Актуальные вопросы формирования земельных участков под многоквартирными домами

Работа написана на актуальную и не избитую тему, защищена на отлично.
В работе использовано большое количество судебной практики ...

Содержание

Введение……………………………………………………...……….…............ 4
Глава 1. Условия формирования земельных участков под многоквартирными домами……………………………………………………………..…………… 8
§1. Географические, геологические, транспортные и иные условия формирования земельных участков……………………………………………12
§2. Фактическое землепользование как одно из основных условий формирования земельных участков под многоквартирными домами…………………………………………………………….……………..13
§3. Инициативный характер формирования земельных участков .……….. 17
Глава 2. Порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами………………………………………………………..………….………21
§1. Право общей долевой собственности ………….…………….……..……21
§2. Момент возникновения права на земельный участок ….……………….26
§3. Порядок определения границ формируемого земельного участка…………………………………………………………………….…….30
§4. Порядок оказания услуги по формированию земельного участка ……34
Глава 3. Кадастровый учет земельного участка под многоквартирным домом и государственная регистрация права на помещения в многоквартирном доме…………………………………………………………………………….38
§1. Осуществление межевых работ в целях подготовки проекта земельного участка………………………………………………………………………… 38
§2. Особенности определения площади земельного участка………………43
§3. Государственная регистрация права общей долевой собственности и права на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме…………………………………………..……………………………….…47
Заключение……………………………………………………………………..50
Список используемой литературы………………………..………………..… 55

Актуальность темы дипломного исследования обусловлена тем, что в настоящие время формирование земельных участков под многоквартирными домами представляют собой сложный вопрос как с юридической, так и с практической точек зрения. Поэтому от того, насколько юридически грамотно в законодательстве будет определен их правовой механизм, урегулированы общественные отношения, связанные с формированием и индивидуализацией земельных участков под многоквартирными домами, зависит стабильность гражданского оборота и экономической безопасности собственников и иных владельцев как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирных домах.
Первое упоминание такого понятия, как «многоквартирный дом» пришлось на 1959 год, а именно, оно было обнародовано в Постановлении Совета Министров РСФСР «О мерах содейст вия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов» . Немногим ранее, в 1947 году, в Постановлении Совета Министров СССР было упоминание о понятии «многоквартирный жилой дом» .
и т.д.

