Особенности аренды земельных участков.

СОДЕРЖАНИЕ


Введение
Глава 1. Общие положения правового регулирования аренды земли
1.1 Исторический аспект развития правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования
1.2 Объекты аренды земли
Глава 2. Понятие и содержание договора аренды земли
2.1 Понятие договора аренды земли
2.2 Существенные условия договора аренды земельного участка
2.3 Права и обязанности сторон по договору аренды земли. Ответственность сторон за неисполнение договора аренды земли
2.4 Заключение и прекращение договора аренды земли
Глава 3. Особенности предоставления земельных участков на праве аренды из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности
Заключение
Библиография

Особенности аренды земельных участков.

8) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;
9) воинскими и гражданскими захоронениями;
10) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы РФ.
Ограничиваются в обороте, в соответствии с п.5 той же ст.27 ЗК РФ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки:
1) в пределах особо охраняемых природных территорий;
2) из состава земель лесного фонда;
3) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
4) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
5) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не указанные выше;
6) не указанные выше в границах закрытых административно-территориальных образований;
7) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;
8) предоставленные для нужд связи;
9) занятые объектами космической инфраструктуры;
10) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;
11) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;
12) загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;
13) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;
14) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.
Как видно из вышеперечисленных примеров, «ограничения в обороте связаны, в первую очередь, с интересами в области безопасности государства, обеспечения единства его инфраструктуры, охраны окружающей среды»40.
В качестве общего правила в Лесном кодексе Российской Федерации от 04.12.2006 г. №200-ФЗ41 (далее – ЛК РФ) установлено, что договор аренды лесного участка42 заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора (п. 1 ст. 74). Основанием возникновения арендных правоотношений является протокол об аукционе и заключенный в соответствии с протоколом договор аренды. Договор аренды лесного участка подлежит государственной регистрации. Существенной особенностью рассматриваемого договора является его целевой характер. Виды использования лесов обязательно указываются в заключенном договоре. Арендодателем выступает соответствующий орган государственной власти или местного самоуправления. Ограничений по субъектному составу лиц, которые выступают арендаторами, ЛК РФ не устанавливает43.
Порядок использования и охраны земель водного фонда определяется Земельным кодексом и водным законодательством (в частности, Водным кодексом Российской Федерации от 03.06.2006 г. №74-ФЗ44 (далее – ВК РФ). Вместе с тем к земельным отношениям нормы водного законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством (ст. 3 ЗК РФ).
Земли водного фонда могут использоваться для строительства и эксплуатации сооружений, обеспечивающих удовлетворение потребностей населения в питьевой воде, бытовых, оздоровительных и других потребностей населения, а также для водохозяйственных, сельскохозяйственных, природоохранных, промышленных, рыбохозяйственных, энергетических, транспортных и иных государственных или муниципальных нужд при соблюдении установленных требований. Использование водных объектов может осуществляться с изъятием (забор воды) либо без изъятия (сброс, использование в качестве водных путей и др.) водных ресурсов. Водные объекты или их части могут предоставляться в пользование для удовлетворения одной или нескольких целей, одному или нескольким водопользователям45.
Земли запаса как самостоятельная категория земель включает в себя земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель. Такие земли не имеют постоянной определенной цели использования и служат резервом пополнения земель иных категорий46.
Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в соответствии с порядком, установленным ЗК РФ и Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»47.
Итак, договор аренды земли можно определить как соглашение, по которому арендодатель (собственник земельного участка), включенного в гражданский оборот, обязуется предоставить арендатору земельный участок либо его часть во временное владение и пользование на определенный срок и за определенную плату (арендную плату), а арендатор обязуется использовать арендованный земельный участок в соответствии с его целевым назначением и условиями, установленными законом и договором.
2.2 Существенные условия договора аренды земельного участка
Необходимо обратить внимание на содержание договора аренды земельных участков, которое позволяет отграничить его от других видов договоров, предусмотренных действующим законодательством.
Условиями договора аренды земельного участка являются условие о предмете аренды и об арендной плате. Условие о сроке заключения данного договора не является его существенным условием, но влияет на характер заключения договора аренды
Рассматривая, согласно действующему законодательству, существенное условие данного договора - условие о предмете, необходимо отметить, что в соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Исходя из изложенных положений закона предметом договора аренды может быть земельный участок, который индивидуализирован, т.е. определен на местности.
