Понятие договора аренды

Введение
1. Понятие, признаки и правовая природа договора аренды
1.1. Понятие и признаки договора аренды (юридическая характеристика)
1.2. Правовая природа договора аренды
2. Права и обязанности сторон. Особенности договора аренды
2.1. Права и обязанности сторон по договору аренды
2.2. Отличие договора аренды от смежных договоров
Заключение
Библиография

В связи с этим попытаемся проанализировать преимущества и недостатки права застройки и права аренды. Оба института могут выполнять примерно одинаковую задачу - обеспечение лица, не являющегося собственником, земельным участком для возведения строения и последующего использования такого строения в своих интересах. И в том и в другом случае получается примерно одинаковый с учетом экономической составляющей результат: лицо правомерно застраивает земельный участок, пользуется строением и земельным участком, а собственник земельного участка получает вознаграждение. Однако правовая составляющая такого пользования земельным участком может быть разной. Пользование может быть либо в рамках права застройки, либо в рамках права аренды, которые следует отличать. Право застройки есть, по сути, право вещное, а право аренды - обязательственное (если обратить внимание на место расположения норм об аренде в структуре Гражданского кодекса Российской Федерации, что позволяет сделать ряд выводов, которые могут иметь значение для потенциального застройщика.
Основа вещного права в том, что оно позволяет установить господство лица над вещью и самостоятельно удовлетворить свой интерес за счет пользования и распоряжения вещью. В случае если устанавливается обязательственное право, удовлетворение интереса собственника происходит не за счет собственных положительных действий с вещью, а опосредованно, за счет денежной суммы, которую собственник получает от пользования его вещью сторонним лицом. Следовательно, в основе разграничения вещного и обязательственного права со стороны собственника вещи лежат разные формы удовлетворения его потребностей. Применительно к строительству на чужом земельном участке со стороны застройщика как стороннего пользователя таким участком также имеет не меньшее значение правовая форма удовлетворения своего интереса, основанная на желании приобрести надежный и реально защищенный правовой титул на длительный период. Это обусловлено экономической составляющей - значительными инвестициями в строительство и размером платы за пользование чужим земельным участком.
Учитывая интересы застройщика, можно обратить внимание на основные недостатки права аренды, которые, что примечательно, еще описывались в литературе по русскому гражданскому праву. "Так как строительство затрачивает значительный капитал на возведение на чужой земле строения, то аренда как правовое основание для пользования чужой землей является недостаточно обеспечивающей интересы пользователя. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, дает арендатору защиту, плохо гарантирующую его интересы и против произвола собственника, и против третьих лиц".
Уязвимость обязательственного права аренды кроется в основаниях прекращения обязательств, которые в сравнении с основаниями прекращения права застройки в большей степени защищают интересы собственника земельного участка. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе собственника земельного участка в случаях использования земельного участка не в соответствии с целевым назначением, неиспользования земельного участка, предоставленного под строительство в течение трех лет, если более длительный срок не установлен договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка (ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации). Договор аренды также может быть досрочно расторгнут по инициативе собственника, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит плату за пользование (ст. 619 ГК РФ). Напротив, применительно к праву застройки таких оснований прекращения в ст. 300.6 проекта ГК РФ не установлено, как не было их установлено и в советском гражданском праве.
Следует отметить, что право аренды предполагает пользование чужим земельным участком с возможностью извлечения полезных свойств без приобретения права собственности на земельный участок с последующим его возвратом. Возвращая вещь арендодателю, арендатор обязан вернуть ее в том состоянии, в каком она была на момент передачи с учетом естественного износа. При аренде земельного участка, используемого для целей застройки, подобный результат является недостижимым. Земельный участок уже дополнен строением, которое значительно увеличивает его стоимость. Важно также отметить, что возможны снос строения и восстановление земельного участка в первоначальном состоянии, что влечет убытки и не обеспечивает защиту интересов ни застройщика, ни арендодателя. Подобные проблемы в случае применения права застройки возникнуть не могут. Право застройки изначально закрепляет юридическую возможность собственника земельного участка через установленный договором об учреждении права застройки срок приобрести возведенное строение. Вопрос об освобождении земельного участка от строения за счет застройщика предлагается разрешать диспозитивно по соглашению сторон при заключении договора об учреждении права застройки (ст. 300.7 проекта ГК РФ).
Вместе с тем здесь защищены также интересы застройщика, поскольку он может значительный период пользоваться земельным участком и строением, покрывая вложенные инвестиции. Более того, строение как вещь при надлежащем обслуживании способно длительное время не терять свои свойства и удовлетворять интересы пользователя. В связи с этим после прекращения права застройки исходя из опыта зарубежных стран, что также предусмотрено в ст. 300.7 проекта ГК РФ, застройщику за передачу строения может быть выплачена компенсация. На основании изложенного можно сделать вывод: в отличие от права аренды право застройки устанавливает разумный баланс интересов, застройщика и собственника земельного участка.
