Гражданско-правовой аспект передачи прав на имущество (недвижимость)

Введение
Глава 1. Недвижимость как особый объект гражданских прав
1.1. Юридическая классификация объектов недвижимости
1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества
1.3. Государственный учет и регистрация объектов недвижимости
Глава 2. Общая собственность в отношении недвижимости
2.1. Возникновение права общей собственности
2.2. Общая совместная собственность и особенности ее регистрации
2.3. Общая собственность в многоквартирном доме
2.4. Прекращение общей собственности
Глава 3. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью
3.1. Купля-продажа недвижимости
3.2. Мена
3.3. Дарение
3.4. Рента и пожизненное содержание с иждивением
3.5. Аренда
3.7. Расторжение сделок
Заключение
Список литературы
Приложение

Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.
Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания) плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется .
Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:
1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;
2) право собственности плательщика ренты;
3) обременение рентой;
4) залог в пользу получателя ренты.
Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.
При регистрации залога в силу закона действия регистратора определяются Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утвержденной Приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16.10.2000 N 289/235/290 (в ред. от 07.02.2003) .
Записи об обременении рентой и залогом должны быть внесены регистратором без дополнительного заявления и дополнительной платы, поскольку данные ограничения и обременения установлены законом, а не соглашением сторон. В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона". По ходатайству получателя ренты ему может быть выписка из ЕГРП.
Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:
- наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);
- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст.ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке).
Следует подчеркнуть, что согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Эти обязательства сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании. Поэтому в свидетельстве о регистрации права нового собственника недвижимости указываются ограничения (обременения).
Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае: расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК); судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК); смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. ст. 596, 695 ГК); выкупа ренты (ст. ст. 592-594, 599, 605 ГК); в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК.
3.5. Аренда
Обязательность государственной регистрации договора аренды определяется объектом и сроком аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры: договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК, ст. 26 ЗК); договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК, ст. 32 ЛК); договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК); договоры субаренды, к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК).
Также государственной регистрации подлежат еще два вида арендных сделок: соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды (договоры перенайма) (ст.ст. 389, 391, 615 ГК); соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения) .
Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 . В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год.
Заключенные до вступления в действие Закона о регистрации прав (31 января 1998 г.) договоры аренды являются действительными и не подлежат обязательной государственной регистрации в регистрационной службе. Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК. Статья 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью .
Указ Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР И Президента Российской Федерации".
Указ Президента РФ от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" утратил силу с 25 февраля 2003 года в связи с изданием Указа Президента РФ от 25.02.2003 N 250 "Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации".
Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с Указами Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. от 24.12.1993) (п. 3) и от 07.03.1996 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5) .
Данные нормы были отменены Указом Президента РФ от 25.01.1999 N 112 "О признании утратившими силу и об изменении некоторых актов Президента Российской Федерации" (в ред. от 26.03.2003//СЗ РФ. 1999. N 5. Ст. 651; 2003. N 9. Ст. 851; N 13. Ст. 1229).
В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежали регистрации в учреждениях юстиции.
С 31 января 1998 г. до создания в субъекте РФ учреждения юстиции регистрацию в ЕГРП должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав во всех субъектах РФ завершилось 1 января 2000 г. Подписанные после этой даты договоры аренды недвижимости, включая земельные участки, подлежали государственной регистрации только в учреждениях юстиции.
Приказом Минюста России от 06.08.2004 N 135 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества .
Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи. Исходя из этой нормы в аренду могут быть переданы нежилые помещения, части земельных участков, части зданий, сооружений и нежилых помещений, жилые дома, квартиры и их части, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Объектом аренды может быть также предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (ст.ст. 132, 656 ГК).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче арендатору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (п. 3 ст. 607 ГК).
