Организационно-экономические аспекты совершенствования рынка арендных услуг в сфере недвижимости

Работа защищена на ОТЛИЧНО, в феврале 2013 года, РГТЭУ г. Москва.

Цель исследования: раскрыть отдельные особенности и нюансы системы аренды нежилого помещения с учетом реальных, правовых ситуаций и разработать на этой основе рекомендации по совершенствованию рынка арендных услуг в сфере недвижимости.
Задачи исследования:
1. Исследовать теоретические основы системы аренды, договора аренды;
2. Изучить методики расчета ставки арендной платы за нежилые помещения.
3. Провести анализ технологии аренды нежилых помещений.
4. Разработать практические рекомендации по совершенствованию рынка аренды услуг в сфере недвижимого имущества.
Объект исследования: рынок арендых услуг коммерческой недвижимости.
Предмет исследования: экономико-правовые аспекты совершенствования рынка арендных услуг в сфере не ...

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………...3
ГЛАВА 1. Теоретические аспекты рынка арендных услуг в сфере недвижимости
1.1. Экономическая сущность аренды, ее понятие, функции, принципы и виды…………………………………………………………….6
1.2. Договор как правовая основа сделок аренды с объектами недвижимости…………………………………………………………...15
1.3. Методики расчета арендной платы за нежилые помещения……………………………………………………………………..28
1.4. Сравнительная характеристика рынка аренды недвижимости, находящейся в государственной и коммерческой собственности…….....................................................................................................33
ГЛАВА 2. Анализ рынка арендных услуг в сфере недвижимости на примере ООО «НОРДКОМ-МС»
2.1. Организационно-экономическая характеристика предприятия……………………………………………………………………...42
2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия……………………………………………………………………..46
2.2.1. Анализ имущества предприятия и источников его формирования…………………………………………………………..47
2.2.2. Анализ финансовой устойчивости и платежеспособности предприятия………………………………………………………...52
2.2.3. Анализ прибыли и рентабельности предприятия………60
2.2.4. Анализ дебиторской и кредиторской задолженностей…...62
2.3. Экономико-правовой анализ договоров аренды недвижимости, заключенных ООО «НОРДКОМ-МС»………………………………..67
2.4. Анализ и оценка существующей системы арендных отношений ООО «НОРДКОМ-МС»………………………………………………..77
ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ РЫНКА АРЕНДНЫХ УСЛУГ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА……………………………………………………..84
ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………...87
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………100
ГЛОССАРИЙ……………………………………………………………….103

В России понятие «недвижимое имущество» существует не так долго. В советское время этот термин отсутствует, а используется понятие «основные производственные фонды», и только в 90м году с принятием закона «О частной собственности» термин «недвижимое имущество» вошло в наш оби-ход и стало широко использоваться.
С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, смешанная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и другие.
