Договор купли-продажи недвижимого имущества

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 6
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества 6
1.2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества 11
Глава 2. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 18
2.1. Субъекты договора купли-продажи недвижимого имущества 18
2.2. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества 24
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи недвижимого имущества 32
2.4. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества 36
Глава 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества 40
3.1. Обязанности продавца недвижимого имущества 40
3.2. Обязанности покупателя недвижимого имущества 50
Заключение 59
Список литературы 63

...

Введение 3
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи недвижимости 6
1.1. Понятие и признаки договора купли-продажи недвижимого имущества 6
1.2. Правовое регулирование отношений по продаже недвижимого имущества 11
Глава 2. Элементы договора купли-продажи недвижимого имущества 18
2.1. Субъекты договора купли-продажи недвижимого имущества 18
2.2. Предмет договора купли-продажи недвижимого имущества 24
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи недвижимого имущества 32
2.4. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества 36
Глава 3. Исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества 40
3.1. Обязанности продавца недвижимого имущества 40
3.2. Обязанности покупателя недвижимого имущества 50
Заключение 59
Список литературы 63

Процесс перехода Российской Федерации к рыночным отношениям привел к значительному изменению гражданского оборота, появились новые гражданско-правовые договоры, новые объекты гражданских прав.
Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации.
Понятие «недвижимое имущество» является фундаментальной гражданско-правовой категорией. Вопросы правового регулирования оборота недвижимости вызывают заметный интерес как в кругах правоведов-теоретиков, так и в сфере практического применения гражданского права.
Российский рынок недвижимости существует уже достаточно длительное время, за это время пройден путь, на который страны сложившейся рыночной экономики затратили не одно десятилетие.
С введением в гражданский оборот такого объекта как недвижимое имущество и трактовкой этого имущества как товара возникла необходимость правового урегулирования складывающихся отношений, в том числе и различных сделок. Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, законодатель установил для них специальный правовой режим. Развитие в России рыночных отношений и появление класса собственников недвижимого имущества предопределили введение в современном гражданском праве института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, что он опосредует предпринимательскую деятельность, а одним из центральных институтов в этой сфере является договор купли-продажи.
Актуальность темы дипломной работы объясняется тем, что правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества содержит много противоречий, которые создают трудности в гражданском обороте. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиция законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Несовершенная правовая среда является главным фактором, тормозящим развитие рынка недвижимости в России. Несмотря на то, что сделки с недвижимостью достаточно исследованы в юридической литературе, в реальных гражданско-правовых отношениях теоретические основы, раскрываемые исследователями, нередко имеют расхождения с юридической практикой. Купля-продажа недвижимости имеет свою специфику, которая раскрывается по большей степени не в теории и законодательстве, а на примерах материалов практики, которых недостаточно. Корме того, в виду постоянного обновления нормативной базы даже самые современные юридические исследования не могут охватить все вопросы института купли-продажи недвижимости.
Одновременно важным представляется изучение того, каким образом отношения по купли-продажи недвижимого имущества реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.
Целью настоящей дипломной работы является изучение и анализ особенностей договора купли-продажи недвижимого имущества.
Исходя из цели, определим задачи работы:
 рассмотрение понятия и признаков договора купли-продажи недвижимого имущества;
 изучение особенностей правового регулирования отношений по продаже недвижимого имущества;
 характеристика субъектов договора купли-продажи недвижимого имущества;
 изучение предмета договора купли-продажи недвижимого имущества;
 рассмотрение цены и срока в договоре купли-продажи недвижимого имущества;
 анализ формы договора купли-продажи недвижимого имущества;
 исследование обязанностей продавца и покупателя недвижимого имущества.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения и прекращения договора купли-продажи недвижимого имущества.
Предмет исследования – изучение общей характеристики, элементов и особенностей исполнения договора купли-продажи недвижимости.
Степень разработанности темы исследования. Проблема изучения договора купли-продажи недвижимости достаточно полно освещена в трудах таких ученых как Асаул А.Н., Грязнова А.Г., Севостьянов А.В., Сергеев А.П., Суханов Е.А., Толстой Ю.К., Щербакова Н.А. и многих других.
