«Институт ипотеки в системе вещных прав Российской Федерации: основные новеллы правовой регламентации»

Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также проблемы правоприменения ипотечного законодательства.
Методы исследования:
- общенаучные методы (анализ и обобщение судебной практики, использование аналогии закона при разрешении тех или иных вопросов правового регулирования института ипотеки)
- сравнительно-правовой метод (установление сходств и различий между нормативно-правым регулированием отдельных вопросов института ипотеки ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О залоге» и др.; установление сходств и различий между правопониманием норм законов, регулирующих ипотечные отношения в теории и судебной практики)
- формально-юридический (на основе обобщения теоретических работ и ...

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………... 3
1 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕКИ
(ЗАЛОГ НЕДВИЖИМОСТИ ИМУЩЕСТВА)
КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ
ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ………………………………..


11
1.1 Понятие, сущность и признаки вещного права………………. 11
1.2 Общая характеристика правового регулирования ипотеки….. 19
1.3 Правовая регламентация отдельных видов имущества 27
1.4 Залог имущества………………………………………………….. 31
2 ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ В СУДЕБНОЙ ПРАКТИКЕ В СВЯЗИ С ТОЛКОВАНИЕМ ПОЛОЖЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ПРЕДМЕТЕ ЗАЛОГА……………..

36
2.1 Проблема сохранения залога при изменении недвижимого имущества, переданного в залог…………………………………….
36
2.2 Возможность залога нескольких объектов недвижимости
по одному договору ипотеки…………………………………………
54
2.3 Анализ проблем ипотечного кредитования 2014 года в России 60
3 ПРОБЕЛЫ ПРАВОВОЙ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕКИ
В СИСТЕМЕ ВЕЩНЫХ ПРАВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
65
3.1 Реализация предмета залога…………………………………….. 65
3.2 Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома……
66
3.3 Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий………….
69
ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………. 74
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………….. 79
ПРИЛОЖЕНИЯ…………………………………………………….. 89

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной выпускной квалификационной темы заключается в том, что в настоящее время ипотека является наиболее привлекательным видом залога, который применятся как способ обеспечения различных денежных обязательств. Это обусловлено, прежде всего тем, что объекты недвижимости, в отношении которых устанавливается ипотека, как правило обладают высокой стоимостью и ликвидностью, что и побуждает должника по денежному обязательству к его исполнению надлежащим образом, под угрозой потери имущества, одновременно являясь особой гарантией для кредитора даже в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения данного обязательства получить причитающиеся ему денежные средства.
На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляетс я посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные Федеральным законом «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило ряд проблем, которые возникают в процессе применения данных норм гражданами и компетентными органами.
Данная ситуация обусловлена прежде всего тем, что в правовом регулировании ипотечных отношений существуют определенные пробелы, противоречия, а также расхождения в правовом регулировании отдельных вопросов института ипотеки, таких как основания возникновения ипотеки; перечень объектов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации самой ипотеки, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на недвижимость, заложенную по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации недвижимого имущества и многих других.
Говоря о конкретных проблемах, существующих в данное время в сфере ипотечных отношений, следует признать недостаточно урегулированными некоторые вопросы определения перечня имущества, которое в соответствии с Законом об ипотеке может или должно быть заложено по договору ипотеки. Исходя из действующих нормативно-правовых актов и судебных решений необходимо ответить на вопрос требуется ли одновременная ипотека права аренды земельного участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение, расположенное на данном участке, а также необходим ли одновременный залог земельного участка при залоге такого объекта недвижимости как объекта незавершенного строительства.
Существует ряд проблем, связанных с ипотекой земельных участков. Одной из главных представляется коллизия между нормами ст. 22 Земельного кодекса и положениями статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке» . Первая предусматривает, что залог права аренды земельного участка по общему правилу осуществляется без получения согласия собственника земельного участка (иное может быть предусмотрено договором); вторая же говорит о том, что право аренды может быть заложено только с согласия собственника.
Актуальным является вопрос о возможности изменения предмета ипотеки - объекта недвижимости в период действия ипотечного обязательства. Данный вопрос актуализирован тем, что суды в ряде случаев рассматривают такое преобразование предмета ипотеки как гибель имущества, что в свою очередь является как одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. Такие выводы следует признать недостаточно обоснованными, в связи с этим представляется необходимым подробно изучить судебную практику судов различных инстанций, и сделать вывод о том, возможно ли отождествлять такие понятия как гибель предмета ипотеки и изменение предмета ипотеки, и в каком случае такое отождествление представляется возможным.