В соответствии со ст. 36 ЗК, если на неделимом земельном участке находится здание, принадлежащее нескольким лицам на праве общей собственности, либо помещения в здании принадлежат разным лицам, они могут совместно заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании. Не может быть объектом аренды земельная доля (равно как и иная доля в праве общей собственности). Согласно ст. 15 Закона об обороте земель земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Закона (27 января 2003 г.), является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. В аренду могут быть переданы земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 9 Закона об обороте земель). Заключение договора аренды возможно после выделения участка в счет земельной доли в натуре, его кадастрового учета и государственной регистрации права на данный участок .
Регистрация договоров аренды осуществляется по заявлению любой из сторон договора - арендодателя или арендатора. Если аренда зарегистрирована по заявлению арендатора, то в соответствии с п. 2 ст. 13 Закона о регистрации прав орган по регистрации обязан известить арендодателя о зарегистрированном обременении в течении 5 рабочих дней.
Государственная регистрация аренды проводится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав). Запись о сделке вносится в подраздел III-4, одновременно в специально предназначенную часть III-1 вносится запись об аренде, поскольку аренда обременяет недвижимость. Регистрационная запись об аренде включает номер регистрации, описание предмета аренды, срок, наименование (имя) арендодателя и арендатора, документ-основание (договор). Произведенная государственная регистрация сделки удостоверяется специальной регистрационной надписью на договоре (штампом по образцу, который утвержден Правилами ведения ЕГРП).
Обязательственное право аренды возникает у арендатора на основании заключенного надлежащим образом договора аренды. Если договор не подлежит государственной регистрации, то право аренды недвижимости возникнет с момента подписания сторонами договора аренды в виде одного документа (содержащего все существенные условия), а если договор подлежит регистрации, то с момента государственной регистрации договора. Обязательственное право аренды не может возникать отдельно от договора. Если договор аренды не подлежит регистрации в соответствии с ГК, отдельная "регистрация права аренды" также не осуществляется (абз. 1 п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав) .
Как указано в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" , положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды обременения вещных прав арендодателя правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о регистрации прав только при регистрации самого договора аренды.
Одно регистрационное действие - государственная регистрация договора аренды имеет три неразрывно связанных правовых последствия:
- договор считается заключенным;
- арендатор приобретает право аренды;
- вещное право арендодателя обременяется.
Если предметом договора аренды являются несколько объектов недвижимости, например несколько зданий или здание с земельным участком, то записи об аренде под одним регистрационным номером вносятся во все разделы ЕГРП, сформированные для арендуемых объектов. При этом уплачивается пошлина за регистрацию одного договора (сделки) независимо от числа передаваемых в аренду объектов недвижимости.
Ранее п. 73 Правил ведения ЕГРП была предусмотрена выдача свидетельства о регистрации аренды. Право аренды в настоящее время надлежащим образом подтверждается договором аренды с надписью о регистрации сделки. Согласно п. 1 ст. 655 ГК передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора. Поскольку обязанность по передаче возникает после заключения договора, момент которого определяется датой государственной регистрации сделки, для регистрации договора аренды представления в регистрирующий орган передаточного акта не требуется. Однако передаточный акт будет необходим в случае выкупа арендованного имущества для последующей государственной регистрации перехода права к арендатору.
Если в аренду передается не весь объект недвижимости, а его определенная часть или находящиеся в здании, нежилые помещения, то в записи об аренде они указываются в графе "Описание предмета аренды". Лист с записью об аренде нежилого помещения или части здания помещается в раздел ЕГРП, сформированный для целого здания. Таким образом, право на целое здание обременяется арендой определенных помещений. Если право на здание зарегистрировано в ЕГРП, то дополнительной регистрации права арендодателя на арендуемое помещение не требуется.
Соглашение об изменении и дополнении договора аренды - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК не содержит. Поскольку вопрос о необходимости государственной регистрации изменений и дополнений к подлежащим регистрации сделкам с недвижимостью в ГК не урегулирован, представляется, что логика рассуждений может быть следующей.
Если оформляется соглашение об изменении действующего договора аренды, заключенного до введения в действие Закона о регистрации прав, то также в силу п. 2 ст. 4 Закона данное соглашение (сделка) должно быть зарегистрировано в ЕГРП. Так, в п. 9 информационного письма Президиума ВАС N 59 указано следующее. Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условие обременения, порождаемого договором аренды.
