика дома, описанного в энергетическом паспорте дома.
Оценка производится на основании показаний прибора учета тепла.
2.Оценка показателя энергетической эффективности дома.
Оценка энергетической эффективности дома производится на основании независимой экспертизы. Энергетическая эффективность оценивается по фактически потребленному за модельный период (неделя в начале отопительного сезона) теплу при условии обеспечения во всех жилых и нежилых помещениях дома нормативной температуры с допустимыми отклонениями. Величина фактически потребленного тепла определяется по показаниям приборов учета тепла.
3.Качество вентиляции оценивается по величине тяги вентиляционных каналов. Вентиляция принимается качественной, если тяга обеспечивает притягивание стандартного тетрадного листа при любых погодных условиях.
4.Оценка показателей влажности. Оценка влажности производится путем осмотров подвалов, а при необходимости – квартир на предмет наличия протечек.
Условия снижения платежей за ненадлежащее качество услуги.
В течение расчетного периода допускается перерыв в оказании услуги суммарной длительностью 24 часа, перерасчет за который не производится.
При не предоставлении услуги и (или) нарушении ее качества производится снижение размеров платежей населения за услуги. При этом убытки от снижения платежей возмещаются за счет организации, виновной в неоказании или некачественном оказании услуг.
Проект Стандарта качества коммунальных услуг.
(на примере горячего водоснабжения)
Настоящий стандарт определяет понятие качества предоставляемых услуг и механизм снижения платежей населения за коммунальные услуги при нарушении режима их предоставления и ухудшении их качества.
Стандарт определяет понятия качества предоставляемых услуг и механизм снижения платежей населения за коммунальные услуги при ухудшении их качества.
Настоящий стандарт обязателен для исполнения всеми организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги населению, независимо от форм собственности и ведомственной принадлежности.
Определение коммунальных услуг.
Коммунальные услуги – составная часть жилищно-коммунальных услуг, заключающаяся в предоставлении населению расходуемых материальных ресурсов из определенного перечня и удалении отработанных (использованных) материальных ресурсов.
Таблица 17
Нормативные значения параметров качества коммунальных услуг
Вид услуги Горячее водоснабжение Состав воды Соответствие ГОСТ Р 51209-98 Расход воды в точке разбора 0,1 л/с…..0,2 л/с Температура воды 55˚С Максимальное значение температуры 60˚С Минимальное значение температуры 50˚С Режим предоставления круглосуточный Допустимая продолжительность отсутствия ГВС: не более суток суммарно (в течение расчетного периода)
Коммунальная услуга в момент использования принимается качественной, если в этот момент все частные параметры качества равны или превышают нормативные значения, но не выходят за верхние границы.
Порядок фиксирования нарушения качества коммунальных услуг.
С использованием регистрирующих приборов:
Предусматривает установку на вводах в дома регистраторов параметров качества:
для ГВС – среднечасового давления воды, температуры воды, расхода воды;
Показания регистраторов снимаются один раз в конце расчетного периода. Показания регистраторов являются основанием для расчета количества часов, когда:
услуга оказывалась качественно;
услуга оказывалась с допустимым качеством;
услуга не оказывалась.
До установки регистраторов параметров качества – на основании актов.
Фиксирование качества состава воды производится на основании актов СЭС.
Порядок снижения размера оплаты коммунальных услуг населением при нарушении их качества.
При не предоставлении коммунальных услуг, нарушении сроков и качества обеспечения населения коммунальными услугами производится снижение размеров платежей за коммунальные услуги. При этом убытки от снижения платежей возмещаются за счет организации, виновной в не обеспечении или некачественном обеспечении услугами. Порядок возмещения убытков жилищных организаций от снижения населению платы за нарушение нормативных сроков обеспечения и качества коммунальных услуг, связанных с недостатками в работе ресурсоснабжающих организаций, предусматривается в договорах, заключаемых между этими организациями. Если не обеспечение или некачественное обеспечение услугами произошло по вине жилищной организации, то убытки возмещаются за ее счет (вне реализационные потери).
Для контроля характеристик и свойств жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых исполнителями, следует использовать следующие методы: -визуальный контроль (осмотр зданий и сооружений, труб);
-аналитический (анализ документации - содержание договоров, актов проверки на прочность и герметичность коммуникаций, актов сдачи-приемки ремонтных работ, журналов диспетчерских служб и других документов);
-социологический (опрос или интервьюирование потребителей и др.);
-инструментальный контроль (проверка коммуникаций, режимов работы санитарных приборов и оборудования, показателей температурного и влажностного режима, анализ проб отбора воды и пр.).
Далее определим основные Критерии отражающие эффективность предоставления ЖКУ, автором в рамках исследования их было выделено
12 штук:
1. Критерий эффективности управления жилищным фондом:
Кэу = Окмд / Окду , (8)
где: Кэу- критерий эффективности управления;
Окмд – общее количество многоквартирных домов;
Окду - общее количество многоквартирных домов, собственники жилых помещений в которых выбрали и реализовали свое решение по способу управления домами за отчетный период.
