* Данная работа не является научным трудом, не является выпускной квалификационной работой и представляет собой результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала при самостоятельной подготовки учебных работ.
Введение §1. Участие в долевом стр оительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. с тр .3 п.1 Те оретическое и практическое значение совершенствования российского за конодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства. с тр .3 п.2 Сравнительный анализ законодательства регулирую щего участие в строительстве жилья. стр.5 п.3 Судебная практика по делам о реализации прав на общее иму щество в многоквартирном доме. стр.7 §2. Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом с троительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» ст р.21 п.1 Участие граждан в долевом строительстве многоквартирно го дома. стр.21 п.2 Инвестиционная деятельность направленная на создание о бъектов недвижимости. стр.23 Заключение. стр.31 Литература. стр.32
Введение
Конституция Российской Федерации, принятая 25 декабря 1993 года, провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище (ст. 40). Органы государствен ной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строите льство, создают условия для осуществления права на жилище.
До недавнего времени граждане удовлетворяли свои жилищные потребности главным образом за счет жилья, получаемого на условиях договора найма в пользование из государственного и общественного жилищного фонда, и лиш ь небольшая часть населения - за счет индивидуального жилищного фонда (ч ерез жилищные, жилищно-строительные кооперативы).
В связи с переходом к рыночной экономике назрела острая необходимость в выработке новых подходов к решению жилищной проблемы. На сегодняшний де нь принцип распределения жилья, построенного за счет государственных к апитальных вложений, изменился в сторону преимущественного его строит ельства (приобретения) за счет собственных средств граждан.
Реформа жилищно-коммунальной сферы призвана повысить эффективность ис пользования и улучшения сохранности жилищного фонда, развить у граждан, проживающих в жилых домах и жилых помещениях, чувство хозяина дома, квар тиры. Ранее исследователи этого вопроса неоднократно обсуждали пробле мы и задачи, стоящие перед законодателем в области практического примен ения законодательства в жилищной области Фоков А.П. Проблемы теории и практ ики долевой собственности в многоквартирных жилых домах // Юрист. 2004. N 1. С. 6 - 13; Седугин П.И. Кто в жилом доме хозяин? // Жилищное право. 1998. N 2. С. 13.
.
§1 Участие в долевом строител ьстве многоквартирных домов и ины х объектов недвижимости .
п. 1 Т еоретическое и практическое значение совершенствования российского законодательства в области долевого уч астия в финансировании гражданами жилищного строительства.
Как правильно отмечают исследователи Лапутева Е.В. Совершенствование договорны х отношений в области жилищного строительства: Автореф. дис... канд. юр. нау к. М., 2003.
, актуальность темы обусловлена ее большим теорет ическим и практическим значением для совершенствования российского за конодательства в области долевого участия в финансировании гражданами жилищного строительства.
Действительно, в настоящее время жилищный вопрос удерживает пальму пер венства среди иных проблем, требующих первоочередного разрешения. Особ енно остро жилищная проблема влияет на демографическую ситуацию в стра не. В частности, результаты социологических опросов показывают, что сред и причин, по которым молодые семьи не желают иметь детей, на первом месте с тоит отсутствие перспектив на приобретение жилья. В России распадается почти половина заключенных браков, а средняя продолжительность брака у разведенной молодежи в возрасте до 30 лет составляет 3,1 года. По причине раз водов ежегодно 500 тысяч детей остаются без одного родителя.
Наличие жилищных проблем оказывает негативное воздействие и на другие социальные показатели, в том числе на состояние здоровья молодежи, урове нь ее образования, рост преступности и другие. Граждане, не надеясь на пом ощь государства, вкладывают свои денежные средства в финансирование ст роительства, заключая при этом договоры долевого участия в строительст ве или другие подобные договоры. Однако суть указанных договоров, их пра вовая природа до настоящего времени не были определены в России на закон одательном уровне. Отсутствие источников законодательного оформления отношений по долевому строительству, противоречивость правовой природ ы договора и практическая значимость договоров для привлечения средст в физических лиц в строительство жилья и послужили основанием для обобщ ения практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и ор ганизациями, привлекающими денежные средства граждан для строительств а многоквартирных жилых домов Бюллетень Верховного Суда РФ. 2003. N 2. С . 17 - 24.
.
Отметим, что еще в дореволюционной цивилистической литературе проф. Мей ер Д.И. Мейер Д.И. Русское гражданское право (в 2-х ч.). Часть 2. 1902. М., 1997. С. 53.
отмечал, что "легко смешать способы приобретения п рава собственности со способами других прав", тогда как современные иссл едователи возникновение права собственности связывают с наступлением определенных юридических фактов, перечисленных в главе 14 ГК, которые име нуются основаниями или способами приобретения права собственности.
Вопросы о разграничении понятий "оснований приобретения права собственности" и "способов приобр етения права собственности" довольно обстоятельно исследован в работа х Абовой Т.Е., Витрянского В.В., Кабалкина А.Ю., Мозолина В.П., Маковского А.Л., Ры бакова В.А., Суханова Е.А. и многих других современных цивилистов Суханов Е. А., Маттеи У. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 352; Суханов Е.А. Ле кции о праве собственности. М., 1991. С. 37; Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Науч. -пра ктич. комментарий / Отв. ред. Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин, В.П. Мозолин. М., 1996. С. 351; Браг инский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2003 и др.
.
Применительно к теме нашего исследования необходимо отметить работу Л. В. Санниковой, которая системно проанализировала практику применения с уществующих норм гражданского права, регулирующих основания и способы приобретения права собственности . В процессе исследования она пришла к вполне оправданным выводам о том, ч то "создание вещи и завладение" - это первоначальный способ приобретения права собственности, а все остальное - "передача и выкуп" - производно.
Действительно, новый ГК РФ предусматривает строительство жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади, что находит закре пление и в Законе РФ от 24 декабря 1992 г . N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), в Жилищном кодексе и ряде других законод ательных актов.
Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами ре спублик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено вы борочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан д ля строительства многоквартирных жилых домов.
Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватиза ция привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результата ми и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав г раждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных д омах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.
Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, в озникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и дого воров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся дома х.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "0 практике рассмотрения судам и дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулиру ет отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобре сти либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, ус луги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанн ых с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими то вары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги по требителям по возмездному договору - с другой.
п. 2 Срав нительный анализ законодательства регулирующего участие в строительс тве жилья.