В соответствии с п. 19 Инструкции Минюста о регистрации аренды соглашение о внесении изменений в договор аренды регистрируется как сделка. Если соглашение изменяются срок и предмет аренды, то в ЕГРП должны быть также внесены изменения. За данные действия взимается пошлина.
В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.
Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона .
Перемена арендодателя может произойти в результате правопреемства или отчуждения объекта аренды. При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде необходимо внести изменения с указанием нового арендодателя. Основание для записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.
В случае реорганизации юридического лица - арендатора вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендное правоотношение на оставшийся срок аренды без заключения нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор.
Инструкцией Минюста о регистрации аренды порядок действий в данном случае не установлен. По заявлению правопреемника арендатора в ЕГРП вносится новая регистрационная запись об аренде на основании передаточного акта или разделительного баланса (в зависимости от способа реорганизации). В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК). В этом случае новая регистрационная запись об аренде вносится на основании выданного нотариусом свидетельства о праве на наследство (иного документа, подтверждающего права наследников) и договора аренды, заключенного наследодателем. Ранее внесенная запись об аренде, то она погашается в соответствии с п. 63 Правил ведения ЕГРП с указанием новой записи о той же самой аренде (преобразование обременения в пользу другого лица). В данном случае регистрационные действия нельзя квалифицировать как регистрацию сделки, это - регистрация обременения в пользу определенного лица.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). Поскольку в двустороннем обязательстве передача прав требования происходит с переводом долга, то к данной сделке применяются нормы ГК об уступке требования, или цессии (ст.ст. 382-398 ГК), и о переводе долга, или делегации (ст.ст. 391, 392 ГК). Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации. Данные сделки заключаются между первоначальным арендатором (цедентом) и арендатором, приобретающим право аренды (цессионарием). В этом заключается принципиальное отличие договоров перенайма от соглашений о внесении изменений в арендный договор, заключаемых между арендодателем и арендатором. Передача права аренды и перевод долга по арендной плате происходят без участия арендодателя (хотя его согласие необходимо), при этом стороны могут именовать договор произвольно, например "Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды", "Договор продажи права аренды" .
Согласно п. 5 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. ЗК расширил права арендаторов земельных участков по сравнению с арендаторами других объектов, которые могут передавать права лишь с согласия арендодателя. Согласие арендодателя на передачу арендных прав может потребоваться только в случае, если это установлено договором аренды участка. При аренде государственного или муниципального участка на срок более 5 лет передача прав по договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК, может быть осуществлена также без согласия арендодателя при условии его уведомления, при этом без оговорки "если договором аренды не предусмотрено иное" (п. 9 ст. 22 ЗК). Арендатор земельного участка, предоставленнного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет такие права независимо от срока аренды (п. 4 ст. 30.2 ЗК в ред. Закона о введении в действие Градостроительного кодекса).
При передаче прав и обязанностей по договору аренды в ЕГРП регистрируется сделка - договор перенайма как соглашение между "старым" и "новым" арендатором. С момента государственной регистрации сделки происходит перемена лиц в арендном правоотношении, в договор аренды на оставшийся срок вступает новый арендатор.
Правоустанавливающие документы нового арендатора - это действующий договор аренды, заключенный предыдущим арендатором, и зарегистрированное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды.
Продажу права аренды при действующем арендном договоре следует отличать от продажи на публичных торгах права на заключение договора (п. 5 ст. 448 ГК).
При внесении права аренды недвижимости в уставный капитал в учреждении юстиции должна быть зарегистрирована сделка - вышеуказанное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору. Правоустанавливающие документы общества на арендуемую недвижимость:
1) подлинник договора аренды, который ему согласно п. 2 ст. 385 ГК должен передать внесший свои арендные права учредитель общества;
2) учредительный договор общества;
3) соглашение о передаче арендных прав между учредителем и обществом со штампом о государственной регистрации сделки.