При написании работы использовались следующие методы исследования: историко-правовой, логический, сравнительно-правовой.
Научная и практическая значимость исследования определяется тем, что его материалы могут быть использованы в работе учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость, специалистами органов кадастрового и технического учета, а также широким кругом профессиональных участников рынка недвижимости. Кроме того, они могут найти применение в целях совершенствования законодательства о недвижимости.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Итак, жилыми помещениями являются помещения, пригодные для постоянного проживания граждан, отвечающие установленным градостроительным, техническим, санитарно-гигиеническим и противопожарным требованиям и зарегистрированные в данных учёта в таком качестве.
Вряд ли можно согласиться с мнением В.В.Чубарова и Н.И.Клейн, которые при комментировании ст.558 ГК высказали мысль, что жилое помещение как предмет договора должно быть, как правило, изолированным, исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам и юридическим лицам на праве общей долевой собственности. При продаже доли в праве собственности на жилое помещение вообще не должны применяться правила параграфа 7 главы 30 ГК, регулирующие куплю-продажу недвижимости. Предметом договора вданном случае является не недвижимость, а доля в праве собственности. До реального раздела помещения (выдела доли) точно неизвестен размер доли (который может увеличиваться или уменьшаться в силу ряда обстоятельств) и нельзя определённо знать, какая часть недвижимого имущества будет присуждена участнику общей собственности в натуре. Предметом же договора купли-продажи недвижимости является именно недвижимое имущество как конкретный объект материального мира, вещь. Поскольку при продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество предметом договора будет доля в праве собственности, то надлежит руководствоваться общими положениями о договоре купли-продажи (параграф 1 гл. 30 ГК)30.
Статья 558 ГК РФ устанавливает особые правила заключения договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу, во двор, на лестничную площадку или в общий коридор и отдельную кухню. Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим требованиям. Жилым признается строение, более половины площади и объема которого предназначены для проживания и (или) обслуживания помещений проживания граждан.
Строение является жилым домом, когда строительство завершено, он принят в эксплуатацию приёмочной комиссией и зарегистрирован в организации, осуществляющей государственный учёт жилого фонда, в качестве жилого дома.
Часть квартиры может быть предметом договора купли-продажи недвижимости, только если она обладает качеством изолированности (имеет свой выход на улицу, лестничную площадку или в места общего пользования: кухню, холл и т.п.). Поэтому самостоятельным предметом рассматриваемого договора не может быть часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения. Изолированность части жилого помещения является существенным, необходимым элементом характеристики предмета договора купли-продажи недвижимости.
Так как право собственности на квартиру (как впрочем, дачу, гараж и иное помещение, предоставленное кооперативом) у члена жилищного, жилищно-строительного (дачного, гаражного) и иного кооператива возникает после внесения в полном объеме паевого взноса за указанное имущество, то именно с этого момента квартира может быть продана другому лицу. Правоустанавливающим документом для члена ЖСК, ЖК служит справка о выплате пая, подписанная председателем и главным бухгалтером кооператива. На основании этой справки производится госрегистрация возникшего у члена кооператива права и выдаётся свидетельство о праве собственности на жилое помещение31.
Жилые помещения относятся к объектам, имеющим строго целевое назначение, они могут использоваться собственником для личного проживания и (или) проживания иных лиц (членов семьи и других). Если собственником жилья является юридическое лицо, то помещение может сдаваться только для проживания граждан (например, своих работников) на основании договора.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода в порядке, определенном жилищным законодательством, такого помещения в нежилое (ст.288 ГК РФ). После такой трансформации принципиально изменяются экономические отношения по поводу данных объектов. В отношении нежилых помещений не возникают жилищные правоотношения. По общему правилу основаниями перевода жилых помещений в нежилой фонд является признание этих помещений непригодными для проживания граждан или определение целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений на первых этажах здания в целях создания объектов по обслуживанию культурно-бытовых нужд населения.
К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включённые в жилой фонд. То есть нежилые помещения, здания, строения имеют определённое назначение: например, размещение школ, садов, больниц, театров, складов, производств32.
Жилые и нежилые помещения являются недвижимым имуществом по своей природе, поскольку это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. И хотя помещения прямо не указаны в п.1 ст. 130, они полностью соответствуют характеристике недвижимости, содержащейся в названной статье.
