* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.
Содержан ие
Введение 3
Глава 1. Право собственности и другие в ещные права 6
1.1. Собст венность и право собственност и 6
1.2. Право собственности на жилые помещени я 15
Глава 2. Право хоз яйственного ведения и операт ивного управления 18
Глава 3. Ипотека и сервитуты 29
3.1 Залог недвижимости как способ обеспечения исполнен ия обязательств 30
3.2 Сервитуты. 32
Глава 4. Защита вещных прав. 34
4.2. Иск об устранении нарушений , не с вязанных с лишением владения (негаторный иск ). 42
4.3.Иск о признании права собственности 44
Библиогр афический список 47
Введение
Право собствен ности — очень древнее право , возникшее ещ ё на заре цив илизации . Веками этот институт усовершенствовался , приспосабливался к условиям меняющегося мира . Постепенно возникли совершенно новые объекты и субъекты этог о права (например , интеллектуальная собственность и юридическое лицо ), появились новые отно шения , с вязанные с этой собственност ью (аренда и т.д .), характерной особенностью которых было расщепление прав владения и собственности между несколькими людьми . Поэтому возникла объективная необходимость в законодат ельном регулировании этих процессов . Так Граж да н ский кодекс Российской Федерации статья 216 говорит , что наряду с правом собственности вещными правами являются :
* право пожизненного наследуемого владения земельным участком (статья 265);
* право постоянного ( бессрочного ) пользования земельным учас тком (статья 268);
* сервитуты (статьи 274, 277);
* право хозяйственного ведения имуществом (статья 294) и право операт ивного управления имуществом (статья 296).
При это м оговаривается , что вещные права на имущ ество могут принадлежать лицам , не явля ющимся собственниками этого имущества.
Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 года (ст .2) регулирует основания возникновения и порядок осуществления права собственности.
Подробно и обстоятельно вопросы собствен ности регулируются р азделом II "Право собст венности и другие вещные права ", состоящего из ст . 209 - 306.
Понятие собственности Гражданский кодекс определяет через триединство прав : владения , п ользования и распоряжения (п .1 ст .209 Гражданского кодекса ).
Под правом владения понимается юрид ически закрепленная возможность иметь у себя данное имущество , обладать им , держать в руках . Правомочие пользования заключается в праве эксплуатации , хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления . Оно тесно связано с правом владения , поскольку пользоваться имуществом , можно лишь фактически владея им . Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической с удьбы вещи , путем изменения её принадлежности , состояния или н а значения (отчужд ение по договору , передача по наследству , уничтожение и т.д .).
Собственник обладает всеми этими правомоч иями , в отличие от обладателей иных вещных прав.
Данные вещные права в нашей стране возникли в 60-х годах в связи с необх одимостью госуд арства управлять , заботиться о предприятиях , являющихся государственной собс твенностью , будучи не в состоянии непосредств енно заниматься этим (практически все предпри ятия являлись государственными ), но не желая расставаться с правом собственности на с во е имущество .
Этот институт сохранился и сегодня . Эт и вещные права регулируются Гражданским кодек сом в главе 19 (ст . 294-300).
Что же представляют собой данные прав а ? Гражданский кодекс не дает их определен ия . Однако в нем перечисляются субъекты , и х права по отношению к имуществу , ко торым они обладают по праву хозяйственного ведения и оперативного управления , а также основания возникновения и прекращения данных вещных прав . Особо следует выделить права собственника по отношению к своему имуще ству , находяще м уся в чужом владени и.
Под правом владения понимается юридически закрепленная возможность иметь у себя да нное имущество , обладать им , держать в рук ах . обладателей иных вещных прав.
Данные вещные права в нашей стране возникли в 60-х годах в связи с необх одим остью государства управлять , заботиться о предприятиях , являющихся государственной собс твенностью , будучи не в состоянии непосредств енно заниматься этим (практически все предпри ятия являлись государственными ), но не желая расставаться с правом собственнос т и на свое имущество .
Этот институт сохранился и сегодня . Эт и вещные права регулируются Гражданским кодек сом в главе 19 (ст . 294-300).
Глава 1. Право собственности и други е вещные права
1.1. Собстве нность и право собственности
Собственность принадлежит к числу таких понятий , вокруг которых на протяжении многих веков скрещиваю тся лучшие умы человечества . Однако борьбой в теоретическом плане дело не ограничивает ся . Социальные потрясения , от которых по рой содрогается весь мир , одной из главны х своих причин имеют , в конечном счете , попытки изменить сложившиеся отношения собств енности , утвердить новый строй этих отношений . В одних случаях эти попытки приводили к успеху , в других терпели крах . Быв а ло , что общество действительно п ереходило на новую , более высокую степень своего развития . Но случалось , что в резул ьтате ломки отношений собственности общество оказывалось отброшенным далеко назад и по падало в трясину , из которой не знало , как вы б раться.
В нашей стране на протяжении двадцато го века дважды происходила ломка отношений собственности . Первая началась в октябре 1917 года и завершилась невиданной катастрофой , по следствия которой будет расхлебывать еще не одно поколение . Вторая пр оисходит в наши дни . Ее основная цель - вернуть о тношениям собственности их подлинное содержание , сколотить достаточно широкий слой частных собственников , который стал бы социальной о порой нынешнего режима . Так что же такое собственность ?
В самом первом пр иближении собств енность можно определить как отношение индиви да или коллектива к принадлежащей ему вещ и , как к своей . Собственность покоится на различении моего и твоего . Любой тип и любая форма собственности , как бы высок в том или ином конкретном слу ч ае ни был уровень обобществления или , что то же самое , уровень коллективизации собственности , могут существовать лишь при условии , что кто-то относится к условиям и продуктам производства как к своим , а кто-то к чужим . Без этого вообще нет собственности. С этой точки зрени я любая форма собственности является частной , какой бы идеологической мишурой , преследующе й вполне прозаические цели , это ни прикрыв алось.
Из элементарного определения собственности , которое дано , следует , что собственность - эт о отнош ение человека к вещи . К эт ому , однако , содержание собственности не своди тся . Поскольку собственность немыслима без то го , чтобы другие лица , не являющиеся собст венниками данной вещи , относились к ней к ак к чужой , собственность означает отношение между людьми по поводу вещей . На одном полюсе этого отношения выступает собственник , который относится к вещи как в своей , на другом - не собственники , т. е . все третьи лица , которые обязаны относи ться к ней как к чужой . Это значит , что третьи лица обя з аны воздер живаться от каких бы то ни было посяг ательств на чужую вещь , а следовательно , и на волю собственника , которая воплощена в этой вещи . Из определения собственности следует , что она обладает материальным субс тратом в виде . Собственности прис у ще и волевое содержание , поскольку им енно суверенная воля собственника определяет бытие принадлежащей ему вещи.
СОБСТВЕННОСТЬ - это общественное отношение . Без отношения др угих лиц к принадлежащей собственнику вещи как к чужой не было бы и отношения к ней самого собственника как к своей . Содержание собственности как общественно го отношения раскрывается при посредстве тех связей и отношений , в которые собственни к необходимо вступает с другими людьми в процессе производства , распределения , обмена и п отребления материальных благ.
Итак , СОБСТВЕННОСТЬ - это общественное отношение , которому присущи материальный субстрат и волевое содержание . СОБСТВЕННОСТЬ - это имущественное отношение , причем в ряду имущественных отношений она заним ает главенствующее место . Этого , однако , для характеристики собственности недостаточно . Не обходимо показать , в каких конкретных формах могут выражаться волевые акты собственника в отношении принадлежащей ему вещи . Разу меется , речь не идет о том , чтобы выстр оить в ряд п еречень таких актов . Это и невозможно , ибо в принципе соб ственник может совершать в отношении своей вещи все , что не запрещено законом либо не противоречит социальной природе собственн ости . Воля собственника в отношении принадлеж ащей ему вещи выражает с я во в ладении , пользовании и распоряжении ею . К ним , в конечном счете , сводятся конкретные акты собственника в отношении вещи.
ВЛАДЕНИЕ означ ает хозяйственное господство собственника над вещью . Во владении выражается статистика от ношений собст венности , закрепленность вещей за индивидами и коллективами . ПОЛЬЗОВАНИЕ означает извлеч ение из вещи полезных свойств путем ее производительного и личного потребления . РАСПОРЯЖЕНИЕ означает совершение в отношении вещи актов , опреде ляющих ее судьбу , впл оть до уничтожени я вещи . Это и отчуждение вещи , и сдача ее внаем , и залог вещи , и многое другое . В пользовании и распоряжении выражает ся уже динамика отношений собственности.
С учетом сказанного конкретизируем данное ранее определение собственности . СО БСТВЕННОСТЬ - это о тношение лица к принадлежащей ему вещи ка к к своей , которое выражается во владении , пользовании и распоряжении ею , а также в устранении вмешательства всех третьих ли ц в ту сферу хозяйственного господства , н а которую простирается власт ь собственник а.