Кэу должен стремиться к 1.
2.Критерий результативности - реализация в полном объеме мероприятий по организации получения населением жилищно-коммунальных услуг в соответствии с действующем законодательством:
Кр =Фр/Пр, (7)
где: Кр- коэффициент результативности;
Фр - фактические расходы на реализацию мероприятий;
Пр - плановые расходы на реализацию запланированных мероприятий, предусмотренные бюджетом на очередной финансовый год.
Кр должен стремиться к 1.
3.Критерий развития рынка услуг, который позволяет оценить уровень развития конкурентной среды предоставления жилищно-коммунальных услуг:
Крру = Побщ / П частн , (9)
где Крру- критерий развития рынка услуг;
Побщ – количество организаций ЖКХ;
Пчастн – количество частных и приватизированных организаций ЖКХ в отчетный год.
Крру должен стремиться к 1.
4.Критерий социальной защищенности граждан, позволяющий оценить социальную поддержку малообеспеченных слоев населения по оплате жилищно-коммунальных услуг:
Кс = Ссуб / Собщ , (10)
где Кс –критерий социальной защищенности
Ссуб – количество семей получавших субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг в отчетном году;
Собщ – общее количество семей в отчетном году.
Кс должен стремиться к 0,15.
5.Критерий обеспечения текущей потребности в услуге, который определяется как отношение прогнозного объема реализации услуги, предусмотренного в производственной программе деятельности организации коммунального комплекса, при этом расчет коэффициента обеспечения текущей потребности в услуге производится исходя из фактического объема реализации услуги на 1 чел. к общей численности граждан, проживающих в жилищном фонде, оборудованном инженерными коммуникациями, и рассчитывается по формуле:
Котп =(По/Сн )/Чоб *100, (11)
где Котп - коэффициент обеспечения текущей потребности в i-ой услуге, %.
По - прогнозный объем реализации услуги, предусмотренный производственной программе, ед. изм. услуги;
Сн - средний норматив потребления услуги на 1 чел.
Чоб - общая численность граждан, проживающих в жилищном фонде, оборудованном инженерными коммуникациями для предоставления услуги, чел.
6.Коэффициент покупательской способности населения определяется как отношение валового объема реализации коммунальных услуг населению в денежном выражении к общему объему доходов населения города, получающего эти услуги, и рассчитывается по формуле:
Кпсн= (Тжку/Р)/Д *100, (12)
где: Кпсн - коэффициент покупательской способности населения, %;
Т жку - валовой объем реализации коммунальных услуг населению, тыс. руб.;
Р - численность населения, тыс. чел.;
Д - среднедушевой доход населения, получающего коммунальные услуги, рублей.
7.Средний срок оборачиваемости дебиторской задолженности за коммунальные услуги, предоставленные населению, а также товариществам собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям перед организациями коммунального комплекса рассчитывается по формуле:
Собз=365/(Од/По), (13)
где: Собз - средний срок оборачиваемости дебиторской задолженности по i-ой услуге, дней;
Од - объем дебиторской задолженности населения, а также товарищество собственников жилья, жилищных, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций перед организациями коммунального комплекса
по услуге, тыс. руб.;
По - прогнозный объем реализации i-ой услуги организацией коммунального комплекса, тыс. руб.;
8.Коэффициент соответствия параметров производственной программы нормативным параметрам качества услуг определяется как отношение предусмотренных в производственной программе затрат материально-технических ресурсов к нормативному объему затрат, определенному в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", и рассчитывается по формуле:
Кнп=Сфакт/Снорм*100, (14)
где: Кнп - коэффициент соответствия параметров производственной программы нормативным параметрам качества i-ой услуги, %;
Сфакт - затраты материально-технических ресурсов на производство
услуги, предусмотренные в производственной программе, тыс. руб.;
Снорм - нормативный объем затрат на производство услуги, определенной в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, Правилами предоставления коммунальных услуг, тыс. руб.
9. Показатель обращений граждан, неудовлетворенных качеством жилищно-коммунальных услуг.
По= Кпотр/Кж , (4)
где По
Кпотр - количество потребителей ЖКУ,
Кж - количество «жалоб» за год.
10. Объем ЖКУ, выполненных на конкурсной основе, рассчитывается по формуле:
Ожку=Вжку/В, (15)
где : Ожку - объем ЖКУ, выполненных на конкурсной основе;
Вжку- выручка от ЖКУ на конкурсной основе;
В- общая выручка.
11. Качество ЖКУ, рассчитывается по формуле:
где : К- качество ЖКУ.
С5,С4,С3 - стоимость отдельных видов услуг, получивших соответственно оценки « отлично», «хорошо», « удовлетворительно»;
k,m,n - количество отдельных видов услуг, получивших данные оценки.
