Содержание
Введение ...3
Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков ... 5
Глава 2: Оформление ипотеки земельных участков ... 14
Глава 3: Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей ... 20
Заключение ... 26
Список использованной литературы ... 28
Введение
Залог недвижимого имущества, или ипотека, является предметом пристального внимания ученых и практиков с середины 90-х годов прошлого века. Многие экономисты и политики говорят о необходимости создания в Россиисистемы ипотечного кредитования. Подразумевается, что должны быть созданы соответствующие институты и отработаны механизмы, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования. Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, процессы, происходящие в обществе.
Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки. Актуальность темы курсовой работы объясняется тем, что самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:
- именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;
- только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь «улучшениями» земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;
- из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом;
- вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;
-земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института «длинных денег», она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику — государству;
- земельная ипотека сама является источником «длинных денег» — при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;
- при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.
Актуальность ипотеки существенно возрастает в трансформационных и переходных экономиках. Расширение применения ипотеки как способа обеспечения возвратности кредитов должно дать импульс промышленности, строительству и ряду других отраслей национальной экономики.
Целью работы является исследование теоретических и практических вопросов ипотеки земельных участков. Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи: обобщить теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков;рассмотреть правовое оформление ипотеки земельных участков; выявить современные тенденции развития ипотеки земельных участков.
Для написания данной работы были использованы: законодательство об ипотеке земельных участков, учебные пособия, такие как: «Земельное право» под ред. С.А. Боголюбова; «Недвижимость: Права и сделки» Е.А. Киндеева, М.Т. Пискунова; «Сделки с недвижимостью» О.Г. Курноскина; «Управление земельными ресурсами» П.В. Кухтин; «Ипотечное кредитование» И.А. Разумова и другие.
Глава 1: Теоретические и правовые основы ипотеки земельных участков
Рыночная экономика немыслима без существования и развития финансовых институтов, а также возможности доступа участников рыночных отношений к кредитным ресурсам. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, поскольку за каждым кредитом стоит конкретный инвестиционный проект или решение определенной производственной задачи. Кредит — действенный рыночный инструмент, ориентированный на рост эффективности всех отраслей национального хозяйства. Банковский капитал является основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается не только переход права собственности на землю от одного собственника к другому, но и осуществление операций по аренде и залогу. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита.
В мировой практике рыночных отношений выделяется два способа обеспечения долговых обязательств.
Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.
Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости - ипотека.
В целом по своему юридическому содержанию ипотека — обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка). Исходя из этого, основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.
Земельные ресурсы и проживающее на них население определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли, профессиональная подготовленность и культурный уровень населения, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства.
В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. Значение ипотеки земельных участков проявляется, прежде всего, в обеспечительной силе этого правового средства. Впервые в современном российском законодательстве залог земельных участков был разрешен в начале 90-х годов XX века.
В России пока еще только формируются юридические документы. В настоящее время ипотека земельных участков регулируется нормами гл. 23 ГК РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), земельным законодательством.
При этом наличие трех законодательных актов вовсе не означает, что подобный вид сделки детально урегулирован и не вызывает споров.[1]
Нормы Закона РФ от 29 мая 1992 года "О залоге" практически не применяются, так как фактически заменены нормами ГК РФ и Закона об ипотеке.
Нормы Закона об ипотеке как специальные имеют приоритет над общими правилами ГК РФ о залоге (п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке). Однако п. 2 ст. 334 ГК РФ говорит о том, что специальные ипотечные нормы, отличные от общих правил о залоге, могут быть установлены и самим ГК РФ, и Законом об ипотеке.
Оба нормативных акта поставлены на один уровень по отношению к общим нормам ГК о залоге. Отсюда можно сделать вывод о том, что противоречий между ипотечными нормами, содержащимися в ГК и в Законе об ипотеке, быть не должно. В этом случае можно говорить о "внутренней соподчиненности ипотечных норм высшего уровня"[2]
Применительно к ипотеке земельных участков существенное значение имеют ФЗ N 1-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 5 февраля 2004 года и ФЗ от 30 декабря 2004 года N 216-ФЗ, которыми были внесены изменения в законодательство об ипотеке.
Кроме того, для правильного применения норм о залоге необходимо учитывать обобщения судебной и судебно-арбитражной практики.
Залог земельных участков может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами. При этом существенной особенностью ипотеки земельных участков является то обстоятельство, что последние подразделяются на два вида: те, которые могут быть предметом залога, и те, которые не подлежат ипотеке.
