Государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами

... ...

Введение 5
1 Теоретические вопросы Государственного кадастрового учета 7
1.1 Общие положения 7
1.2 Зарубежный опыт 29
2 Формирование земельного участка под многоквартирным домом 39
2.1 Нормативно-правовое регулирование 39
2.2 Понятие права общей долевой собственности 42
2.3 Особенности формирования земельного участка под многоквартирным домом 48
3 Порядок постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами 58
3.1 Характеристика Советского района г. Тулы 58
3.2 Условия и порядок предоставления земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность
3.3 Формирование границ земельного участка
3.4 Подготовка межевого плана
3.5 Постановка на государственный кадастровый учет земельного участка
3.6 Проблемы формирования
3.7 Выводыи рекомендации
4 Эффективность государственного кадастрового учета
4.1 Виды эффективности
4.2 Формирование земельного налога в Тульской области по данным государственного кадастрового учета
4.3 Пример расчета земельного налога для земельного участка под многоквартирным домом
5 Охрана труда и окружающей среды
5.1 Кадастровая характеристика земель Тульской области
5.2 Расчет искусственного освещения методом светового потока
5.3 Пожарная безопасность кадастрового бюро
5.4 Охрана окружающей среды (Очистка воздуха от выбросов промышленных предприятий)
Заключение
Список использованных источников
Приложение

Земельные ресурсы, являясь основой национального богатства страны, в силу своих природных и экономических качеств, представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений.
Постоянно растет потребность в информации о земле как основе проводимых земельных преобразований, так как земля является основным источником материального благополучия в частном и общественном секторах.
Такая информация является главной для принятия решений, связанных с инвестициями, формированием налоговой системы, развитием и управлением территориями регионов. Кроме того, в информации о земельных участках нуждаются юридические лица и граждане, совершающие различные сделки с землей.
Важной задачей при формировании системы управления земельными ресурсами является создание норм, организац ионных структур и процедур, позволяющих выявлять, накапливать, обновлять информацию об объектах земельных отношений. Практическое решение этой проблемы предполагает создание системы формирования и учета объектов и субъектов земельных отношений, что осуществляется в настоящее время путем формирования государственного кадастра недвижимости.
Формирование земельных участков под многоквартирными домами является одной из наиболее актуальных тем в земельном праве. Это обусловлено принципиально новым подходом федерального законодательства к правовому регулированию указанной сферы общественных отношений.
Актуальность работы обусловлена тем, что собственники помещений в многоквартирном доме являются владельцами земли под данным домом, однако без оформления участка и постановки его на государственный кадастровый учет такое право не может быть подтверждено.
Цель дипломной работы - рассмотрение порядка проведения кадастрового учета земельных участков занятых многоквартирными домами.
Для достижения заданной цели в работе поставлены следующие задачи:
1.Изучить действующее законодательство по формированию земельного участка под многоквартирным домом;
2.Дать определение понятию долевой собственности;
3.Рассмотреть подробно порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами в городе Туле;
4.Рассмотреть постановку земельного участка на кадастровый учет.
5.Выявить проблемы формирования земельных участков под многоквартирными домами в г. Туле;
Теоретической и методологической основой проведения исследования явились законодательные акты и нормативные документы по теме работы.
Источниками информации служили нормативно-правовые и законодательные акты в сфере государственного кадастра недвижимости, Земельный кодекс Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, базовая учебная литература, статьи и обзоры в специализированных периодических изданиях, посвященных тематике формирования земельных участков под многоквартирными домами, а также региональный доклад о состоянии и использовании земель в Тульской области в 2013 году.