Основное принципы аренды не изменились со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, другой стороне на определенный период времени з а определенные периодические платежи. Арендодатель получает доход в форме арендных платежей, а арендатор - выгоду от использования имущества, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд

Коэффициент финансовой зависимости капитализированных источников показывает долю заемного капитала в общей сумме устойчивых источников финансирования. В 2012 году этот показатель снизился на 0.79 пп., что говорит об уменьшении зависимости от внешних кредиторов. Это произошло за счет уменьшения заемного капитала в общей структуре источников формирования имущества организации.Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственного оборотного капитала находится в мобильной форме, позволяющей свободно маневрировать капиталом. В динамике данный коэффициент должен расти, так как это свидетельствует об увеличении доли собственных средств, находящихся в обороте и использующихся на финансирование текущей деятельности предприятия. Как в 2011, так и в 2012 годах величина собственного оборотного капитала положительная, т.е. компания имеет достаточное количество собственных средств для формирования оборотных активов. По данным таблицы коэффициент увеличился на 0.19 пп., что обеспечивает улучшение финансового состояния предприятия. Коэффициент обеспеченности запасов собственными средствами показывает, какая часть материальных оборотных активов (запасов) финансируется за счет собственных средств. Считается, что в динамике показатель должен расти за счет увеличения собственного оборотного капитала, который позволяет выделить деньги на другие сферы деятельности предприятия.Коэффициент Альтмана показывает степень банкротства данного предприятия. На 31 декабря 2012 года показатель составляет 5.2, что свидетельствует о низкой вероятности банкротства. По сравнению с 2011г., значение коэффициента увеличилось, что также говорит о положительной тенденции.Платежеспособность предприятия – это его способность своевременно выполнять свои обязательства по всем видам платежей за короткий период.Анализ и оценка платежеспособности предприятия осуществляется по данным баланса на основе характеристики ликвидности его оборотных активов. При этом, понятие ликвидности в финансовом анализе относится не только к оборотным активам. Различают:Ликвидность активов (их способность превращения (по срокам) в денежные средства);Ликвидность баланса (определение путем сравнения средств по активу (сгруппированных о времени быстроты их превращения в денежные средства) с обязательствами по пассиву (сгруппированных по срокам предстоящей оплаты));Ликвидность предприятия (определяется местом предприятия на рынке, его имиджем и привлекательностью его активов).Для оценки ликвидности баланса необходимо провести сопоставление каждой группы актива с соответствующей ей группой пассива (таблица 4). Для того, чтобы баланс был ликвидным, активы и пассивы должны быть в следующем соотношении: А1≥П1;А2≥П2;А3≥П3;А4≤П4.Таблица 4 - Анализ платежеспособности (анализ ликвидности баланса)В тысячах рублейАктивыЗнак соответствияПассивыПлатежный излишек/недостаток2012201120122011201220111234567А1>П12943120091321812729727507206А2>П23464514734645147--А3>П3464577113А4<П4(32899)(25302)6075133753897438677Из таблицы видно, что все четыре неравенства выполняются и баланс является полностью ликвидным. Это значит, что у предприятия достаточно средств по активу для того, чтобы покрыть все свои обязательства по пассиву.Таким образом, баланс предприятия за 2011-2012гг. отвечает основным условиям ликвидности и у предприятия достаточно собственных оборотных средств и высоколиквидных активов для покрытия наиболее срочных обязательств. Для характеристики платежеспособности предприятия рассчитываются относительные коэффициенты ликвидности:Таблица 5 - Коэффициенты ликвидности ООО «НОРДКОМ-МС»20122011Коэффициент абсолютной ликвидности11.73.8Промежуточный коэффициент ликвидности12.824.5Коэффициент текущей ликвидности12.964.5Общий коэффициент ликвидности12.34.15Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какую часть краткосрочных обязательств можно покрыть за счет наиболее ликвидных активов. Чем выше значение данного показателя, тем выше платежеспособность предприятия. В 2012 и 2011 гг. значения показателей составили 11.7 и 3.8 соответственно, это означает, что все срочные обязательства могут быть оплачены единовременно.