Она бы выражалась в возможной позиции уполномоченного органа по данному вопросу. Наверное, было бы правильно считать этим органом тот орган, который и осуществлял формирование земельного участка. То есть, ресурсноснабжающая организация, которой не удалось достигнуть договоренности с собственниками, могла бы обратится в орган власти с просьбой разрешения временного обременения того или иного земельного участка. И уже в случае получения отказа организация, естественно, могла бы достичь своего в судебном порядке. Правильнее было бы внести изменение в ч. 2 ст. 36 Земельного кодекса РФ. После этого она бы выглядела так: «В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством, а также с учетом свободного режима использования земельного участка ресурсоснабжающими организациями в целях предоставления коммунальных услуг и, в необходимых случаях, с разрешения уполномоченного органа». Данное новшество включило бы в спорный вопрос третью незаинтересованную сторону. Зачастую, организациям, предоставляющим коммунальные услуги, и собственникам очень сложно договориться. Уполномоченный орган помог бы в разрешении противоречий. А так же, что носит уже более формальный характер, статья в новом виде закрепила бы «свободный режим использования земельного участка», соответственно после получения необходимого разрешения. §2. Момент возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом Данный вопрос не случайно вынесен в отдельную часть работы – он имеет ключевое значение. К примеру, от момента возникновения прав на земельный участок под многоквартирным домом зависит момент, с которого начинается уплата земельного налога, и это только один из факторов. Существует два основных подхода к данному вопросу. Кто-то считает, что моментом возникновения указанного права является момент его регистрации, а кто-то считает, что момент регистрации прав собственников на помещения (или хотя бы одного из них). Рассмотрим пример из судебной практики, затрагивающий данную проблематику.   «Мэрией городского округа Тольятти (далее - мэрия, арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Фирма "Жилстрой" (далее - общество, арендатор) заключен договор от 01.02.2006 N 1310 (далее - договор аренды), в соответствии с которым арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 63:09:0201057:0089, расположенный по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Комсомольский р-н, ул. Механизаторов, мкр. 6 (далее - спорный земельный участок), сроком на 40 месяцев (с учетом соглашения от 30.01.2008) для строительства жилого дома. Договор аренды и соглашение от 30.01.2008 зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области. Обществом 20.11.2009 получено разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, построенного на спорном земельном участке. Все объекты долевого строительства переданы обществом участникам долевого строительства, ряд участников зарегистрировал свое право собственности на переданные объекты. Мэрия и общество 16.12.2009 подписали соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка и составили акт приема-передачи (возврата) этого участка, после чего стороны обратились в управление с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды и погашении регистрационной записи об аренде.Сообщением от 18.05.2010 N 09/154/2009-500 (далее - сообщение управления) обществу было отказано в государственной регистрации названного соглашения. При этом управление указало, что на момент обращения с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены не все записи о государственной регистрации прав собственности на квартиры и нежилые помещения в жилом доме, в связи с чем право аренды спорного земельного участка остается обремененным ипотекой в пользу участников долевого строительства, которые согласие на заключение соглашения о расторжении договора аренды не представляли».  Надо сказать, что суды всех инстанций выбрали сторону арендатора и согласились, что данный отказ неправомерен, а вот Президиум ВАС с ними не согласился. Им было установлено следующее: « Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество…земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им». Из данного Постановления следует то, что все права третьих лиц на земельный участок, располагающийся под многоквартирным домом, прекращают действовать уже после первой регистрации права собственности любого лица на любое помещение в этом многоквартирном доме, иначе говоря, «право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом неразрывно связано с правом собственности на помещения в этом доме». Здесь же, в подтверждение всего вышесказанного, приведем еще несколько примеров из практики, но касающихся уже немного другой стороны данного вопроса. Очень часто, уже после ввода в эксплуатацию только что построенного здания, публичные собственники земельных участков, а вернее их представители, обращаются в суды с требованием о взыскании сумм по арендным платам с застройщиков. Данные обращения служат примером незнания указанных представителей, когда именно завершают свое действие права застройщика и иных лиц на земельный участок и когда возникают права собственников помещений. По мнению судов, так как земля перешла в собственность владельцев помещений, застройщик уже не пользуется земельным участком, а это значит, что публичное образование уже не имеет права на взыскание указанной суммы денежных средств. Примеров подобных споров очень много в судебной практики, а именно их можно найти в Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.02.2011 г., Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2011 г., Постановлении ФАС Московской области от 23.05.2011 г. и других. Для того, чтобы закрепить момент возникновения права на земельный участок под многоквартирным домом за собственниками помещений в этом доме и убрать путаницу по данному вопросу, необходимо внести изменение в ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ», после чего она будет выглядеть следующим образом: «В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, причем моментом возникновения права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом следует считать момент государственной регистрации хотя бы одного из прав собственности на помещение в этом многоквартирном доме». Данное нововведение поможет, наконец-то, законодательно закрепить момент возникновения указанного права, а значит – исключить все споры по данному вопросу.§3. Порядок определения границ формируемого под многоквартирным домом земельного участка. Основы определения такого порядка закреплены в Земельном кодексе РФ: «Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка». Таким образом, в пределы границ земельного участка входят участки, на которых находятся общее имущество собственников, подъезды, парковки, гаражи и иные объекты, необходимые для обеспечения полноценного существования данного многоквартирного дома.Полный перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах можно найти в Постановлении Правительства «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» и в прилагаемых к нему Правилах. В частности, в ст. 2 сказано: «В состав общего имущества включаются:  а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи … и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);  б) крыши;  в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);  г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);  д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);  е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;  ж) иные объекты…».