Если право на ЗУ МКД почти не оспаривается, то по вопросу о размере ЗУвозникают огромные споры. Вопрос тем более актуален, что существуют разные правовые акты, определяющие нормативы предоставления ЗУ МКД, вводящие понятие “земля под многоквартирным домом” и т. п.Жилищный кодекс не дает четкого понимания размера “положенного” дому участка земли, указывая в ст. 36 лишь на то, что он включает “элементы озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты”. Однако статья отсылает к земельному законодательству и законодательству о градостроительной деятельности: «Размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности » Согласно земельному кодексу - Границы земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Таким образом, земельный кодекс также не определяет размеры ЗУ МКД. Указание на определение границ ЗУ содержится в ч. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса: «Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий».Существует расчет нормативной площади земельного участка под многоквартирными домами. При строительстве жилых домов соблюдался норматив земельного участка.Нормативный размер земельного участка рассчитывается путем умножения общей площади жилых (на момент постройки дома) помещений в многоквартирном доме на удельный показатель земельной доли по формуле (1): Sнру=S×У (1)где: Sнру — нормативный размер земельного участка в квадратных метрах, S — общая площадь жилых помещений в доме, У — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности.Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м площади жилых помещений в зависимости от этажности и периода строительства  приведены в таблице 1.Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности, имеющих встроенно-пристроенные нежилые помещения, с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта) осуществляется органами местного самоуправления исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий [27].Основные принципы формирования границ земельных участков под многоквартирными домами: 1. Границы земельного участка под многоквартирным домом и иных входящих в состав такого дома объектов недвижимого имущества, устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии) и проездов, естественных границ земельных участков, границ отвода магистральных инженерно-транспортных коммуникаций, если градостроительными требованиями не установлено иное. 2. В границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним.Строительные нормыЭтажность23456789121416171820221957 г.СН 41-582.842.001.571.341.231.191.14--------1967 г.СНиП II-К.2-622.721.971.811.521.391.301.211.04---1975 г. СНиП II-60-752.301.801.591.361.211.151.100.980.94-ВСН 2-853.571.851.331.311.161.050.960.850.800.740.690.670.660.650.641994 г. МГСН 1.01-943.571.851.331.311.161.050.960.850.800.740.690.670.660.650.64СНиП 2.07.01-89*1.611.43Таблица 1 – Удельные показатели земельной доли (Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах СП 30-101-98 Госстроя России)3. При установлении границ должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка, частями подземного и надземного пространства. Пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования путем установления органом местного самоуправления публичного сервитута с учетом градостроительных нормативов.4. Границы земельных участков, в пределах которых расположены объекты недвижимости, предназначенные для электро-, тепло-, газо-, и водоснабжения населения и водоотведения, а также границы зон действия публичных сервитутов в пределах жилых кварталов, микрорайонов для обеспечения беспрепятственного обслуживания указанного имущества устанавливаются органами местного самоуправления в составе проектов межевания с учетом местных нормативов градостроительного проектирования. 5. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами не подлежат приватизации. Не предоставляются в частную собственность земельные участки зарезервированные для государственных или муниципальных нужд. 6. Нормативный размер земельного участка, передаваемого в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно, определяется в зависимости от площади земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, а также с учетом прилегающих к ним территорий, необходимых для их функционирования (обслуживания), с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания в многоквартирном доме. При этом должны обеспечиваться нормальные условия проживания на смежных земельных участках. 7. Если фактическая площадь земельного участка в существующей застройке меньше нормативных размеров площади, бесплатно передаваемой в общую долевую собственность собственников в многоквартирном доме, и увеличение размеров земельного участка за счет смежных земельных участков не представляется возможным, то границы земельного участка многоквартирного дома устанавливаются по фактически существующим границам. 8. Сверхнормативная территория может быть передана собственникам помещений в многоквартирном доме в собственность (за плату), аренду только при условии, что она, в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, не может быть использована в качестве самостоятельного объекта.Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает: 1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.На основании ст. 9 - 11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, - исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.В случае если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ''О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации''). Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Федерального Закона N 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо. Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (ст. 29 ЗК РФ), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.После того как земельный участок сформирован и в отношении его проведен кадастровый учет налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.Согласно п.1 ст. 392 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности [11].3 Порядок постановки на Государсвтенный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами в Советском районе г.Тулы3.1 Характеристика Советского района г. ТулыТула расположена на севере Среднерусской возвышенности, на р. Упа (приток Оки). Тульская область граничит с Московской, Рязанской, Липецкой, Орловской и Калужской областями и занимает площадь 26 тысяч квадратных километров. Протяженность области с севера на юг - около 200 км, с запада на восток - чуть меньше 190 км. Тула относится к числу наиболее экономически развитых городов центра России. Это крупный промышленный, научный и культурный центр, важный железнодорожный узел, с численностью проживающих 499,5 тысячи человек (по состоянию на 01.01.2012). Численность населения города Тулы составляет 32,3 процента населения Тульской области. Плотность населения – 3432 человека на 1 км2.В настоящее время Тула административно разделена на 5 городских районов: Центральный район; Пролетарский район; Зареченский район; Привокзальный район; Советский район. Привокзальный и Советский районы Тулы имеют общую администрацию (территориальное управление). В 2005 году в административное подчинение районам Тулы включены посёлки городского типа Скуратовский, Косая Гора, Горелки и Менделеевский.