Собственность как экономическая категория человеческому обществу на протяжении всей его истории , за исключением , пожалуй , тех начальных его этапов , когда человек еще не выделился из природы и удовлетворял сво и потребности с помощью т аких более простых способов присвоения , как владение и пользование . Разумеется , на протяжении многов ековой истории человечества собственность претер певала существенные изменения , обусловленные , глав ным образом , развитием производительных сил , и ногда довольно бурным , как , например , это имело место в период промышленной революции или имеет место сейчас в эпо ху научно-технической революции.
До сих пор речь шла о собственнос ти как об особой экономической категории , что должно служить своего рода заста вкой для раскрытия юридического содержания со бственности . К этому мы сейчас и перейдем . В обществе с государственно-правовой надстро йкой экономические отношения собственности неизб ежно получают юридическое закрепление . Это вы ражается как в системе прав о вых норм , регулирующих указанные отношения и о бразующих институт права собственности , так и в закреплении определенной меры юридической власти за конкретным лицом , являющимся с обственником данной вещи . В первом случае говорят о праве собственности в об ъективном смысле , во втором - в субъективном смысле или о субъективном праве собственно сти.
Чтобы определить право собственности в объективном смысле , необходимо выявить специфич еские признаки , присущие субъективному праву собственности . Выявление указ анных признаков позволит отразить их в определениях прав а собственности как в объективном , так и в субъективном смысле.
Содержание права собственности составляют принадлежащие собственнику правомочия по владе нию , пользованию и распоряжению вещью . Указ анные правомочия , как и субъективное п раво собственности в целом , представляют собо й юридически обеспеченные возможности поведения собственника , они принадлежат ему до тех пор , пока он остается собственником . В тех случаях , когда собственник не в сос тоя н ии эти правомочия реально осу ществить (например , при аресте его имущества за долги или когда имуществом незаконно владеет другое лицо ), он не лишается ни самих правомочий , ни права собственности в целом . Чтобы раскрыть содержание права собственности , н еобходимо дать определе ние каждого из принадлежащих собственнику пр авомочий . Начнем с владения . ПРАВОМОЧИЕ ВЛАДЕНИЯ - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью . Речь п ри этом идет о хозяйственном гос подс тве над вещью , которое вовсе не требует , чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении . Например , уезжая в длительную командировку , собственник продолжа ет оставаться владельцем находящихся в его квартире вещей.
Владение вещ ью может быть и н езаконным . ЗАКОННЫМ называется владение , которое опирается на какое-либо правовое основание , т.е . на юрид ический титул владения . Законное владение час то именуют титульным . НЕЗАКОННО Е владение на правовое осно вание не опирается , а потому является беститульным . Вещи , по общему правилу , наход ятся во владении тех , кто имеет то или иное право на владение ими . Указанное обстоятельство позволяет при рассмотрении спо ров по поводу вещи исходить из презумпции законности фактического владения . И ными словами , тот , у кого вещь находится , предполагается имеющим право на владение е ю , пока не доказано обратное.
Незаконные владельцы в свою очередь подразделяются на добросовестных и недобросовест ных . Владелец добросовестен , если он не зн ал и не долж ен был знать о не законности своего владения . Владелец недобросовес тен , если он об этом знал или должен был знать . В соответствии с общей презу мпцией добросовестности участников гражданских п рав и обязанностей (п .3 ст .10 ГК ),следует исходить из предполо ж ения о добро совестности владельца.
Деление незаконных владельцев на добросов естных и недобросовестных имеет значение при расчетах между собственником и владельцем по доходам и расходам , когда собственник истребует свою вещь с помощью виндикацион ног о иска , а также при решении во проса , может ли владелец приобрести право собственности по давности владения или нет.
ПРАВОМОЧИЕ ПОЛЬЗОВАНИЯ - это юридически обеспеченная возможн ость извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или произво дст венного потребления , так и в производственных целях . Так , швейную машину можно использо вать для пошива одежды не только своей семье , но и на сторону за плату . Пра вомочие пользования обычно опирается на право мочие владения . Но иногда можно пользоват ь ся вещью , и не владея ею . Например , ателье по прокату музыкальных инстр ументов сдает их напрокат с тем , что п ользование инструментом происходит в помещении ателье , скажем , в определенные часы и дн и . То же и при пользовании игровыми ав томатами.
ПРАВОМ ОЧИЕ РАСПОРЯЖЕНИЯ - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем с овершения юридических актов в отношении этой вещи . Не вызывает сомнений , что в тех случаях , когда собственник продает свою в ещь , сдает ее внаем , в залог , передае т в виде вклада в хозяйственное о бщество или товарищество или в качестве пожертвования в благотворительный фонд , он ос уществляет распоряжение вещью . Значительно сложне е юридически квалифицировать действия собственни ка в отношении вещи , когда он унич т ожает вещь , ставшую ему ненужной , либ о выбрасывает ее , или когда вещь по с воим свойствам рассчитана на использование ли шь в одном акте производства или потребле ния . Если собственник уничтожает вещь или выбрасывает ее , то он распоряжается вещью путем с овершения односторонней сделки , поскольку воля собственника направлена на отказ от права собственности . Но если п раво собственности прекращается в результате однократного использования вещи (например , Вы съедаете яблоко или сжигаете дрова в кам ине ),то воля собственника направлена вовсе не на то , чтобы прекратить право собственности , а на то , чтобы извлечь из вещи ее полезные свойства . Поэтому в указанном случае имеет место осуществление только права пользования вещью , но не п рава распоряжения ею.
Нын е действующее гражданское законод ательство , как и то , которое ему предшеств овало , ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий (иногда способов их осуществления ), не определяя ни одно из них . А это отрицательно сказывается не т о лько на раскрытии содержания пра ва собственности , но и на практике примене ния законодательства . Трудно , в частности , отве тить на вопрос , какое содержание вкладывает законодательство в понятие права владения и кого можно считать владельцем вещи . В этом вопросе можно было последовать примеру либо римского права и разгранич ить понятия владения и держания , либо зако нодательств германской группы и закрепить инс титут двойного владения с выделением фигуры владеющего слуги . К сожалению , ни одного из этих ва р иантов законодатель не избрал . Затруднительно поэтому ответить на вопрос продолжает ли собственник оставать ся владельцем вещи при сдаче ее внаем или владельцем вещи на период найма пр изнается только наниматель.
Раскрытие содержания права собственности ещ е не завершается определением принадлеж ащих собственнику правомочий . Дело в том , что одноименные правомочия могут принадлежать не только собственнику , но и иному лицу , в том числе носителю права хозяйственног о ведения или права пожизненного наследуемо г о владения . Необходимо поэтому в ыявить специфический признак , который присущ указанным правомочиям именно как правомочиям собственника . Он состоит в том , что собств енник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению . Применительно к праву собственности , осуществление права по усмотрению , в том числе и рас поряжение им означает , что власть (воля ) со бственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от власти всех других лиц в отношении той же вещи . Власть же все х других лиц не только опирается на закон , но и зависит от власти собственника , обусловлена ею.
Правда , в новейшем гражданском законодате льстве этот признак в известной мере разм ыт , поскольку лица , которым принадлежит гражд анские права , все эти права (а не только право собственности ) осуществляют по своему усмотрению (см . п .2 и п .1 ст .9ГК ). Полагаем , однако , что поскольку указанный признак в отношении права собственности за креплен специально (см . п .2 ст .209 ГК ), задача состоит в том , чтобы выявить пр и сущее ему содержание применительно к праву собственности , что и было сделано . С обственник вправе по своему усмотрению совер шать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия , не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие п р ава и охраняемые законом и нтересы других лиц , в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим л ицам , передавать им , оставаясь собственником , права владения , пользования и распоряжения им уществом , отдавать имущество в залог и обр емен я ть его другими способами , ра споряжаться им иным образом (п .2 ст .209 ГК ).
Право собственности обладает свойством у пругости или эластичности . Это значит , что ему присуща способность восстанавливаться в прежнем объеме , как только связывающие его ограниче ния отпадут.
Право собственности относится к числу исключительных прав . Это значит , что собств енник наделен правом исключать воздействие всех третьих лиц на закрепленную за ним в отношении принадлежащего ему имущества с феру хозяйственного господс тва , в том числе и с помощью мер самозащиты.
Сказанное , однако , не означает , что вла сть собственника в отношении принадлежащей ем у вещи безгранична . В соответствии с дозв олительной направленностью гражданско-правового регул ирования , собственник дейс твительно может совершать в отношении своего имущества лю бые действия , но только не противоречащие законам и иным правовым актам . Собственник обязан принимать меры , подтверждающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде , кот орый может быть нан е сен при осуществлении его прав . Он должен воздерживат ься от поведения , приносящего беспокойство ег о соседям и другим лицам , и тем более от действий , совершаемых исключительно с намерением причинить кому-то вред . Кроме того , собственник не должен вых о дить за общие пределы осуществления гражданских прав , установленных ст .10 ГК . На собственник а также возлагается обязанность в случаях , на условиях и в пределах , предусмотренных законом и иными правовыми актами , допуска ть ограниченное пользование его имуще ством другими лицами . Указанные обстоятельства подлежат учету при формулировании общего о пределения права собственности . Наконец , давая определение права собственности , следует опират ься на общее определение субъективного гражд анского права , ко т орое распространяет ся и на право собственности . Применительно к праву собственности это общее определен ие должно быть конкретизировано с учетом присущих праву собственности специфических призн аков.
