Рекомендуемая категория для самостоятельной подготовки:
Дипломная работа*
| Код |
286132 |
| Дата создания |
04 октября 2014 |
| Страниц |
73
|
Мы сможем обработать ваш заказ (!) 24 мая в 12:00 [мск] Файлы будут доступны для скачивания только после обработки заказа.
|
Описание
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В результате дипломного исследования, целью которого явился анализ особенностей оценки загородной недвижимости с точки зрения доходов и применение различных методов оценки в рамках доходного подхода в отношении загородной недвижимости Санкт-Петербурга, выявлено следующее.
1. Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, одновременно выполняя две важные функции: средства производства и предмета личного потребления как среда обитания. Все больше становится очевидным, что управление недвижимостью требует включения цивилизованных рыночных отношений в данный процесс, все больше требуется вовлечение в систему управления недвижимостью составляющей определения ее стоимости, в том числе с помощью независимой оценки.
Оценка недвижимого имущества являетс ...
Содержание
ВВЕДЕНИЕ 3
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1 Недвижимость как объект оценки 6
1.2 Становление и развитие оценочной деятельности в России 10
1.3 Принципы, методы и процесс оценки недвижимости 15
2 ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДОВ 25
2.1 Развитие рынка загородной недвижимости в России и
в Санкт-Петербурге 25
2.2 Анализ ценообразующих факторов стоимости загородной недвижимости 33
2.3 Методы оценки загородной недвижимости в рамках
доходного подхода 38
2.3.1 Метод капитализации дохода 38
2.3.2 Метод дисконтирования денежных потоков 43
2.3.3 Метод мультипликатора валовой ренты 44
2.3.4 Метод техники остатка 45
3 ОЦЕНКА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАГОРОДНОЙ ЗОНЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА 47
3.1 Характеристика объекта оценки 47
3.2 Цель оценки и вид определяемой стоимости 50
3.3 Расчет стоимости объекта загородной недвижимости доходным подходом 51
3.3.1 Расчет стоимости коттеджа методом мультипликатора валовой ренты 53
3.3.2 Расчет стоимости коттеджа методом дисконтирования денежных потоков 56
3.3.3. Расчет стоимости коттеджа методом капитализации дохода 60
3.3.4. Расчет стоимости коттеджа методом техники остатка 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ 68
Введение
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы дипломной работы вызвана тем, что в любом обществе недвижимое имущество играет особую роль, выступая не только важным экономическим ресурсом, но и частью среды обитания, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Особенно это проявилось с переходом российской экономики к рыночным отношениям, когда недвижимость стала не только средой обитания, но и товаром, а также эффективным вложением финансовых ресурсов.
Развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение в активизации инвестиционной деятельности, как для обычных граждан, так и для бизнеса с целью удовлетворения потребностей общества, а это в конечном итоге способствует развитию экономики страны в целом.
На сегодняшний день загородная недвижимость, к которым относятся дома, коттеджи, таунха усы, дачные участки, является одним из наиболее перспективных, быстро развивающихся сегментов рынка недвижимости в мегаполисах, и в частности в пригородах Санкт – Петербурга и Ленинградской области. В последнее время спрос на загородную недвижимость неуклонно растет, поэтому цены на нее зачастую не соответствуют реальной стоимости, а носят спекулятивный характер. Это вызвало потребность в профессиональной оценке стоимости загородной недвижимости, обусловившей необходимость независимого суждения относительно ценностных характеристик объекта недвижимости, защиты прав и интересов, как собственников, так и пользователей недвижимого имущества.
Оценка загородной недвижимости подразумевает, как правило, определение рыночной стоимости права собственности и других вещных прав в отношении объекта оценки. Объект недвижимости, помимо жилых домов, коттеджей, садовых хозяйств, может включать также земельный участок, на котором построены данные объекты, поэтому в определении стоимости загородной недвижимости большое внимание должно быть уделено земельному участку, тем более, что земельный рынок до сих пор является не развитым и требует особого подхода к оценке.
Проблемам оценки недвижимости посвящены исследования таких авторов, известных как за рубежом, так и в России, как А.Н. Асаул, А. Смит, А. Маршалл, Д. Фридман, Б.Л. Воркуев, С.В.Грибовский, А.Г. Грязнова, А.Д. Некипелов, В. М. Рутгайзер, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки загородной недвижимости. Поэтому требуется дополнительно рассмотрение оценки стоимости загородной недвижимости не только как объекта имущественных прав и стоимости затрат на его создание, а как объекта, приносящего доход.
Целью дипломной работы является анализ особенностей оценки загородной недвижимости с точки зрения доходов и применение различных методов оценки в рамках доходного подхода в отношении загородной недвижимости Санкт-Петербурга.
Для достижения данной цели необходимо решение следующих задач:
1. Рассмотреть теоретические и методологические основы оценки недвижимости.
2. Провести анализ развития рынка загородной недвижимости в целом по России, и отдельно в Санкт- Петербурге.
3. Провести анализ ценообразующих факторов стоимости загородной недвижимости.
4. Рассмотреть различные методы оценки загородной недвижимости в рамках доходного подхода.
5. Провести оценку коттеджа, расположенного в загородной зоне Санкт-Петербурга, различными методами доходного подхода.
Объектом исследования в данной дипломной работе является загородная недвижимость Санкт-Петербурга. Предметом исследования – оценка загородной недвижимости Санкт-Петербурга методами доходного подхода.
Теоретическую базу исследования составили труды российских и зарубежных авторов в вопросах экономики недвижимости, а также в области исследования рынков недвижимости, аналитические материалы методических журналов «Недвижимость: экономика и управление», «Проблемы современной экономики», «Креативная экономика» и др.
