Штатное кредитование: Мировой опыт и практика в России

Введение
Глава 1. Ипотечное кредитование. Основные теоретические аспекты
1.1. Ипотека. Исторический ракурс
1.2. Сущность ипотечного кредита
1.3. Рынок ипотечных кредитов
Глава 2. Ипотечные модели. Перспективы развития рынка ипотечного кредитования и его правовая база.
2.1.Американская модель
2.2 Немецкая модель
2.3. Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа (российская специфика)
2.4 Правовая база ипотечного кредитования
2.5 Перспективы российского рынка ипотеки
Глава III. Рынок ипотечного кредитования в РФ: основные черты и особенности
3.1.Ипотечное кредитование как составная часть жилищной политики
3.2.Текущее состояние ипотечного кредитования в России
3.3.Инфраструктура рынка ипотечного кредитования
3.4.Проблемы развития гарантийного ипотечного страхования
Заключение.
Список используемой литературы.

Штатное кредитование: Мировой опыт и практика в России

Закон "О рынке ценных бумаг" [редакция от 28.01.02]
Закон "О несостоятельности (банкротстве)" [редакция от 16.10.02]
Закон "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации" [редакция от 10.11.03]
В соответствии с п. 2 ст. 334 ГК РФ общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ. применяются к ипотеке в случаях, когда ГК РФ или законом об ипотеке не установлены иные правила. Таким образом, основным законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный закон «Об ипотеке». В нем нашли отражение следующие положения:
Основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки:
Порядок заключения договора об ипотеке:
Закладная как ценная бумага:
Государственная регистрация ипотеки;
Обеспечениесохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
Переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим типам, и обременение этого имущества правами других .тип:
Уступка нрав по договору об ипотеке:
Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация этого имущества:
Особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.
Следует учитывать, что отношения, связанные с ипотекой, могут регулироваться также иными федеральными законами, не регулирующими непосредственно ипотечные обязательства:
Предметом ипотеки может быть только имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 19971. № 122-ФЗ. В соответствии с этим законом должна производиться также государственная регистрация ипотеки:
В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;
В соответствии с и. 1 ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» порядок проведения публичных торгов по продаже имущества. заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом не установлены иные правила. Таким образом, при реализации предмета залога должны быть учтены требования ГПК РФ и Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21 июля 1997г. № 119-ФЗ;
При ипотеке должны приниматься во внимание нормы, определяющие порядок проведения сделок с имуществом, являющимся предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.
В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон "Об ценных ипотечных бумагах". Который устанавливает порядок выпуска и обращения ценных ипотечных бумаг. 11 ноября закон подписал Президент, после он вступил в
законную силу. Для завершения формирования законодательной базы, необходимо не
только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:
"О Федеральном бюро кредитных историй" - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;
"О стройсберкассах" - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство, и приобретение жилья;
"О защите прав и законных интересов граждан и их объединений. вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья" -закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья.

Если с законодательством в области ипотечного кредитования ситуация прояснилась, несмотря на существование отдельных проблем, в 2004 году, после принятия Федерального закона от 22.12.04 №216-ФЗ «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», то законодательство в области рефинансирования ипотечных кредитов продолжает развиваться. Отдельной проблемой для законодателей стоит вопрос о создании эффективного пакета нормативно-правовых актов о секьюритизации активов. 22
Усилия законодателей должны быть направлены в первую очередь на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как Госстрой России. ФКЦБ. Центробанк. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ценных ипотечных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования, с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования.
2.5 Перспективы российского рынка ипотеки
В последние годы в России заметно усилилось внимание к вопросам развития ипотеки. Это в равной мере относится к учёным, специалистам банков, представителям законодательной и исполнительной власти, рядовым гражданам.
Прежде чем говорить о перспективах развития ипотечного рынка в России, я считаю, важно остановить свое внимание на различных статистических данных, которые определяют уровень жизни населения и его динамику развития за прошедшие годы, макроэкономических показателей, динамике цен на жилье в различных показателях.
Таблица №123
Таблица №2 24
2.Основные макроэкономические показатели РФ 2004-2010гг.
Таблица №3 25
С 1986 года в России идёт спад в строительстве жилья. В 1986 году на территории РСФСР построили 76 млн. кв. м. в 1990 - 60 млн. кв. м. в 2003 году - всего 36 млн. кв. м. Именно поэтому наблюдается столь длительный и небывалый по своим темпам рост цен на жилую недвижимость.