С учетом вносимых в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изменений по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения), а также земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Что же касается залога земельных долей, то в настоящее время п. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает такую возможность. Однако в соответствии с п. 2 ст. 62 Закона об ипотеке при общей или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре. Следовательно, в случае залога речь может идти только о доле в праве общей собственности, но не о залоге самого участка. И.А. Иконицкая отмечает, что объектом ипотеки, когда земельная доля в натуре не выделена, является не сама земельная доля, а право на долю, принадлежащее собственнику.[3]
Если же участок выделен в натуре, то нельзя применять по отношению к нему само понятие "земельная доля".
В соответствии со ст. 63 Закона об ипотеке не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (в данном случае используется критерий субъектного состава). Не допускается также ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами, как субъектов Российской Федерации, так и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (критерий размера площади участка).[4]
В январе 2004 года Государственной Думой РФ одобрен проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Суть этих изменений сводится к снятию запрета с залога земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения.
Несомненно, возможность залога земель сельскохозяйственного назначения носила и носит политизированный характер. Именно поэтому формулировки п. 4 ст. 1 и п. 2 ст. 6 Закона об ипотеке опираются на довольно противоречивые правила.
Первая норма предусматривает, что залог земельных участков возможен только в случаях, когда их оборот допускается федеральными законами и по существу противоречит п. 2 ст. 334 ГК РФ (в ней установлено, что данные вопросы как раз и должны регулироваться Законом об ипотеке).
Вторая норма (п. 2 ст. 6) устанавливает ограничения. Ипотека не распространяется:
- на имущество, изъятое из оборота;
- имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание;
- имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Как видим, в данном случае усматривается противоположный подход: "...разрешено все, что прямо не запрещено законом".
До изменений, внесенных ФЗ от 5 февраля 2004 года, в Законе об ипотеке был установлен запрет ипотеки сельскохозяйственных земель. До сих пор это противоречие не преодолено. Законодательство для ограничения ипотеки земельных участков по-прежнему использует различные критерии.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя - собственника земельного участка, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Данная норма не применяется в случае залога по одному договору об ипотеке одновременно здания и права аренды земельного участка, на котором это здание расположено. Вопрос о возможности ипотеки права аренды земельного участка без согласия арендодателя рассмотрен в информационном письме Президиума ВАС РФ[5], в п. 5 которого, в частности, указано: ...установленное в п. 1.1 статьи 62 Закона об ипотеке условие об ипотеке арендатором земельного участка своего права аренды только с согласия арендодателя распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений) либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.[6]
Рассмотрим ситуацию с залогом земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Общее правило (п. 1 ст. 64 - в последней редакции) предусматривает, что если договором не предусмотрено иное, то при ипотеке участка право залога распространяется также на находящееся, на участке здание или сооружение залогодателя. Таким образом, прежняя норма принципиально изменена (ранее устанавливалось противоположное по смыслу правило). Права залогодателя распоряжаться такими объектами, условия и порядок перехода прав на них к другим лицам определяются правилами Закона об ипотеке (гл. VI).
Соглашение о залоге участка может включать условие о том, что соответствующие сооружения либо находятся в залоге, либо не находятся. В последнем случае залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на данное сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования сооружения.
Эта норма дополнена вполне логичным указанием о том, что если договором не предусмотрено создание режима "общей судьбы" земельного участка и объектов недвижимости на нем, то распоряжаться зданиями и сооружениями на участке залогодатель может без согласия залогодержателя. Это распространяется на возможность возводить в установленном порядке здания и сооружения, если только нет ограничений на это по договору ипотеки (п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке). В подобных случаях существенно может изменяться уровень обеспеченности обязательств (фактически часть земли оказывается выведенной из режима залога), поэтому залогодателю предоставлено право на изменения условий ранее заключенного договора об ипотеке. В том числе он может потребовать распространить ипотеку на возводимое здание (сооружение).
Если же одновременно с земельным участком заложено и здание (сооружение), либо закладывается само это здание (сооружение), то правовой режим его существенно меняется. В соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке залог предприятий, зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка либо той его части, которая необходима для функционального обеспечения здания (см. также п. 3 ст. 340 ГК РФ). На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования право залога не распространяется.
Позднее в связи с допущением к ипотеке участков из земель сельскохозяйственного назначения в Закон было введено правило о том, что залог таких земель допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с данным участком объектов недвижимости (п. 4 ст. 64). Как видно, тот же подход, что и по общему правилу с учетом последних изменений, внесенных в Закон об ипотеке (п. 1 ст. 64).
