Договор найма жилого помещения.

Содержание


Введение
Глава 1. Договор найма жилого помещения
1.1. Значение и сущность жилищного найма. Виды договора найма
1.2. Договор социального найма жилого помещения
1.3. Условия и признаки договора коммерческого найма жилого помещения
Глава 2. Основные элементы и особенности договора коммерческого найма. Сравнительный анализ договоров найма
2.1. Договор коммерческого найма как самостоятельный договор
2.2. Основные элементы договора коммерческого найма
2.3. Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения. Защита прав нанимателя в случае нарушения его преимущественного права на продление договора коммерческого найма
2.4. Сравнительный анализ договоров социального и коммерческого найма
Заключение
Список используемых источников и литературы

Договор найма жилого помещения.

- в-третьих, предметом договора является недвижимое имущество, а точнее, такая его разновидность, как здание и сооружение (данный признак объединяет наем жилого помещения с конкретным видом аренды - арендой зданий и сооружений);
- в-четвертых, предметом договора может быть не любое здание (сооружение), а лишь такое, которое является жилым;
- в-пятых, жилое помещение передается во временное пользование для проживания.
Первые три признака относятся к числу родовых (объединяющих наем жилого помещения с другими типами или видами договоров), а два последних - специальных (выделяющих его из числа всех остальных родственных договоров).
Поскольку наем жилого помещения характеризуется, с одной стороны, родовыми признаками, объединяющими его с арендой, а с другой стороны, особенностями, требующими нормативно-правового закрепления, при создании института найма жилого помещения необходимо было учитывать три фактора:
1) возможность применения к найму жилого помещения унифицированного регулирования, отражающего направленность на возмездную передачу имущества во временное пользование, в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;
2) возможность применения унифицированного регулирования, отражающего направленность на передачу во временное пользование зданий (сооружений), тоже в той части, в какой оно не противоречит специфике найма жилого помещения;
3) специфику найма жилого помещения как нормообразующий фактор.
Согласно общему принципу формирования системы гражданских договоров нормы, отражающие родовой признак, применимы к договору, основанному на частном (уточняющем) признаке, лишь постольку, поскольку они не противоречат этому частному признаку.
Специфика жилищных правоотношений существенно влияет на нормы, обусловленные направленностью на возмездную передачу имущества во временное пользование. Общие положения об аренде, отражающие указанную направленность в "чистом" виде, либо противоречат специфике жилищного найма, либо, хотя и не противоречат ей, но в первоначальном виде (без уточнений и изменений) к найму жилого помещения применяться не могут. Специфика рассматриваемого обязательства, "наложившись" на общность направленности, привела к тому, что правила аренды стали применимыми к жилищному найму лишь в «преломленном» виде, т.е. с учетом особенностей отношений найма.
Поэтому, в отличие от видов договора аренды, на которые законодатель распространил применение родовых арендных норм (ст. 625 ГК РФ), для найма жилого помещения такая возможность не предусмотрена. В главе ГР ФК, регулирующей наем жилого помещения, установлены специальные правила, конкретизирующие и изменяющие общие положения о договоре аренды.14
Таким образом, принадлежность найма жилого помещения к группе договоров, направленных на передачу имущества во временное пользование, обусловила лишь возможность применения к нему унифицированных подходов и принципов правовой регламентации.
Глава 2. Основные элементы и особенности договора коммерческого найма. Сравнительный анализ договоров найма
2.1. Договор коммерческого найма как самостоятельный договор
Специфика правового регулирования найма жилого помещения обусловлена тем, что во временное пользование передается жилое помещение для проживания. Квалифицирующими признаками рассматриваемого обязательства являются особенности предмета договора (жилое помещение) и его субъекта (на стороне нанимателя выступает лицо, принимающее жилое помещение во временное пользование исключительно для проживания в нем). Причем указанные признаки действуют в единстве. Отсутствие хотя бы одного из них исключает возможность квалификации договора как найма жилого помещения.15
Особенности отношений жилищного найма существенно отразились на его правовой регламентации. В институте найма содержится большое количество специальных норм, регламентирующих права и обязанности наймодателя, нанимателя и постоянно проживающих с ним лиц, порядок и условия расторжения договора и т.д.
Специфика правовой регламентации жилищного найма реализована в ГК в двух формах: путем конкретизации и изменения тех правил, которые предусмотрены для обычной аренды; и путем формулирования дополнительных специальных норм, не имеющих аналогов в институте аренды.
В юридической литературе большое внимание уделяется вопросу о том, какое место занимает наем жилого помещения в системе гражданских договоров: самостоятельного договорного типа или вида договора аренды.
Формально договор жилищного найма определен законодателем как самостоятельный тип договора. Это выражается в том, что ему посвящена отдельная глава ГК РФ. Однако констатации формального статуса явно недостаточно для ответа на поставленный вопрос. Важно установить, соответствует ли в данном случае форма содержанию. Если специфика жилищного найма не препятствует применению к нему значительного количества норм, отражающих родовые признаки аренды, значит договор жилищного найма необходимо рассматривать как вид договора аренды и предусматривать, соответственно, механизм, обеспечивающий возможность применения унифицированных правил. Если же, напротив, специфика найма исключает такую возможность, то следует признать, что он является самостоятельным типом договора.
Системный анализ найма жилого помещения показывает, что его следует рассматривать как самостоятельный тип договора. Следовательно, в данном случае формальный статус договора соответствует его объективному положению.
2.2. Основные элементы договора коммерческого найма
Существенным условием договора коммерческого найма его предмет, а также те условия, которые стороны оговорили при заключении договора. Например, наймодатель строго запретил (а наниматель согласился), что бы в квартире были животные.
Согласно ст. 672, 674 ГК РФ договоры коммерческого найма должны заключаться в письменной форме. Однако, несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет недействительности договора. Такое последствие наступает только в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон (п. 1 и 2 ст. 162 ГК РФ). Письменная форма нужна чаще всего самим сторонам, т.к. именно там прописаны все дополнительные условия договора. Часто в договоре перечисляется имущество, с которым сдана квартира и которое должно быть возвращено.
Для заключения договора коммерческого найма не требуются предпосылки в виде решения какого-либо органа, выдача ордера и т.п. Не действует предусмотренное законом исключение, относящееся к публичным договорам, поскольку договор коммерческого найма жилого помещения не относится к числу публичных. Стороны свободы в заключении договора и определении его условий.
Срок к существенным условиям не относится.
В силу п. 1 ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются правила, относящиеся к договору со сроком более одного года. Так, на такой договор не распространяется норма о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок (п. 2 ст. 683, ч. 1 ст. 684).
Как было отмечено, стороны в договоре коммерческого найма: наймодатель и наниматель.
По общему правилу, в качестве нанимателя в договоре коммерческого найма выступает один человек (физическое лицо). Однако, закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя.
Обычно совместно с нанимателем проживают супруг, дети, родители и другие члены семьи. Но это могут быть и лица, не относящиеся к членам семьи. Такие условия стоит оговорить при заключении договора и получить согласие наймодателя.
При вселении других граждан для постоянного проживания (кроме вселения их при заключении договора) требуется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. Такое согласие не требуется лишь при вселении несовершеннолетних детей.
Ограничения при вселении новых жильцов в нанятое жилое помещение установлены в целях соблюдения санитарно-гигиенических норм и требований, а также правил учета населения, т.е. в публичных интересах.
Предметом договора коммерческого найма выступает жилое помещение. Оно должно быть изолированным: жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, комнаты, имеющие отдельный вход. Жилье должно быть пригодно для постоянного проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям, т.е. такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья.
Согласно ст. 678 ГК наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также своевременно вносить плату за жилое помещение, а если договором не установлено иное - самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Основными правами нанимателя, ради приобретения которых и заключается договор найма жилого помещения, являются права владения и пользования им. Содержание этих правомочий заключается в возможности проживания в жилом помещении самого нанимателя, а также лиц, указанных в договоре коммерческого найма, или членов семьи. В совокупности правомочия владения и пользования нанятым жилым помещением нередко называют правом на жилую площадь.
Жилое помещение имеет строго целевой характер. Оно предоставляется нанимателю для проживания в нем, т.е. для удовлетворения его жилищной потребности. Это правило достаточно часто нарушается, когда снимаемая квартира превращается в «офис».
К числу субъективных прав нанимателя относится право сдачи жилого помещения в поднайм.
По договору поднайма наниматель (с согласия наймодателя) передает на срок нанятое им помещение в пользование поднанимателю (п. 1 ст. 685 ГК РФ). Наниматель по основному договору выступает в данном случае в роли наймодателя.
Наниматель вправе вселять в занимаемое жилое помещение времнных жильцов. Правовое положение временных жильцов определяется ст. 680 ГК РФ, которая относится и к коммерческому, и к социальному найму.16
Вселение временного жильца происходит с разрешения нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих.
Таким образом, основная обязанность наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения заключается в предоставлении пригодного к проживанию жилого помещения, а основная обязанность нанимателя- использовать предоставленное помещение для проживания и вносить арендную плату. Таким образом, как было отмечено ранее, договор коммерческого найма отличает возмездный характер, т.е. наймодатель получает прибыль.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ гражданин вправе сдавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем.
Многие собственники жилья, временно оставшегося свободным, сдавая его в аренду, и не подозревают о возможных последствиях.
Вместе с тем, согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ при осуществлении физическим лицом предпринимательской деятельности у него возникает обязанность зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
Предпринимательской является деятельность, направленная на систематическое получение прибыли. Если сдача в аренду жилого помещения удовлетворяет вышеуказанным критериям, например, имеется так называемый «гостевой дом» (дополнительное жилье), который сдается в аренду, то физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с п. 1 ст. 14.1 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя влечет наложение административного штрафа в размере от 500 тыс. до 2 тыс. руб.