В 2002-2006 годах объем ипотечного кредитования вырос с 3,5 млрд руб. до 260 млрд руб. Об этом заявил президент АРБ Гарегин Тосунян, выступая на первой пленарной сессии Всероссийской конференции "Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка".

Таким образом, рост за 5 лет составил 73 раза. Количество выданных кредитов выросло с 9 тыс. в 2002 году до 206 тыс. в 2006 году26.
Таблица №127
Рост в первом полугодии 2007 года составил 77 процентов. При этом ипотечные кредиты в общем объеме кредитов на покупку жилья составляют около 80 процентов. Однако доля ипотечного кредитования к ВВП - всего около 1 проц. "Это заставляет нас задуматься, так как говорить о высоких темпах роста ипотеки при таком соотношении было бы не совсем объективно",-сказал Г.Тосунян.28
На следующей диаграмме можно увидеть подобную статистику по разным странам:29
Наблюдается существенный разброс ипотечного кредитования в регионах России. Так, в Москве в расчете на душу населения приходится 3292 руб. ипотечных кредитов, а, к примеру, в Псковской области - 142 рубля. Это можно увидеть на примере следующей диаграммы:
Регионы – лидеры по объему выдачи ипотечных кредитов на 01.10.2007г, млн. руб.30
Русский ипотечный банк, данные: ЦБ РФ, ЕЦБ, Credit Suisse, актуальность: 01.07.07
В целом по России объем ипотечного кредитования на душу населения составляет 1072 руб., а в США 310 тыс. долл., в Швейцарии - 54,5 тыс. евро. Мы находимся лишь в самом начале пути и, учитывая масштабы страны, должны уделить этому сегменту рынка особое внимание.
Объем кредитов физ.лицам на человека, тыс. usd 31
Общий объем сделок секьюритизации по ипотечным активам в 2006-2007 годах превысил 2 млрд долларов. Это 11 проц. от объема ипотечного рынка. В Дании же на секьюритизацию приходится около 150 проц. такого рынка. Увеличить объемы рефинансирования, позволяет включение в оборот ипотечных ценных бумаг. Это - наиболее ликвидный, наиболее обеспеченный инструмент рефинансирования.32
Перспективы изменения законодательства в области секьюритизации и ипотеки.
По оценкам европейских аналитиков, для преодоления последствий мирового долгового кризиса ликвидности 2007 года может потребоваться определенное время. Это означает, что большинство сделок в области структурных финансов, запланированных на конец года, по-видимому, будут отложены на этот срок.
Возникший временной промежуток и рыночное затишье может быть использовано российскими регуляторами для того, чтобы усовершенствовать регулирование сделок секьюритизации. Предполагая, что данная задача включена в долгосрочную стратегию Правительства и Банка России, можно выделить несколько этапов ее реализации:
• принятие в краткосрочной перспективе подзаконных нормативных актов, регулирующих трансграничные сделки секьюритизации, проводимые российскими кредитными организациями: установление требований к таким сделкам, обеспечивающим списание с баланса банка секьюритизированных активов и повышение их прозрачности для органа банковского надзора;
• совершенствование законодательства о несостоятельности и банкротстве кредитных организаций, способствующее повышению кредитных рейтингов и надежности сделок, проводимых российскими банками-оригинаторами как на локальном рынке, так и трансгранично;
• в средне- и долгосрочной перспективе, по мере зарождения и становления в России класса инвесторов в ABS, целесообразно принятие специальных законодательных актов, устанавливающих правила для проведения локальных сделок не-ипотечной секьюритизации;
• наряду с перечисленными шагами целесообразно провести доработку проекта Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах», упростив, в частности, порядок выпуска облигаций с ипотечным покрытием кредитными организациями (без создания ипотечного агента).
По вопросу ипотечного законодательства необходимо отметить, что первые сделки локальной секьюритизации ипотеки выделили нерешенные проблемы законов «Об ипотечных ценных бумагах» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». К тому же возможное принятие в 2008-2009 гг. общего закона о секьюритизации требует ревизии первого из них в части выпуска ценных бумаг ипотечными агентами. Закон об ипотечных ценных бумагах нуждается также в доработке положений об эмиссии облигаций с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями.