Сравнительный анализ указан ного выше законодательства позволяет сделать вывод о том, что Закон Росс ийской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по за ключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений гр аждане заключают с организациями договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.
Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные сре дства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполн ение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые разл ичные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной де ятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассро чкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.
Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и в заимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате факт ической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвес тиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, з аказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительс тва определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью т ретьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусл овленное договором жилое помещение по окончании строительства и после сдачи дома в эксплуатацию.
Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском к одексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвес тиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается.
Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Рос сийской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отноше ния между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на ос нове договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной де ятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъект ы инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчи ки, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.
Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестицио нной деятельности заключать договор, как предусмотренный, так и не преду смотренный законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФ СР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицен зии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или и мущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения при были (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиц ионная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и сов окупность практических действий по реализации инвестиций.
Следует определиться, что целевые вложения граждан в строительство жил ого дома предполагают, что им наряду с принадлежащими помещениями, заним аемыми под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общ ее имущество дома (ст. 289 ГК РФ) и правовой режим указанного общего имуществ а собственников квартир характеризуется тем, что на него устанавливает ся общая долевая собственность, а размер доли каждого собственника проп орционален размеру принадлежащего ему жилого помещения (квартиры).
В данном случае будет учитываться размер общей площади (ст. 9 ФЗ N 72-ФЗ от 15.06.1996 " О товариществах собственников жилья").
Как правильно отмечает В.Н. Соловьев Соловьев В.Н. О правовой природе общего имущ ества в многоквартирных домах // Цивилистические записки: Вып. 1. Право соб ственности: вопросы теории и практики / Под науч. ред. В.А. Рыбакова. М.: ИГ "Юри ст", 2001. С. 185 - 187.
, правовое регулирование указанного общего имущества о существляется в соответствии с общими правилами гражданского законода тельства о праве общей долевой собственности, за исключением некоторых изъятий. Главное из них состоит в том, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дом а, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК РФ).
п. 3 С удебная практика по делам о реализац ии прав на общее имущество в многоквартирном доме.
Исследователь вполне об основанно говорит о трудностях судебной практики по поводу реализации прав на общее имущество в многоквартирном доме, где приватизирована час ть квартир, и отношения общей собственности с участием собственников кв артир вступают в спорные правоотношения с органом по управлению жилым ф ондом муниципального образования. Оперируя примерами судебной практик и, В.Н. Соловьев правомерно констатирует, что даже если общие помещения в м ногоквартирных домах, их несущие конструкции, механическое, электричес кое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри к вартиры, обслуживающие более одной квартиры, не прошли специальной реги страции в Едином государственном реестре, то они все равно принадлежат н а праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквар тирном доме, а доля каждого собственника жилого помещения в праве общей собственности на объекты общего пользования всегда следует судьбе пра ва собственности на жилое помещение. Более того, они уже находят определ енное разрешение в нормативных актах субъектов Российской Федерации. П римером может служить Закон г. Москвы N 19-87 от 09.11.94 "О перечне объектов общего п ользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Фед ерации, обобщив судебную практику рассмотрения судами РФ дел по спорам м ежду гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граж дан для строительства многоквартирных жилых домов, пришла к определенн ым выводам.
1. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется в ыполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сда ть ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что п о договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либ о выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подр ядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указ анному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоо тношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчико м - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Поэтому при разрешении споров, если между сторонами фактически имел мес то договор строительного подряда, суд должен руководствоваться нормам и ГК РФ, регламентирующими данный вид договорных отношений.
Между тем вполне обоснованно суды при разрешении заявленных требовани й принимали во внимание разъяснения в п. 1 Постановления Пленума Верховн ого Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О прак тике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", в силу которог о отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителе й, могут возникать из договоров подряда (бытового, строительного), направ ленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребит еля-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской дея тельности.
Следовательно, вполне оправданна позиция судов, полагающих, что к догово рам строительного подряда должны применяться положения Закона РФ "О защ ите прав потребителей", что совпадает с аналогичной точкой зрения Госуда рственного комитета РФ по антимонопольной политике и поддержке новых э кономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 январ я 1996 г.).
2. Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о с овместной деятельности).
В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместно й деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить с вои вклады и совместно действовать без образования юридического лица д ля извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цел и. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществ ления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуаль ные предприниматели и (или) коммерческие организации.
В силу положений Закона Российской Федерации "О защите прав потребителе й" участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совм естной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участник а по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Кажды й участник договора о совместной деятельности должен иметь право на уча стие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное и ли приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе п олученные доходы составляют объект их общей долевой собственности. Отн ошения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собствен ности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в орган изации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Д олевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу т акой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить р уководство их совместной деятельностью на одного из них, положение кото рого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками дог овора.
Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартир ных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданин а предназначен только для финансирования строительства конкретной ква ртиры.
Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общ ее имущество и на получение части прибыли.
В результате исполнения условий договора создается не общая собственн ость, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квар тиру.
Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов стро ящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, п оскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется пор ядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, соб раний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.
Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрени и указанной категории дел применяли Закон Российской федерации "О защит е прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитет а Российской федерации по антимонопольной политике и поддержке новых э кономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопроса м применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указан ы отличительные признаки договора о совместной деятельности.
3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане стан овятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобны е отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.
По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возн икают отношения, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество", и дей ствие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на них не распространяется.
Суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководс твоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого уч астия в строительстве многоквартирных жилых домов.
В конце концов судебная практика определилась в том, что, определяя хара ктер договора, необходимо с достоверностью установить его цель, преслед уемую гражданами при его заключении, предназначение внесенного паевог о взноса, право на участие в управлении общими делами, право на долю в обще м имуществе и на получение части прибыли. Указанное дает основание приме нения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строитель ного подряда.
В иных случаях, как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суд а РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отно шения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могу т возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейн ых, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательс кой деятельности.
То обстоятельство, что в договоре может иметь место пункт о праве на пере уступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по суще ству не меняет содержания фактически заключенного между сторонами дог овора строительного подряда.
4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, являе тся заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строит ельство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилог о дома и последующую его передачу гражданам.
Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осущ ествление практических действий в целях получения прибыли или достиже ния иного положительного социального эффекта, она является одним из вид ов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвес тиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестици онной деятельности в Российской Федерации", осуществляемой в форме капи тальных вложении.
Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участн иков инвестиционного договора.
Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятел ьности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадле жащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Росси йской Федерации.
В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопро с о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применен ия к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федера ции и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".