Исходя из ранее изложенных положений , дадим опреде ление субъективного права соб ственности.
СУБЪЕКТИВНОЕ ПРАВО СОБСТВЕННОСТ И - это система правовых норм , регулирующих отношения по владению , пользова нию и распоряжению собственником принадлежащей ему вещью по усмотрению собственника и в его интересах , а та кже по устран ению вмешательства всех третьих лиц в сфе ру его хозяйственного господства.
В тех случаях , когда собственник сам владеет и пользуется вещью , ему для осуществления своего права обычно достаточно того , чтобы третьи лица воздерживались от посягательств на эту вещь . Но так б ывает далеко не всегда . Чтобы распорядиться вещью (продать ее , сдать в наем , заложит ь и т.д .),собственник , как правило , должен вступить в отношение с каким-то конкретным лицом (например , с тем , кто хочет ку п ить вещь , получить ее в наем или в залог ).Хотя путем установления отношений с конкретным лицом собственник и осуществляет свое право , их регулирование в ыходит за пределы права собственности , а сам собственник выступает в маске продавца , наймодателя , зал о годателя и т.д . Если же право собственности нарушено , то все зависит от того , сохраняется это п раво или нет . Если сохраняется , то восстан овление нарушенного отношения происходит при помощи норм института права собственности . Е сли же право собст в енности не сохраняется (скажем , вещь уничтожена ),то для восстановления нарушенных прав придется при бегнуть к нормам других правовых институтов (например , обязательств из причинения вреда или страхового права ).Таким образом нормы , образующие институт п рава собствен ности , находятся в постоянном контакте и в заимодействии с нормами других правовых инсти тутов , как гражданско-правовых , так и иной отраслевой принадлежности . Указанное обстоятельство подлежит учету при выборе правовых норм , регулирующих то т или иной участо к имущественных отношений , в том числе и отношений собственности.
1.2. Право собственности на жилые помещения
Для сов ременного правового регулирования характерно рас крепощение собственности граждан от многочисл енных пут , которые ранее ее связывали . На собственность граждан в жилищной сфер е в полной мере распространен принцип доз волительной направленности гражданско-правового регул ирования , который получил закрепление в новей шем законодательстве .
Сейчас право со бственности граждан на недвижимость в жилищной сфере означает , что собственник имеет право , в порядке установленном законодательством , владеть , пользоват ься и распоряжаться ею , в том числе сд авать внаем , аренду , отдавать в залог в целом и по частям , прода в ать , видоизменять , перестраивать и сносить , совершат ь также иные действия , если при этом н е нарушаются действующие нормы , жилищные и иные права и свободы других граждан , об щественные интересы . Собственник может передавать свои правомочия другому лицу , обр е менять его различными способами.
Право владения означает определенную зако ном возможность обладания жилым помещением . П ри этом следует иметь в виду , что кром е собственников законными владельцами жилых п омещений являются лица проживающие по договор у жилищно го найма , поднайма , а также граждане , вселившиеся в жилое помещение в качестве временных жильцов .
Члены семьи собственника жилого помещения , проживающие совместно с ним , вправе влад еть жилым помещением наравне с собственником , если при их вселении не было о говорено иное . Причем право владения жилым помещением сохраняется за членами семьи со бственника и в случае прекращения семейных отношений с ним . В этом случае , бывшие члены семьи собственника становятся нанимателя ми жилого помещения и с ними должен б ыть заключен договор найма жилого помещения , который может быть расторгнут толь ко на предусмотренных в законе основаниях . В случае отчуждения жилого дома (продажи , мены , дарения ), в котором находится сданное внаем жилое помещение (когда переходит пр аво собств е нности ), договор найма сохраняет силу для нового собственника .[5]
Право пользования собственника жилым поме щением заключается в эксплуатации жилого поме щения в целях удовлетворения собственником св оих жилищно-бытовых потребностей . Пользование жилы ми помеще ниями носит строго целевой х арактер - для постоянного проживания . Ограничение права пользования , а значит , и ограничени е права собственности , возможно только в с оответствии с действующим законодательством .
Право распоряжения , как уже говорилось , означае т право собственника определить правовое положение жилого помещения , то ест ь свободу его отчуждения и свободу его передачи в пользование другим лицам посред ством договора найма или аренды . Собственник может распоряжаться принадлежащим ему жильем через сл е дующие гражданско-правовые сделки : куплю-продажу , мену , дарение , обмен , составление завещания .
При этом частная собственность на нед вижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству , размерам и стоимости .
Объектом частной собственно сти гражда н в жилищной сфере могут быть : индивидуаль ные жилые дома , приватизированные , приобретенные квартиры и дома , квартиры в домах жилищ ных и жилищно-строительных кооперативов с пол ностью выплаченным паевым взносом , в домах товариществ индивидуальных в ладельцев квартир , квартиры и дома , приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях , предусмотренных действующим законодательством .
Данные объекты намеренно поименованы во множественном числе , чтобы подчеркнуть возмо жность обладания нескольким и однородными и различными объектами одновременно одним гра жданином.
Однако существует ряд ограничений права собственности граждан в жилищной сфере . Т ак , например , не допускается использование соб ственником жилых помещений в домах для ну жд промышленного ха рактера , то есть по д нежилые цели . Собственник обязан использова ть жилые и подсобные помещения без ущемле ния жилищных и иных прав и свобод дру гих граждан . Право собственности на жилой дом следует отличать от права собственности на квартиру в многоквартирн о м доме . В последнем случае собственнику прина длежит только квартира , а фундамент , крыша , лестничные площадки и другие части дома , которые обслуживают квартиры , они составляют собственность государства , либо если это дом индивидуальных застройщиков общую с о бственность участников строительства.
Содержание и ремонт переданного в соб ственность жилого помещения осуществляется собст венником с обязательным соблюдением единых пр авил и норм эксплуатации , ремонта жилищного фонда за счет средств собственника . Капитал ь ный ремонт жилого дома , квартиры с переустройством или перепланировкой помещений производится с разрешения местной администрации.
Необходимо соблюдение санитарно-гигиенических требований , строительных норм и правил , прот ивопожарных норм как данного жилого пом ещения , так и других жилых помещений распо ложенных в этом доме.
Глава 2. Право хозяйственного ведения и оперативного управления
Право хозяйстве нного ведения и право оперативного управлени я составляют особую разновидно сть вещных прав , неизвестную развитым правопорядкам . Эт о — вещные права юридических лиц по хозяйственному и иному использованию имущества собственника . Они призваны оформить имуществен ную базу для самостоятельного участия в гражданских п р авоотношениях юридическ их лиц-несобственников , что невозможно в обыч ном , классическом имущественном обороте .
Появление , сущ ествование и сохранение этих вещных прав в отечественном правопорядке связано с существованием план ово-регулируемой , огосударс твленной экономики . Государство как собственник основной массы имущества , будучи не в состоянии непосредственно хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право с о бственности , объективно было вынуждено вы пускать в имущественный оборот "самостоятельные " юридические лица — "предприятия " и "учре ждения ", закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве . С 60-х годов это право стало именоватьс я у нас "правом оперативного управления ", а впоследствии в законах о собственности было разделено на более широкое по содержанию "право полного хозяйственного ведения ", предна значенное для производственных "предприятий ", и более узкое "право опе р ативного управления " — для госбюджетных и аналогичн ых им "учреждений ".
Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники , самостоятельно распоряжающиеся своим имуществом , - граждане , вклю чая индивидуальных предпринима телей , товарищ ества и общества , кооперативы и т . д . С охранение в нашем имущественном обороте "пред приятий " и "учреждений "-несобственников свидетельс твует о его переходном характере , обусловлен ном , в свою очередь , переходным характером само й экономики , неизбежно , но временно и в модифицированном виде сохраняю щей определенные элементы прежней хозяйственной системы . К числу таких элементов относятс я и вещные права , предусмотренные главой 19 нового Гражданского кодекса .
Субъ ектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические лица и притом не любые , а лишь сущ ествующие в специальных организационно-правовых формах - "предприятия " и "учреждения ". Поскольку "предприяти я " с 8 декабря 1994 года могут создаваться лишь на базе государственной и муниципальной собственности (а к ранее созданным и сохраняющимся до 1 июля 1999 года "предприятиям ", принадлежащим иным собственникам , в соответствии с п . 5 ст . 6 Закона о в в е дении в действие части первой ГК РФ применяются нормы об унитарных п редприятиях , основанных на праве оперативного управления ), следует признать , что субъектом права хозяйственного ведения по действующему законодательству может быть т о лько государственное или муниципальное унитарное предприятие (ст . 113-114 ГК ) как разновидность к оммерческих организаций .