Новое здание, строение, сооружение и иные объекты недвижимости в соответствии с технической документацией считаются созданными в момент окончания строительства этого объекта, который фиксируется при приёмке недвижимости в эксплуатацию с оформлением соответствующего акта. Акт подтверждает создание объекта и в соответствии с п.1 ст.25 Закона о регистрации прав является одним из документов, необходимых для регистрации права собственности на этот объект. Право собственности у лица, создавшее недвижимое имущество для себя, возникает именно с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ). Основным документом для характеристики зданий, строений является его технический паспорт, в котором содержатся данные о его расположении, назначении, площади и т.п.
Возможно признание судом права общей собственности на дом (его часть), если строительство велось членами семьи или родственниками застройщика (лица, которому был предоставлен земельный участок) и между ними имелась договоренность о создании общей собственности. Когда в строительстве дома принимали участие посторонние для застройщика лица, за указанными лицами в отдельных случаях с учётом всех обстоятельств дела суд может признать право собственности на часть дома33.
В ст.554 ГК РФ подчёркивается, что условие о предмете в договоре считается согласованным, если договор содержит данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Это значит, что в договоре должно быть точно указано местоположение недвижимости (например, его адрес), назначение, этаж (или общее количество этажей), площадь, кадастровый номер, если имеется, и другие показатели.
Поскольку любые объекты недвижимого имущества тесно связаны с земельным участком, то и эксплуатация недвижимости возможна только с одновременным использованием обслуживаемого недвижимость земельного участка.
Если продавец недвижимого имущества является собственником земельного участка, занятого недвижимостью и необходимого для его использования, то по соглашению с покупателем они могут определить передаваемое право на участок (право собственности, аренда или иное). Если договором не определено передаваемое право на соответствующий участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования (п. 1,2 ст.552 ГК РФ). Законом или договором между продавцом и собственником земельного участка может быть установлен запрет на продажу недвижимости, расположенной на этом участке, или что такая продажа допускается с согласия собственника земли.
При продаже недвижимости, расположенной на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель в соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В отличие от дореволюционного законодательства, современный законодатель в данных случаях рассматривает земельный участок как принадлежность расположенного на нём недвижимого имущества и устанавливает специальные правила о судьбе принадлежности (участка) при продаже главной вещи (зданий, строений и т.п.). Такое положение связано с тем, что здания активно и быстро включаются в гражданский оборот, а в отношении земли этот процесс идет постепенно. В результате собственники зданий часто приобретают иное, чем право собственности, право на землю, а собственником земли остается государство или муниципальное образование.
2.3. Цена и срок в договоре купли-продажи недвижимого имущества
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о её продаже не считается заключённым. Поскольку цена должна быть определённой, то при продаже недвижимости не подлежит применению общее правило п.3 ст.424 ГК РФ, в соответствии с которым при отсутствии соглашения по этому условию договора исполнение договора оплачивается по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.
Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи недвижимости (без цены нет и договора). От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ)34.
Недвижимое имущество, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых жилых и нежилых помещений, домов, земельных участков и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).
В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые и регулируемые уполномоченными на то государственными органами (ч.2 п.1 ст.424 ГК РФ). Установленная законом или иными правовыми актами цена становится, безусловно, обязательной для сторон. В отличие от этого, регулируемая цена имеет место, когда закон или иной обязательный для сторон акт ограничивается указанием определённых границ, за которые стороны не могут выйти. В современный период российское государство регулирует только в ряде случаев цену на земельные участки. Цена продаваемого участка устанавливается не ниже нормативной при продаже земли приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обязательства, обеспеченного ипотекой участка и в некоторых других случаях35.
Стоимость недвижимого имущества в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. Статья 317 ГК РФ закрепляет возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к следующему: в договоре предусматривается оплата недвижимости в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.
В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро (БТИ), в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике БТИ, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества.
При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи.