В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) орган изации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, переда ет гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, межд у организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в с обственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражда нином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании б удет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в ст роительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, быт овых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Ро ссийской Федерации "О защите прав потребителей".
5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а та кже вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифициров ать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный до говор?
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключи ть в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным д оговором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имуще ства (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собс твенность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру ил и другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организ ация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строи тельства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни са мих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с граж данами договоры купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны дан ные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежа щее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие ра сположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в с оставе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в дого воре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не с огласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключ енным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект нед вижимости до момента окончания его строительства, а также точную площад ь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что о кончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении о бъекта на земельном участке будут известны только после технической ин вентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недви жимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем пе редаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий догово р - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключе нным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое им ущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регис трация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи тако го имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться за ключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются закл ючить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказа нии услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительн ым договором. Предварительный договор заключается в форме, установленн ой для основного договора, а если форма основного договора не установлен а - то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного д оговора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содерж ать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенны е условия основного договора. В предварительном договоре указывается с рок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-п родажи выполняются редко.
При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварите льного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежны х средств на строительство до заключения основного договора, являются л и они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой плате жа.
Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ да нный предварительный договор является договором займа, а не договором д олевого строительства жилья, поскольку по договору займа одна сторона (з аймодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возв ратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количест во других полученных им вещей того же рода и качества.
Если расценивать такие денежные средства, вносимые дольщиком на строит ельство жилья до заключения основного договора, как задаток, то последст вия неисполнения предварительного договора будут более жесткими, чем т е, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным зада тком.
Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средс тва как плату за приобретаемый объект по договору купли-продажи, посколь ку договор долевого участия в строительстве жилья не является ни догово ром купли-продажи, ни договором подряда, ни договором оказания услуг.
Суды, относящие договор купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к договорам подряда, указывали на то, что по данному договору , заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира п ередается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотр енной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денеж ные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.
В большинстве случаев суды, оценив содержание договора с точки зрения пр едмета, прав и обязанностей сторон, их ответственности и т.д., разрешали сп оры на основании норм Закона Российской Федерации "О защите прав потреби телей".
6. Сходные с указанными выше по правовой природе споры между гражданами и потребительским кооперативом финансовой поддержки граждан в приобрет ении недвижимости "Своими руками" поступали на рассмотрение в районные, городские суды Республики Башкортостан. С данной организацией граждан е заключали договоры паенакопления, по условиям которых кооператив, объ единяя денежные средства и имущественные паи членов кооператива, прини мал участие в финансировании строительства жилого дома и приобретал ег о в собственность, а у члена кооператива возникало право собственности н а жилое помещение лишь после полного внесения суммы пая.
Рассматривая споры между членами кооператива, товарищества собственни ков жилья в кондоминиуме по поводу права собственности, суды в основном руководствовались положениями уставов указанных некоммерческих орга низаций, Федеральным законом от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", Гражданским кодексом Р оссийской Федерации (в частности, ст. ст. 218 и 383 ГК РФ), полагая, что к этим спор ам не могут быть применены нормы Закона Российской Федерации "О защите п рав потребителей".
Так, в силу ст. 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья " товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, форма о бъединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эк сплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, п ользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земель ный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здани е, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых и иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юри дических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, мун иципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муни ципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имуществ о) находятся в их общей долевой собственности.
Застройщик - любое физическое или юридическое лицо, включая органы госуд арственной исполнительной власти и местного самоуправления, или групп а лиц, действующих совместно, которые приобретают, строят или реконструи руют недвижимое имущество с целью создания кондоминиума и передачи пра в собственности на помещения в нем различным домовладельцам.
Согласно ст. 25 данного Закона товарищество является некоммерческой орга низацией, создаваемой и действующей в соответствии с этим Законом, иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных право отношений также законодательными актами субъектов Российской Федерац ии и уставом товарищества.
Поскольку отношения, регулируемые законодательством о защите прав пот ребителей, могут возникать из договоров, в том числе подряда (бытового, ст роительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением им пре дпринимательской деятельности, а споры о признании прав собственности на квартиры между членами жилищно-строительных кооперативов и товарищ еств собственников жилья и кооперативов, а также товариществами регули руются уставами данных организаций, суды полагают, что такие споры не по дпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потреби телей".
7. При разрешении споров, по которым в основе требований о предоставлении жилого помещения истцами указывался трудовой договор, суды руководств овались положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ в их взаимосвязи с содержанием трудов ого договора и не применяли положения Закона Российской Федерации "О защ ите прав потребителей".
Так, в силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образ ом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответст вии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требов аниями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением слу чаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обяза тельства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательск ой деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательст ва допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
8. Неоднозначной является практика рассмотрения судами дел в тех случаях , когда организация - сторона по договору об инвестировании строительств а жилого дома заключила договор об уступке права требования по этой сдел ке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (лич ных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли).
Данный вид договора вызывал затруднения в определении его правовой при роды.
По условиям такого договора организация уступает гражданину свое прав о требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвест иционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на о сновании данного договора регистрируется право собственности граждан ина на переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина су бъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применят ь Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляют ся в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются орган изации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими ю ридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инве стиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и использ уются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на усл овиях предварительной оплаты, займа и т.д.
При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела мест о переуступка права на долю по договору долевого участия в строительств е дома юридическим лицом физическому лицу - гражданину, приобретающему ж илье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие - только Гражданским коде ксом Российской Федерации, в том числе положениями ст. ст. 309, 310 ГК РФ об общи х правилах исполнения обязательств.
Суды при разрешении споров не выясняли, находился ли предмет договора ус тупки права требования в собственности организации, являющейся сторон ой по данному договору.
Также суды не обращали внимание на наличие или отсутствие взаимосвязи м ежду указанным видом договора и основным инвестиционным договором (сог лашением), который должен содержать условия, разрешающие его участникам уступать свои права третьим лицам и определяющие порядок взаиморасчет ов.
Кроме того, судами не учитывалась специфика таких договоров, заключающа яся в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит л ишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, пер едачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необх одимо оформить отдельное соглашение.
В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрыв ается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.
Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требован ия передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной д еятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гра жданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующи е субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционно й деятельности, вступившего на место организации, которая уступила граж данину право требования, и отказываются применять к имеющим место право отношениям Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступ ке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договор на определе нную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину с вое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвес тировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об усту пке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор.