В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", совместный залог здания (сооружения) и соответствующего земельного участка применяется в тех случаях, когда залогодатель обладает правом собственности или правом аренды земельного участка, на котором расположен объект ипотеки. В тех случаях, когда он не обладает указанными правами на земельный участок, может заключить договор ипотеки только на здание (сооружение). При обращении взыскания на заложенное имущество лицо, приобретающее это имущество, приобретает также право пользования земельным участком на том же праве, что и прежний собственник имущества.[7]
В судебной практике в некоторых случаях не признаются недействительными и те договоры залога, когда у залогодателя нет ни прав собственности, ни прав аренды. Характерен следующий пример. Банк потребовал признать недействительным договор залога мясоперерабатывающего цеха товарищества с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Челябинское", образованного на основе государственного предприятия - совхоза "Челябинский". При рассмотрении дела было установлено, что документов на землю у товарищества нет. Однако суд отказал банку в удовлетворении исковых требований, поскольку ответчик "является правопреемником совхоза".[8]
Поскольку при обращении взыскания на земельный участок залогодатель приобретает право ограниченного пользования той частью участка, на которой расположено данное строение, в литературе высказывается мнение о том, что в этом случае участок рассматривается как принадлежность, а здание - как главная вещь. По мнению И.А. Иконицкой, это неправильно. Земля в силу своих социально-экономических свойств не может играть роль принадлежности к главной вещи. С практической точки зрения такой залог также весьма проблематичен: правомерен ли залог небольшого земельного участка, целиком занятого зданием без этого здания, когда залогодатель может сохранить право пользования всем участком? В связи с этим И.А. Иконицкой было предложено внести изменения в ст. 64 Закона об ипотеке и сформулировать норму следующим образом: "Если иное не предусмотрено договором, при ипотеке земельного участка право залога должно распространяться и на расположенные на нем здания и сооружения".[9]
Сегодня эта идея фактически реализована. Но есть смысл проанализировать саму возможность оценивать здание или земельный участок как принадлежность.
Во-первых, уже отмечалось, что каждый из объектов является самостоятельным, поэтому они никогда не могут быть принадлежностью друг друга. Речь может идти только о создании правового режима, который бы "объединил их юридическую судьбу".
Во-вторых, ситуация с ипотекой вовсе непоказательна в данном аспекте.
В-третьих, обсуждение действительной ценности, как земельного участка, так и здания без конкретных данных вряд ли корректно. Сам по себе залог, как и выбор предмета для него (что именно брать в залог - участок или здание на нем), предопределен экономическими причинами. Этот вопрос решается, прежде всего, с учетом эффективности обеспечения, ликвидности и других показателей, удовлетворяющих интересы залогодержателя.
В-четвертых, оценка земельного участка как условной "принадлежности" здания в приведенном случае опирается на текст абз. 1 п. 1 ст. 340 ГК РФ. В нем говорится о том, что права залогодержателя распространяются и на принадлежности вещи, предоставляемой в залог. В п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке такая норма предусмотрена. Но из этого еще не следует, что именно таково соотношение участка и здания. Закон (см., например, ст. 69 Закона об ипотеке) говорит только о том, что в случае ипотеки здания следует и ипотека земельного участка. Это значит, что участок не есть нечто постороннее и не входящее в предмет ипотеки. Речь может идти не обо всем земельном участке, так как законодатель допускает возможность ипотеки части участка (равно как и залог права аренды).
Таким образом, ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.
В заключении хотелось бы отметить, что соблюдение вышеизложенных особенностей ипотеки земельных участков позволит обеспечить юридическую чистоту сделки, что гарантирует беспрепятственное прохождение процедуры государственной регистрации и отсутствие оснований для признания его недействительным в судебном порядке.
Глава 2: Оформление ипотеки земельных участков
Залог земельных участков оформляется путем заключения договора об ипотеке, условия которого определены в ст. 9 ФЗ от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Право отдавать земельный участок в залог по договору об ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка.
Необходимо отметить некоторые особенности договора ипотеки земельных участков с учетом последних изменений:
- отменена обязательная нотариальная форма ипотеки (но она может производиться по соглашению сторон);
- снято прежнее ограничение на оформление закладных в отношении земельных участков (п. 4 ст. 13 Закона об ипотеке), при этом содержание закладной может изменяться по соглашению сторон, и подлежит регистрации в течение одного дня;
- установлены новые правила страхования риска ответственности заемщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (п. 4 ст. 31 Закона об ипотеке);
- предусмотрены новые статьи (ст. 64.1, 64.2 Закона об ипотеке), согласно которым земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации или средств целевого займа), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральными законами.