3.7. Расторжение сделок
Расторжение договора - это досрочное прекращение действия договора и тем самым возникших из него обязательств, срок исполнения которых на момент расторжения не наступил. Срок действия договора определяется условиями договора, которыми может быть установлено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Если в договоре отсутствует такое условие, договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств (ст. 425 ГК).
Надлежащее исполнение сторонами обязательств по договору прекращает обязательства (ст. 408 ГК). К расторжению договора применимы нормы, регулирующие прекращение обязательств. Надлежащее исполнение сторонами обязательств прекращает действие договора, т.е. в случае, когда обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, договор прекращает свое действие. Следовательно, после выполнения сторонами обязательств в полном объеме, например при дарении и осуществлении передачи недвижимости одаряемому, нельзя ставить вопрос о досрочном прекращении действия договора, т.е. о его расторжении.
По общему правилу основание для изменения или прекращения договора - соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Однако ГК, другими законами и договором может быть предусмотрено иное. Так, если договор заключен в пользу третьего лица, то с момента выражения этим лицом намерения воспользоваться своим правом по договору стороны не могут расторгать или изменять договор без согласия третьего лица (ст. 430 ГК).
Как исключение из общего правила ГК предусмотрены два случая, когда допускается изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором .
Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора), одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускается (ст. 310 ГК), за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В качестве примера установления законом возможности одностороннего расторжения договора можно привести п. 2 ст. 610 ГК, который устанавливает, что если срок договора аренды недвижимого имущества не определен, то любая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую сторону за 3 месяца.
Если односторонний отказ от исполнения договора предусмотрен условиями договора, то такое условие не должно противоречить требованиям закона.
Порядок расторжения и изменения договора установлен ст. 452 ГК, в соответствии с которой соглашение об изменении и расторжении договора заключается в той же форме, что и договор. Для объектов недвижимости предусмотрено заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК). Этим же требованиям должно соответствовать и соглашение о расторжении или изменении договора.
Для решения спора о расторжении и изменении договора в суде установлено обязательное досудебное урегулирование спора.
Если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора.
В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации. Любое дополнительное соглашение к договору, подлежащему государственной регистрации, также подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
При решении вопроса о расторжении договора необходимо помнить о том, что в соответствии с п. 4 ст. 453 ГК в случае расторжения договора стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Расторжение договора и внесение в ЕГРП записей о расторжении возможны лишь в случаях, когда соглашение о расторжении подписано в период действия договора, а не после того как стороны надлежащим образом выполнили обязательства по договору и договор прекратил действие. В связи с этим применение ст.ст. 450-453 ГК о порядке расторжения договора по соглашению сторон к расторжению сделки приватизации жилого фонда неправомерно, поскольку договор прекратил свое действие после передачи помещений в собственность граждан.
В равной степени это относится и к любому договору об отчуждении недвижимого имущества, по которому зарегистрирован переход права собственности к приобретателю, а стороны выполнили все обязательства.
Если на основании совершенной сторонами сделки не была произведена государственная регистрация перехода права, объект недвижимости, являющийся предметом сделки, согласно записям ЕГРП принадлежит стороне, являющейся правоотчуждателем по сделке (продавцом, дарителем и т.п.), стороны вправе подписать соглашение о расторжении договора. В этом случае по их заявлению соглашение о расторжении подлежит регистрации в органе по государственной регистрации. Зарегистрированное соглашение - основание для внесения записи о прекращении сделки в ЕГРП.
Если сделка частично исполнена сторонами и произведена государственная регистрация перехода права, то соглашение о расторжении договора само по себе не является основанием для возврата предмета сделки и регистрации права за прежним правообладателем. Чтобы при расторжения договора имущество и права на него были возвращены, необходимо условие о порядке передачи имущества в соглашении о расторжении договора или в самом договоре об отчуждении, а также регистрация перехода права собственности от приобретателя (покупателя, одаряемого, плательщика ренты) к отчуждателю (продавцу, дарителю, получателю ренты) .