Если коэффициент абсолютной ликвидности < 1, то рассчитывается промежуточный коэффициент ликвидности, который показывает, какая доля ликвидных активов приходится на 1 рубль краткосрочных обязательств. Т.е. показывает, какая доля кредиторской задолжности может быть погашена за счет наиболее ликвидных активов (средства на расчетных счетах, краткосрочные ценные бумаги, поступления по расчетам и проч.).Коэффициент текущей ликвидности показывает, какую часть краткосрочных обязательств предприятие может покрыть за счет оборотных активов. Это основной показатель платежеспособности предприятия. Значение данного коэффициента должно находится в диапазоне от 1 до 2, и так как это условие выполняется, у предприятия имеется достаточно средств для погашения своих краткосрочных обязательств в течении года.Общий коэффициент ликвидности применяется для оценки ликвидности баланса в целом. Так как его значение должно быть < 1, то баланс компании вполне можно назвать ликвидным. Его значение в 2011 и в 2012 году превышает минимальное значение, а это говорит о достаточной платежеспособности данного предприятия. Итак, исходя из анализа финансовой устойчивости и платежеспособности предприятия, можно сделать следующие выводы: предприятие развивается стабильно и его финансовое состояние можно назвать устойчивым. Большинство коэффициентов финансовой устойчивости находятся в пределах нормы, а коэффициент обеспеченности запасов собственными средствами дает возможность отвлечения денежных средств на развитие предприятия. Коэффициент Альтмана, как основной коэффициент, показывающий степень вероятности банкротства предприятия находится на уровне низкой степени банкротства.Что касается ликвидности баланса предприятия, он отвечает всем требованиям ликвидности. Предприятие платежеспособно и может рассчитаться по своим обязательствам в течении года.2.2.3. Анализ прибыли и рентабельности предприятияАнализ прибыли предприятия осуществляется с помощью ФОРМЫ №2 «Отчет о прибылях и убытках», в которой отражена структура и динамика изменения прибыли предприятия. Существуют 4 основных вида прибыли:Валовая прибыль (выручка – себестимость);Прибыть от продаж (валовая прибыль – коммерческие и управленческие расходы);Прибыль до налогообложения (прибыль от продаж + доходы от участия в других организациях + % к получению - % к уплате + прочие доходы – прочие расходы);Прибыль после налогообложения / чистая прибыль (прибыль до налогообложения – налог на прибыль).Таблица 6 - Анализ прибыли предприятияВ тысячах рублей№п/пПоказателиЗа2012 годЗа2011 годОтклонение«+; -)тыс. руб.Темп роста/снижения, %1234561.Выручка от реализации товаров, продукции и услуг, тыс. руб.1080001035004500104.32.Себестоимость продаж, тыс. руб.1620015525675104.33.Валовая прибыль (убыток), тыс. руб.91800879753825104.34.Коммерческие расходы, тыс. руб.----5.Управленческие расходы,тыс. руб. ----6.Прибыль (убыток) от продаж, тыс. руб. 91800879753825104.37.Доходы от участия в других организациях, тыс. руб.----8.Проценты к получению, тыс. руб.54234(180)23.19.Проценты к уплате, тыс. руб.----10.Прочие доходы, тыс. руб.913-91310011.Прочие расходы, тыс. руб.982290692338.612345612.Прибыль (убыток) до налогообложения, тыс. руб.91785879193866104.413.Чистая прибыль (убыток), тыс. руб.75263.772093.63170.1104.4Из данных таблицы видно, что сумма валовой прибыли увеличилась в 2012 году на 4 500 тыс. руб. и составила 108 000 тыс. руб., что дало 4.3% прироста по сравнению с предыдущим годом.В связи с отсутствием коммерческих и управленческих расходов, прибыль от продаж данного предприятия равна валовой прибыли, темпы прироста и суммы которой аналогичны.