В перспективе Комитет по банковскому законодательству Ассоциации региональных банков России намерен изучить необходимость разделения закона «Об ипотечных ценных бумагах» на несколько частей – специальный закон об ипотечных ценных бумагах государственного агентства, закон об облигациях с ипотечным покрытием, выпускаемых кредитными организациями без списания ипотечных активов с собственного баланса (или поправки к банковскому законодательству). Следует подвергнуть анализу целесообразность сохранения в законодательстве такого вида ипотечных ценных бумаг, как ипотечный сертификат участия.
Важным вопросом дальнейшего развития рынка российский ипотеки является выбор модели вторичного рынка закладных и ипотечных кредитов, а также правовых механизмов организации «обращения» ипотечных кредитов. Воспринятые рынком модели и механизмы окажут непосредственное влияние на законодательство – регулирование ипотечных ценных бумаг, закладных и порядка регистрации залоговых прав в ЕГРП. Ипотечные пулы для целей проведения сложно структурированной секьюритизации, во-первых, могут формироваться посредством приобретения закладных (продажи кредитов). Для этого законодатель должен обеспечить максимальную оборотоспособность закладных.
Другой вариант предполагает внедрение некоторого промежуточного инструмента типа agency pass-through (ценные бумаги, выпускаемые АИЖК). Во втором случае низкая оборотоспособность закладных не будет являться препятствием для формирования ипотечных пулов. В принципе можно предложить третий вариант, при котором важная роль в секьюритизации ипотеки отводится специальным ипотечным фондам и их управляющим компаниям. В зависимости от выбранной рынком модели формирования пулов для рефинансирования (секьюритизации) могут потребоваться изменения, вводящие депозитарный учет закладных, обеспечивающие повышение эффективности и производительности государственного реестра прав на недвижимое имущество, вводящие новые вида инвестиционных фондов или ценных бумаг.
Президент АРБ сообщил, что Ассоциация подготовила ряд предложений по ипотечному кредитованию. В частности, в сфере защиты интересов инвесторов и кредиторов предлагается ввести защищенный счет (счет "эскроу") для получения платежей должников; изменить ст. 350 ГК РФ с целью исключения возможности отсрочки обращения взыскания до 1 года, что снизило бы риски для кредиторов и ускорило бы процесс получения возмещения; изменить ст. 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", отменив возможность отказа в обращении взыскания на предмет залогов в силу несоразмерности требований кредитора стоимости заложенного имущества.
13-14 ноября 2007 года в Конгресс-Центре Центра международной торговли прошла Всероссийская конференция «Ипотека в России. Устойчивое развитие и перспективы рынка», организатором которой выступило ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».33
Об устойчивости развития рынка ипотечного кредитования с 2000 по 2007 г.можно судить последующей диаграмме:
Диаграмма №1 34
В конференции приняли участия представители федеральных и региональных органов власти, международных финансовых институтов, руководители крупнейших международных и российских инвестиционных компаний и банков, представители международных рейтинговых агентств, юридических и консалтинговых компаний.
На конференции обсуждалась роль ипотечного жилищного кредитования в реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
С докладом о приоритетах государственной политики в сфере ипотечного жилищного кредитования выступил начальник Экспертного управления Администрации Президента РФ Дворкович А.В.
Одним из главных вопросов, обсужденных на конференции, была тема обеспечения жильем военнослужащих в рамках накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. На пленарном заседании с докладом выступил начальник «Федерального управления накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» генерал-майор Рыльский Александр Николаевич .
На круглом столе, в котором приняли участие Советник Министра обороны Российской Федерации Приезжева Екатерина Геннадьевна, руководство Федерального управления накопительно-ипотечной системы, ОАО «АИЖК», а также представители Военно-страховой компании, Российской гильдии риэлторов и региональных операторов АИЖК, был обсужден ход эксперимента по ипотечному кредитованию военнослужащих и перспективы развития военной ипотеки.
Закон предусматривает, что в случае увольнения военнослужащего по четырем основаниям: по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями и по семейным обстоятельствам до достижения выслуги 20 лет в календарном исчислении, право собственности на квартиру сохраняется. Если же военнослужащий при увольнении, по льготным основаниям, признан нуждающимся в жилье, ему выплачиваются денежные средства, которые он мог бы накопить до 20 лет выслуги.
Члены семьи участника НИС в случае его гибели или смерти могут принять на себя его обязательства по ипотечному кредиту (займу). В этом случае лицо, принявшее на себя обязательства участника НИС, получает право на продолжение погашения ипотечного кредита (займа) за счет федерального бюджета до даты, указанной в договоре предоставления целевого жилищного займа на погашение обязательств по ипотечному кредиту (ипотечному займу).
При досрочном увольнении участника НИС с военной службы, если у него не возникли основания на использование накоплений, он обязан возвратить выплаченные уполномоченным федеральным органом суммы по договору целевого жилищного займа. Кроме того, военнослужащему придется уплатить проценты по этому займу по ставке, установленной договором о предоставлении целевого жилищного займа. А платить придется ежемесячными платежами в течение десяти лет.
Таким образом, досрочное расторжение контракта о прохождении военной службы влечет за собой утрату прав на получение указанных денежных сумм, а в случае предоставления указанных средств для получения ипотечного кредита – обязанность их возвращения.
В настоящее время Федеральным управлением накопительно-ипотечной системы по всем силовым структурам открыто 51,0 тыс. именных накопительных счетов, на которых учтено около 4,6 млрд. рублей за счет средств федерального бюджета, а прирост от инвестирования накоплений за весь период доверительного управления в настоящее время составляет около 230 млн. рублей.
Объем финансирования накопительно-ипотечной системы в 2007 году составляет 5,5 млрд. рублей.35
Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 198-ФЗ «О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов» предусмотрены объемы финансирования в сумме 34,2 млрд. рублей, а размер накопительного взноса на 2008 год – 89,9 тыс. рублей.
Накопительные взносы на 2009 и 2010 годы планируются в размере 96,3 тыс.рублей и 102,8 тыс.рублей соответственно, которые будут корректироваться при уточнении параметров федерального бюджета с учетом ситуации на рынке жилья.36
С 2008 года военная ипотека начнет работать в штатном режиме. В следующем году получат право на обеспечение жильем с использованием ипотечного кредита 20 тыс. военнослужащих, из которых около 4 тысяч уже изъявили желание приобрести жилье, и в дальнейшем их количество будет увеличиваться. При этом возможности участников накопительно-ипотечной системы по приобретению жилья будут также возрастать с учетом увеличения размера первоначального взноса. 37
Так же, если говорить о перспективах развития ипотеки, то важным моментом, на мой взгляд, будет являться и то что, член Совета Федерации Александр Починок намерен в начале следующего года внести в Госдуму законопроект об обратной ипотеке, который позволит пенсионерам закладывать под гарантии государства свое жилье в обмен на ежемесячные или даже разовые денежные выплаты.38
Эта инициатива позволит решившим ею воспользоваться старикам резко улучшить материальное положение, поскольку регулярная прибавка к мизерной пенсии в престижных районах столицы может достигать 1 тыс. долл. и более. «Банки с удовольствием займутся обратной ипотекой, если государство оплатит первоначальную оценку квартир и гарантирует банкирам защиту сделок от недобросовестных заемщиков», – уверен Александр Починок. Предлагаемая сенатором схема обратной ипотеки предполагает, что каждый пожилой собственник жилья сможет заключить с банком договор о пожизненной ренте или об однократной выплате. Государство со своей стороны будет гарантировать невозможность прописки в заложенной квартире несовершеннолетних детей или каких-либо еще изменений ее статуса, которые осложнят банку возврат залога. В отличие от известных схем «пожизненного содержания» обратная ипотека оставляет квартиру в собственности пенсионера и не создает ему никакого дискомфорта.
В Москве, например, сейчас для получения дополнительных денежных выплат пенсионер должен фактически продать квартиру госпредприятию «Моссоцгарантия». При этом в обмен он получает ежемесячную компенсацию, максимальный размер которой за трехкомнатную московскую квартиру составит 6825 руб., а минимальный – 2965 руб. Схема обратной ипотеки, во-первых, не требует продажи квартиры, а во-вторых, может обеспечить гораздо более солидные денежные выплаты.
«Обратная ипотека может быть приемлемым способом безбедно дожить свой век в родной, но ставшей такой дорогой по содержанию квартире», – говорит начальник отдела консалтинга «Финэкспертизы» Нина Козлова. По ее словам, привлекательность обратной ипотеки в том, что для нее не нужна ни кредитная история, ни чьи-либо гарантии. «Однако претендующие на квартиру родственники не обрадуются дополнительному обременению, которое они зачастую просто не смогут выплатить. Соответственно наследники смогут претендовать только на то, что останется после продажи квартиры и соответствующих банковских удержаний», – предупреждает г-жа Козлова.39