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и н а тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частнос ти, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обяза тельства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
Поскольку речь идет об уступке права требования, суды ошибочно полагают , что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" неприменим.
Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квар тиры к другому участнику инвестиционной деятельности судами должна ос уществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (р ассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным сог лашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацие й, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что гражданином квартира приобретается для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон Российской Федерации "О защи те прав потребителей", представляется правильной.
9. Помимо вопросов, связанных с признанием права гражданина на квартиру в жилом доме, построенном с привлечением его денежных средств, у судов воз никали вопросы по поводу взыскания денежных сумм, внесенных гражданино м на строительство квартиры, при расторжении соответствующего договор а, а именно: порядок индексации сумм, внесенных на строительство, и возмож ность применения к рассматриваемым правоотношениям мер ответственнос ти за неисполнение денежного обязательства, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании денеж ных сумм с учетом индексации, суды ссылались на то, что индексация их не пр едусмотрена ни уставными документами соответствующего жилищно-строит ельного кооператива (коллектива индивидуальных застройщиков, товарище ства индивидуальных застройщиков и т.п.), ни соответствующим договором, з аключенным гражданином с организацией, осуществляющей строительство м ногоквартирного жилого дома. Законом РСФСР "Об индексации денежных дохо дов и сбережений граждан в РСФСР", а также другими правовыми актами данны е суммы не отнесены к объектам индексации.
Одной из проблем, возникшей при рассмотрении судами споров данной катег ории, является применение к указанным правоотношениям последствий нар ушения обязательств, предусмотренных ст. 395 ГК РФ.
Позиция ряда судов при решении вопроса о применении мер ответственност и за неисполнение обязательства, предусмотренной ст. 395 ГК РФ, состоит в то м, что договоры о строительстве жилья сами по себе не устанавливают дене жных обязательств организации, с которой гражданин заключает соответс твующий договор, так как подразумевается, что хозяйствующие субъекты об язаны по окончании строительства передать гражданину в собственность квартиру, а не деньги за нее.
Однако с момента расторжения (прекращения) договора у этой организации в озникает обязанность по возврату гражданину денежных сумм, внесенных и м по договору, по истечении сроков, указанных в договоре либо в уставных д окументах хозяйствующего субъекта. Если такие сроки сторонами не огово рены, то обязанность по возврату гражданину денежных сумм возникает неп осредственно с момента расторжения (прекращения) договора.
Несмотря на многообразие видов договоров (подряда, купли-продажи, догово р простого товарищества, инвестиционный договор и др.), суды при разрешен ии споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные сре дства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а также ц елей, которыми руководствуются граждане, заключая договоры на приобрет ение жилья (улучшение жилищных условий, удовлетворение своих личных, сем ейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимате льской деятельности и, соответственно, с извлечением прибыли).
В сложившейся ситуации следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациям и возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного р езультата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерени е заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключител ьно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением пр едпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношения м Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" (исходя из треб ований ст. 9 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-Ф3 "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Р оссийской Федерации").
По нашему мнению, определение правовой природы договора долевого участ ия в строительстве позволяет применить к нему те нормы права, которые со зданы для регулирования именно данного договора. Это, в свою очередь, пре дотвратит возникновение споров, связанных с неисполнением или ненадле жащим исполнением условий договора долевого участия в строительстве.
В этой связи следует признать вполне обоснованными предложения Лапу тева Е.В. Там же. С. 7 - 9.
о совершенствовании действующего законодательства и необходимости самостоятельной правовой регламентации договора долев ого участия в строительстве, что позволит предотвратить многочисленны е риски в сфере строительства, такие, как нарушение сроков сдачи жилья в э ксплуатацию, увеличение стоимости строительства, риск многократной пе репродажи права на строящееся жилье, и сделать доступным для граждан при обретение жилья.
Договор долевого участия в строительстве имеет свой предмет, стороны, св ои существенные условия, содержание. Предметом этого договора является деятельность по финансированию строительства части объекта и передачи части объекта недвижимости по окончании строительства.
Целесообразно ввести учетную регистрацию договоров долевого участия в строительстве и в ее рамках решить вопросы о проведении правовой экспер тизы договора и прилагаемых к нему документов, проверки полномочий стор он на заключение договора, последующего контроля и учета сделок, связанн ых с уступкой прав требования к застройщику, подрядчику, с залогом прав н а участие в строительстве.
Кроме того, необходимо принятие федерального закона "О гарантиях прав вк ладчиков, осуществляющих финансирование жилищного строительства". При нятие закона позволит гражданам минимизировать риски участия в строит ельстве жилья. Более того, закон повысит ответственность заказчиков и по дрядчиков по отношению к гражданам, улучшающим свои жилищные условия.
Наконец, Государственная Дума 22 декабря 2004 г., усмотрев большое количество неразрешимых проблем, приняла Ф едеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных д омов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые зак онодательные акты Российской Федерации", который прошел одобрение в Сов ете Федерации 24 декабря 2004 г. и утверж ден Указом Президента РФ В. Путина 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Российская газета. 2004. 31 декабря.
.
Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств гражд ан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долев ом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникнове нием у участников долевого строительства права собственности на объек ты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, з аконных интересов и имущества участников долевого строительства (п. 1 ст . 1).
Федеральный закон определен но подчеркивает, что кроме предусмотренного п. 1 ст. 1 случая привлечение д енежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием н а себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возник нуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) м ногоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено зако нодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперат ивах (п. 2 ст. 1).
В целях упрощения юридических понятий законодатель вводит в оборот "осн овные понятия, используемые в настоящем Федеральном законе": застройщик и объект долевого строительства (ст. 2).
Застройщик - это юридическое лицо независимо от его организационно-прав овой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственност и или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средств а участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федера льным законом для строительства (создания) на этом земельном участке мно гоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании получ енного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимос ти относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, пр едпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недв ижимости, за исключением объектов производственного назначения.
Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недви жимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) ино го объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением д енежных средств участника долевого строительства.
Особо следует отметить закрепленные в Федеральном законе положения, ре гламентирующие "право на привлечение денежных средств участников доле вого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, что гарантирует не только сохранност ь вложенных денежных средств физическими и юридическими лицами, но и воз можность "немедленного возврата" переданных ему денежных средств, а такж е уплаты предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданин у убытков (ст. 3).
Существенным моментом Федерального закона является "заключение догово ра" в письменной форме с обязательной государственной регистрацией, кот орый считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 4). Законодате ль тщательно прописывает все элементы подобного договора (предмет, срок и застройки, цену договора, гарантийный срок на объект долевого участия, риск случайной гибели и т.д.).