При этом, прибыль от продаж в 2012 году выше, чем соответствующий показатель за 2011 год. Это и дало увеличение прибыли от продаж на 3 825 тыс. руб. Однако, в 2012 году в 3 раза выросла статья «прочие расходы», но из-за появления «прочих доходов» прибыль до налогообложения составила 91785 тыс. руб., что всего на 15 тыс. руб. меньше, чем прибыль от продаж.Итак, за счет увеличения ставки аренды сумма чистой прибыли в отчетном 2012 году возросла на 3 170.1 тыс. руб. и составила 75263.7 тыс. руб., что ≈ на 4% больше, чем в предыдущем.Таблица 7 - Анализ показателей рентабельности№п/пПоказатели20122011Отклонение123451.Рентабельность продаж:1.1.по прибыли от продаж0.850.8501.2.по чистой прибыли0.696886110.696556520.000329592.Рентабельность текущих затрат5.6666675.66666703.Рентабельность основных фондов12.38908645.414058286.975028124.Рентабельность оборотных активов2.111183732.2168322(0.10564847)5.Рентабельность производственных фондов:5.1.по прибыли от продаж 15.09868426.574129438.524554775.2.по чистой прибыли12.37878295.387356156.991426756.Рентабельность собственного капитала1.931125881.863991520.067134367.Рентабельность активов1.731904131.570803560.16110057Анализ рентабельности предприятия может осуществляться параллельно с анализом прибыли. При этом рассчитываются относительные показатели, характеризующие эффективность использования основных фондов производства. Например, рентабельность продаж показывает, сколько прибыли приходится на 1 рубль выручки предприятия. В динамике за 2011-2012гг. рентабельность предприятия по чистой прибыли увеличилась и составила 0.7 пп., т.е. на 1 рубль выручки предприятия приходится 70 копеек прибыли. Рентабельность производственных фондов по чистой прибыли на 2012г. увеличилась и составила 12.4 пп., что означает, что на 1 рубль производственных фондов приходится 12.4 рублей чистой прибыли.Также важно оценить рентабельность собственного капитала, так как этими двумя ресурсами создается прибыль. Рентабельность собственного капитала за 2012 год увеличилась по сравнению с прошлым годом и составила 1.9 пп. Это означает, что на 1 рубль собственного капитала приходится 1.9 рублей чистой прибыли.По итогам анализа прибыли и рентабельности предприятия можно сделать вывод о том, что чистая прибыль за исследуемый период увеличилась в связи с увеличением годовой ставки арендной платы. В связи с этим увеличились и основные показатели рентабельности.2.2.4. Анализ дебиторской и кредиторской задолжностейДебиторская задолжность – это задолжность покупателей и заказчиков за предоставляемые им товары/услуги для последующей реализации.Кредиторская задолжность – задолжность предприятия по текущим платежам перед другими предприятиями, государственными органами, работниками, поставщиками и заказчиками за поставленные материальные ценности, перед внебюджетными организациями, социальными фондами и др.Для полного анализа дебиторской и кредиторской задолжности было составлено несколько таблиц, отражающие состояние предприятия по данным показателям.Таблица 8 - Структура и динамика дебиторской задолжностиВ тысячах рублей и в процентах№п/пПоказатели20122011ОтклонениеТемп роста/ снижениятыс. руб.%12345671.Дебиторская задолжность, тыс. руб.34645147(1683)-67.31.1.Расчеты с покупателями и заказчиками:- тыс. руб.648104544-623.1- %18.72.0-16.68-1.2.Прочие дебиторы:- тыс. руб.28165043(2227)-55.8- %81.398.0-(16.7)-Таблица 9 - Структура и динамика кредиторской задолжностиВ тысячах рублей и в процентах№п/пПоказатели20122011ОтклонениеТемп роста/ снижениятыс. руб.%12345671.Кредиторская задолжность27507206(4456)-38.21.1.Расчеты с поставщиками и подрядчиками:- тыс. руб.71190(119)-37.4- %2.62.6-(0)-1.2.Расчеты по налогам и сборам:- тыс. руб.3231237(914)-26.1- %11.717.2-(5.5)-1.3.Расчеты с прочими кредиторами:- тыс. руб.23575779(3422)-40.8- %85.780.2-5.5-Таблица 10 - Оборачиваемость дебиторской и кредиторской задолжностейВ днях и по числу оборотов№п/пПоказатели20122011Отклонение123451.Оборачиваемость дебиторской задолжности:12345- в днях20.1532.79(12.64)- по числу оборотов18.1111.136.982.