Субъектом права оперативного управления теперь могут быть как унитарное (казенное ) предприятие (ст . 115 ГК ), относящееся к кате гории коммерческих организаций , так и учреждение (ст . 120 ГК ), относящееся к некоммерческ им организациям . При этом такие учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями , так и другими (частными ) собственниками - гражданами и юридическими лицами . Однако они в опред еленных рамках могут заниматься и приносящей доходы деятельностью , что влечет появление у них особого права на полученное таки м образом имущество , которое можно также к валифицировать как право хозяйст в енно го ведения (п . 2 ст . 298 ГК ).
Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и "объеме " правомочий , которые их субъект ы получают от собственника на закрепляемое за ними имущество . Право хозяйственног о ведения , принадлежащее либо предприят ию как коммерческой организации или учрежден ию , осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность , в силу эт ого является более широким , нежели право оперативного упра в ления , которое може т принадлежать либо некоммерческим по харак теру деятельности учреждениям , либо казенным предприятиям .
Вместе с те м оба этих вещных права значительно суж ены по сравнению со своими прототипами , закреплявшимися ранее в з аконах о соб ственности . Такой подход вызван необходимостью более строгого контроля собственника , прежде всего публичного (государственного или муниц ипального ), за целенаправленным характером деятель ности созданных им юридических лиц-несобственни к ов . В условиях развития рыночных отношений и появления значительного частно го сектора экономики конструкции таких огра ниченных вещных прав , как и их субъекто в-несобственников , обнаружили свои очевидные сла бости и недос т атки , скрытые прежн ими условиями хозяйствования .
Один из осн овных недостатков состоит в больших возможно стях злоупотребления такими организациями (точне е говоря , их органами ) предоставленной им собственником экономической свободой , используемо й нередко не в интересах собственник а и даже не в интересах такой органи зации , а с целью передачи имущества собс твенника в частный сектор на убыточных д ля собственника условиях . Именно поэтому прав о хозяйственного ведения ни по названи ю , ни по содержанию уже не является "полным ", близким к праву собственнос ти . В соответствии со ст . 294 ГК право хо зяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия в ладеть , пользоваться и распоряжатьс я имуществом собственника в пределах , установле нных законом или иными правовыми актами .
Поскольку имущес тво , передаваемое унитарному предприятию на п раве хозяйственного ведения , выбывает из фа ктического обладания собственника-учредителя и зачисляется на баланс предприятия , сам собственник уже не может осуществлять в отношении этого имущества по крайней мере правомочия владения и пользования (а в значительной мере - и правомочие распоряжения ). Следует учитывать и то , что имущест в ом , находящимся у предприятий на пр аве хозяйственного ведения , они отвечают по своим собственным долгам и не отвечают по обязательствам создавшего их собственник а , поскольку оно становится "распределенным " го сударственным или муниципальным иму щ еством (ср . абз . 1 п . 4 ст . 214 и абз . 1 п .3 ст . 215 ГК ).
В отношении такого имущества собственник-учредитель сохраняет правомочия , предусмотренные п . 1 ст . 295 ГК . Он вправе создать предприятие - несобственника ( включая назначение директора, утверждение ус тава и определение объема правоспособности ); реорганизовать и ликвидировать его (только в этой ситуации допускается изъятие и пер ераспределение переданного собственником предприятию имущества без согласия последнего , но с соблюдением прав и интересов его кредиторов ); осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества (в частн ости , проведение периодических проверок его д еятельности ); получать часть п р ибыли от использования переданного предприятию имуще ства .
В отличие от ранее действовавшего За кона о собственности ГК не предусматривает необходимости заключения учредителем-собственником какого-либо договора со своим унитарным пр едприятием , хотя наличие у него "права на получение части прибыли " не исключает возможности согласования размера этой части с предприятием , если она прямо не оп ределена в утвержденном собственником уставе . Детальный порядок осуществления этих прав должен п редусматриваться специальным за коном о государственных и муниципальных унита рных предприятиях .
Вместе с те м ныне невозможно , как ранее , говорить о полной самостоятельности и свободе унитарно го предприятия за пределами перечисленных п равомо чий и возможностей собственника-учреди теля.
Осуществление п ринадлежащих ему правомочий может быть допол нительно ограничено специальным законом или даже иными правовыми актами . Из правомочия распоряжения в соответствии с п . 2 ст . 295 Г К теперь из ъята возможность самостоятель ного , без предварительного согласия собственник а (в лице соответствующего комитета по управлению имуществом ), распоряжения недвижимостью . Продажа , сдача в аренду или залог , внес ение в качестве вклада в уставный или складочный капитал обществ и товари ществ и иные формы отчуждения и распоря жения недвижимым имуществом не допускаются бе з согласия собственника .
В соответствии с п . 3 Указа Президента РФ от 14 октября 1992 года № 1230 "О регулиро вании арендных отношений и приватизации имущества государст венных и муниципальных предприятий , сданного в аренду " полномочия арендодателя при сдач е в аренду недвижимости , закрепленной за такими предприятиями , принадлежат соответствующим комит е там по управлению имущество м , а не самим предприятиям . Аналогичные ограничения ранее уже были предусмотрены п . 7 постановления Правительства РФ от 10 февраля 1994 года № 96 "О делегировании полномочий Пр авительства Россий с кой Федерации по управлению и распоряжению объектами федерал ьной собственности ".
Что касается движимого имущества , то им предприятие расп оряжается самостоятельно , если только законом либо иным правовым актом не будут пред усмотрены соответствующие ограничения (абз . 2 п . 2 ст . 295 ГК ). Таким образом , даже подзаконн ым актом федерального правительства возможно ограничение права унитарного предприятия по распоряжению закрепленным за ним на пра ве хозяйственного ведения государственным ил и муниципальным имуществом , в том числе движимым .
Но Кодекс не предусматривает возможности для учредит еля-собственника произвольно ограничивать правомочи я по владению и пользованию закрепленным за унитарным предприятие м имуществом , в частности изымать его без согласия так ого предприятия (если речь не идет о его ликвидации или реорганизации ). Подобные ог раничения не могут устанавливаться иными (под законными ) правовыми актами .
Данное правило является гаран тией не только имущес твенных прав самого предприятия как юридичес кого лица , но прежде всего интересов его кредиторов (других участников имущественного оборота ), перед которыми предприятие отвечает всем своим имуществом . Изъятие имущества у предп р иятия его собственником мо гло бы нарушить указанные интересы . Ведь такое имущество , включая и недвижимое , хотя и перестало быть объектом свободного расп оряжения предприятия -несобственника , но сохранил о свою роль объекта взыскания кредиторов.
Право оперативного управления в соответс твии с п . 1 ст . 296 ГК - это право учреждения или казенного предприятия владеть , пользоват ься по отношению к обычному унитарному п редприятию , где он вправе лишь получить часть прибыли от своего иму щества . В действующем законодательстве эти и другие особенности правового режима имущества казен ных предприятий предусмотрены в Типовом уста ве казенного завода (казенной фабрики , казенн ого хозяйства ), созданного на базе ликвидиро ванного ф едерального государственного п редприятия , утвержденном постановлением Правительств а РФ от 12 августа 1994 года № 908 и действующ ем в части , не противоречащей соответствующим правилам ГК .
Что касается учреждения , то оно в соответствии с прямым указанием п . 1 ст . 298 ГК вообще лишено права распоряжения , в том числе и отчуждения , закрепленным за ним имуществом или имуществом , полученным п о смете , если только речь не идет о денежных средствах , расходуемых им по смет е в строгом соответствии с и х целевым назначением . Таким образом , учреждение даже с согласия собственника не вправе отчуждать закрепленное за ним как движ имое , так и недвижимое имущество собственник а . При возникновении такой необходимости оно вправе просить собственника о том , чтобы он сам (от своего имени ) произв ел отчуждение принадлежащего ему имущества .
Особенностью пр авового положения учреждения как финансируемой собственником некоммерческой организации являе тся возможность осуществления им "принося щей доходы " (предпринимательской ) деятельност и в соответствии с учредительными документам и , то есть с закрепленным в них разре шением собственника . Полученные от ведения та кой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество по с тупают в "самостоятельное распоряжение " учреждения и учитываются им на отдельном балансе (п . 2 ст . 298 ГК ).
Данное правило закона основано на возможности неполного финансирования собственником всех необходимых потребностей созданного им учрежд ения и вызванной этим необходимости ограниченного участия учреждений - несобственников в имуществ енном обороте в роли , близкой к роли унитарных предприятий . В связи с реализацие й указанной возможности учреждение получает два вида имущес т ва , закрепленных з а ним на разном правовом режиме и даж е по-разному оформленных .
Одна часть имущества учреждения , полученн ая им от собственника по смете , находится у него на праве оперативного управления . Другая часть , "заработанная " самим учрежд ением и учитываемая на отдельном бала нсе , находится на особом вещном праве , пр ямо не названном законодателем.