Индивидуализация земельного участка осуществляется при его государственном кадастровом учете, в результате которого земельному участку присваивается уникальный кадастровый номер. При этом в отличие от иных видов недвижимости для индивидуализации земельного участка необходимы сведения о конфигурации его границ и иных пространственных характеристиках, представленные в графической форме.
В действующем законодательстве четко не определено, что является индивидуализирующими характеристиками земельных участков. Вместе с тем анализ различных норм позволяет сделать вывод, что помимо кадастрового номера такими характеристиками являются границы, местоположение и площадь (размер) земельного участка.
Несмотря на то, что установление границ земельного участка чрезвычайно важно для его индивидуализации, в действующем законодательстве48 и юридической литературе нет однозначного ответа на вопрос о том, что следует понимать под границами земельного участка.
Что касается такой характеристики земельного участка, как площадь, то следует иметь в виду, что существуют физическая и геодезическая площади земельного участка, которые могут различаться. Под физической площадью земельного участка понимается площадь земной поверхности в границах участка с учетом неровностей физической поверхности земли (склонов, оврагов, обрывов и т.д.), т.е. то, что можно обмерить в натуре. «Геодезическая площадь - это площадь проекции границы участка на плоскость проекции, и определяется она по координатам углов поворотов границы»49.
При этом чем более явно выражен рельеф участка, тем значительнее различия между вышеназванными площадями. Вместе с тем в законодательстве не указано, какую площадь земельного участка следует определять.
В федеральных законах и иных нормативных правовых актах также не раскрывается, что следует понимать под местоположением земельного участка. Представляется, что помимо адреса и иных географических привязок (область, район, местность и т.п.), к местоположению могут относиться и другие параметры (близость к населенным пунктам, транспортным магистралям, инженерным сетям, источникам водоснабжения и т.п.). Следует отметить, что в отличие от требований к местоположению зданий, строений, для которых достаточно указания адреса, для земельных участков необходимо пространственное отражение их местоположения на картографической основе.
Рассматривая в качестве предмета земельные участки, необходимо отметить, что в качестве предмета договора аренды нельзя рассматривать земельную долю, находящуюся в общей долевой собственности, поскольку данный земельный участок не обладает признаками, установленными в законодательстве. Обращая внимание на особенности заключения данного договора, необходимо отметить, что на практике многие земельные участки не выделены из общей площади земель сельскохозяйственного назначения и не имеют индивидуализирующих признаков. Так, органами местного самоуправления в нарушение действующего законодательства предоставляются в аренду земельные участки, расположение которых надлежащим образом не определено на местности50.
Плата за пользование земельным участком (арендная плата) вносится арендатором в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором.
Следует отметить, что арендатор не платит земельного налога, если это не предусмотрено арендным договором. Но, сдавая в аренду землю, ее собственник учитывает, что размер арендной платы должен быть таким, чтобы через земельный налог у него не изымалась причитающаяся ему земельная рента, или ее часть в зависимости от законодательно установленных принципов распределения ренты. В свою очередь арендатор преследует цель, чтобы размер арендной платы не сокращал причитывающегося ему предпринимательского дохода и позволял получать созданную им дифференциальную ренту. При этом при исчислении размера арендной платы подлежат применению не общие нормы Налогового кодекса, а специальное законодательство:
«… Суд установил, что 09.12.2005 между территориальным управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 3 103 200 кв. м для размещения и эксплуатации объектов железнодорожного транспорта сроком с 09.12.2005 по 09.11.2006. Размер годовой арендной платы определен сторонами в сумме 22 172 рублей 36 копеек.
В связи с тем, что с 01.01.2006 Закон Российской Федерации «О плате за землю» утратил силу и были введены ставки земельного налога, установленные Налоговым кодексом Российской Федерации, арендодатель произвел перерасчет суммы арендной платы и предъявил доначисленную сумму ответчику к взысканию.
Суд, применив во взаимосвязи нормы части 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 4 Федерального закона «Об особенностях управления имуществом железнодорожного транспорта», пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2002 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 постановления Правительства Российской Федерации от 29.04.2006 N 264 "Об утверждении правил пользования земельными участками, относящимися к федеральной собственности и предоставленными обществу «Российские железные дороги», пришел к выводу о том, что при исчислении размера арендной платы в спорный период подлежали применению не общие нормы Налогового кодекса, а специальное законодательство и отказал в удовлетворении иска…»51.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон договора аренды не чаще одного раза в год, т.е. в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Приведем пример из практики.
«Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме п. 3 ст. 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 ст. 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующее закону (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета»52.
Наряду с денежной формой могут устанавливаться виды и объемы натуральной оплаты и оказания услуг. Арендная плата может быть установлена в виде определенного процента от реально произведенной сельскохозяйственной продукции или ее видов в стоимостном выражении или в натуре. В счет арендной платы может быть включена вспашка огорода, подвозка дров и другие услуги.
При заключении договора аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателей конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением об условиях внесения арендной платы, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. В указанном договоре приводятся сводные показатели условий выплаты арендной платы всем арендодателям.
Налоговые и иные платежи за землю выплачиваются, по договоренности сторон, арендодателем или арендатором.
На практике часто встречаются случаи, когда новый покупатель, несмотря на наличие договора аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, заключенного между собственником земли и прежним собственником недвижимости, не вносит арендную плату собственнику земельного участка, ссылаясь на уплату земельного налога:
«…Комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования «Сосновый Бор» Ленинградской области (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гатчинская нефтяная компания" (далее - ООО «ГНК») о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком под принадлежащей ответчику автозаправочной станцией в период с 02.12.2001 по 02.07.2004. Суд первой инстанции в иске отказал, сославшись на то, что ответчик в спорный период платил земельный налог.
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд решение отменил, взыскал с ООО «ГНК» в пользу КУМИ плату за пользование землей за период с 02.12.2001 по 16.04.2004 (дата приобретения ответчиком земельного участка в собственность), в остальной части иска отказал.
Апелляционный суд, отменяя решение, исходил из того, что, поскольку предыдущий собственник автозаправочной станции пользовался земельным участком на основании договора аренды от 08.12.1994, то в силу статьи 552 ГК РФ к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях. Суд указал, что ответчик должен вносить плату за пользование землей, исходя из ставок арендной платы…»53.
Следует иметь ввиду, что при рассмотрении споров по искам органов государственной власти, местного самоуправления о взыскании платы за пользование земельным участком с собственников нежилых помещений, расположенных в жилых домах, необходимо установить, находится ли земельный участок под жилым домом в государственной, муниципальной собственности либо он предоставлен в общую долевую собственность домовладельцам в порядке, предусмотренном земельным законодательством Российской Федерации54.
2.3 Права и обязанности сторон по договору аренды земли. Ответственность сторон за неисполнение договора аренды земли
Основные права и обязанности сторон по договору аренды (имущественного найма) определяются в соответствии с нормами гражданского законодательства. При этом, поскольку отношения, связанные с использованием и охраной земель, регулирует земельное законодательство, постольку права на использование земельных участков арендаторами таких участков предусмотрены в ст. 41 ЗК РФ. Согласно п. 1 данной статьи, лица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме обладателей сервитутов), осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 ст.41 ЗК РФ.
Собственник земельного участка вправе:
- использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культурно-технические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
- осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством55.
Обязанности арендаторов земельных участков и иных участников земельных отношений по использованию принадлежащих им участков установлены в ст. 42 ЗК РФ. Арендаторы обязаны:
а) использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении. В Российской Федерации земельные участки могут предоставляться для строительства того или иного объекта или целей, не связанных со строительством. По своему целевому назначению земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий (см. ст. 7 ЗК РФ). Отнесение земельного участка к той или иной категории и разрешенное использование соответствующего участка имеют большое значение при определении его правового режима;
б) сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
в) осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами. При этом общие правила охраны земель установлены в ст. 12, 13, 14 ЗК РФ56, а отношения в области использования и охраны земель лесного, водного фондов регулируются лесным, водным и земельным законодательством (см., например, гл. 2 и 3 ЛК РФ; гл. 6 ВК РФ);
г) своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения таких участков предусмотрены договорами;
д) своевременно производить платежи за землю. ЗК РФ в ст. 65 определяет формы платежей за землю - земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Таким образом, арендаторы земельных участков обязаны своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в соответствии с условиями договора аренды;