Оборачиваемость кредиторской задолжности:- в днях16.045.9(29.9)- по числу оборотов22.827.9514.873.Коэффициент текущей задолжности1.260.710.554.Коэффициент отвлечения денежных средств0.10.16(0.06)Оборачиваемость дебиторской задолжности:1) в днях: Средняя сумма деб.задолжности за период tiДневной оборот 20112012514757289365 = 32. 79346462745365 = 20.152) по числу оборотов: Выручка за период tiСредняя сумма дебеторской задолжности20112012572895147 = 11. 13627453464 = 18.11Оборачиваемость кредиторской задолжности:1) в днях: Средняя сумма кред. задолжности за период tiДневной оборот20112012720657289365 = 45.91275062745365 = 16.02) по числу оборотов: Выручка за период tiСредняя сумма кредиторской задолжности20112012572897206 = 7.95627452750 = 22.82Коэффициент текущей задолжности = Средняя дебиторская задолжностьСредняя кредиторская задолжность 2011201251477206 = 0.7134642750 = 1.26Коэффициент отвлечения средств = Средняя дебиторская задолжностьОборотные активы20112012514732521 = 0.16346435650 = 0.1Проанализировав структуру дебиторской задолжности и ее динамику за 2011-2012гг., можно заметить, что общая сумма дебиторской задолжности уменьшилась в 2012 году по сравнению с 2011 на 1683 тыс. руб. в основном за счет сокращения статьи «прочие дебиторы». Несмотря на это, предприятие продолжает нести убытки за счет несвоевременного возврата средств со стороны дебиторов.Анализ структуры и динамики кредиторской задолжности за тот же отчетный период так же показал снижение общей суммы на 4456 тыс. руб. В динамике наблюдается снижение данного показателя по различным статьям, составляющим кредиторскую задолжность. Это свидетельствует о том, что предприятие стабильно расплачивается по своим краткосрочным обязательствам.При анализе дебиторской и кредиторской задолжности рассчитывается оборачиваемость в днях и в числе оборотов. В динамике показатель оборачиваемости задолжности в днях должен уменьшаться, а в оборотах – увеличиваться. Из данных таблицы 11 видно, что происходит ускорение дебиторской и кредиторской задолжностей (в 2012 году оборачиваемость в днях уменьшилась на 12.64 и 29.9, а по числу оборотов увеличилась на 6.98 и 14.87 соответственно), что является положительной тенденцией, так как ускорение оборачиваемости приводит к высвобождению денежных средств и увеличению товарооборота.Замедление оборачиваемости, напротив, приводит к вовлечению в оборот дополнительных денежных средств, так как деньги не возвращаются в установленный срок и это носит отрицательный характер.Для оценки соотношения дебиторской и кредиторской задолжности рассчитывается коэффициент текущей задолжности. Для данного предприятия на отчетный год значение коэффициента составляет 1.26, причем в динамике за исследуемый период коэффициент увеличился на 0.55 пп., что говорит о положительной тенденции. Нормальное соотношение кредиторской и дебиторской задолжностей должно быть = 1.Рассчитывается также коэффициент отвлечения денежных средств из оборота, который показывает степень возможного отвлечения денежных средств. В динамике этот показатель должен снижаться, т.к. чем ниже его значение, тем мобильнее структура имущества предприятия и тем выше его финансовая устойчивость. На примере данного предприятия коэффициент отвлечения денежных средств имеет тенденцию к снижению в отчетном году по сравнению с предыдущим.В результате анализа дебиторской и кредиторской задолжности можно сделать вывод, что предприятие успешно расплачивается по своим обязательствам и вовремя получает денежные средства от дебиторов. На 2012 год существует тенденция к ускорению оборачиваемости, что способствует высвобождению денежных средств и увеличению товарооборота. При этом, коэффициент отвлечения денежных средств имеет четкие тенденции к снижению, что говорит о том, что структура имущества предприятия достаточно маневренна и в перспективе возможно увеличение его финансовой устойчивости.