Немаловажно и то положение Федерального закона, где четко прописана цен а договора (ст. 5), платежи, неустойка (пени), а также ответственность за нару шение обязательств по договору (ст. 10).
Федеральный закон обязывает определить срок передачи застройщиком объ екта долевого строительства участнику долевого строительства (ст. 6), гар антии качества, предусмотренные договором (ст. 7), процедуру передачи объе кта долевого строительства (ст. 8), а также случаи одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 9), уступку прав требования по договору (ст. 11).
Особенно тщательно в Федеральном законе прописано "исполнение обязате льств по договору" (ст. 12) и процедуры "обеспечения исполнения обязательст в по договору" (ст. 13), которые завершаются государственной регистрацией п рава собственности на объект долевого строительства (ст. 16). При этом зако нодатель выделяет некоторые особенности государственной регистрации договора и уступки прав требований по договору (ст. 17).
Разграничение договоров по субъектному составу дает возможность выяви ть особенности обращения взыскания на предмет залога (ст. 14), которые дисц иплинируют участников данной категории договоров, т.к. "при обращении вз ыскания на предмет залога застройщик и залогодержатель в полном объеме несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика, испол нение которых обеспечено залогом в соответствии с ч. 4 ст. 13 Федерального з акона. Кроме того, законодатель прописал особенности распределения ден ежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества (ст. 15), что немаловажно: при недостатке денежных средств (п. 2 ст. 15), определении очеред ности участников долевого строительства и других залогодержателей (п. 4 ст. 15), зачислении в депозит нотариуса денежных средств до даты проведения публичных торгов (п. 5 ст. 15).
Когда при строительстве многоквартирного дома принимается вопрос о за стройке, то немаловажен вопрос об использовании застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору согласно целевому назначению (ст. 18), т.е. на нужды проектной документации (с т. 19) с обязательной информацией о застройщике (ст. 20), информацией о проекте строительства (ст. 21), а также об особенностях рекламы, связанной с привлеч ением денежных средств участников долевого строительства (ст. 22).
Такая конструкция Федерального закона позволяет надлежащим образом пр описать все необходимые требования государственного регулирования, ко нтроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных дом ов и (или) объектов недвижимости (ст. 23), вплоть до обращения в суд с заявлени ем в защиту прав и законных интересов участников долевого строительств а (п. 8 ст. 23).
В период радикальных реформ в жилищной области законодатель предусмот рел целый ряд изменений в действующие законодательные акты: Кодекс Росс ийской Федерации об административных правонарушениях , Закон "О внесени и изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и некот орые иные.
Указанное обстоятельство связано с тем, что на период апробации Федерал ьного закона, который вступает в законную силу с 1 апреля 2005 года, необходим ы изменения, дополнения и в иные законодательные акты федерального знач ения.
§2. Коллизии норм Федерального закона «Об участии в долевом строительств е многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
п.1 Участие граждан в долевом строительстве многоквартирного дома.
В настоящее время как ни когда остро стоит вопрос обеспечения граждан доступным жильем. Одним из наиболее экономически выгодных способов приобретения новой квартиры я вляется участие в долевом строительстве многоквартирного дома. Вместе с тем до недавнего времени участие граждан в долевом строительстве было сопряжено с существенным риском остаться как без квартиры, так и без уже внесенных денежных средств. Такое положение дел было во многом связано с тем, что данные правоотношения не были должным образом законодательно у регулированы.
В связи с этим во многом именно для защиты интересов дольщиков был приня т Федеральный закон от 30 декабря 2004 г . N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных об ъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательны е акты РФ" (далее - Федеральный закон N 214).
При всех позитивных изменениях, привнесенных в Федеральный закон N 214, нел ьзя не указать на довольно большое количество недоработок в нем. В частн ости, ряд норм Федерального закона N 214 вступают друг с другом в противореч ие. В настоящей статье автор попытается в рамках действующей редакции Фе дерального закона N 214 эти противоречия разрешить.
Федеральный закон N 214 регулирует отношения, связанные с привлечением ден ежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства мно гоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании догов ора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строител ьства) и возникновением у участников долевого строительства права собс твенности на объекты долевого строительства и права общей долевой собс твенности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных инте ресов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 Федеральног о закона N 214).
Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 г. и распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных сред ств участников долевого строительства для строительства (создания) мно гоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на стр оительство которых получены после его вступления в силу (п. 2 ст. 27 Федераль ного закона N 214).
В то же время согласно ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214, введенной Федеральны м законом от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ, действие Федерального закона N 214 не распространяется на отношения юридических ли ц и (или) индивидуальных предпринимателей (далее - ИП), связанные с инвести ционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимос ти (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участи я в долевом строительстве. Указанные отношения регулируются Гражданск им кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательством Росс ийской Федерации об инвестиционной деятельности.
Таким образом, с одной стороны, Федеральный закон N 214 регулирует отношени я участников долевого строительства, как граждан, так и юридических лиц, т.е. прямо предусматривает возможность юридических лиц заключать догов оры участия в долевом строительстве, в соответствии с нормами Федеральн ого закона N 214, а с другой - допускает заключение юридическими лицами и инди видуальными предпринимателями иных договоров, связанных с инвестицион ной деятельностью по строительству объектов недвижимости, в соответст вии с ГК РФ и законодательством об инвестиционной деятельности, на котор ые положения Федерального закона N 214 не распространяются.
п.2 Инвестиционная деятельность направленная на создан ие объектов недвижимости.
Инвестиционную деятель ность, направленную на создание объектов недвижимости, помимо ГК РФ регу лирует в первую очередь Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Россий ской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Фед еральный закон N 39-ФЗ), а также Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и некоторые др угие нормативные акты.
Поскольку ГК РФ не содержит главы об инвестиционных договорах, зачастую такие договоры, аналогичные по содержанию, имеют разные наименования. В настоящей статье договоры, заключенные в соответствии с ГК РФ и законода тельством об инвестиционной деятельности, направленные на создание об ъектов недвижимости, будут обозначаться как инвестиционные договоры.
В Федеральном законе N 214 жестко регламентированы порядок заключения дог овора участия в долевом строительстве, существенные условия данного до говора, способы обеспечения обязательств застройщика, права и обязанно сти сторон.
Приведем некоторые положения Закона.
Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого ст роительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) и ных объектов недвижимости только после получения в установленном поря дке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) предс тавления проектной декларации в соответствии с законом и государствен ной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок , предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и ( или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка ( п. 1 ст. 3 Федерального закона N 214).
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной реги страции и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 3 ст. 4 Феде рального закона N 214).
Исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем дог оворам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на стр оительство (п. 1 ст. 12.1 Федерального закона N 214), одним из следующих способов:
1) залог (в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодател я) по договору с момента государственной регистрации договора у участни ков долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирног о дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находит ься объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий з астройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земель ный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многокв артирный дом и (или) иной объект недвижимости) (п. 1 ст. 13 Федерального закона N 214);
2) поручительство (исполнение обязательств застройщика по договору може т обеспечиваться поручительством банка) (п. 1 ст. 15.1 Федерального закона N 214).
Также жестко регламентированы содержание и порядок предоставления инф ормации о застройщике и проекте строительства (ст. 20 и 21 Федерального зако на N 214), внесены изменения и дополнения в Кодекс РФ об административных пра вонарушениях, предусматривающие весьма значительные штрафы за нарушен ие его положений (ст. 25 Федерального закона N 214), установлен открытый перече нь случаев, в которых участник долевого строительства имеет право в одно стороннем внесудебном порядке расторгнуть договор (п. 1 ст. 9 Федерального закона N 214).
В отличие от Федерального закона N 214 ГК РФ и законодательство об инвестиц ионной деятельности не содержат столь жестких требований по отношению к застройщику. Рассмотренный Закон в первую очередь защищает интересы у частников долевого строительства и содержит множество императивных но рм. В свою очередь, в рамках инвестиционных договоров застройщик имеет в озможность закрепить положения, выгодные ему. Кроме того, он может заклю чать их и до получения разрешения на строительство, они не подлежат госу дарственной регистрации, не обязательно предоставление обеспечения ис полнения его обязательств и т.п.
Очевидно, что застройщику предпочтительнее заключать инвестиционные д оговоры, а не договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом N 214.
Федеральный закон N 214 был принят во многом с целью противодействия получи вшим широкое распространение махинациям, связанным с привлечением ден ежных средств для строительства объектов недвижимости, прежде всего мн огоквартирных жилых домов, в результате которых в первую очередь страда ли обычные граждане, потребители.
До вступления в силу Федерального закона N 214 застройщик и участники долев ого строительства в соответствии с действующим на тот момент законодат ельством заключали различные гражданско-правовые договоры, которые за частую не предусматривали каких-либо гарантий для последних.
Так, привлекая денежные средства до получения разрешения на строительс тво и прав на земельный участок, недобросовестный застройщик, не неся пр актически никаких расходов, имел сильный соблазн присвоить привлеченн ые денежные средства, столкнувшись со сложностями в процессе подготовк и к строительству. Более того, нередко имели место случаи откровенного м ошенничества, когда застройщик изначально не имел намерения что-либо ст роить, а лишь хотел присвоить денежные средства инвесторов обманным пут ем. В свою очередь, норма Федерального закона N 214 об обязательной регистра ции договоров участия в долевом строительстве во многом направлена на т о, чтобы предотвратить имевшие место случаи реализации прав на один и то т же строящийся объект недвижимости, в первую очередь квартиру, нескольк им лицам. Другие нормы Закона, такие, например, как обязанность застройщи ка предоставить обеспечение исполнения своих обязательств, также напр авлены на защиту интересов участников долевого строительства.
Не углубляясь в анализ соответствия приведенных выше норм Федеральног о закона N 214 принципу баланса интересов застройщика и участников долевог о строительства, можно признать, что в отношениях застройщиков с граждан ами-потребителями, тем более если речь идет о строительстве многокварти рных жилых домов, установление законодательных гарантий для участнико в долевого строительства является обоснованным. Вместе с тем нельзя не о тметить, что для субъектов предпринимательской деятельности такие зак онодательные ограничения могут быть весьма обременительными. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляе мая на свой риск деятельность. Предполагается, что, заключая договор с ко нтрагентом, субъект предпринимательской деятельности проявляет доста точную заботливость и осмотрительность, что в рассматриваемой ситуаци и может выражаться в проверке добросовестности контрагента, оценке рис ков, принятии мер к их сокращению и тому подобных действиях.
В связи с этим возникает имеющий большое практическое значение вопрос, п рямого ответа на который Федеральный закон N 214 не дает: в каких случаях зас тройщик имеет право привлекать денежные средства для строительства об ъектов недвижимости, заключая инвестиционные договоры, а в каких обязан заключать договоры участия в долевом строительстве исключительно в ра мках Федерального закона N 214?
Попытаемся ответить на поставленный вопрос путем сравнительного анали за норм Федерального закона N 214.
Согласно ч. 2 ст. 3 Федерального закона N 214 право на привлечение денежных сре дств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с приня тием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возник ает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) мн огоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федеральн ого закона застройщики на основании договора участия в долевом строите льстве.
При буквальном толковании приведенной выше нормы можно сделать вывод, ч то привлекать денежные средства граждан в целях строительства многокв артирных домов и последующего возникновения у граждан прав собственно сти на жилые помещения в нем можно исключительно на основании договора у частия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом N 214. То есть любые иные "инвестиционные договоры", заключаемые для такой же це ли, будут ничтожными. Вместе с тем в данной норме Федерального закона N 214 ни чего не сказано о юридических лицах как участниках долевого строительс тва.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что с юридическими лицами застр ойщик вправе заключать также и инвестиционные договоры не в соответств ии с Федеральным законом N 214, в том числе и такие, после исполнения которых у юридического лица возникает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме.
Данный вывод косвенно подтверждается п. 1 ст. 14.28 Кодекса об административн ых правонарушениях, введенный непосредственно ФЗ N 214 (ст. 25 Федерального за кона N 214): "Привлечение денежных средств граждан для целей строительства м ногоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с зак онодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных дом ов и (или) иных объектов недвижимости, - влечет наложение административно го штрафа на должностных лиц и на юридических лиц".
В данной норме опять же упоми наются лишь граждане.
Также нельзя не отметить и тот факт, что в приведенных нормах Федерально го закона N 214 и КоАП речь идет только о многоквартирных домах и жилых помещ ениях в них.
Кроме того, в ч. 2 ст. 1 Федерального закона N 214 установлено, что передача граж данам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юри дическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с и нвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирн ых домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственн ости на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме , не допускается.