Советский район расположен в центральной части города. На севере граничит с Зареченским, на западе и юге — с Привокзальным, на востоке — с Центральным районами города.По времени своего образования  это самый молодой район города: он был сформирован только в 1977 году за счет территории Привокзального района.Советский район – удивительная смесь исторических зданий дореволюционного периода, полуразваленных избушек и современных многоэтажек.Крупнейшими предприятия района являются ОАО АК «Туламашзавод», ОАО «Тулаточмаш» и ОАО «Тульский оружейный завод».Район условно можно разделить на три части: северо-восточная часть (ул. Мосина, Красноармейский проспект, ул. Демонстрации), где находится промышленная зона и дома новой застройки; центральная часть (ул. Демонстрации, Ф. Энгельса, Первомайская) - многоэтажные дома старой и новой застройки; юго-западная часть (пр-т Ленина, ул. Болдина, ул. 9 Мая) - 5-этажные дома старой застройки с малометражными квартирами и дома индивидуальной застройки.В настоящий момент Советский район административно объединен с Привокзальным. Содержанием района занимается специально созданное Территориальное управление администрации г. Тула по Советскому и Привокзальному районам.Земли, находящиеся в административных границах Тульской области, составляют земельный фонд области.Согласно действующему законодательству и сложившимся традициям, государственный учет наличия и использования земель в Российской Федерации осуществляется по категориям земель и угодьям.Целью государственного учета земель является получение систематизированных сведений о количестве, качественном состоянии и правовом положении земель в границах территорий, необходимых для принятия управленческих решений, направленных на обеспечение рационального и эффективного использования земель[16].В Туле проводятся работы по кадастровому учету земельных участков. По состоянию на 01.04.2014 г. в период с 2009 по 2014 г. поставлены на государственный кадастровый учет 2 453 земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости. Общая площадь земли — 7 997 315,75 кв.м. В Советском районе поставлено на учет 501 земельный участок, общая площадь 1 664 538, 00 кв.м. Доля не поставленных на кадастровый учет земельных участков в Советском районе составляет 24 % (Рисунок 1)Рисунок 1- Доля земельных участков, не поставленных на кадастровый учет в Советском районеПеречень многоквартирных домов, поставленных на кадастровый учёт в соответствии с программой «Реформа ЖКХ» по состоянию на 01.04.14. представлен в Приложении Д.Все работы по межеванию и проводились за счет городского бюджета. Все земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, после постановки на государственный кадастровый учет бесплатно перешли в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме и стали объектами налогообложения.Если сравнивать показатели по передачи земли собственникам жилья в среднем по России и Тульской области, то этот показатель значительно ниже. Так в Тульской области поставлено на учет 14.86% , а средний показатель по РФ 44.14% (Рисунок 2) Как видно из рисунка, более 80% земельных участков Тульской области, на которых расположены многоквартирные дома, в настоящее время не сформированы, что, в свою очередь мешает нормальной эксплуатации жилищного фонда, не позволяет должным образом выполнять работы по озеленению и благоустройству территорий, вызывает разногласия по выполнению работ по санитарной очистке территорий города. Рисунок 2 - Передача земли собственникам жилья (по данным Фонда содействия реформированию ЖКХ)Объектом данной дипломной работы является земельной участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу: г.Тула, Советский район, ул.Л.Толстого, д.128. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет в 2012 г. Кадастровые работы проводились по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В ходе их проведения были уточнены площадь земельного участка и координаты поворотных точек границы земельного участка, содержащиеся в схеме расположения земельного участка на кадастровой карте (плане) территории (Приложение). Корректировка вызвана необходимостью приведения границ образуемого земельного участка в соответствие с границами земельных участков, учтенных в ГКН. 3.2 Условия и порядок предоставления земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность.Общие правила приобретения прав на земельные участки под зданиями, строениями и сооружениями установлены ст. 36 ЗК РФ. Согласно ч. 2 этой статьи в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, иные здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством[1].Оформление земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность можно разделить на следующие этапы:1. проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома и выбор уполномоченного лица.2. обращение с заявлением о формировании участкадля последующей передачи в общую долевую собственность собственников помещений3. формирование земельного участка;4. принятие решения о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность;5. возникновение права общей долевой собственности на участок;6. государственная регистрация права общей долевой собственности.Первым этапом стало проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.Порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, голосования и принятия решений регламентирован статьями 45-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. На повестку дня выносятся следующие вопросы:— принятие решения о необходимости формирования земельного участка под многоквартирным домом,— выбор лица, уполномоченного представлять интересы собственников помещений многоквартирного дома в органах государственной власти и органах местного самоуправления по вопросу оформления земельного участка, расположенного под многоквартирным домом в общую долевую собственность.Инициировать проведение общего собрания вправе любой из собственников помещений в доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов[2].Сообщение о проведении собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме – досках объявлений, подъездах.За десять дней до проведения собрания собственники помещений в доме были оповещены о его проведении, получив уведомления о проведении собрания собственников помещений в многоквартирном доме (приложениеА).В уведомлении о проведении общего собрания собственников помещений в обязательном порядке должны быть указаны следующие сведения: а) сведения лицах, по инициативе которых созывается данное собрание; б) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование); в) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения; г) повестка дня данного собрания; д) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться. При проведении общего собрания в форме заочного голосования, непосредственно каждому собственнику был вручен бюллетень для заочного голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (приложение Б). Также составлялся реестр собственников помещений в многоквартирном доме (приложение В). Решение общего собрания по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.Общее собрание собственников помещений в доме по указанному выше вопросу должно также уполномочить лицо на обращение в соответствующие органы власти с заявлением о формировании участка и приобретении прав на него.Общее собрание должно обсудить и принять определенное решение, по результатам которого должен быть составлен протокол.