Итак, по итогам анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия можно отметить, что ООО «НОРМДКОМ-МС» за исследуемый период развивается стабильно, предприятие имеет хорошую финансовую устойчивость и платежеспособность, а значит, может полностью рассчитаться по своим обязательствам. Предприятие имеет низкую степень банкротства, о чем свидетельствует коэффициент Альтмана, стабильную высокую прибыль, а главное – может позволить высвободить достаточно большую сумму денежных средств на совершенствование и развитие своей хозяйственно-управленческой и коммерческой деятельности.2.3. Экономико-правовой анализ договоров аренды недвижимости, заключенных ООО «НОРДКОМ-МС»Общество с ограниченной ответственностью «НОРДКОМ-МС», являясь управляющей компанией, от лица собственника заключает договора на аренду нежилого помещения с арендаторами. Арендные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, федеральными законами РФ и иными нормативно-правовыми актами.Договор аренды – это соглашение, по которому арендодатель передает арендатору право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии внесения арендной платы. Сроки аренды, размер и периодичность арендных платежей являются основными пунктами договора аренды. Рассмотрим такой типовой договор, заключаемый ООО «НОРДКОМ-МС»:В преамбуле данного договора описываются субъекты сделки, то есть арендатор, арендодатель и лица, действующие от их имени. Далее следует:Пункт 1. Предмет договора. В нем указывается, на каком основании арендодатель сдает, а арендатор принимает нежилое помещение, а также описывается объект аренды: его адрес, площадь, назначение и срок аренды;Пункт 2. Права и обязанности сторон.Пункт 3. Посвящен платежам и расчетам по договору.Пункт 4. Ответственности сторон. Здесь указаны штрафы и санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора, а также прописаны дополнительные обязанности арендатора и арендодателя. Пункт 5. В нем описаны условия досрочного расторжения и прекращения договора.Пункт 6. Прочие условия.Пункт 7. Реквизиты сторон.Договор заключается на срок меньше 1 года, а значит, не подлежит государственной регистрации. В конце каждого года со всеми арендаторами перезаключаются новые договора, также сроком не более года.Вместе с договором в обязательном порядке должна быть представлена экспликация БТИ, на которой отражен арендуемый объект. Кроме того, к договору аренды ООО «НОРДКОМ-МС» предусмотрены 2 приложения:Приложение №1. Схема охранно-пожарной сигнализации. Схема предоставляется каждому арендатору в зависимости от конкретной арендуемой площади и, если происходит перепланировка, схема меняется. Арендатор в обязательном порядке должен поставить в известность компанию, отвечающую за монтаж и эксплуатацию системы пожарной безопасности о планируемом изменении в планировке офиса, чтобы компания смогла вовремя внести необходимые изменения.Приложение №2. Перечень работ по уборке арендуемых арендатором помещений. В приложении представлены виды работ и то, с какой частотой арендодатель обязуется предоставлять эти услуги.Одним из основных пунктов договора является Пункт №3 – «Стоимость договора и порядок расчета», в котором прописан размер ежемесячной арендной платы и условия ее уплаты. При первоначальном платеже оплата производится в рублях, в течении 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания договора должен быть внесен обязательный платеж в размере двойной месячной арендной платы за первый и последний месяц аренды. За несвоевременное исполнение обязательств по внесению арендной платы предусмотрен штраф.В общем смысле слова, арендная плата – это обязательный ежемесячный платеж, который рассчитывается, исходя из цены 1 кв. м. в год. При заключении договора аренды с ООО «НОРДКОМ-МС» в арендную плату входят:Арендная ставка;Особенность: согласно договору, арендная плата является дифференцируемой, т.е. до 5ого числа каждого месяца арендная плата начисляется, исходя из общей арендной ставки, прописанной в договоре (на 2013г. арендная ставка составляет 13 тыс. руб. за 1 кв. м. в год), если арендатор не оплачивает аренду до 5ого числа, то сумма арендной ставки увеличивается на 20% и составляет 15.6 тыс. рублей за 1кв.м.