Следовательно, можно сделать вывод, что застройщики имеют право на заклю чение с гражданами инвестиционных договоров, связанных со строительст вом иных объектов недвижимости, помимо многоквартирных жилых домов, не т олько в рамках Федерального закона N 214.
Данные выводы, на наш взгляд, вполне соответствуют стремлению законодат еля в первую очередь защитить права граждан в отношениях, связанных с пр иобретением жилых помещений в строящихся многоквартирных домах, а такж е согласуются с принципом свободы договора применительно ко всем други м отношениям, связанным с инвестиционной деятельностью по строительст ву объектов недвижимости.
Однако возникает ряд новых вопросов:
1. Вправе ли граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, заключать какие-либо инвестиционные договоры? Возможно, такие договоры по определению подразумевают предпринимательскую деятельность?
Чтобы ответить на этот вопрос, достаточно обратиться к Федеральному зак ону N 39-ФЗ.
Согласно введению и ст. 1 Федерального закона N 39-ФЗ настоящий Федеральный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деяте льности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Рос сийской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, ин тересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществля емой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. Инв естиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практи ческих действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полез ного эффекта. Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (осно вные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, ре конструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, при обретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскат ельские работы и другие затраты.
Согласно п. 1 и 2 ст. 4 Федерального закона N 39-ФЗ субъектами инвестиционной де ятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инве сторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложен ий и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на террит ории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлече нных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на ос нове договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридическ ого лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы ме стного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательск ой деятельности.
Из вышеизложенного следует, что целью инвестиционной деятельности мож ет быть не только извлечение прибыли, но и "достижение иного полезного эф фекта", в том числе использование результата инвестиции "исключительно д ля личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением п редпринимательской деятельности".
Таким образом, на наш взгляд, очевидно, что граждане-непредприниматели и меют право заключать инвестиционные договоры.
2. Как соотносится запрет на привлечение денежных средств граждан для ст роительства многоквартирных домов иначе чем на основании договора уча стия в долевом строительстве с возможностью индивидуальных предприним ателей заключать инвестиционные договоры для этой же цели?
Однозначно ответить на данный вопрос, на наш взгляд, не представляется в озможным.
Можно попытаться разрешить данное противоречие путем применения в соо тветствии со ст. 6 ГК РФ законодательства по аналогии.
ИП являются граждане, зарегистрированные в таком качестве в предусмотр енном законодательством порядке (согласно п. 1 ст. 23 ГК).
Согласно п. 3 ст. 23 ГК РФ к предпринимательской деятельности граждан, осуще ствляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерчес кими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. В правоприменительной практике данная но рма по аналогии применяется к отношениям с участием ИП не только в рамка х ГК РФ См.: п. 3 Постановления Пленума ВАС от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законо дательства"; п. 3 информационного письма ЦБ от 21 августа 2002 г. N 1 "По вопросам применения Федерального закон а "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступ ным путем" и др. Стоит также отметить, что существует мнение, согласно кото рому такое широкое толкование п. 3 ст. 23 ГК РФ неправомерно.
.
Как уже отмечалось выше, право на привлечение денеж ных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создава емом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям Федерального закона N 214 застройщики на основании договора участия в долевом строитель стве (ч. 2 ст. 3 Федерального закона N 214).
Но в то же время действие Федерального закона N 214 не распространяется на о тношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связа нные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объект ов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на до говоре участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214).
То есть, с одной стороны, при строительстве многоквартирного дома имеет место прямой запрет на привлечение денежных средств граждан кроме как в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соотве тствии с Федеральным законом N 214, а с другой - установлена возможность инди видуальных предпринимателей заключать иные договоры.
Соответственно, применение к ИП норм Федерального закона N 214, так же как к г ражданам, делает эту прямо предусмотренную этим же Законом возможность неосуществимой.
Таким образом, можно сделать вывод, что в данной ситуации к ИП подлежат пр именению нормы, применяемые к коммерческим организациям.
Вместе с тем, безусловно, данный вопрос требует более подробного законод ательного урегулирования или как минимум разъяснения высших судебных инстанций. Ведь в настоящий момент весьма вероятны ситуации, когда застр ойщик с инвестором могут иметь одно мнение, а органы исполнительной и су дебной власти - иное.
Например, если застройщик, руководствуясь ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214, з аключит инвестиционный договор на строительство многоквартирного дом а с инвестором - ИП, то существует вероятность привлечения застройщика к административной ответственности на основании п. 1 ст. 14.28 КоАП. Также такой договор может быть признан незаключенным в связи с тем, что он не прошел г осударственную регистрацию, в случае если контролирующий орган и суд ис толкуют понятие "гражданин" в ч. 2 ст. 3 Федерального закона N 214 как относящеес я и к ИП и не примут во внимание ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214.
Однако сделанный нами вывод, обосновывающий возможность ИП заключать и нвестиционные договоры с застройщиком, на наш взгляд, не подлежит примен ению к отношениям с участием ИП в рамках договора участия в долевом стро ительстве в соответствии с Федеральным законом N 214 по следующим причинам.
В предыдущей редакции п. 1 ст. 2 Федерального закона N 214 выглядел следующим о бразом: "...застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно- правовой формы или индивидуальный предприниматель..." В редакции же Феде рального закона от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ "О в несении изменений в Федеральный закон N 214" из данного пункта словосочетан ие "индивидуальный предприниматель" было исключено. Очевидно, что обосно вать возможность ИП быть застройщиком в рамках Федерального закона N 214, п рименяя п. 3 ст. 23 ГК РФ по аналогии, было бы не корректно, поскольку это шло бы вразрез с очевидным желанием законодателя исключить возможность ИП бы ть застройщиком.
Поскольку в Федеральном законе N 214 в ряде случаев предусмотрена ответств енность застройщика перед участником долевого строительства - граждан ином в двойном размере, по сравнению с участником - юридическим лицом (п. 2 с т. 6, п. 2 и 6 ст. 9 Федерального закона N 214), на практике имеет значение вопрос: при меняются ли эти нормы по отношению к участнику долевого строительства - ИП?
В качестве примера нормативного акта, в котором термин "гражданин" одноз начно подразумевает под собой и индивидуальных предпринимателей, можн о привести Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон 122-ФЗ), в котором термин "индивидуал ьный предприниматель" вообще ни разу не употребляется. Данная ситуация н ашла отражение в письме УМНС РФ по г. Москве от 31 марта 2004 г. N 11-11н/21759. Приведем несколько его абзацев:
"Предприниматели без образования юридического лица в качестве участни ков отношений, возникающих при государственной регистрации прав на нед вижимое имущество и сделок с ним, в указанном Законе [122-ФЗ] не поименованы.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации г ражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без обр азования юридического лица с момента государственной регистрации в ка честве индивидуального предпринимателя.