12. Коэффициент затрат, рассчитывается по формуле:
Кз=Сзр/С потр, (17)
где : Кз - коэффициент затрат;
Сзр - сумма затраченная на капитальный ремонт
Спотр - сумма потребности в нем.
Заключение
Жилищно-коммунальное хозяйство остается наиболее проблемной сферой в экономике и общественной жизни России. Разруха достигла максимального масштаба во многом потому, что ответственность была сброшена государством на уровень даже не регионов, а местных властей, у которых в большинстве случаев не было ни организационных, ни финансовых возможностей поддерживать ЖКХ на должном уровне. В результате сегодня это огромные долги, вызванные неплатежами в первую очередь бюджетов, абсолютная бесконтрольность, массовое воровство и распадающиеся основные фонды. Ситуация усугубляется неадекватной политикой в области реформ. Вместо того чтобы жестко вводить федеральные стандарты, которые чисто технологически ограничивают масштабы воровства, государство пытается, не обеспечив финансовой прозрачности и контроля, распространять рыночные отношения. Это оборачивается простым стимулированием произвола монополий, только на локальном уровне.
Очевидно, что повысить качество жилищно-коммунального обслуживания населения невозможно без совершенствования системы управления и обслуживания жилищного фонда путем формирования профессионального конкурентного управления жилищным фондом, создания реальной системы экономической мотивации управляющих организаций для сокращения затрат ресурсов и повышения эффективности их деятельности. [13, c.5-6]
Во второй главе мы проанализировали организацию деятельности ГКУ ЖА и УК Адмиралтейского района Санкт-Петербурга..
В своей работе ГКУ ЖА и УК руководствуются Жилищным кодексом и иными нормативно-правовыми актами, устанавливающими требования к эксплуатации МКД.
Проблем у ГКУ ЖА и УК несколько. Одна из них – изношенный жилой фонд, доставшийся в управление. Имеются сложности во взаимоотношениях с собственниками. Есть проблемы с энергоснабжающими организациями, которые в большинстве своем занимают монопольное положение в тех или иных муниципальных образованиях и диктуют свои условия. 
На мой взгляд, самая большая проблема в том, что сегодня у людей нет денег, чтобы оплатить содержание жилья, так как услуги ЖКХ очень дороги. На мой взгляд, полностью на коммерческую основу жилищные отношения переводить нельзя. Есть пробелы в федеральном законодательстве, касающемся сферы ЖКХ, соответственно отстает и региональное.  
Ресурсоснабжающие организации очень сильно оказывают опосредованное влияние на взаимоотношения УК и жителей через свои тарифы. Жители не всегда понимают, кто виновник роста цен на услуги. И зачастую виновником повышения тарифов считают управляющие компании и на них выплескивают весь свой негатив.    
Еще одна проблема – компания пришла в новые рыночные взаимоотношения, внедряются новые рыночные механизмы. Еще велико количество документов, которые разрабатывались  до приватизации УК, и приходится ими пользоваться.  На себя государство  взяло обязанность  только контролировать УК,  но государственные органы зачастую  входят и в советы директоров многих управляющих компаний.  А это значит, что власть должна не только контролировать, но и помогать осуществлять деятельность в сфере ЖКХ. Кроме того, власть должна помогать выстраивать взаимоотношения между собственниками и УК. Ведь уровень знаний населения очень слаб. Население не всегда понимает, кому предъявлять свои претензии, и, зачастую, единственный «адрес» по которому они идут с претензиями – это управляющая компания.
Для того, чтобы найти баланс интересов, выстроить взаимоотношения между органами власти, УК, и собственником, в первую очередь УК должна быть «открыта». По итогам года (чтобы было доверие у населения) каждая добросовестная компания должна отчитаться перед собственниками на общем собрании: какие работы выполнены на каждом конкретном доме, на какую сумму. И основными жалобами от населения являются отказы УК в предоставлении такой информации.  Для чего принято постановление об оценке качества? Для того, чтобы проинформировать население, как работают управляющие организации.  И та информация, которая запрашивается при контроле, по сути должна быть открыта для каждого собственника: договор управления, тарифы, перечень работ – все это собственник имеет право знать.
Для ГКУ ЖА и УК неплательщики представляют большую проблему. При этом важно понимать, что проблема неплатежей за коммунальные услуги не столько муниципальная, сколько, прежде всего, общегосударственная и связана с относительно низким уровнем жизни многих граждан-неплательщиков.
Также в УК существует проблема взаимодействия органов местного самоуправления и хозяйствующих субъектов в жилищно-коммунальной сфере.
Другой проблемой выступает установление и регулирование тарифов и надбавок на жилищно-коммунальные услуги.
В целом, для совершенствования работы управляющих организаций в сфере ЖКХ на муниципальном уровне целесообразно сведение множества жилищно-коммунальных норм в единый закон о жилищно-коммунальном хозяйстве с выделением блока полномочий управляющих организаций и органов местного самоуправления в этой сфере.Список использованной литературы
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.07.2011) // Собрание законодательства Р