В работе исследовались методы системного, статистического и ситуационного анализа, структурный и динамический анализ, методы экономического моделирования и прогнозирования, табличная и графическая интерпретация информации.
Практическая значимость работы заключается в возможности использования результатов исследования для применения их в практике оценочной деятельности.
Фрагмент работы для ознакомления
Список литературы
1. Гражданский Кодекс РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ. [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/
2. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.labrate.ru/laws.
3. Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 30.06.2006 №92-ФЗ). [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru//
4. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (ред. от 13.05.2008 №66-ФЗ) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/
5. Межрегиональный информационно - аналитический справочник Ко-Инвест «Укрупненные показатели стоимости строительства» в ценах на 01.01.2010, выпуск 2010. - 736с.
6. Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходык оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.2007 №256.
7. Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.2007 №255.
8. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»: Приказ МЭРТ РФ от 20.07.2007 №254.
9. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)»: Приказ МЭРТ РФ от 22.10. 2010 г. № 508.
10. Об утверждении федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»: Приказ МЭРТ РФ от 04.07. 2011 г. № 328.
11. Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)»: Приказ МЭРТ РФ от 07.11. 2011 г. № 628.
12. Авдеев А. П. Проблемы оценки объектов недвижимости // Вопросы оценки. № 1. – 2011. – С. 28-30.
13. Акимова И. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики / И. Акимова, Н. Биктимирова // Право и экономика. – 2009. – №12. – С. 18-21.
14. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008. - 568с.
15. Булгаков С.Н. Система экспертиз и оценка объектов недвижимости / С.Н. Булгаков и др.. - М.: А-ПРИОР. 2007. - 352 с.
16. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. – 265 с.
17. Волочков, Н. Г. Оценка недвижимости: Учеб. пособие / Н. Г. Волочков. - М.:ИНФРА - М., 2011. – 412с.
18. Грибовский С. Оценка объектов недвижимости с использованием доходного подхода // Финансовый бизнес. 2009. – №4. – С. 43-45.
19. Григорьева И. Л. Проблемы оценки собственности // Финансовый бизнес. – 2010. – №1. – С. 48–49.
20. Ермак С.И. Рынок загородной недвижимости пожинает плоды кризиса // Вопросы экономики, 2011. - № 10. – С.62-75.
21. Зеленский Ю. В. О сопоставимости результатов подходов при оценке недвижимости – принцип согласованности моделей // Вопросы оценки, 2009. – №4. – С.32-51.
22. Калмыкова Е.Ю. Экономика недвижимости. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2011. - 139 с.
23. Кащук И.В. Основы оценочной деятельности. Учебное пособие. - Томск: Изд-во Томского политехнического университета, 2010. - 141 с.
24. Ким, Е. П. Техническая инвентаризация зданий жилищно-гражданского направления и оценка их стоимости / Е. П. Ким. - М.: Экспертное бюро-М, 2010. -193c.
25. Логинов М. П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. – 2010. – №9. – С. 103–107.
26. Лейфер Л.А. Определение рыночной стоимости недвижимости на основе коллективных экспертных оценок // Имущественные отношения в РФ»,2009. - № 2. – С. 34-39.
27. Марчук А. А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг// Вопросы оценки, 2007. - №1.
28. Недвижимость: Энциклопедия слов. — Казань: Изд.-во ГУП «ПИК «ИдеалПресс» 2009. -324c.
29. Озеров Е.С. Российские федеральные стандарты оценки (РФСО2011). – СПб.: Питер, 2011 - 415 с.
30. Осташова Л.А. Российские особенности рынка загородной недвижимости [Электронный ресурс]. http://www.franchisinguniverse.ru
31. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2009. – 496 с.
32. Оценка стоимости земли: Учеб, пособие / Под ред. Н.А. Абдуллаева, Н. А. Колайко. — М.: ЭКМОС, 2011.-248c.
33. Рыночная оценка имущества города: Учеб. пособие для Вузов. — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009. -215c.
34. Симионова Н.Е. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства/Н.Е. Симионова. – 2-е издание, перераб. и доп. – Ростов н/Д: Феникс, 2010.- 362 с.
35. Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ./ Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело ЛТД, 2008. – 480с.
36. Харрисон, Г. Оценка недвижимости: Учеб, пособие: Пер. с англ. / Г. Харрисон.— М.: 2010.-613c.
37. Хачатурян Ю. Оценка рисков в сделках с недвижимостью. //Жилищное право, 2011. - №1 – С.17 -27.
38. Хлопцов Д. М. Тенденции развития оценочной деятельности в России, 2011. [Электронный ресурс]: http://appraisal.ru
39. Экономика и управление недвижимостью. Примеры, задачи, упражнения Учеб. для вузов: В 2 ч. / Под общ. ред. П. Г. Грабового. — Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2010. - 377c.
40. Экспертная оценка параметров рынка недвижимости // LABRATE. RU - http://www.labrate.ru/
41. htpp: www.appraiser.ru
42. htpp:/www.cfin.ru
43. htpp:/ gks.ru
44. http:/ ocenka.ru
Пожалуйста, внимательно изучайте содержание и фрагменты работы. Деньги за приобретённые готовые работы по причине несоответствия данной работы вашим требованиям или её уникальности не возвращаются.
* Категория работы носит оценочный характер в соответствии с качественными и количественными параметрами предоставляемого материала. Данный материал ни целиком, ни любая из его частей не является готовым научным трудом, выпускной квалификационной работой, научным докладом или иной работой, предусмотренной государственной системой научной аттестации или необходимой для прохождения промежуточной или итоговой аттестации. Данный материал представляет собой субъективный результат обработки, структурирования и форматирования собранной его автором информации и предназначен, прежде всего, для использования в качестве источника для самостоятельной подготовки работы указанной тематики.
bmt: 0.0049