Нужно отметить, что если земельный участок ранее был предоставлен в пользование не одному, а нескольким многоквартирным домам, и собственники помещений в этих домах решили разделить единый участок на несколько более мелких участков, то они также могут обратиться с такой просьбой в уполномоченный орган. Обращение происходит совместно собственниками обоих домов, вернее их уполномоченных представителей. Представители должны иметь при себе проект разделения участка, обязательно выполненного той организацией, которая имеет право проводить подобные работы. Самое важное, на что стоит обратить внимание при рассмотрении данного вопроса, это, конечно же, права третьих лиц, людей, у которых существует необходимость использования каких-либо объектов, находящихся в границах формируемого земельного участка. Такими объектами, прежде всего, являются, так называемые, территории общего пользования – детские площадки, спортивные сооружения, проезды, пешеходные проходы и т.п., а также объекты, которые расположены за формируемыми земельными участками, доступ к которым возможен только через этот участок. К слову сказать, это могут быть как объекты наземной инфраструктуры микрорайона, так и подземной. Рассмотрим пример защиты прав третьих лиц на практике. «Как следует из материалов дела, должностными лицами Госинспекции по недвижимости Хохленковым А.Е., Поляковым Е.Д. проведено обследование на земельном участке по адресу: 125171, Россия, г. Москва, Ленинградское ш., вл. 15. В результате обследования установлено, что по адресу: Ленинградское ш., вл. 15 размещается девяти-десяти этажное здание смешанного типа. Управление домом осуществляет созданное собственниками жилых помещений ТСЖ "Адмирал". Земельный участок (придомовая территория) площадью 10 500 кв. м огорожен металлическим забором, установлены металлические въездные ворота и калитки с запирающими устройствами. На огороженном участке находится благоустроенная за счет городских средств детская площадка, придомовые проезды и парковочные места. Контроль за проходом граждан и проездом автомобилей осуществляется сотрудниками охраны. 09.04.2013 должностным лицом Госинспекции по недвижимости города Москвы с участием законного представителя ТСЖ составлен протокол об административном правонарушении, которым ТСЖ "Адмирал" вменялось совершение административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 6.5 КоАП города Москвы, выразившегося в самовольном ограничении доступа на земельный участок». Заявителем по делу являлся ТСЖ «Адмирал», заявитель требовал отмены указанного постановления органа. Апелляционная жалоба была оставлена без удовлетворения. На данном примере мы четко видим защиту прав третьих лиц на проезд-проход через территорию сформированного земельного участка под многоквартирным домом. В частности, в Постановлении Суда говорится: «В данном случае, событие правонарушения заключается в установлении ТСЖ разрешительного режима доступа на земельный участок, который обеспечивается сотрудниками охраны, а также в допуске к установке такой конструкции ограждения, ворот, калитки, которая не обеспечивает либо затрудняет прохождение, как указывается в жалобах, людей с ограниченными возможностями, детских колясок».Существует необходимость внести изменение в ст. 36 Земельного кодекса РФ о закреплении прав третьих лиц на пользование объектами, находящимися на сформированных под многоквартирными домами земельных участках. После внесения изменения ч. 7 статьи будет выглядеть так: «…Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а также с учетом прав третьих лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка». Хочется верить, что данное новшество поможет законодателю лучшим образом закрепить и защитить права лиц, у которых существует прямая необходимость пользования объектами жизнедеятельности, каким-то образом затрагивающие сформированный под многоквартирным домом земельный участок. §4. Порядок оказания услуги по формированию земельного участка под многоквартирным домом. Проанализировав действующее законодательство, мы пришли к выводу, что земельные участки под многоквартирными домами, сформированные до введение в действие Жилищного кодекса РФ, а точнее будет сказать – до 1 марта 2005 года, бесплатно переходят в общую долевую собственность собственникам помещений в этом многоквартирном доме. Что же касается не сформированных до этой даты земельных участков, то законодательством для них предусмотрена специальная процедура. Что же входит в эту процедуру и кто осуществляет услугу по формированию земельного участка под многоквартирным домом? Ответ на первый вопрос можно найти в Письме Министерства экономического развития РФ: «формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя: 1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории; 2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка». Что касается второго вопроса, то «формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления». «При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления…Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица. Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо». При невыполнении уполномоченными органами своих обязанностей в надлежащей форме и в указанные в законодательстве сроки они могут быть привлечены к ответственности через суд. Так, в ФАС Поволжского округа обратилось ТСЖ с требованием «о признании незаконным бездействия муниципального органа, выразившегося в уклонении от формирования земельного участка под многоквартирным домом и устном отказе в формировании земельного участка, обязании устранить нарушения прав ТСЖ путем формирования участка». Решение было следующим: «Требование удовлетворено в части признания незаконным уклонения от формирования участка, поскольку подтвержден факт несовершения муниципальным органом предписанных законом юридических действий в установленный срок». Как отмечает Ерофеев Б.В. в своей книге, «осуществление кадастровых работ происходит за счет лица, инициировавшего эти работы». Об этом же говорится и в Земельном кодексе РФ: «Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Ст. 20 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» закрепляет право на обращение с заявлением о проведении кадастровых работ указанных лиц: «с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться указанные в частях 2 – 6…статьи лица или их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников…». Много проблем на практике вызывает то, что в действующем законодательстве нет определения такого понятия, как «формирование земельного участка под многоквартирным домом». Также не совсем понятна следующая ситуация: если законом закреплена обязанность органов осуществлять формирование земельных участков, а к формированию, в частности, относится и кадастровый учет данного участка, то получается, что они же должны и осуществлять плату за этот учет. Для того, чтобы упорядочить существующую законодательную базу по данному вопросу, предлагается внести изменения в ч. 4 ст.