В случае, когда деятельность физического лица не отвечает признакам предпринимательской и гражданин осуществляет сдачу жилого помещения в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, возникает обязанность по уплате НДФЛ (ст. 207 НК РФ). Доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, подлежат обложению НДФЛ у гражданина (п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Объектом налогообложения будет являться арендная плата за жилое имущество или иная сумма, полученная арендодателем (ст. 209 НК РФ).
По окончании календарного года и не позднее 30 апреля следующего года, представляется налоговая декларация в налоговую инспекцию по месту жительства гражданина.
Общая сумма налога уплачивается по месту жительства физического лица в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ).
2.3. Прекращение правоотношения коммерческого найма жилого помещения. Защита прав нанимателя в случае нарушения его преимущественного права на продление договора коммерческого найма
Учитывая принцип свободы договоров, договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма применим принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма.
При расторжении договора коммерческого найма действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма. Согласно ГК РФ договор коммерческого найма может быть расторгнут по требованию наймодателя» (п. 2 ст. 687) или по требованию любой из сторон (п. 3 ст. 687) только в судебном порядке.
В одностороннем порядке договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения. На нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.17
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
В случае прекращения договора коммерческого найма или истечения срока его действия, наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора. Например, В. Иванов в течение года снимал квартиру у П. Жданова. За это время он сделал в квартире небольшой ремонт. Кроме того, у него и членов его семьи сложился определенный устой: ребенок привык к школе, которая рядом с домом; жена уже знает точное время следования от дома до работы и т.д. Через год, наймодатель просит Ивановых освободить квартиру, т.к. его сын женится, и квартира нужна будет молодой семье и больше сдаваться не будет. В таком случае, расторжение договора обоснованно. Однако, если станет известно, то наймодатель тут же сдал квартиру другим жильцам (например, по просьбе знакомых) это будет нарушение норм закона, т.к. Ивановы как бывшие жильцы, имели преимущественное право на заключение договора.
Преимущественные права достаточно широко распространены в гражданском законодательстве. Закон наделяет правом преимущественной покупки сособственников в общей собственности (ст. 250 ГК РФ), участников общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 93 ГК РФ), акционеров закрытого акционерного общества (п. 2 ст. 97 ГК РФ) и т.д. Преимущественные права в виде привилегии на заключение договора известны также в сфере аренды, найма жилого помещения, коммерческой концессии. В ст. 1060 ГК РФ говорится о преимущественном праве лица, объявившего публичный конкурс на создание произведений науки, литературы или искусства, на заключение с автором произведения, удостоенного обусловленной награды, договора об использовании произведения. Таким образом, преимущественные права многообразны, однако их объединяет то, что они возникают в сфере договорных отношений. Особенный характер преимущественных прав позволил В.С. Ему выделить данные права в особую группу гражданских правоотношений18. Ученый полагает, что данные права выходят за рамки принципа равенства субъектов гражданских правоотношений. Поэтому преимущественные права могут возникнуть у субъектов только в случаях, предусмотренных законом.
К. Скловский и М. Смирнова приходят к выводу, что преимущественные права - это особые права, не относящиеся ни к вещным, ни к обязательственным правам. В то же время отдельные авторы относят преимущественные права к категории вещных прав. Другие авторы полагают, что преимущественные права являются по своей природе обязательственными правами.
Думается, преимущественные права относятся к категории обязательственных прав.
Так, в соответствии со ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и(или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. В данном случае наниматель вправе требовать не перевода на себя прав и обязанностей по договору, а признания его недействительным.
Наличие преимущественного права участника на заключение договора часто зависит от того, надлежащим ли образом он исполнял свои договорные обязанности. Так, в ст. 621 ГК РФ предусматривается, что, по общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по истечении срока договора, имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Таким образом, данное право принадлежит лишь добросовестному арендатору.
Далее следует отметить, что в силу п. 1 ст. 621 ГК РФ арендодатель не обязан заключать договор с арендатором на прежних условиях. Закон употребляет словосочетание «при прочих равных условиях», говоря о преимущественном праве арендатора. Таким образом, арендодатель вправе устанавливать более высокий размер арендной платы, изменять другие условия прежнего договора. В этой связи представляет интерес вопрос о праве арендодателя изменять условия договора о сроке его действия. В п. 1 ст. 621 ГК РФ содержится указание, что при прочих равных условиях арендатор имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Закон не говорит о праве арендатора на заключение договора на тот же срок. Поэтому представляется, что наряду с изменением других условий арендодатель вправе изменять условие о сроке и предлагать арендатору заключить договор, например, не на пять лет, а на год. Однако положения ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ вступают в противоречия с ч. 2 п. 1 ст. 621, где предусматривается, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. В этой связи данное положение необходимо исключить из п. 1 ст. 621 ГК РФ.