Право застройки, по сути, является правом срочным, ограниченным во времени, однако срок этот крайне длительный, а интересы сторон заключаются в длительном характере существования правоотношения. Основное назначение права застройки - предоставить застройщику экономически необходимое, юридически прочное господство над чужим земельным участком. Застройщик, затрачивая большое количество ресурсов, надеется получить максимальные гарантии защиты своих интересов на всем протяжении пользования земельным участком и возведенным строением. Сопоставив основания для прекращения права аренды в сравнении с вещным правом застройки, становятся очевидны преимущества последнего. Право застройки предоставляет большую степень реальной юридической власти, столь необходимой застройщику.
Недостатки права аренды в сравнении с правом застройки отражаются и на иных отношениях, сопровождающих возведение строения. В частности, учитывая, что строительство связано с привлечением значительного объема инвестиций, у застройщика может быть недостаточно средств для возведения строения и он вынужден обратиться в банк для заключения договора кредита, исполнение которого подлежит обеспечению.
В практике европейских стран в таком случае выплата кредита обеспечена самим правом застройки и его принадлежностью в виде построенного здания. При аренде обеспечить залогом пока можно только земельный участок, но не строение, которое возведено на этом участке. В проекте ГК РФ, учитывая опыт европейских стран, предусматриваются нормы о передаче права застройки в залог (ст. 300.5 ГК РФ), что следует оценить весьма положительно. Право застройки может быть продано с публичных торгов, и выкупная цена способна покрыть полностью или в части убытки банка.
Экономическая привлекательность при продаже права застройки складывается из двух компонентов: а) длительная гарантированная правом возможность использования земельного участка, что само по себе предполагает возможность извлечения ресурсов; б) распространение права застройки на земельный участок и на строение, которое в последующем становится собственностью застройщика. Следовательно, в силу реальной экономической стоимости право застройки может предоставить застройщику возможность получения кредита для реализации целей строительства. В связи с этим полагаем, что с позиции обеспечения исполнения кредитных обязательств, сопровождающих возведение строения, право застройки выглядит более привлекательным, чем право аренды.
Некоторый анализ институтов права застройки земельного участка и права аренды позволяет сделать ряд выводов, которые могут представлять интерес для хозяйствующих субъектов. Право застройки земельного участка в сравнении с правом аренды обладает некоторыми преимуществами, если речь идет о возведении строения на земельном участке и основаниях прекращения права пользования земельным участком. Право застройки, в сравнении с правом аренды, также позволяет обеспечить разумный баланс интересов собственника земельного участка и застройщика, лучшим образом гарантировать исполнение кредитных обязательств, которые сопровождают возведение строения.
Заключение
Рассматривая вопросы договора аренды пришли к выводу, что существуют следующие проблемы.
1) Точное описание объекта и размер арендной платы - существенные условия договора предварительной аренды, которые необходимо отразить в предварительном договоре. Однако норма п. 1 ст. 432 ГК РФ применительно к предварительному договору позволяет утверждать, что любые условия основного договора, названные в предварительном, приобретают характер существенных. Суды исходят из того, что при наличии предварительного договора не существует возможности для передачи на рассмотрение арбитражного суда преддоговорного спора об условиях основного договора. Желание скорректировать текст основного договора не освобождает от обязанности его заключить.
2) Законодательством РФ не достаточно регламентировано следующее. С момента передачи внаем жилого помещения права собственника по пользованию им становятся ограниченными. Если бы собственники это понимали, то слабая сторона такого договора, наниматель, был бы намного лучше защищен от произвольного вторжения в квартиру собственника, который вдруг по каким-то причинам решил сам заселиться в квартиру либо сдать ее по более выгодной цене.
Эта же проблема существует в отношениях аренды, которые сходны с рассматриваемыми в данном случае гражданско-правовыми отношениями. Насколько мне известно, сейчас Высшим Арбитражным Судом РФ рассматривается вариант внесения законодательной инициативы, более четко регулирующей этот нюанс. Если эта инициатива, пройдя все инстанции, все-таки станет законом, то и на отношениях, связанных с наймом жилых помещений, это скажется положительно. В этом я не сомневаюсь.
3) Непростая ситуация с "разделом" мест общего пользования между арендаторами – арендуешь помещение – плати за коридор. В договор при взаимном согласии сторон, конечно, можно ввести любое условие, включая передачу мест общего пользования, однако при возникновении судебного спора велика вероятность признания такого договора незаключенным.
Правильнее все же принять во внимание положения императивных норм закона и действовать, руководствуясь следующими соображениями. Собственник (арендодатель) обязан нести расходы на содержание мест общего пользования. Данная обязанность не может быть переложена на плечи арендатора, а доля в праве собственности на места общего пользования не может быть передана в аренду. Соответствующие затраты собственник вправе компенсировать за счет включения их в сумму арендной платы без выделения отдельной строкой. Таким образом, по сути, стоимость соответствующих затрат должна быть включена в арендную плату. Выделение таких затрат свидетельствует о желании собственника искусственно завысить размер оплаты.
Арендаторам же при заключении договоров следует проявлять бдительность и осторожность, чтобы защитить свои интересы, избежать необоснованных затрат и споров.
4) Юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2 Закона о регистрации).
Таким образом, формирование правового поля, необходимого для регулирования отношений по аренде части недвижимого имущества, невозможно без регламентации механизма государственной регистрации данного вида сделок. Действующей нормативной базой данный механизм не определен. Вышесказанное свидетельствует о существовании необходимых предпосылок для реформирования действующего законодательства в сфере аренды недвижимого имущества.
Библиография
Конституция РФ (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ).
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // Российская газета, N 148-149, 06.08.1998.
Лесной кодекс Российской Федерации от 04.12.2006 N 200-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // Российская газета, N 277, 08.12.2006.
Водный кодекс Российской Федерации от 3 июня 2006 г. (ред. от 28.07.2012) // Собрание законодательства РФ. 2006. N 23. Ст. 2381.
Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (ред. от 07.12.2011) // Российская газета, N 79, 23.04.1998.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 05.04.2013) // Российская газета, N 165, 01.08.2007.
Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (ред. от 04.03.2013) // Российская газета, N 97, 06.05.2011.
Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (ред. от 28.07.2012) // Российская газета, N 8, 16.01.1996.
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Вестник ВАС РФ, N 4, 2001.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
Определение ВАС РФ от 07.06.2012 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175. СПС «КонсультантПлюс».
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2008.
Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2011 по делу N А48-2528/08-4. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.12.2011 по делу N А74-2454/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2011 N А33-12462/2008-03АП-805/2011 по делу N А33-12462/2008. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу N А56-42657/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Поволжского округа от 20 января 2012 г. по делу N А57-3862/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012.
Абрамова Е.Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2013.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 1. Общие положения. М: Статут, 2011.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга 2. Договоры о передаче имущества. М: Статут, 2011.
Гражданское право: В 4 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 3: Обязательственное право. М.: Волтерс Клувер, 2010.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012.
Кoммeнтaрий к Грaждaнскoму кoдeксу Рoссийскoй Фeдeрaции. Чaсть четвертая: Учeбнo-прaктичeский кoммeнтaрий (пoстaтeйный) / Пoд рeд. A.П. Сeргeeвa. М.: Прoспeкт, 2010.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011.
Огнева К.О. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1, 2, 3 и 4. М.: Эксмо, 2012.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011.
Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2011.
Цит. по: Российское гражданское право. В 2 томах. Том 2. Обязательственное право / Под ред. Е.А. Суханова. М.: Статут, 2011. С. 172.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 29.01.1996, N 5, ст. 410.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012. С. 189.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Российская газета, N 145, 30.07.1997.
ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Российская газета, N 165, 01.08.2007.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
ст. 6 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях". Собрание законодательства РФ. 1995. N 12. Ст. 1024.
Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Юристъ, 2008. С. 289.
Гражданское право: Учебник. Т. 2. 5-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК_Велби, 2009. С. 153.
Абова Т.Е. Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ, М.: Юрайт, 2012. С. 193.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М.: Юрайт, 2011. С. 301.
п. п. 40, 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8. Российская газета, N 152, 13.08.1996.
Абрамова Е.Н. Гражданское право М.: РГ-Прес, 2013. С. 381.
Например, Постановление ФАС Поволжского округа от 20 января 2012 г. по делу N А57-3862/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Определение ВАС РФ от 07.06.2012 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2011. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Московского округа от 24 апреля 2007 г. N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Центрального округа от 30.03.2011 по делу N А48-2528/08-4. СПС «КонсультантПлюс».
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.12.2011 по делу N А74-2454/2011. СПС «КонсультантПлюс».
п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (постатейный, учебно-практический). Части 1, 2, 3, 4. / Под ред. С. А. Степанова. М.: Проспект, 2012. С. 329.
ст. 611 ГК; п. п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 39 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник ВАС РФ", N 1, январь, 2008.
п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 томах. Том 1. Части 1, 2 ГК РФ. Под ред. / Т. Е. Абовой, М. М. Богуславского, А. Г. Светланова. М.: Юрайт, 2011. С. 439.
Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть 1. Под редакцией П. В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. С. 452.
Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.04.2011 N А33-12462/2008-03АП-805/2011 по делу N А33-12462/2008. СПС «КонсультантПлюс».
п. 13 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.
Проект Федерального закона N 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс". (Далее - проект ГК РФ.)
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВАС РФ. 2009. N 11.
Рыбалов А.О. Споры о природе прав нанимателя в дореволюционной российской цивилистике // Правоведение. 2005. N 3. С. 29.
Мелихова А.В. Перспективы права застройки в современном гражданском праве Российской Федерации // Lex Russica. 2007. N 6. С. 1230
Aбрaмoвa E.Н. Грaждaнскoe прaвo М.: РГ-Прeс, 2010. С. 98.
Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ. Российская газета, N 211-212, 30.10.2001.
Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. М.: Статут, 2000. С. 156.
например: часть 1 ст. 252 Закона Эстонской Республики "О вещном праве" (https://www.riigiteataja.ee/akt/133225757leiaKehtiv (дата обращения 17.01.2013)).
2