Недостаточно урегулированным представляется такой вопрос, как механизм обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, а именно: в каких случаях торги по реализации заложенного имущества могут повлечь их недействительность, имеет ли право должник досрочно прекратить обращение взыскания и реализацию заложенного имущества, удовлетворив требования залогодержателя. Также особое внимание законодатель не уделил дополнительным обстоятельствам, которые могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога, которые, однако, достаточно широко используются в судебной практике. По общему правилу в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если зафиксирован факт нарушения должником основного обязательства, однако такое нарушения, по мнению суда, является незначительным, и в то же время размер требований залогодержателя несопоставим со стоимостью предмета ипотеки. Спорным в теории и практике является вопрос о том, является ли дополнительным основанием для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки то обстоятельство, что должник предпринял меры по частичному исполнению основного обязательства перед кредитором или нет.
Отдельным вопросом, требующего нашего рассмотрения, являются пробелы правового регулирования института ипотеки. Среди них стоит выделить отсутствие правового регулирования отдельных элементов ипотечных отношений, таких как четкий механизм реализации заложенного недвижимого имущества и его способы во внесудебном порядке. Необходимо также отметить наличие пробелов правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий.
Правомерность и правильность применения тех или иных норм законодательства об ипотеке, как гражданами, так и государственными органами определили в своих решениях арбитражные суды и суды общей юрисдикции. В этой связи необходимым представляется изучение судебной практики, которая на протяжении последних лет выявила наиболее актуальные проблемы, возникающие в процессе ипотечных отношений, а главное разработала четкие алгоритмы решения данных вопросов. Несмотря на то, что судебные решения в нашей стране не являются источником права, их анализ сможет помочь законодателю, обладающему правотворческой функцией, утвердить единообразие применения норм об ипотеке, сформулировав правила в виде дополнений и изменений указанных выше законов.
Автором в данной работе рассмотрены и разрешены различные коллизии и пробелы правового регулирования института залога недвижимого имущества относительно таких объектов недвижимости как земельные участки, здания, сооружения, помещения в зданиях, квартиры, объекты незавершенного строительства за исключением предприятий, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космические объектов.
Целью выпускной квалификационной работы стало исследование основных новелл правовой регламентации института ипотеки в системе вещных прав Российской Федерации.
Провести анализ теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего ипотечные отношения.
Обобщение и анализ судебной практики применения норм российского законодательства, регулирующих залог недвижимого имущества.

Задачи исследования:
- изучить определение сущности системы вещных прав российской федерации;
- рассмотреть понятие и правовое регулирование потеки (залога недвижимости);
- проанализировать особенности ипотеки отдельных видов имущества;
- рассмотреть и проанализировать в залоге элементы вещного права;
- раскрыть правовое регулирование договора ипотеки как основания вещных прав;
- изучить субъекты и содержание договора залога недвижимости, его форму;
- провести сравнительный анализ федеральных законов, регулирующих залоговые отношения, в том числе ФЗ "Об ипотеке", ФЗ "О залоге", положений ГК РФ, в части соотношения отдельных норм, предметом регулирования которых являются схожие элементы ипотечных отношений;
- изучить судебную практику, возникающую в связи со спорами в сфере ипотечных отношений и на ее основе сделать вывод о возможности разрешения коллизий в сфере ипотечных отношений;
- выработать критерии для разграничения понятия «изменение» и «гибель» недвижимого имущества;
- на основе судебной практики и научных трудов выработать определения неюридических понятий, которые используются законодателем в ФЗ «Об ипотеке»;
- на основе теории и судебной практики выработать аргументированную позицию в части необходимости одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, сооружений и нежилых помещений;
- разработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования института ипотеки в России.
Объектом данного исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в процессе правоприменения законодательства об ипотеке.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также проблемы правоприменения ипотечного законодательства.