Традиционно на практике применяются три метода оценки недвижимости: затратный, доходный и метод сравнительного анализа продаж. Например, при оценке жилых помещений оценщик учитывает, прежде всего, такие характеристики, как местоположение, капитальность строения, его общую и жилую площадь, площадь кухни, этажное расположение квартиры, высоту помещения (этажа), количество балконов, лоджий и др. По итогам своей деятельности оценщик должен передать заказчику отчёт об оценке объекта. Решение оценщика о размере рыночной стоимости продаваемого недвижимого имущества часто служит ориентиром для установления цены договора купли-продажи этой недвижимости36.
ГК содержит норму, согласно которой стоимость части земельного участка, передаваемой вместе с недвижимым имуществом, или прав на неё включается в общую цену здания, строения или иного имущества, являющегося непосредственным предметом договора купли-продажи недвижимости (п.2 ст.555 ГК РФ). Это правило носит диспозитивный характер, иное может быть предусмотрено в законе или договоре. Например, стороны при продаже здания могут установить в договоре цену за здание и размер арендной платы за часть земельного участка, обеспечивающую использование здания по назначению.
В случае, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена за единицу площади (например, за квадратный метр) или иного показателя её размера, общая цена такого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п.3 ст.555 ГК РФ).
Участники гражданского оборота могут заключать договоры купли-продажи недвижимости, предусматривающие предварительную оплату, или продажу в кредит. Но на практике подобные договоры не находят широкого применения, поскольку в современных условиях не отвечают интересам покупателя (при предварительной оплате) или продавца (при условии кредитования)37.
Главная обязанность продавца - передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п.2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст.ст.405, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п.2 ст.457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа. Однако при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило.
2.4. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества
Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами и приобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2 ст.432 ГК РФ). Порядок заключения договора регулируется главой 28 ГК РФ, нормы которой отражают заключение договора как определенный процесс - систему действий сторон в ходе согласования условий договора.
Согласно норме п.1 ст. 432 ГК, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключённым. Иное дело - несоблюдение формальных требований, определённых в законе или соглашением сторон.
Поскольку момент заключения договора, по общему правилу, совпадает с моментом получения лицом, направившим оферту, её акцепта (п.1 ст.433 ГК РФ), то форма договора не отнесена к его конститутивным элементам, то есть не является необходимым условием признания договора заключенным. Когда момент заключения договора определяется нормой п.1 ст.433, несоблюдение формы договора влечёт для сторон правовые последствия, определяемые в соответствии со ст.ст.162, 165 ГК РФ. Иное значение форме договора придает норма п.1 ст.434 ГК, которая закрепляет, что «если стороны договорились заключить договор в определённой форме, он считается заключённым после придания ему условленной формы. Буквальное толкование указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что в случае несоблюдения условленной формы договор не считается заключённым. Следовательно, обусловленная соглашением форма договора имеет конститутивное значение, а законная форма такого значения не имеет. По-видимому, такое различие объясняется тем, что если контрагенты договорились об определенной форме своего соглашения, то придают форме значительную роль и соблюдение обусловленной формы является существенным условием их дальнейшего взаимодействия38.
Таким образом, форма договора имеет конститутивное значение (когда она установлена соглашением сторон) и не имеет такого значения (если она предусмотрена нормами закона).
Рассмотрим, каким образом решается вопрос о правовых последствиях нарушения установленной законом нотариальной формы договора и несоблюдения нотариальной формы, предусмотренной соглашением сторон. Рассмотрение этого вопроса является важным и необходимым, поскольку стороны договора купли-продажи недвижимости могут предусмотреть для заключаемого договора нотариальную форму. Если нотариальная форма не имеет конститутивного значения, её несоблюдение влечёт ничтожность договора (п.1 ст. 165 ГК). Статья 165 ГК содержит п.2, предусматривающий возможность так называемого «исцеления» при определенных обстоятельствах сделок, когда нарушено требование о нотариальной форме.
Положения п.2 ст. 165 распространяются только на недействительные сделки, о чём свидетельствует и формулировка указанной нормы. Суд, по требованию исполнившей сделку стороны, при уклонении другой стороны от нотариального удостоверения, вправе признать сделку действительной). При нарушении нотариальной формы, имеющей конститутивное значение, ни одна из сторон договора не вправе обратиться в суд за его «исцелением», так как принуждение к заключению договора является нарушением такого принципа гражданского права, как свобода договора.