Все вышесказанное следует учитывать и при расторжении договора по решению суда. Зачастую, подавая иск о расторжении договора, продавец или получатель ренты не заявляют исковых требований о возврате имущества. Суд, удовлетворяя иск, выносит решение о расторжении договора, судьба же имущества, являющегося предметом расторгаемого договора, не решается.
Согласно произведенной государственной регистрации право на имущество перешло к покупателю, и решение суда о расторжении договора не может быть основанием прекращения уже возникшего права покупателя. Чтобы получить имущество обратно, продавец (получатель ренты) вынужден будет заявлять в суд исковые требования о возврате имущества, хотя этот вопрос можно было решить одновременно с рассмотрением вопроса о расторжении договора.
Заключение
Недвижимость один из самых центральных объектов гражданских прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы граждан и юридических лиц.
Объектами вещных прав традиционно считаются вещи, т.е. пространственно ограниченные материальные предметы. Однако бесконечное разнообразие окружающего нас материального мира не может быть адекватно оформлено без некоторой дифференциации вещно-правового режима, производимой по тем или иным основаниям. В связи с этим принято выделять различные классификации вещей. Важнейшей из них в настоящий момент вполне обоснованно считается деление вещей на движимые и недвижимые. Исторический опыт показывает, что отличия в правовом режиме этих двух родов вещей могут быть более или менее существенными .
В законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации введены новые правила на рынке недвижимости. Земельный кодекс установил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, согласно которому недвижимость должна следовать юридической судьбе участка, а сделка с недвижимостью должна сопровождаться приобретением прав на занятый ею участок. Жилищный и Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов", "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", иные нормативные акты, определяющие правила совершения сделок и приобретение прав на земельные участки, здания, жилые и нежилые помещения. Для решения задач, связанных с развитием рынка доступного жилья и ипотечного кредитования приняты важнейшие поправки к Гражданскому кодексу, федеральным законам "Об ипотеке", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Проведена административная реформа органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество, органов кадастрового и технического учета недвижимости.
Новым в законодательстве о недвижимости являются: отмена правил обязательного нотариального удостоверения договоров об ипотеке; прекращение прав членов семьи собственника жилья при его продаже; отмена общего правила получения согласия органов опеки и попечительства на сделку с жильем, в котором проживают несовершеннолетние; регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о лишенных или ограниченных в дееспособности лицах и детях, оставшихся без родительского попечения; денежная компенсация собственникам и добросовестным приобретателям за утрату прав на жилье по независящим от них обстоятельствам; запрет на бесплатную приватизацию государственного и муниципального жилья; возможность приватизации жилья; отмена кондоминиумов и наделение собственников квартир правом общей долевой собственности на занятый многоквартирным домом земельный участок.
Оформление правоустанавливающих документов на недвижимость, подготовка проектов договоров требует достаточной юридической квалификации, знания особенностей правового режима недвижимого имущества, гражданского, земельного, жилищного, семейного, корпоративного, налогового права, законодательства о приватизации. Необходимо также знать порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - завершающего этапа приобретения и оформления прав на недвижимость. Без государственной регистрации в установленных случаях право не считается возникшим, а сделка – заключенной .
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" переход права собственности по договорам подлежит обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции. Документом, подтверждающим право собственности на недвижимое имущество согласно ст. 14 этого Закона, является Свидетельство о государственной регистрации.
Законность имущественного оборота во многом зависит от "прозрачности" рынка, возможности быстрого получения достоверной информации о недвижимости и правах на нее .
Особенность государственной регистрации - заявительный порядок. По заявлению правообладателя или участника сделки начинаются регистрационные действия, по заявлению заинтересованного лица выдается информация из ЕГРП. Приведенные в книге образцы заявлений позволят читателю разобраться в функциях регистрирующего органа и правильно сформулировать свои законные требования.
В дипломной работе исследованы вопросы приобретения прав и заключения сделок с недвижимостью. Исследована процедура государственной регистрации, разъяснены нормы, регулирующие деятельность органов государст