Важным требованием к содержанию договора об ипотеке является необходимость названия в нем обязательства, обеспечиваемого ипотекой, с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия определения этой суммы. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Основными данными, которые необходимо указать в договоре об ипотеке земельного участка, являются: местоположение (почтовый адрес) закладываемого участка; его кадастровый номер; размещенные на участке объекты недвижимости (если таковые имеются); площадь участка; основная категория (целевое назначение) земель, расположенных на участке, с указанием органа местного самоуправления, в ведении которого находятся эти земли, и цели использования земельного участка; право, по которому земельный участок принадлежит залогодателю (право собственности), и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Точно так же должен быть описан арендованный земельный участок в случае залога права аренды, принадлежащего залогодателю. При этом в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.
Что касается оценки земельного участка при его ипотеке, то согласно ст. 67 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом вносимых изменений она осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка устанавливается в договоре об ипотеке по соглашению залогодателя с залогодержателем. К договору обязательно должна быть приложена копия плана (чертежа границ) земельного участка, являющегося объектом ипотеки, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.[10]
Договор об ипотеке подлежитнотариальному удостоверению и государственной регистрации, вступая в силу с момента совершения последней. Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя. К заявлению прилагается нотариально удостоверенный договор и его копия, документы, являющиеся приложением к договору, а также доказательства уплаты регистрационного сбора.
Если в договоре предусмотрено, что права удостоверяются закладной, необходимо предоставить отвечающую требованиям Закона об ипотеке саму закладную, а также те документы (в оригинале и в копии), которые были названы в закладной. В закладной должны содержаться перечисленные в ст. 14 Закона об ипотеке данные, индивидуализирующие залогодателя-должника, первоначального залогодержателя, а также должника по обеспечиваемому ипотекой обязательству, обеспечиваемый ипотекой кредитный договор (иное денежное обязательство), с указанием даты и места заключения договора ( иного обоснования обязательства), сведения о сумме и сроке (сроках) погашения долга, описание заложенного имущества и его денежная оценка, указание на наличие или отсутствие обременений закладываемого имущества, наименование принадлежащего залогодателю право на заложенное имущество, сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, дата выдачи закладной первоначальному залогодержателю. В наименовании, включающем все эти сведения ценной бумаги, должно содержаться указание на то, что это – закладная. Закладная должна быть подписана залогодателем (а если в такой роли выступает третье лицо, необходима одновременно и подпись должника по обязательству, обеспеченному ипотекой) и включать указание на дату его выдачи. Источником внесения соответствующих данных в регистрационную запись об ипотеке служат содержащиеся в договоре данные ( ст. 20 Закона об ипотеке ).
Закон об ипотеке ( п. 5 ст.20) признает датой совершения государственной регистрации ипотеке день соответствующей записи в Реестре. С этого момента ипотека считается возникшей третьих лиц. В Законе специально предусмотрено, что очередность совершения регистрационных записей определяют на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, который ведет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявлений залогодержателя и залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу решения суда, арбитражного суда или третейского суда (п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации).
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения прав залогодержателя (права залога), а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло позднее, - с момента возникновения обязательства. Это условие касается только сторон договора ипотеки. Для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.[11]
В договоре об ипотеке стороны могут предусмотреть необходимость страхования земельного участка или вообще не страховать его. Очевидно, что страхование земельного участка важно для земель, используемых как средство производства в сельском хозяйстве, которые могут быть загрязнены, заражены, разрушены в результате водной или ветровой эрозии и т.д. по причине несоблюдения необходимых охранных требований к эксплуатации данного участка. Согласно п. 2 ст. 31 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Поэтому вопрос о страховании земельного участка в той или иной форме должен быть отражен в договоре об ипотеке.[12]
Закон об ипотеке устанавливает порядок и особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
К основаниям для обращения взыскания относятся: нарушение сохранности заложенного имущества (ст. 35); нарушение правил об отчуждении заложенного предмета ипотеки (ст. 39); принудительное изъятие заложенной недвижимости (ст. 41). В указанных случаях у залогодержателя есть право досрочного исполнения основного обязательства, а при невыполнении данного требования может последовать обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 4 ст. 50).