Однако характер этого права не остав ляет сомнений в том , что оно является правом хозяйственного ведения . Ведь перечень вещных пр ав , в отличие от обязатель ственных , является закрытым (п . 1 ст . 216 ГК ) и не может включать права , прямо не пр едусмотренные законом . В действовавшем ранее законодательстве аналогичная ситуация разрешалась прямым указанием в п . 2 ст . 48 О с нов гражданского законодательства 1991 года на принадлежность данного имущества учреждени ю на праве полного хозяйственного ведения . Соответственно этому к праву учреждения н а полученное им таким образом имущество п рименяются правила ст . 2 95 ГК .
Закон специально оговаривает , что резуль таты хозяйственного использования имущества , нах одящегося в хозяйственном ведении или в о перативном управлении , в виде плодов , продукц ии и доходов , включая имущество , приобретенное унитарным пр едприятием или учреждением по договорам или иным основаниям , пост упают соответственно в хозяйственное ведение или в оперативное управление предприятия или учреждения (п . 2 ст . 299 ГК ). Из этого п рямо вытекает , что данные результаты становятся объектом права собственности учредителей предприятий и учреждений , а не самих этих юридических лиц . Ведь имущес твенной базой для их появления явилось имущество собственника-учредителя , находящееся у предприятия или учреждения на огран иченном вещном праве .
Следовательно , предприятие или учреждение ни при каких условиях не может стать субъектом права собственности , что лишает в сякой почвы рассуждения о возможности появле ния "права собственности трудовых коллек т ивов ", "права собственности работников " или их "коллективной собственности " на какую бы то ни было часть имущества предприятия ил и учреждения , включая и фонды участия в прибылях или фонды экономического стимулир ования . Все это имущес т во полност ью остается объектом права собственности учре дителя .
Право хозяйстве нного ведения или оперативного управления н а имущество собственника возникает у предпри ятия или учреждения с момента фактической передачи этого имущества , если иное н е установлено законом , иным правовым актом или решением самого собственника (п . 1 ст . 299 ГК ). Таким моментом можно считать дату у тверждения баланса предприятия или поступления имущества по смете . Важность этого момента связана с тем , что нач и ная с него на предприятие или учреждение п ереходят обязанности по сохранности соответству ющего имущества , закрепленного за ними собст венником , и они вправе и обязаны рассчит ываться этим имуществом по обязательствам п еред своим и кредиторами , тогда как учредитель-собственник по общему правилу уже не отвечает этим имуществом перед своими кредиторами .
Прекращение наз ванных вещных прав происходит не только п о общим основаниям прекращения соответствующих правоотношений , но и в слу чаях прав омерного изъятия имущества собственником (по основаниям , допускаемым законом ). Важно , что в соответствии с п . 3 ст . 299 ГК в качест ве таких общих оснований названы основания прекращения права собственности . Это означае т , что изъя т ие данного имущества помимо воли самих предприятий и учрежде ний допустимо лишь в том же порядке и при тех же условиях , что и изъятие имущества у собственников (ст . 235 ГК ).
Исключение из этого правила составляют те случаи , которые отражают ограни че нный характер прав названных субъектов . Напри мер , они не вправе прекращать свои правомо чия путем отказа от прав на имущество в порядке , предусмотренном ст . 236 ГК , ибо это нарушает право собственности на данно е имущество их учредителя . В пр е дусмотренных законом случаях учредитель может сам изъять у них соответствующее и мущество . В целом же за ними сохраняются все способы охраны своих прав , свойствен ные субъектам вещных прав и действующие в отношении всех третьих лиц , включая и с а мого собственника .
Вещный характер прав хозяйственного вед ения и оперативного управления проявляется в сохранении их действия в случае смены их собственника (ст . 300 ГК ). Смена собственник а государственного или муниципального предприяти я в смысле ст . 300 ГК возможна лишь путем передачи этого предприятия от одн ого публичного собственника к другому . В ином случае речь должна идти о приватиз ации имущества предприятия , осуществляемой по правилам специального законодательства о приватизации — путем преобразования такого предприятия в акционерное общество . Учрежден ие же может быть объектом права собственн ости любых лиц . Поэтому его отчуждение дру гому собственнику совсем не обязательно означ ает его приватизацию — ведь оно изначально уже может быть частным.
В обоих случаях речь идет о пред приятии или учреждении как имущественном ком плексе (ст . 132 ГК ), а не как о самостояте льном субъекте права (по сути , об имущест ве , закрепленном за этими юридическим и лицами ). Ведь объектом права собственности может быть только имущество , которое в дан ном случае меняет своего собственника . Купля-п родажа предприятий как имущественных комплексо в будет урегулирована во второй части Г К в специальном п о дразделе главы о договоре купли-продажи . Эти правила по аналогии можно будет применять и к п родаже учреждений как имущественных комплексов . Приобретатель таких комплексов при сохранении их юридической личности должен будет при дать им организационн о -правовую форму предприятий или учреждений с сохранением соответствующих ограниченных вещных прав на свое имущество .
Некоторая искусственность правил ст . 300 ГК является неизбежным следствием сохранения в обороте юридических лиц-несобстве нников с ограниченными вещными правами . В обычных ситуациях имущество компаний (обществ и то вариществ ), включая права требования и долги , переходит путем продажи и приобретения ак ций и паев (долей участия ) этих компаний , при котором вопрос о п равопрее мстве решается , по существу , автоматически . От чуждение имущества несобственников , разумеется , т ребует в той или иной форме участия (согласия ) собственников и специального решения вопроса о правопреемстве между ними .
Сохраняющиеся до 1 июля 1999 года частные (не являющиеся государственными или муниципальными ) предприяти я имеют у себя имущество на праве оп еративного управления , а не хозяйственного в едения (п . 5 ст . 6 Закона о введении в де йствие части первой ГК ). Соответственно к ним подлежат применению правила о правовом положении субъектов именно этого ог раниченного вещного права , включая и нормы о переходе права собственности на их и мущество (п . 2 ст . 300 ГК ).
Глава 3. Ипотека и сервитуты
Развитие рыноч ных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым инс титутам , которые обеспечивают их функционирование . Одним из таких институтов является ипоте ка .
Интерес к этой проблеме обусловлен ка к относительной н овизной института ипотек и для правоотношений , возникающих в России в сфере предпринимательства , так и многочис ленными , но пока еще не разрешенными вопро сами , теоретическими и практическими трудностями , которые возникают при реализации прав , в ытекающих из з алога .
Институт ипотеки — неотъемлемая составна я часть любой развитой системы частного п рава , начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима . Особенно же роль ипотеки возрастает тогда , когда состояние экономики является неудовлетворительным . В этом случ ае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение . Ипотека , с одной стороны , способствует сн ижению инфляции , оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и пред приятий , с другой стороны помогает решать социальные и экономические проблемы , прежде всего в обеспечение населения жил ьем , в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий .
Поэтому активное использование ипотеки об ещает большое количество выгод . Однако при становлении ипотечной сис темы возникает не меньшее количество проблем . Необходимыми предпосылками для успешного развития и при менения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы , реестр г осударственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. И , кроме этого , с ледует говорить о решении теоретических пробл ем залогового права . Так как , не решив этих проблем , невозможно полностью охарактеризова ть институт ипотеки . Поэтому , при освещении проблем ипотеки и ее оформления необходимо подойти к этому в о просу комп лексно , исследуя как теоретические , так и практические вопросы залогового права . Немаловажн ое значение также следует уделить историческо му аспекту этой проблемы , прибегнуть к ана лизу опыта зарубежных стран . Особенно акценти ровать внимание необхо д имо на про блемах оформления залога недвижимости , как в России , так и в других государствах . И нтересен также вопрос о развитии ипотечного кредитования в нашей стране и о роли ипотечных банков в этом процессе . За пределами данного исследования останутся воп р осы обращения взыскания и реализ ации заложенного имущества , так как требуют отдельного глубокого рассмотрения .
3.1 Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств
Залог являетс я одним из способов обеспечения ис пол нения обязательств , предусмотренных действующим з аконодательством . В гражданском праве под спо собами обеспечения исполнения обязательств поним аются предусмотренные законодательством или дого вором специальные меры имущественного характера , стимулирующие надлежащее исполнение обязательств должниками путем установления допол нительных гарантий удовлетворения требования кре дитора . ГК РФ 1994 года предусматривает следующие способы обеспечения обязательств (причем это т перечень не является исчерпывающим ): неус т ойка , поручительство , банковская гара нтия , задаток , удержание из имущества должника и залог.
Явное преимущество залога заключается в том , что , во-первых , договор залога имущест ва обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент , когда должн ику придется рассчитываться с кредитором . Причем стоимость заложенного имущества буде т возрастать пропорционально уровню инфляции ; во-вторых , залог имущества должника обеспечивает кредитору-залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредито рами ; в-третьих , реальная опасность потерять им ущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом .
Особенно заметно преимущество этого вида обеспечен ия исполнения обязательств при получении долгосрочного кредита под залог недвижимости . В принципе , долгосрочный кредит может быть обеспечен любым из имеющихся способов . Однако предоставление кредита , обеспе ченного личным способом обеспечения исполнения об я зательств , как правило , значитель но повышает расходы должника , связанные с получением кредита , так как обычно в комме рческом обороте банковские гарантии и поручит ельства представляются на платной основе.
Если кредит носит долгосрочный характер и значителен по сумме , то при е го предоставлении требуется такой способ обес печения , который мог бы существовать длительн ое время и при этом не требовал бы от должника значительных расходов .
Залог прав не может в большинстве случаев играть роль надлежащего обеспечени я долгосрочных кредитов уже потому , чт о такие права существуют лишь в период существования обязательств .
Залог товаров в обороте и переработке может быть использован для обеспечения и сполнения обязательств из долгосрочных кредитных договоров , но является ненадежным спосо бом , из-за того , что ценность его в зна чительной мере основывается на особенностях п роизводственной ситуации в конкретный момент , которая при любых обстоятельствах не может с достаточной уверенностью прогнозироваться .
Долгосрочный кредит м ожет быть пр едоставлен под залог с передачей залогодержат елю заложенного имущества : драгоценных металлов и изделий из них , под залог особо н адежных ценных бумаг , цена на которые отли чается особой стабильностью . Однако , согласно мировой практике , в подавля ю щем бо льшинстве случаев долгосрочные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества .
Таким образом , залог недвижимого имуществ а должен стать наиболее приоритетным способом обеспечения исполнения обязательств и в Российском праве , для чего необходимо соз дать четкий механизм действия залогового правоотношения и , прежде всего , путем лак оничного законодательного закрепления этих право отношений
3.2 Сервиту ты.
Под сервитутом следует понимать право пользования чужой вещью в известном ограниченном отношении. Сервитуты отнесены к числу ограниченных вещны х прав .
В законах о собственности , а такж е в Основах гражданского законодательства 1991 г содержалось общее указание на то , что в случаях , на условиях и в пределах , предусмот ренных законом , собственник обяза н допускать ограниченное пользование его имущ еством другими лицами (см п .3 ст . 1 Закона СССР о собственности ; п . 8 ст . 2 Закона РСФ СР о собственности , п . 4 ст . 45 Основ гражданс кого законодательства ).
Сервитут ы могут быть приурочены не только к земельному участку или и ной недвижимости , но и к лицу . Другими словами сервитуты могут быть не только зе мельными , но и личными . Так , наследственное право предусматривает такой личный сервитут , как право пожизненног о проживания в чужом доме , который может быть устано влен в силу завещательного отказа (легата ) .
В связи с признанием права частн ой собственности на землю и вовлечением е е в гражданский оборот система сервитутов будет становиться все более разветв лен ной.
Что же касается положений нынешнего гражданского законодательства о сервитутах , то они таковы . Собственник земельного участка и другого недвижимого имущества вправе т ребовать от собственника соседнего участка пр едоставления права ограничен ного пользования соседним участком (сервитута ). Земельный участ ок , собственник которого вправе требовать пре доставления сервитута , называется господствующим , а земельный участок , собственник которого обя зан предоставить сервитут , -служащим .
Сер витут может устанавливаться д ля обеспечения прохода и проезда через со седний участок , прокладки и эксплуатации лини й электропередачи , связи и трубопроводов , обес печения водоснабжения и мелиорации , а также для других нужд собственника недвижимого и мущества, которые не могут быть обеспече ны без установления сервитута .
Сервитут устанавливается по соглашению между лицом , требующим установления сервитут а , и собственником служащего участка , а пр и не достижении соглашения – судом . Серви тут может быть установлен также в и нтересах и по требованию лица , которому г осподствующий участок предоставлен в пожизненное наследуемое владение или постоянное пользова ние .
Сервитут подлежит регистрации в пор ядке , установленном для регистрации прав на н едвижимости (см . ст .131 ГК ).
Сервитут не может быть самостоятель ным предметом купли – продажи , залога и не может передаваться каким – либо иным способом лицам , не являющимся собственни ками недвижимого имущества , для обеспечения , и спользования которого сервитут установлен . Е сли отпали основания , по которым сервитут был установлен , то он по требованию собств енника служащего участка может быть прекращен . Собственник вправе требовать прекращения се рвитута , если земельный участок не может использо в аться по своему назначению (п . 1 ст . 275 ГК в соответствии с п . 3 ст . 216 ГК ).
Предусматривается обременение сервитутом зданий , сооружений и другого недвижимого им ущества , ограниченное пользование которым необход имо вне связи с пользованием земе льны м участком .Иногда их называют публичными .
Глава 4. Защита вещных прав.
Под гражд анско-правовой защитой права собственности и других вещных прав ' понимается совокупность п редусмотренных гражданским законодательст вом средств , применяемых в связи с совершенными против этих прав нарушениями и направленны х на восстановление или защиту имуще ственных интересов их обладателей . Указанные средства неоднородны по своей юридической природе и подразделяются на несколько отн о сительно самостоятельных групп .
Прежде всего необходимо выделить вещ но-пр авовые средства защиты права собственности , х арактеризующи еся тем , что они направлены непо средственно на защиту права собственности как абсолютного субъективного права , не связаны с какими-либо конкретными обязательствами и имеют целью либо вос становить владени е , пользование и распоряжение собственника пр и надлежащей ему вещью , либо устранить препятс твия или сомнения в осуществлении этих пр авомочий .
Вторую группу гражданско-право вых сре дств защиты права собст венности образуют обя зательственно-правовые средства . К . ним отно сятся , например , иск о возмещении причиненного собственнику вреда , иск о возврате неосновате льно приобретенного или сбереженного имущества , иск о возврате вещ е й , предостав ленных в пользование по договору и т.д .
Третью группу гражданско-правовых средств защиты права собст венности составляют те из них , которые не относятся ни к вещно-п ра вовым , ни к обязательственно-правовым средствам , но вытекают из различных и нститутов гражданского права . Таковы , например , правила о защите имущественных прав собственника , признанного в установ ленном порядке безвестно отсутствующим или объявленного умершим , в случае его явки (ст . 43, 46 ГК ), о защите и нтересов сторон в случае п ризнания сделки недействительной (ст .167-180 ГК ), об отве тствен ности залогодержателя (ст . 344 ГК ), хранителя или опекуна наследст венного имущества (ст . 556 ГК 1964 г .) за порчу иди утрату имущества и т.д .
Наконец , в особую , четвертую группу след ует выделить те граждан ско-правовые средства , которые направлены на защиту инте ресов собственника при прекращении права собс твенности по основаниям , предусмотренным в за коне . К ним , в частности , относятся гаранти и , установленные государством на случай об р ащения в государственную собственнос ть имущества , находящегося в собственности гр аждан и юридических лиц (национализация ).
Обязательная выплата стоимости имущества предусматривается законом также при его изъят ии в интересах общества по решению госуда рстве нных органов в случаях стихийных бедствий , аварий , эпи демий , эпизоотий и при иных обстоятельствах , носящих чрезвычайный х арактер (реквизиция ); при изъятии у собственник а путем выкупа государством или продажи с публичных торгов бесхозяйственно содержимых к ультурных ценностей (ст .240 ГК ); при изъятии земельного участка для государственн ых или муниципальных нужд (ст . 279-283 ГК ) и в некоторых других случаях.
Поэтому рассмотрим вещно-правовые иски . К ним относятся : иск об истребовании имущес тва незаконного вла дения ; иск об устра нении , не связанных с лишением владения ; и ск о признании права собственности
.4.1.Иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Среди гражданско-правовых средств защиты права собственности особое место занимают иск и об истребовании имущества из чужого незаконного владения — виндикационные иски (ст . 301-303 ГК )
Под виндикационным иском понимается внедо говорное требование невладеющего собственника к фактическому владельцу имущества о возврате послед него в натуре . В соот ветствии с действующим законодательством для предъявл ения виндикационного иска необходимо одновременн о нали чие ряда условий . Прежде всего треб уется , чтобы собственник был лишен фактическо го господства над своим имуществом , которое вы было из его владения. Если имуществ о находится у собственника , но кто-то оспа ривает его право или создает какие-либо пр епятствия в пользовании или распоряжении имущ еством , применяются иные сред ства защиты , в частности иск о признании права собственно сти или иск об устранении препятст вий , несвязанных с лишением владения .
Виндицировать можно лишь индивидуально-опреде ленное имуще ство , (ст . 1102 ГК ).
Виндикационный иск носит внедоговорный ха рактер и защищает право собственности как абсолютное субъективное право . Если же собс тве нник и фактический владелец вещи с вязаны друг с другом договором или иным обязательственным правоотношением по поводу сп орной вещи , последняя может отыскиваться лишь с помощью соответствующего договорного иска .
