Ипотечное кредитование – реальность и направления развития

Описана ситуация на рынке ипотечного кредитования и направления его дальнейшего развития.
Работа готовилась для конференции. ...

Ипотечное кредитование. Реальность.
Направления развития российского ипотечного рынка.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике, что обуславливает ее актуальность в современном мире. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. Во-вторых, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

До сих пор в обиход ипотечных банков не вернулись программы кредитования без первоначального взноса. Единичные существующие предложения имеют столько условий и оговорок, что их нельзя рассматривать всерьез.Несмотря на регулярные выступления Федеральной антимонопольной службы (ФАС) и решения судов по поводу незаконности навязывания ипотечным заемщикам страхования жизни и трудоспособности заемщика, а также страхования юридической чистоты сделки по приобретению недвижимости (страхование титула), значительная часть банков по-прежнему сохраняет их в качестве обязательных условий выдачи кредита. Другие банки, не желая конфликтовать с ФАС, не настаивают на обязательном страховании сопутствующих рисков, но используют меры, которые иначе как заградительными не назовешь: для тех, кто не хочет страховаться, процентная ставка увеличивается намного больше рыночных значений, порой в полтора–два раза.Но помимо положительных моментов, в целом система ипотечного кредитования имеет ряд негативных последствий.Российская система ипотечного кредитования по уровню развития значительно уступает ведущим странам. Совокупная задолженность физических лиц по ипотеке по отношению к ВВП составляет менее 3%, а за рубежом – превышает 50% [1]. Одна из причин отставания – дефицит долгосрочных финансовых ресурсов у институтов российского ипотечного рынка.В течение 2006-2010 гг. наблюдалась зависимость российского ипотечного рынка от мирового рынка капитала. Коэффициент корреляции между динамикой внешней задолженности коммерческих банков и совокупным объемом ипотечных кредитов, выданных физическим лицам, составил 0,65[1].Ориентация коммерческих банков на международный рынок капитала есть результат отсутствия достаточного объема долгосрочных пассивов внутри страны, слабо развитого механизма секьюризации в рамках российской системы ипотечного кредитования, небольшой рыночной доли ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Также к этому следует добавить стремление кредиторов извлечь дополнительный доход от использования внешних источников финансовых ресурсов для выдачи ипотечных кредитов на внутреннем рынке.На протяжении 2006-2010 гг. удельный вес ипотечных кредитов, предоставленных в иностранной валюте, падал. Преобразование ставки LIBOR в рублевый эквивалент при использовании внешних источников финансовых ресурсов позволило коммерческим банкам в 2006-2007 гг., а также в 2010г. увеличить размер полученной маржи в 2 раза (снижение в 2008-2009 гг. обусловлено ситуацией на мировых рынках)[1]. Последствия финансового кризиса привели к изменению чистой международной инвестиционной позиции российских банков.Полученные данные свидетельствуют о росте совокупной суммы внешних активов и о сокращении возможностей кредитных организаций по привлечению заемных средств с внешнего рынка капитала. Из сложившейся ситуации вытекает необходимость рассмотрения дальнейших перспектив развития ипотечного кредитования, которые позволят развиваться российской ипотеке.Направления развития российского ипотечного рынка.Развитие секьюритизации связано с увеличением количества участников ипотечного рынка. Предполагается, что негосударственные пенсионные фонды, страховые компании, ПИФы, инвестиционные компании будут инвестировать свои временно свободные денежные средства в ипотечные ценные бумаги.Включение трансграничных ипотечных ценных бумаг в ломбардный список Банка России. Указание Банка России от 27.11.2008 N 2134-У позволяет уже сейчас предлагать Совету директоров банка к рассмотрению выпуски ипотечных облигаций (RMBS), основанных на российских ипотечных активах, на предмет включения в ломбардный список. Эти ценные бумаги классифицируются в соответствии с п. 1.10 Указания как долговые эмиссионные ценные бумаги, выпущенные юридическими лицами - нерезидентами РФ за пределами РФ[2].Трансграничные ипотечные ценные бумаги - необходимый источник рефинансирования, залог и стимул развития российской ипотеки.Развитие нескольких моделей ипотечного рынка (одноуровневая модель закрытого типа и двухуровневая модель)[1].