То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним пред приниматель без образования юридического лица вступает в правоотношен ия, регулируемые названным выше Законом, в качестве гражданина".
На примере Федерального закона N 122-ФЗ можно сделать вывод, что применение к ИП норм, применяемых к гражданам, имеет место и в рамках Федерального за кона N 214. Ведь как участник договора участия в долевом строительстве в Фед еральном законе N 214, как и в Федеральном законе N 122-ФЗ, ИП не поименован, и впол не логично, что в договоре участия в долевом строительстве ИП действует в качестве гражданина.
Данный вывод косвенно подтверждается п. 9 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, со гласно которому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного граж данином - участником долевого строительства исключительно для личных, с емейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринима тельской деятельности, применяется законодательство Российской Федер ации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Фе деральным законом. То есть этот пункт подразумевает возможность гражда нина - участника долевого строительства заключать договор участия в дол евом строительстве и для нужд, связанных с предпринимательской деятель ностью, что в рамках действующего законодательства могут делать только ИП.
Заключение.
1. Подводя ито ги исследования, можно сделать вывод о том, что права и законные интересы граждан и организаций, принимающих участие в долевом строительстве мно гоквартирных домов и иных объектов недвижимости, требуют особого внима ния и защиты именно в период реформирования экономики, общественных отн ошений, в том числе и реформирования жилищно-коммунального хозяйства.
2. При заключении индивидуаль ными предпринимателями инвестиционных договоров на строительство мно гоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом N 39-ФЗ на их отнош ения с застройщиком не должны распространяться ограничения на привлеч ение денежных средств граждан для этой цели, установленные Федеральным законом N 214.
В свою очередь, на индивидуальных предпринимателей, заключивших догово р участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом N 214, должны распространяться дополнительные, по сравнению с юридическими лицами, гарантии, предусмотренные для участников-граждан.
Предложенные разрешения противоречий между нормами Федерального зако на N 214 не являются бесспорными, однако, подобное толкование способно внес ти логику в подчас противоречивые нормы данного Закона.
Литература.
1. Конституция РФ
2. Жилищный кодекс
3. Гражданский кодекс
4. «Кодекс РФ об административных правонарушениях» от 24.07.2009 г.
5. Закон Российской Феде рации "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 г., №2300-1
6. Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.)
7. Ф едер альный закон 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом стр оительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Росси йской Федерации »
8. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальн ых вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.)
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
10. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жиль я"
11. Федеральный закон от 30.12.2004 N 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге нед вижимости)" (принят ГД ФС РФ 22.12.2004)
12. Федеральный закон от 18.07.2006 N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федера льный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законода тельные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные за конодательные акты Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 30.06.2006)
13. Постановление Правительства РФ от 16.01.2007 N 14
"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Ф едерации в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые за конодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдел ьные законодательные акты Российской Федерации"
14. Постановление СФ ФС РФ от 07.07.2009 N 283-СФ
"О Ф едеральном законе "О внесении изменений в Федеральный закон "О Фонде сод ействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодатель ные акты Российской Федерации" и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"
15. Постановление ГД ФС РФ от 01.07.2009 N 2391-5 ГД
"О проекте Федерального закона N 207329-5 "О внесении изменений в Федеральный зак он "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" и Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирны х домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о признании утратившими с илу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации"
16. Определение Конституционного Суда Р Ф от 16.04.2009 N 492-О-О
"Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб гражданки Сидоро вой Надежды Ивановны на нарушение ее конституционных прав статьями 246, 247, 421, 431, 432, 450 - 452 и 753 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36 и 37 Жи лищного кодекса Российской Федерации, статьей 46 Федерального закона "О т ехническом регулировании", статьями 1, 2, 4 и 8 Федерального закона "Об участи и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвиж имости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российс кой Федерации", ...
17. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. , N 7 "0 практике рассмотрения судам и дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.)
18. Бюллетен ь Верховного Суда РФ 2003 г., №2
19. "Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении измене ний в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейны й) (Гришаев С.П.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2008)
20. "Комментарий к Федеральному закону "Об уча стии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов нед вижимости и о внесении изменений в некоторые законодател ьные акты Российской Федерации", (постатей ный), (2-е издание , переработанно е и дополненное), (Зюзин В.А., Королев А.Н.) ("Юстицинформ", 2007)
21. Приказ Роспотребнад зора от 03.08.2006 N 228 "О мерах, направленных на повышение эффективности работы, св язанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жил ья"
(Зарегистрировано в Минюсте РФ 04.09.2006 N 8191)
22. Журнал «Ю ридический мир», 2002 г., №4
23. «Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве мно гоквартирных домов и иных объектов недвижимости"» (Малахин А.А.) "Семейное и жилищное право", 2008, N 4
24. «Перемена лиц в обязательстве из дог овора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных о бъектов недвижимости» (Новоселова Л.) "Х озяйство и право", 2005, N 8
25. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домо в и иных объектов недвижимости» (Фоков А.П.) "Нотариус", 2005, N 2
26. «Защита прав потребителей в вопроса х и ответах: типовые ситуации и примеры» (И.Н. Гуляева) Омега-Л, 2007
27. Статья 14.28 "Нарушение требований законодательства об участи и в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов не движимости" КоАП РФ (Подборка судебных решений за 2007 год)
(ООО "Центр метод ологии бухгалтерского учета и налогообложения")
28. Статья 14.28 "Нарушение требований закон одательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" КоАП РФ (Подборка судебных решений за 2008 год)
(ООО "Форма-Макс")
29. Статья 14.28 "Нарушение требований закон одательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" КоАП РФ (Подборка судебных решений за 2009 год) (ООО "Форма-Макс")
30. Постановление Девятого арбитражног о апелляционного суда от 08.02.2007, 12.02.2007 N 09АП-150/2007-ГК по делу N А40-53045/06-53-426 Иск об обязании о тветчика передать истцу проектно-сметную и разрешительную документаци ю на строительство жилого дома и отчет о выполненных работах и произведе нных затратах удовлетворены правомерно, так как обязанность заказчика по передаче инвестору указанной документации установлена ФЗ "Об инвест иционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложени й" и ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных о бъектов недвижимости".