Право на виндикацию принадлежит собственн ику , утратившему владение вещью (ст . 301 ГК ). Однако наряду с ним виндицировать имуще ство в соответствии со ст . 305 ГК может т акже лицо , хотя и не являющееся собственни ком , но владеющее имуществом в силу закона или договора . Таким лицом , именуемым обыч но титу льным владельцем имущества , может выступать аре ндатор , хранитель , комиссионер и т.д ., а такж е обладатель вещных прав на имущество : пра ва пожизненного наследуемого владения , хо зяйствен ного ведения , права оперативного управления и т.д .'
В качестве ответчик а по виндикаци онному иску выступает факти ческий владелец и мущества , незаконность владения которого подлежит доказыванию в виндикационном процессе .
Предметом виндикационного иска является требование о возврате имущества из незакон ного владения . Если исте ц ставит вопрос о предо ставлении ему равноценного имущества либо вып лате денежной компенсации , он должен добивать ся этого с помощью иных средств защиты , в частности иска из причинения вреда .
Наряду с предметом иска истец должен сформулировать его осно ван ие путем указания на те юридические факты , с которыми он с вязы вает свое требование к ответчику . В и сках об истребовании имущества такое основани е составляют обстоятельства выбытия имущества из обладания истца , условия поступления иму щества к ответчику , на личие спорного и мущества в натуре , отсутствие между истцом и ответчиком
Условие удовлетворения виндикационного иска . В тех случаях , когда имущество находится в фактическом обладании лица , завладевшего им путем противозаконных действий , например , в руках похитителя или лица , присвоив шего находку , необходимость удовлетворения виндик ационного иска не вызывает никаких сомнений .
Не столь очевидным будет , однако , реше ние данного вопроса в той ситуации , когда вещь оказывается во владении третьего ли ца , напри ме р , лица , купившего ее у неуправомоченного отчуждателя . Охраняе мые законом интересы собственника (титульного владельца ) ве щи сталкиваются в данном случае с заслужи вающими внимания интере сами фактического владель ца , действия которого в субъективном плане з ачастую безупречны . Действующее граж данское законодательство , опираясь на пра вовой опыт мировой цивилизации , устанавливает следующ ие три условия удовлетворения виндикационного иска . Прежде всего возможность виндикации в ещи у третьего лица . Соглас но ст . 3 02 ГК владелец признается добросовестным , если , приобретая вещь , он не знал и не должен был знать о том , что отчуждате ль вещи не управомочен на ее отчуждение . В случае если владелец вещи знал или , по крайней мере , должен был знать , что приобретает вещь у л ица , не имевшего права на ее отчуждение , он счита ется недобросовестным .
Вопрос об истребовании вещи у добросо вестного приобретателя решается в зависимости от того , как приобретена вещь -возмездно или безвозмездно . Согласно ч . 2 ст . 302 ГК . пр и безвозмездн ом приоб ретении имущества о тлила , которое не имело права его отчуждат ь , собственник вправе истребовать имущество в о всех случаях . Если же сам отчуждатель стал собственником вещи , уже не имеет з начения , на каких условиях он передает вещ ь третьему . Не безу п речен и по ложенный в основу предлагаемого решения принц ип распределения материальных убытков . Приводимая обычно ссылка на то , что добросовестный без возмездный приобретатель в случае отобра ния у него вещи ничего не теряет . Поэт ому ин тересы приобретателя, к которому имущество поступило безвозмез дно не от неуправомоченного отчуждателя , а через посредство возмездного добросовестного приобретателя , подле жат юридической защите .
Если имущество приобретено владельцем доб росовестно и возмездно , возможность его и стребования поставлена в зависимость от ха рактера выбытия имущества из владения собственника (титульного владельца ). Собственник в праве истребовать имущество от такого приобре тателя только тогда , когда имущество выбыло из владения собственника или лица , к оторому имущество было доверено собствен ником , помимо их воли . При этом закон ( ч . 1 ст . 302 ГК .) указывает на два возможных случая подобного выбытия имущества из владени я — утерю его собственником и его похище ние , что , конечно , является лица , примерным п е речнем таких случаев . Иное истол кование закона по существу означает установле ние гражданско-правовой ответственности собственника пе ред самим собой . Иначе решается данный вопрос тогда , когда имущество выходит из владения собственника по его воле . Так , ес л и собственник вручает свое имущество нанимателю , а тот , злоупотребляя дов ерием собственника , продает имущество третьему добросовестному приобретателю , виндикационный иск собственника к такому лицу удовлетворению не под лежит . В данном случае закон защи щае т интересы добросовестного возмездно го приобретателя имущества , который на основе сложного юридического состава становится соб ственником приобретенного иму щества .
Так , отказывая собственнику в виндик ации имущества , выбывшего из его обладания по его собственной воле , законодатель учитывает , что собственник , как правило , знает то лицо , которому он вручил свое имущ ество , и потому имеет возможность взыскать с него понесенные убытки , если ему буде т отказано в возврате вещи . По сравнению с ним доброс о вестный возмездный приобретатель , в случае отобрания у него вещи , находился бы в худшем положении , ибо он , как правило , меньше знает то лицо , у которого он приобрел вещь , и соответственно имеет меньше шансов возместить за счет последнего понесенные убытки. Напротив , в случае выбытия вещи из влад ения собственника помимо его вали в лучше м положении , в смысле возможности возмещения убытков , оказывается уже добросовестный возм ездный приобретатель . В отличие от собственни ка , у которого в этой ситуации вообще не т контрагента , приобретатель имущества имеет хоть какое-то представ ление о лице , у которого он купил вещь . По этой причине вещь возвращается собственнику , а д обросовестному возмездному приобре тателю предоставля ется возможность покрыть возникшие у него уб ы тки за счет продавца . ( отчужд атель на отчуждение вещи не был управомоч ен , сделка по отчуждению вещи недействительна , а потому вещь может быть истре бована у того ), кто ее приобрел '. Эта аргументац ия сводит на нет правила ст . 302 ГК , согла сно которым вещ ь при наличии пр едусмотренных в указанной статье условий не может быть истребована у того , кто пр иобрел ее от неуправомоченного отчуждателя . П риобретатель стано вится собственником вещи со всеми вытекающими из этого последст виями . Вопрос же о недействител ь ности сд елки по отчуждению вещи имеет значение ли шь для отношений прежнего собственника с неуправомоченным отчуждателем в части определени я меры ответственно сти последнего перед преж ним собственником вещи . В обоснование противо положного мнения едва ли мо ж но опереться на ст . ПОЗ ГК , которая определ яет соотношение требований о возврате неоснов атель ного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав , поскольку в рас сматриваемой ситуации в любом из вариантов подхода к ней не Вдет речи о неосно ва т ельном обогащении приобретателя ве щи .
Таковы общие условия виндикации имущества , принимаемые во внимание независимо от фо рмы и вида собственности . Из правил виндик ации установлено , однако , одно исключение . В соответствии с ч . 3 ст . 302 ГК . не допускаетс я истребование от добросовестного приобрета теля денег , а также ценных бумаг на пр едъявителя , пусть даже они выбыли из облад ания собственника помимо его воли либо по сту пили к приобретателю безвозмездно . Указанная норма объясняется тем , что деньги и ц енные б у маги на предъявителя явля ются средством обращения , в связи с чем требуется обеспечить им повышенное доверие со стороны участников гражданского оборота .
Расчеты при возврате имущест ва . При истребовании имущества из чужого незаконного впадения между сторо на ми нередко возникают споры о судьбе доходов , принесенных вещью за период неза конного владения , и компенсации произведенных на нее расходов . Правила производства таких расчетов закреплены ст . 303 ГК . и сводятся к следующему .
Прежде всего закон и здесь пров одит различие между добросове стным и недобросовестным владельцами . Недобросовестный владел ец обязан возвратить или возместить собственн ику все доходы , которые он извлек или должен был извлечь за все время незаконно го владения . В отличие от него добросове с тный владелец имущества несет по добную обязанность лица , с того момента , к огда он узнал о неправомерности своего вл адения или получил повестку по иску собст венника о возврате имущества .
Указанное правило , на первый взгляд , п редставляется нелогичным по отн ошению к недобросовестному владельцу имущества , права ко торого , казалось бы , не должны охраняться законом . Статья 303 ГК . не предусматривает возм ещение необходимых затрат , произведенных добросов естным владельцем за тот период , когда ему , а не собственник у , причитаются доходы от имущества . В этом , разумеется , ес ть своя логика , так как предполагается , чт о , по общему правилу , необходимые затраты на имущество покрываются извлеченными из него доходами . Однако совершенно очевидно , что это происходит далеко не в с егда . В этой связи следует признать , что по ка данный пробел закона не
устранен , добросовестный владелец имеет п раво на иск из неоснова тельного приобретения или сбережения имущества по ст . 1102 ГК .
Наряду с расчетами по доходам и н еобходимым расходам зак он решает вопрос и о судьбе произведенных владельцем улуч шений вещи . Под улучшениями подразумеваются такие затраты на имущество , кото рые , с одной стороны , не диктуются необходимостью его сохранения , но , с другой стороны , носят обоснованный , пол езный харак тер , так как улучшают экспл уатационные свойства вещи , повышают ее качест во , увеличивают стоимость и т.п . В качестве примера таких улучшений можно назвать ук омплектование автомобиля чехлами для сидений , установку дополнительных стоп-сигналов , локкеров и т. п .
Судьба улучшений зависит опять-таки от добросовестности неза конного владельца . Когда улучшения произведены добросовестным владельцем , ему предоставляется право либо оставить их за собой , если они могут быть отделены без повреждения вещи , либо потребова т ь от собственника возмещения произведенных на улучшения затрат в пре делах увеличения стоимости вещи , если их отделение от вещи невоз можно . По смыслу закона добросовестный владелец имеет право потребовать возмещения затрат на улучшения вещи и в том случ а е , когда их отделение от вещи возможно , но эти улучшения в случае изъятия вещи не представляют для владель ца самостоятельного инте реса .
. От улучшений вещи следует отличать так называемые расходы на роскошь , под которыми обычно понимаются произвольные из держки владель ца вещи , связанные , в частности , с ее у крашением или осна щением вещи какими-либо дор огостоящими безделушками . В примере с автомоб илем такими издержками на роскошь могут с читаться , на пример , расходы на установку декор ативных колпаков на кол е сах , особу ю раскраску кузова , тонирование стекол и т . п . В отличие от затрат на улучшения , подобные издержки , если отделить соответству ющие приращения от вещи невозможно , возмещени ю не подлежат даже тогда , когда они пр оизведены добросовестным владельцем . Е сл и же их отде ление от вещи не грозит последней существенным ухудшением , незаконный владелец имущества , как добросовестный , так и недобросове стный , может сделать это при условии , что собственник не согласится возм естить издержки в пределах увеличения ст о имости вещи . Следует отметить , чт о изложенное правило прямо в законе не установлено , но вытекает из его смысла .
Как уже отмечалось , правом на виндикац ию имущества наделены не только собственники имущества , но и его титульные владельцы (ст . 305 ГК ). Однако правила о расчетах при возврате вещи из незаконного владени я полностью применимы к требованиям лишь тех титульных владельцев , которые имеют самос тоятельное право на доходы от передан ной в их владение вещи . Например , хранитель ве щи , не имеющий , по общему правилу , такого права , не может требовать от нез аконного вла дельца и передачи доходов . Право на них принадлежит самому собствен нику имущества , который может предъявить самостоятельн ое требование .
За произведенное ухудшение имущества неза конный владелец, независимо от добросовестно сти или недобросовестности , отвечает по общим правилам о деликтной ответственности.
4.2. Иск об устранении нарушений , не связанных с лишением владения (негаторный иск ).
В соответствии со ст . 304 ГК може т требовать устран ения всяких нару шений его права , хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения . Такое право обеспечиваетс я ему с помощью негаторного иска . Негаторн ый иск есть внедоговорное требование владеюще го вещью собствен ника к тре т ьему лицу об устранении препятствий в осущест влении правомочий владения , пользования и рас поряжения имуществом .
Негаторный иск , как и виндикационное т ребование , относится к числу вещно-правовых ср едств защиты права собственности . Он предъ явл яется лишь то гда , когда собственник и третье лицо не состоят между собой в обязательственных или иных относительных отн ошениях по поводу спорной вещи и когда совершенное правонарушение не привело к пр екращению субъективного права собственности .
Истец и ответчик по нег аторному иску . Правом на негаторный иск обладают собственник , а также титульный владелец (ст . 305 ГК ), которые владеют вещью , но лишены возможности пользоваться или распоряжаться ею . В качестве ответчика выступает лицо , кот орое своим противоправным поведе н ием создает препятствия , мешающие нормальному ос уществле нию права собственности (права титульного владения ).
Предметом негаторного иска является требование истц а об устранении нарушений , не соединенных с лишением владения .
Основанием негаторного иска сл ужат обстоятельств а , обосновыва ющие право истца на пользование и распоряжение имуществом , а также подтве рждающие , что поведение третьего лица создает препятствия в осуществлении этих правомочий . В обязанность истца не входит дока зател ьство неправомернос т и действия или бездействия ответчика , ко торые предполагаются таковыми , если сам ответчик не докажет пра вомерность своего поведения .
Вместе с тем иск может быть заявл ен лишь до тех пор , пока длится правон арушение или не ликвидированы его последствия . С ус транени ем препятствий в осущест влении права собственности отпадают и основан ия для негаторной защиты . В этой связи негаторный иск не подлежит действию исково й давности . Иными словами , не имеет
В том случае , если описанное имущество изымается из впадения собственни ка или титульного владельца , указанный иск по св оей юридической природе будет виндикационным значения , когда началось нарушение права собс твенности ; важно лица , доказать , что препятстви я в его осуществлении сохраняются на моме нт предъявления и р ассмотрения иска .
Условия удовлетворения негаторно го иска. По смыслу закона удовлет ворение негаторного иска не ставится в зависимость от виновности третьего лица , создающего своим поведением препятствия в осуществле нии права собственности . Однако , если указанные действия причинили собственнику убытки , последние могут быть , взысканы с третьего лица лишь на основании ст . 1064 ГК , т . е . при наличии вины третьего лиц а .
Если третье лицо докажет правомерность своего поведения , негаторный иск удовлетворению не подлежит .
4.3.Иск о признании права собственности
Помимо виндика ционного и негаторного исков право собственно сти может защищаться с помощью еще одного вещно-правового средства иска о признании права собственности . Следует отмет ить , что иски под таким наимено ванием весьма часты в с удебно-арбитражной практике , но большинство из них носит обязательственно-правовой характер , и бо вытекает из относительных правоотношений с торон . Подобные споры разрешают ся на основе соответствующих н орм договорного пра ва , норм о насле довании , общем имуществе с упругов и т.п . Встречаются , однако , и такие требования о признании права собственности , которые обращены к третьим лицам , никак не связанным с истцом какими-либо относи тельными правовыми узами. В качестве при мера можно сослаться на требование владельца строения о признании за ним права со бственно сти , обращенное к органу местной адми нистрации , который отказыва ется выдать правоустан авливающие документы ввиду того , что они н е сохранились или не б ыли своев ременно оформлены .
В судебной практике встречаются дела , когда собственники , требуя освободить имущество от ареста , доказывают свое право собственно сти на имуще ство , но не добиваются его возврата , так как имущество находится во владении контраге нта на законном основ ании . Указанные требования с точки зрения их юридической природы можно квалифицировать лица , как иски о признании права собственн ости .
Таким образом , иск о признании права собственности - это внедоговорное требование собственника имущ ества о констатации пере д третьими лицами факта принадлежности истцу права собственности на спорное имущество , не соединенное с конкретными требованиями о возврате имущества или устранении иных препятствий , не связанных с лишением владения .
Указан ный иск мажет быть заявлен собственником вещи , как владеющим , так и не владеющим ею (если при этом не с тавится вопрос о ее возврате ), права котор ого оспариваются , или не признаются третьим лицом , не находящимся с собственником в обязательственных или иных относи т ельных отноше ниях по поводу спорной вещи . В качестве ответчика выступает третье лицо , как заявляющее о своих правах на вещь , так и не предъявляющее таких прав , но не признающее за истцом вещного права на имущество .
Предметом иска о признании права собс тв енности является лишь конста тация факт а принадлежности истцу права собственности , и ного вещною права на имущество , но не выполнение ответчиком каких-ли бо конкретных обяза нностей .
Основанием иска являются обстоятельства , подтверждающие наличие у истца пр ава собственности или иного права на имущество . Правовой основой данного иска является ст . 12 ГК ., п редусматриваю щая такой способ защиты гражданских прав , как их признание .
Условия удовлетворения иска о признании права собственности. Необходимым условием зашиты права собственности путем его при знания служит п одтверждение истцом своих прав на имущество . Это может вытекать из представленных им правоустанавливающих доку ментов , свидетельских п оказаний , а также любых иных доказательств , подтверждающих прина д лежность истцу спорного имущества . Если имущество находится во владении истца , его права на имущест во защищает презумпция правомерности фактическог о владения . Данная презумпция не отражена в самом законе , но действует как фактическ ая . Иными словами , суд н е обязан , но может в конкретных случаях , когда нет возможности решить дело на основании собранных по делу дока зательств , замкнуть цеп ь доказательств при помощи презумпции за конн ости фактического владения . Поскольку данная презумпция отражает тот неоспори м ый факт , что в подавляющем большинстве случа ев фактический владелец имущества обладает не обходимым пра вомочием , целесообразность ее примен ения в качестве фактической презумпции в судебно-арбитражной практике сомнений не вызывает '.
Поскольку иски о призна нии права собственности , с . Одной сторо ны , не связан ы с конкретными нарушениями правомочий собств енни ка и , с другой стороны , диктуются прод олжающимся незаконным поведением третьего линз , на них , как и на негаторные иски , не распространяется действие иск о вой давности.
Библиографический список