Методы исследования:
- общенаучные методы (анализ и обобщение судебной практики, использование аналогии закона при разрешении тех или иных вопросов правового регулирования института ипотеки)
- сравнительно-правовой метод (установление сходств и различий между нормативно-правым регулированием отдельных вопросов института ипотеки ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О залоге» и др.; установление сходств и различий между правопониманием норм законов, регулирующих ипотечные отношения в теории и судебной практики)
- формально-юридический (на основе обобщения теоретических работ и судебной практики сформулировать понятия института ипотеки)
Научная новизна. В последние несколько лет опубликовано значительной число научных публикаций и комментариев, в которых авторы акцентируют свое внимание на отдельных аспектах ипотечных отношений, рассматривают проблемы применительно к данным отношениям, однако большинство этих работ носят теоретический характер, их авторы основывают свои заключения на основе сравнительно-правового анализа норм законодательства об ипотеке, мало акцентируя свое внимание на судебной практике. Новизна данной работы заключается в том, что автором проведено исследование вопросов применения законодательства об ипотеке как в области теории, так и практики заключения и регистрации договоров ипотеки, ипотеки в силу закона, предложены изменения в действующее законодательство на основе сложившейся в последние годы судебной практики.
В процессе работы над темой автором проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика (постановления пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов первой, апелляционной инстанций по конкретным делам).
Правовой базой исследование явилось законодательство, регулирующее ипотечные отношения, в частности Гражданский кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К настоящему моменту издан ряд теоретических работ посвященных данной проблематике. Комплексного исследования, посвященного правовому регулированию ипотеки и практике ее применения в Российской Федерации до настоящего времени не было. Теоретической основой исследования стали работы по проблемам залогового права, в которых освящены отдельные вопросы правового регулирования ипотечных отношений, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляевой, С.П. Гришаева, Е.Ю. Конева, М. В. Крушевской, Е.В. Кузнецовой, Е.В. Пантюхина, А.А. Малова, В.А. Мочаловой, А.Е Русецкого, Е.Ю. Руденко, А.В. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы выпускной квалификационной работы.
Практическая значимость исследования состоит в том, что автором сделаны выводы и рекомендации, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке, а именно автором сделаны предложения по внесению изменений в существующие нормативные акты, что позволит выработать единообразную практику применения норм, регулирующих ипотечные отношения, а именно: предусмотреть возможность сохранения залога при изменении заложенного объекта недвижимости, установить механизм залога нескольких объектов недвижимого имущества по одному договору ипотеки, установить принцип единой судьбы земельных участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части, включающей в себя три главы, заключение, списка использованной литературы и приложений.

Ответчик настаивал, что в заключенном договоре ипотеки не учтена площадь подвала, которая также входит в состав общей площади здания - как единого объекта. Ответчик пояснил, что подвальное помещение является полноценным этажом, его площадь должна быть включена в общую площадь здания. В договоре ипотеки не согласованно, какие именно помещения (части помещении) входящие в состав здания являются предметом ипотеки, не определены их обозначения, площади, номера, литеры. Общая площадь, указанная в договоре ипотеки, так же не соответствует действительности. После заключения договора ипотеки в результате проведенной перепланировки и освоения технического подвала изменилось его функциональное назначение, а именно, он стал подвальным помещением, площадь которого стала учитываться в общей площади заложенного здания. Позиция истца по данному делу была следующей: истец указал, что законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под "достаточным для идентификации описанием" (ст.9. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с этим, необходимо указать, что предмет договора ипотеки должен быть описан так, чтобы признаки заложенного объекта, указанные в договоре ипотеки, позволяли его индивидуализировать из ряда подобных объектов. На момент заключения договора ипотеки описание предмета полностью соответствовало всем правоустанавливающим документам. В связи с этим, доводы ответчика о том, что в предмете ипотеки должны быть указаны также подвальные помещения на которые не было зарегистрировано право собственности являются несостоятельными, т.к. заложить можно только то, на что зарегистрировано право собственности. Кроме того, на момент заключения договора ипотеки в здании не было подвальных помещений на которые зарегистрировано право собственности, а был лишь технический подвал, который согласно Инструкции в площадь здания не включается.Суд установил, что описание предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось в правоустанавливающих документах. Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки в данном случае является заключенным. Суды также обратил внимание, что изменение ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.Отдельно следует рассмотреть вопрос об изменении объекта незавершенного объекта как особого вида недвижимости. Данная проблема впервые была освящена в 2005 году в Приложение к информационному письму Президиума ВАС от 28.01.2005 №90 . В п.1 данного обзора указывалось на судебное разбирательство, в котором истец попросил суд обратить взыскание на предмет залога, а именно на объект незавершенного строительства, который к моменту судебного разбирательства был достроен и введен в эксплуатацию. Районный суд отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что так как объект уже достроен и право собственности имеется уже не на объект незавершенного строительства, а на офисное здание, то следует признать залог прекратившемся.Однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и указал, что "заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства". Помимо этого, суд подчеркнул, что достройка объекта не может считаться гибелью имущества как это предусмотрено п. 1 ст. 352 ГК. Также суд обратил внимание, что ФЗ «Об ипотеке» предусматривает случаи сохранения залога при изменении его предмета (к примеру, ст. 76, п.4 ст.64, ст.65). Это подтверждается также доводом суда о том, что законодательством не предусмотрена возможность погашения органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.Представляется что позиция апелляционной инстанции, в части того, что ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество, является единственно правильной. По пути такого толкования норм ГК и ФЗ «Об ипотеке» пошли и другие судебные органы.Так, Комсомольский районный суд г. Тольятти указал, что согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. При этом доводы залогодателя о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает залогодержателя права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.Интересной представляется позиция Центрального районного суда г. Кемерово, который точно указал на возможность сохранения залога на созданное путем достраивания объекта незавершенного строительства, более того он отдельно отметил влияние изменение предмета на сам договор ипотеки: при ипотеке объекта незавершенного строительства, ипотека сохраняется в отношении законченного строительства без внесения в договор об ипотеке изменений в части описания предмета ипотеки и его оценки. Суд также посчитал, что аналогичным образом следует подходить к решению вопроса о судьбе ипотеки законченного строительством объекта, если в последующем этот заложенный объект был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и привело к появлению нового объекта недвижимости.Распространенная ошибочная позиция залогодержателей о том, что достроенный объект незавершенного строительства следует считать утраченным, была выражена в ряде судебных постановлений. Залогодержатель посчитал, что предмета ипотеки не существует, так как на период заключения договора ипотеки предметом ипотеки являлся принадлежащий объект недвижимости незавершенное строительством нежилое строение, состоящее из кирпичного здания и одноэтажного кирпичного, он полагал, что данный объект утрачен, так как в настоящее время изменилась его общая площадь и этажность. Однако суд полагает, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Более того, согласно статье 76 Закона «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.Существует также возможность изменения объекта незавершенного строительства вследствие осуществления на нем строительных работ, которые, однако, не привели к возможности регистрации данного объекта как объекта завершенного строительства (здания, сооружения). В данной ситуации судебная практика показывает, что изменение характеристик незавершенного строительство объекта (вследствие осуществления на нем строительных работ) в отсутствие зарегистрированных в установленном законе порядке прав на него не позволяет рассматривать его в качестве такого объекта, который на самом деле подлежал передаче в ипотеку на основании договора. Более того, как разъяснено в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.01.2005 №90 , если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.Отдельно стоить обратить внимание на регулирование вопроса сохранения и прекращения прав и обременений на земельные участки при их разделе, выделе, объединении, перераспределении, которое регулирует ст. 11.8 Земельного кодекса РФ . В данной статье закреплено, что право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного срочного пользования в отношении вновь образуемых земельных участков возникает без совершения каких либо распорядительных действий собственниками данных участков. Аналогичным образом сохраняется обременение в виде сервитута: «сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах». В остальных случаях, согласно п.6 ст.10.8 Земельного кодекса , обременения прав на земельные участки, вытекающие из договора, должны быть установлены путем заключения нового договора, а иные обременения сохраняются автоматически.Прочтение данной статьи вызывает немало дискуссионных вопросов: если прибегнуть к буквальному толкованию содержащихся в ней норм , то можно сделать вывод о том, что договорная ипотека при изменении земельных участков прекратиться, в то время как законная будет сохранена. Очевидно, что законодатель забыл предусмотреть в данной статье такое обременение как ипотека, в связи с чем возникла необходимость толкования данной статьи судебными инстанциями. Однако ни в одном судебном решении Высшего Арбитражного Суда не содержится ответ на вопрос, что же происходит с ипотекой в случае изменения земельного участка.Однако ответ на этот вопрос попытался дать один из теоретиков залогового права Р.С.Бевзенко. По его мнению, в законе необходимо предусмотреть следующее: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок. В данном случае можно провести аналогию разделения, выделения и других изменений земельных участков с изменением таких предметов ипотеки, как здания или сооружения, которое приводилось выше и согласно подробному анализу которых удалось выяснить, что такое изменение не влечет за собой прекращение ипотечных обязательств в отношении таких объектов недвижимости.В пользу данного мнения можно привести многочисленную судебную практику, рассматривающую возможность сохранения залога на измененные земельные участки. Причем изменение участков, исходя из судебной практики, возможно в нескольких случаях: в случае изменения площади участка, в случае изменения категории земель, в случае изменения прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности).В одном из судебных дел суд установил, что исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке, предметом которых явилась передача принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 7 730 кв. м категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов .Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов был преобразован его собственником с согласия залогодержателя - на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м.Суд обратил внимание, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, при этом за каждым из вновь образованных участков устанавливается такое же обременение, которое было у изначально существовавшего. Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами и установить обременение в виде ипотеки.Как следует из материалов другого судебного дела, 21 марта 2007 года между индивидуальным предпринимателем и банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым ипотека устанавливалась на следующее имущество: здание и право аренды земельного участка. Земельный участок, право аренды на который было заложено по договору об ипотеке, позднее, на основании договора купли-продажи был приобретен индивидуальным предпринимателем в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.Ссылаясь на то, что право аренды земельного участка прекратилось в связи с приобретением в собственность земельного участка, а индивидуальный предприниматель с соответствующим заявлением о регистрации залога не обращалась, регистрация банком права залога на спорный участок произведена незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд.Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у службы регистрации недвижимого имущества отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку такое изменение не может повлечь прекращение такого обязательства, как залога. Суд указал, что ни ст. 352 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности. В этой связи последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.Важно обратить также внимание на случаи, когда уменьшается площадь заложенного земельного участка по договору аренды, который является дополнительным обязательством по отношению к ипотеке находящихся на нем зданий. Следует обратить внимание на судебное разбирательство, в которой имели место быть следующие обстоятельства: залогодатель расторг договор аренды заложенного земельного участка и в этот же день заключил с собственником новый договор аренды того же земельного участка с площадью меньшего размера. Новый договор аренды функционально обслуживает те же объекты недвижимости, что и прежний договор аренды. Суд установил, что в данном случае нельзя говорить о наличии основания для прекращения залога, поскольку пункт 3 статьи 34 Федерального закона "О залоге" не может быть применен к данному спору, поскольку он устанавливает прекращение залога имущественных прав, когда они являются самостоятельным предметом залога. В данном случае залог права аренды земельного участка является производным в силу требований действующего законодательства, основными предметами залога являются нежилые здания. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.В другом деле суд установил, что ссылка на изменение площади земельного участка как юридическое значимое обстоятельство судом не принимается, поскольку не меняет предмета залога и не прекращает залог. Так, ст. 352 Гражданского кодекса РФ определены случаи прекращения залога. Между тем изменение предмета ипотеки, имеющееся на момент рассмотрения дела, в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с заключением договора аренды земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимости, но в меньшем размере, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему.Возможно возникновение таких ситуаций, когда был осуществлен перевод земли из одной категории в другую, в результате чего предмет договора залога недвижимости изменился, и стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы. В одном из таких случаев суд согласился с позицией залогодержателя, который посчитал, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным. Это следует из буквального толкования п.1 ст.352 Гражданского Кодекса РФ и п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. Суд установил, что изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.2.2 Возможность залога нескольких объектов недвижимости по одному договору ипотекиВопрос о возможности и технике залога нескольких объектов по одному договору ипотеки давно обсуждается и в юридической литературе и в судебной практике. В постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г.. № 2620/10 предпринята попытка сформировать правовую позицию, которая бы окончательно разрешила вопросы действительности одновременной ипотеки нескольких недвижимых вещей. Системный анализ норм Гражданского Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.Данной позиции придерживаются и суды общей юрисдикции . В одном из таких разбирательств, истица просила признать договор ипотеки незаключенным. Обращаясь в суд с иском, указала в обоснование заявленных и уточненных требований, что между ней и ответчиком был заключен договор залога недвижимого имущества: двух земельных участков и двух жилых домов. Данный договор она считает незаключенным, поскольку в договоре залога недвижимого имущества указаны четыре объекта недвижимого имущества, при этом стоимость каждого объекта не определена, а указана общая сумма объектов. Вместе с тем, объекты недвижимости не входят в единый имущественный комплекс, а являются самостоятельными объектами. Однако суд данные исковые требования не удовлетворил, указав, что отсутствуют основания для признания договора ипотеки незаключенным.Указывая в решении на отсутствие оснований для признания договора залога незаключенным, суд исходил из того, что законодательство Российской Федерации, в частности ст. 339 Гражданского Кодекса РФ , ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» , не содержит ссылок на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности.