Залог как форма обеспечения кредита.

Содержание

Введение
Глава 1. Современные виды кредитных операций
1.1. Предоставление банковского кредита
1.2. Организация и обеспечение возвратности кредита
1.3. Оценка кредитоспособности и платежеспособности заемщика
1.4. Кредитный мониторинг
Выводы по главе 1
Глава 2. Залог и залоговые операции по обеспечению возвратности кредита
2.1. Залог и залоговое право
2.2. Процесс банковского кредитования и залоговые операции
2.3. Бухгалтерский учет залоговых операций
Выводы по главе 2
Глава 3. Анализ процесса кредитования на примере Сбербанка России
3.1. Характеристика кредитных продуктов Сбербанка РФ
3.2. Порядок предоставления кредита на примере кредитной программы кредит «Ипотечный»
Выводы по главе 3
Заключение
Список литературы
Приложение А
Приложение Б
Приложение В
Приложение Г
Приложение Д
Приложение Е

Залог как форма обеспечения кредита.

- Предметы залога должны быть ликвидны, т.е. обладать способностью к реализации.
Под обеспечением кредита понимают - совокупность условий, обязательств, дающих кредитору основание быть более уверенным в том, что долг будет ему возвращен. Например, в качестве обеспечения денежного кредита могут выступать товары, материальные ценности, наличие которых у должника гарантирует возможность возвращения им долга. Обеспечение может быть передано кредитору в виде залога.23.
Таким образом, предмет залога выступает гарантом обеспеченности кредита, в случае возникновения ситуации неуплаты по кредитному договору предмет залога автоматически становится обеспечением кредитного договора и при необходимости реализует погашение задолженности путем перехода предмета залога в собственности залогодержателя.
Наиболее надежным способом обеспечения сохранности заложенных ценностей достигается путем передачи кредитору заложенный ценностей, что является один из надежных способов его возвратности. При этом заемщик сохраняется как собственник заложенного имущества с ограниченным владением. Заемщик не может распоряжаться и использовать заложенные ценности в период нахождения в залоге. Этот вид залога называется закладом. При закладе кредитор получает право пользования заложенным имуществом. В то же время на него передается обязанность достойным образом содержать и хранить предмет заклада, отвечать за утрату и порчу.
Более распространенным видом залога при сохранении заложенных ценностей у залогодателя является залог товаров в обороте. В этом случае залогодатель не только владеет заложенными ценностями, но и может их расходовать на свое усмотрение.
Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций, которые должны постоянно иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. В этом случае предмет залога находится не только во владении, но и в распоряжении и пользовании заемщика.
При этом критериями качества (надежности) залога являются:24
а) соотношение стоимости заложенного имущества и суммы кредита;
б) ликвидность заложенного имущества;
в) возможность банка осуществлять контроль за заложенным имуществом.
Некоторые особенности в использовании залога имеются при выдаче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога, как ипотека, т.е. залог недвижимого имущества. Объектом ипотеки могут быть: здания, сооружения, оборудование, земельные участки, жилые дома и квартиры, дачи, садовые участки, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Для ипотеки характерны следующие черты: оставление имущества у залогодателя во владении и пользовании; возможность залогодателя самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога.25
Ипотека используется, как правило, при выдаче долгосрочных ссуд юридическим и физическим лицам (населению для приобретения дома или квартиры; фермерам для строительства или землеустройства).
При выдаче ипотечного кредита важно правильно провести оценку стоимости залога. Успех оценки, как показывает зарубежный опыт, зависит от способностей, опыта и компетентности оценщика. Этому вопросу банк придает большое значение.
В России использование ипотеки в качестве обеспечения обязательств по кредитному договору регулируется Законом РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости) ", вошедшим в действие с 16 июля 1998 г. В соответствии с ним объектом ипотеки являются земельные участки; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.26
Важнейшим элементом залогового механизма являются составление и исполнение договора о залоге, в котором отражается весь комплекс правовых взаимоотношений сторон по залогу имущества или имущественных прав.
В соответствии с законодательством России договор о залоге должен отвечать определенным требованиям по форме и содержанию.
К форме договора о залоге предъявляются следующие требования:27
• договор о залоге должен совершаться в письменной форме. Как правило, в российской практике составляется единый документ, подписанный двумя сторонами и скрепляемый печатями.
• договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В российской банковской практике нотариальному удостоверению подвергаются договоры о залоге не только недвижимого, но и любого иного имущества клиента.
• договор об ипотеке подлежит регистрации в местных органах управления имуществом России.
• договор об ипотеке государственной собственности считается действительным, если на нее дано разрешение местных органов Госкомимущества.
Несоблюдение указанных требований к форме залога имущества или имущественных прав залогодателя влечет его недействительность.
В случае ипотеки залогодатель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и осуществлять расходы на его содержание (если договором не предусмотрены иные условия), а залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества.
Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей.
Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом.
Экономически гарантию возврата кредита при залоге обеспечивают: во-первых, конкретные ценности и права, являющиеся предметом залога (движимое и недвижимое имущество, права заемщика на недвижимое имущество); во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц.
Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интересов кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика. Данный вывод означает, что залог имущества заемщика не исключает принятие во внимание его личной кредитоспособности.
2.2. Процесс банковского кредитования и залоговые операции
Непосредственно кредитный процесс начинается со дня первой выдачи ссуды. Однако до этого момента и вслед за ним проходит целая полоса значительной работы, выполняемой как банком-кредитором, так и клиентом.
Переговоры о кредите начинаются задолго до принятия конкретного решения. Здесь, однако, все может быть по-разному. Предложение о выдаче кредита может исходить как от банка, так и от клиента. Для развитых рыночных отношений более типичной является ситуация, когда банк ищет клиента, предлагает ему свой продукт, в том числе кредиты под те или иные цели и условия. Изучение рынка банковских услуг, потенциальных клиентов, обращение к ним с предложениями о сотрудничестве, визиты, необходимые знаки внимания - все это происходит прежде, чем рассматривается конкретное предложение о кредите.28
Современная отечественная практика представляет собой другое положение дел, когда кредиты нужны всем, начиная от предпринимателя и заканчивая правительством, не говоря уже о предприятиях и организациях, испытывающих острый кризис платежеспособности и нуждающихся в кредитной поддержке. Искать клиента, которому надо дать кредит, российскому коммерческому банку не приходится, клиент ищет банк, в котором можно было бы получить спасительную ссуду.
В российских коммерческих банках существует специализированный отдел - кредитный отдел (управление), который занимается оценкой кредитоспособности клиента, объекта кредитования и надежности обеспечения кредита, качеством залога. При проверке на подготовительном этапе, подготовка документации, необходимой для рассмотрения кредита возлагается на экономиста банка - он ведет предварительные переговоры, рассматривает представленную в банк документацию, готовит письменное заключение о возможности и условиях кредитования данного проекта, выписывает специальное распоряжение о выдаче кредита, собирает необходимые разрешительные подписи на кредитных документах и т.д., в общем, выполняет всю аналитическую, техническую и организационную работу по соответствующему кредитному проекту. В небольших банках вся эта работа, как правило, концентрируется в одном кредитном отделе.
Довольно распространенной формой работы на данной предварительной стадии является принятие решений о кредитовании клиентов в пределах определенной компетенции работников банка. Крупные кредиты, как правило, рассматриваются на кредитном комитете. К его заседанию прорабатываются все экономические и юридические вопросы, принимается окончательное решение по рассматриваемому вопросу, определяются конкретные условия кредитования.
В процессе подготовительного этапа к выдаче кредита возможно проведение собеседования кредитным инспектором с потенциальным заемщиком. Перечень возможных вопрос представлен в таблице 2.2.1.29
Таблица 2.2.1.
Вопросы кредитного инспектора к потенциальному заемщику
Направление
Примеры вопросов
1
2
Сведения о клиенте и его компании
- какая правовая форма у компании;
- когда она была учреждена;
- как была произведена оценка имущества, предлагаемая в качестве обеспечения;
- подвержено ли это имущество порче;
- каковы издержки по его хранению;
- какова основная продукция компании (или каковы виды основных услуг);
- каков опыт и квалификация менеджеров;
- прибыльна ли компания;
- кто основные клиенты-поставщики и покупатели компании.
Продолжение таблицы 2.2.1.
1
2
Вопросы об испрашиваемом кредите
- на какую сумму клиент хотел бы получить кредит;
- как им была определена эта сумма;
- достаточно ли обоснованно составлен прогноз финансовых потребностей;
- учитывают ли условия, на которых клиент хочет получить кредит, срок службы активов, финансируемых с помощью кредита;
- учитывают ли условия кредита способность клиента погасить кредит в срок.
Вопросы о погашении кредита
- как клиент предполагает погашать кредит;
- сколько денежной наличности компания получает в ходе операционного цикла;
- имеется ли у клиента специальный источник погашения кредита;
- есть ли юридические лица, готовые дать гарантию.
Вопросы об обеспеченности возврата кредита
- каков вид обеспечения;
- кто владелец обеспечения;
- где и под чьим контролем оно находится;
- как была осуществлена оценка имущества, предлагаемая в качестве обеспечения
Вопросы об отношениях клиента с другими банками:
- услугами, каких банков пользуется в настоящее время клиент;
- обращался ли он за кредитом к другим банкам;
- почему клиент пришел в этот банк.
Приведенный пример соответствует кредитованию заемщика - юридического лица. При кредитовании физического лица вопросы имеют аналогичный характер, отличаясь на степень глубины исследования личности заемщика.
На первом этапе кредитования банку предстоит выяснить: а) серьезность, надежность и кредитоспособность заемщика, его репутацию как возможного партнера по бизнесу. Особенно это касается новых клиентов; б) обоснованность кредитной заявки и степень обеспеченности возврата кредита. Банк может в случае необходимости выработать свои требования к кредитному предложению и ознакомить с ними заемщика; в) соответствие кредитного предложения кредитной политике банка и структуре формирования его ссудного портфеля. Приведет ли предоставление нового кредита к дальнейшей диверсификации кредитного портфеля и снижению кредитного риска или обратным результатам.
Такова процедура подготовительного этапа. Вслед за ним наступает этап оформления кредитной документации. Работники банка оформляют кредитный договор, выписывают распоряжения по банку о выдаче кредита, заводят специальное досье на клиента-заемщика (кредитное дело).30
На третьем этапе - этапе использования кредита - осуществляется контроль за кредитными операциями: соблюдением лимита кредитования (кредитной линии), целевым использованием кредита, уплатой ссудного процента, полнотой и своевременностью возврата ссуд. На данном этапе не прекращается работа по оперативному и традиционному анализу кредитоспособности и финансовых результатов работы клиента, при необходимости проводятся встречи, переговоры с клиентом, уточняются условия и сроки кредитования. Именно на этом этапе могут проявляться негативные тенденции в поведении заемщиков (Таблица 2.2.2.)31. В данном случае важным моментом является отслеживание ситуации по поступлению платежей.
Таблица 2.2.2.
Сигналы тревоги относительно проблемных кредитов и проведения рискованной кредитной политики
Показатель проблемного кредита
Индикаторы непродуманной или рискованной кредитной политики банка
1
2
Нерегулярные или просроченные платежи по кредиту.
Ошибочная оценка рисков, связанная с заемщиками.
Частое изменение условий кредитования.
Кредитование без учета кардинальных изменений в будущем
Практика изменения сроков погашения кредитов и их суммы.
Предоставление кредита под обещание заемщика выставить крупный депозит
Необычно высокая ставка по кредиту
Невозможность составления реалистичного плана погашения по каждому кредиту
Продолжение таблицы 2.2.2.
1
2
Отсутствие порядка в документации или самой документации
Отсутствие должного контроля за программой кредитования
Низкое качество обеспечения.
Неучет влияния стадий делового цикла на кредитоспособность заемщика.
Перечисленные показатели являются лишь малой частью тех позиций, которые могут привести к повышению степени риска при кредитовании.
В случае, когда возврат кредита становится проблематичным, банку-кредитору необходимо предпринять следующие шаги:32
1. Разработать план возврата кредитов с целью максимизации шансов банка получить полное возмещение своих средств.
2. Оперативно выявить проблемы, связанные с кредитом. Обычно задержка в этом деле только ведет к ухудшению ситуации.
3. Отделить ответственность по подготовке плана возврата кредита от функции кредитования с тем, чтобы избежать возможных столкновений интересов у кредитных инспекторов. Часто сотрудники банка, отвечающие за выдачу кредитов, заинтересованы в сокрытии от руководства банка фактов того, что кредиты стали проблемными.
4. Экспертам по возврату кредитов необходимо как можно быстрее обсудить с проблемным заемщиком возможные варианты санации его финансового положения, особенно в части сокращения расходов, увеличения потока наличности и улучшения контроля со стороны менеджеров.
5. Необходимо рассмотреть все разумные альтернативы для погашения проблемного кредита, в том числе заключение нового временного соглашения, если возникшие проблемы являются по своей природе краткосрочными.
Наиболее используемыми и применяемыми в практике видами залога, как обеспечения своевременного исполнения обязательств заемщика являются залог автотранспорта, залог товаров в обороте и в переработке, залог ценных бумаг, иностранной валюты, залог драгоценных металлов, залог имущественных прав, залог недвижимости (ипотека)
Залог имущественных прав в настоящее время является самым неразработанным видом залога.
Исходя из особенностей предмета залога, залог прав предполагает в ряде случаев специфический, по сравнению с общими нормами, объем прав и
обязанностей сторон залогового правоотношения. Прежде всего, это касается срока действия передаваемого в залог права. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.
Залогодателем при залоге права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право, такое лицо самостоятельно решает вопрос о залоге и испрашивать согласие должника не должно. При залоге прав на чужие вещи (право аренды) необходимо согласие собственника вещи или лица, которому эта вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения.
Залог прав подразумевает наличие специальных требований по отношению к договору о залоге прав:
- вид залога, существо обеспеченного залогом требования, его размер,
сроки, состав и стоимость заложенного имущества,
- лицо, которое является должником по отношению к Залогодателю.33
Залогодатель обязан совершать действия, которые необходимы для обеспечения действительности заложенного права:
- не совершать уступки заложенного права,
- не совершать действий, влекущих прекращение заложенного права или уменьшение его стоимости,
- принимать меры, необходимые для защиты заложенного права от посягательств со стороны третьих лиц,
- сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происходящих в заложенном праве, о его нарушениях третьими лицами о притязаниях третьих лиц на это право.34
Залогодатель продолжает оставаться собственником переданного права в залог права. Уступка права третьим лицам возможна только при наличии разрешения в договоре о залоге. При уступке переданного в залог права третьему лицу, залог сохраняет силу. Отличительная особенность залога прав, удостоверяемых акциями - необходимость регистрации договора залога акций у специализированного регистратора и составление залогового распоряжения - документа, направляемого от владельца акций держателю реестра соответствующего АО и содержащего требование о внесении в реестр записи о возникновении залога акций, записанных на имя Залогодателя.
Более сложный, мало применяемый в нашей стране, но развитый в других странах, является залог недвижимости (ипотека). Впервые понятие “ипотека” было введено Законом РФ “О залоге”. Впоследствии первая часть ГК РФ дополнила его содержание, поставив равенство между ипотекой и залогом недвижимого имущества.
В отличие от других договоров залога ипотека требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации как сделки с недвижимым имуществом. Доверенность независимо от имени каких субъектов она выдается (физического или юридического лица), на совершение такой сделки должна быть нотариально удостоверена.
Особенности ипотеки в зависимости от объема правомочий по распоряжению имуществом.
Условием ипотеки имущества, находящегося в общей совместной собственности, в том числе жилых и нежилых помещений, является наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это собственников. Передача же в залог имущества, находящегося в долевой собственности,
зависит от того, передается ли в залог все имущество или только доля одного из собственников.
Объектом ипотеки может быть не только недвижимое имущество указанное вст.130 и 132. Данный перечень Залогодатель может расширить.
В зависимости от предмета ипотеки, его назначение различают: ипотека предприятий, ипотека зданий, строений жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов, ипотека земельных участков, ипотека жилых домов, квартир и комнат.35
В договоре ипотеки должно быть указано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит Залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право Залогодателя.
При заключении договора об ипотеке Залогодатель обязан письменно предупредить Залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации ипотеки правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, пользования, аренды, сервитута). Неисполнение этой обязанности дает кредитору по основному обязательству право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства или изменений условий договора.