В соответствии с законодательными дополнениями в ст. 68 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Причем данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Нормы Закона об ипотеке по поводу обращения взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке содержат некоторые отличия от положений ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 348 Кодекса суд может отказать в обращении взыскания, если основное обязательство в значительной мере выполнено, а допущенные нарушения крайне незначительны. В рассматриваемой ситуации важно то, что невыполненная часть обязательств явно несоразмерна стоимости заложенного имущества.
Заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется, как правило, путем продажи с публичных торгов. Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации путем продажи на аукционе.[13]
Таким образом, юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством. Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникает право залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.
Глава 3: Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей
В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются юридические документы, которые уже десятилетия являются обязательными для государств с упорядоченной экономикой.
Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований — выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.
Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.
Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации затруднено по нескольким причинам:
1)экономическая ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли;
2)система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);
3)ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;
4)сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);
5)отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);
6)отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования.
Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредитования под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия:
- создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;
- завершение (с последующим уточнением и актуализацией) кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;
- формирование федеральной системы государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него;
- формирование системы земельных ипотечных банков при активном участии государства;
- создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повышение нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов;
- формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций — заемщиков и кредиторов).
По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.
Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.
В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.
Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.
При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.
Важным аспектом формирования основ системы ипотечного кредитования на первых этапах являетсяобеспечение легитимности залоговых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земельный суд.
Биржа, являясь постоянно действующим субъектом земельного рынка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сделок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.
В обязанности биржи входило бы:
- осуществление учета операций с земельными участками;
- определение цены (котировки) земельных участков;
- содействие расчетам между залогодателем и залогодержателем;
- разработка типовых договоров ипотечного кредитования;
- осуществление претензионной деятельности до арбитражного разбирательства споров;
- обеспечение осуществления экспертиз.
Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, ситуация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры — земельного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.
Основные направления деятельности земельных судов:
- судебная защита прав на земельные участки;
- юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил;
- рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений;
- анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.
Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.
Таким образом, практика управления земельными ресурсами в настоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:
- формирования достоверной информации о количестве и качестве
(в том числе и оценочных) характеристик земель и ее упорядочении в земельном кадастре как информационной основы учета и формирования земельных участков как предметов гражданско-правового оборота;
- определения на законодательном уровне возможности оборота земель различных категорий, установления механизмов их целевого назначения с учетом реальной ситуации в экономической сфере;
- формирования нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);
- формирования кредитной системы (земельные и коммерческие банки, небанковские кредитные организации и учреждения);
- формирования системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция), закрепляющих право пользования землей (объектом купли-продажи может быть не сама земля, а право на ее использование без изменения целевого режима использования);
- формирования системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.);
- содействия формированию земельного рынка и целенаправленного воздействия на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;
- содействия стабилизации земельного рынка, формирования ценовой политики и политики структуризации землепользования;
- выделения и последующего объединения (укрупнения) выделенных земельных долей мелких землевладений;
- оказания государством содействия развитию ипотеки путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями и др.;
- упорядочивания юридических аспектов страхования в целом.
Если на сегодняшний день вопросы собственности на землю, платности землепользования, операций с землей решены, то появляется насущная необходимость определиться с решением законодательных вопросов по созданию нормативно-правовой базы залога земли и инфраструктуры, обеспечивающей проведение операций по ипотечному кредитованию.[14]
Реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.
Заключение
Ипотека – залог недвижимого имущества. Институт ипотеки – активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки.Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.
Изначально, при заключении договора об ипотеке, необходимо исходить из общих положений действующего законодательства об оборотоспособности того или иного земельного участка. Так, по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Необходимо выделить установленные законом случаи запрета залога земли: доля в праве (общая долевая или совместная собственность) на земельный участок не может быть предметом ипотеки; не допускается залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования.
Передача в залог прав аренды земельного участка возможна лишь в пределах срока договора аренды земельного участка, чем обосновывается необходимость указания в договоре ипотеки срока основного договора аренды.
Юридическое оформление договора ипотеки земельных участков имеет свои особенности, урегулированные законодательством.Договор ипотеки земельного участка должен соответствовать всем правилам его оформления. Он подлежит государственной регистрации и вступает в силу именно с момента его государственной регистрации, и с этого же момента у залогодержателя возникаетправо залога на заложенное имущество (предмет ипотеки). При невыполнении залогодержателем требований договора, кредитор вправе наложить взыскание на заложенную недвижимость в судебном порядке.
Разработка системы ипотечного кредитования является начальным этапом пути к реальным и столь необходимым цивилизованным экономическим преобразованиям как в сфере управления недвижимостью, так и в области дальнейшего развития денежно-кредитного механизма в стране. Процесс привлечения инвестиций в промышленность и другие отрасли народного хозяйства невозможен без вовлечения в экономический оборот земельных ресурсов, что в свою очередь требует развития механизмов ипотечного кредитования под залог земельных участков. Вся необходимая законодательная база для этого сформирована. Нужно только понимание места и роли земельной ипотеки, прежде всего, региональными властями и осознание экономической заинтересованности власти в развитии земельной ипотеки как в единственно возможном средстве завершения земельной реформы при осуществлении выкупа земельных участков, источнике «длинных денег» в экономике, механизме привлечения инвестиций.
Список использованной литературы
1. Конституция РФ [Текст]: офиц. текст. – М.: Юрайт, 2002. – 48с.
2. Гражданский кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – Н.: Сибирское университетское издательство, 2008. – 528 с.
3. Земельный кодекс РФ [Текст]: офиц. текст. – КонсультантПлюс, 2007. – 52 с.
4. Об ипотеке [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 24 июня 1997 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс. – 2007.
5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 17 июня 1997 года N 122-ФЗ] // КонсультантПлюс. - 2007
6. О внесении изменений в Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: федер. закон: [принят Гос. Думой 30 декабря 2004 года N 102-ФЗ] // КонсультантПлюс.
7. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 2005. - № 11. – С. 5-7.
8. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ [Текст]: Постановление пленума ВАС РФ. – 1996. - № 8. – С. 7-8.
9. Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - N 9.
10. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - N 4.
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - N 6.
12. Комментарий к земельному кодексу РФ (постатейный) [Текст] / отв. ред. С.А. Боголюбов. – М.: Юстицинформ, 2002. - 592 с.
13. Земельное право. [Текст] / под ред. С.А. Боголюбова - М.:Проспект, 2005. – 400с.
14. Киндеева, Е.А., Пискунова, М.Т. Недвижимость: Права и сделки [Текст] / Е.А. Киндеева, М.Т. Пискунова. - 2005. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору.
15. Курноскина, О.Г. Сделки с недвижимостью [Текст] / О.Г. Курноскина. – М.: Юстицинформ, 2006. – 220с.
16. Кухтин, П.В. Управление земельными ресурсами [Текст] / П.В. Кухтин. – СПб.: Питер, 2006. – 448с.
17. Разумова, И.А. Ипотечное кредитование. [Текст] / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2006. – 208с.
18. Иконицкая, И.А. Современные правовые проблемы залога земель [Текст] / И.А Иконицкая // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по Правовому навигатору.
19. Кресникова, Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе [Текст] / Н. Кресникова // Право и экономика. 2004. № 4. / Система «КонсультантПлюс»: поиск по источнику опубликования.
20. Павлодский, Е. Залог недвижимости (ипотека) [Текст] / Е. Павлодский // Хозяйство и право. - 2000. № 4. С. 3-16
21. Плешанова, О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) [Текст] / О. Плешанова // Российская юстиция. - 1998. N 10. С. 34-38.
[1] Кухтин П.В Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С387-389
[2] Плешанова О. Объекты ипотеки (залога недвижимости) // Российская юстиция. 1998. N 10. С. 34.
[3] См.: Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 15.
[4] Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью. М.: Юстицинформ, 2006. С. 60.
[5]Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке от 28.01.2005 N 90 // Вестник ВАС РФ. – 2005. - N 4.
[6] Киндеева Е.А., Пискунова М.Т. Недвижимость: права и сделки. 2005. С. 17.
[7] Бюллетень Верховного Суда РФ. - 1996. - N 9.
[8]Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2002 г. N 7610/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - N 6.
[9]См.: Иконицкая И.А. Современные правовые проблемы залога земель // Залог и ипотека в российском и зарубежном праве. Материалы международной научно-практической конференции. 1999. С. 13.
[10] Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе // Право и экономика. 2004. № 4. С. 4-6.
[11] Земельное право, под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2005. С. 230.
[12] Разумова И.А. Ипотечное кредитование. СПб.: Питер, 2006. С. 161.
[13] Павлодский Е. Залог недвижимости (ипотека) // Хозяйство и право. 2000. № 4. С. 14-16.
[14] Кухтин П.В. Управление земельными ресурсами. СПб.: Питер, 2006. С. 390-396.