ипотека и ипотечный кредит

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование в современной экономике государства приобретает первостепенное значение и определяет возможности решения важнейшей проблемы обеспечения граждан жильем. Также , ипотечное кредитование содержит в себе огромный потенциал экономического развития, способен эффективно влиять на повышение стабильности функционирования банковской системы страны, что в совокупности определяет социально-экономическую базу модернизации.
Институт ипотечный брокераджа существует достаточно непродолжительное время, и до сих пор – новая для нашей страны профессия ипотечного брокера - не лицензирована.
В Российской Федерации происходят интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ...

Содержание


ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. Основания возникновения ипотеки и ее регулирования 6
Субъекты классической ипотечной схемы 6
1.3. Общие правила заключения договора об ипотеке 9
1.4 Имущество, которое может быть залогом ипотеки 11
ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование 13
2.1.Особенности ипотечного кредита 13
2.2 Ипотечный брокеридж 14
2.3. Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) при ипотеке 14
2.4. Права и обязанности заемщика 15
2.5. Факторы от которых зависит сумма кредита 17
2.6.Налоговые льготы в России 18
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 20
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ: 22

ВВЕДЕНИЕ
Термин «ипотека» (от др.-греч. ὑποθήκη) впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э., как обозначение формы ответственности перед кредитором, со стороны должника своей землей. На земельном участке заемщика устанавливался столб, на котором помещалась надпись с обозначением, что данная земля находится под бременем долгового обязательства (обеспечивает долг). Но залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен ещё в Древнем Египте.
В современном мире ипотека - специфичный институт обеспечения сделок долгосрочного жилищного кредитования под залог недвижимого имущества и является особым механизмом функционирования агента в статусе заемщика на основе закрепления за ним функции выполнения контрактных обязательств (выплат по кредиту), что ведет к усилению и нституциональной составляющей его хозяйственного поведения.
Институциональность механизма ипотечного кредитования проявляется в обеспечении минимизации трансакционных издержек перераспределения имущественных прав в экономике.
Ипотечные структуры — специализированные виды организаций, которые обеспечивают воспроизводство отношений кредитования, также ссудо-сберегательные кооперативы и ассоциации, строительно-сберегательные кассы и т.п.
Институт ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике развитых государств.
На современном этапе ипотечное кредитование – один из способов улучшения жилищных условий. Институт оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в той или иной стране, в том числе в России.
Социально-экономический сегмент национальной экономики, в рамках которого основополагающую роль играют ипотечные институты, достаточно сложный механизм, который состоит из взаимосвязанных, зависимы, в отдельных случаях - взаимозаменяемых, трансформируемых подсистем.
Цели развития системы ипотечного кредитования - улучшение жилищных условий населения, стимулирование спроса на рынке недвижимости, строительства и банковских услуг.
Другим важнейшим моментом является роль государственного регулирования экономики, использование его рычагов для развития ипотечного кредитования как одной из форм достижения реального экономического роста в стране и социальной стабильности.
Ипотечное кредитование в системе государства с развитой рыночной экономикой достаточно апробированно в мировой практике, является эффективным методом привлечения внебюджетных инвестиций в сферу жилищного строительства.
Ипотеку целесообразно рассматривать как частный случай проблемы принципала-агента в кредитно-финансовой сфере. Неопределенность результатов долгосрочного контрактного взаимодействия обусловливается трансакционными издержками и институциональными рисками. Они выражаются в значительных затратах предконтрактной оценки, высокой вероятности неблагоприятного отбора заемщиков, возможности пересмотра уровня ставки по ипотечному кредиту при изменении макроэкономической ситуации, существенной роли репутации (кредитной истории), жестких входных барьерах в институт ипотеки.
Проблема принципала-агента применительно к ипотеке возникает по существу как следствие невозможности детальной спецификации условий контрактного взаимодействия кредитора и заемщика в несовершенной институциональной среде.
Институцонально, механизм ипотечного кредитования - совокупность институтов, институциональных актов, норм, соглашений, контрактов и стандартов, которые призваны обеспечить его функциональность, определяют систему ограничений взаимодействиям кредиторов и заемщиков.
Основы ипотечной деятельности в РФ заложены Федеральным законом «Об ипотеке», что предполагает переход к детализации институциональной среды, поддержке процесса формирования многообразия ипотечных институтов, развитию специфических региональных механизмов ипотеки.
Эволюция ипотечных институтов в современной России проходит достаточно сложный путь, поскольку основы институционализации ипотеки в России заимствованы из экономически более развитых стран, в результате чего наблюдаются высокий уровень издержек адаптации новых моделей в российском экономическом пространстве, их дисфункциям и перерождению.
Это проявляет себя в частности, в неэффективном равновесии интересов в системе «принципал-агент», искусственном повышении кредиторами асимметрии информации заемщика в отношении дополнительных выплат и рисков сделок, спекулируя на высокой потребности в жилье. Такие процессы приводят к необходимости длительного перераспределения заемщиками значительной части личного (или семейного) бюджета для обеспечения выплат в условиях неопределенности и значительной вероятности нарушения графика платежей.
Необходимым становится развитие системы институтов ипотечной сферы через внедрение дополнительных элементов (строительно-сберегательных касс и кооперативов), которые обеспечивают кредитование малоимущих слоев общества, усиление государственной защиты интересов заемщиков как потребителей кредитных услуг.
Залог недвижимого имущества (ипотека) занимает особое место среди иных способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств, поскольку обладает определенной степенью надежности и преимуществами.
Одним из важных правовых инструментов, с помощью которого участники отношений (начиная с финансирования ипотечного строительства жилья до обеспечения кредитных сделок) минимизируют возможность своих правовых рисков, является договор ипотеки (залог недвижимости).
Особое значение приобретает выявление и анализ путей совершенствования существующего правового механизма регулирования договора ипотеки.
Несмотря на то, что в Федеральный закон РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» периодически вносились изменения, он и по настоящее время содержит немало противоречия как внутри себя, так и с иными законами и подзаконными актами, а некоторые правовые отношения остались и вовсе неурегулированными.
Так, например, законодательно недостаточно регламентировано понятие «существенные условия договора ипотеки (залога недвижимости)». В законе данные условия перечислены, но не конкретизированы, что влечет неточное описание предмета договора и риск признания договора недействительным.
На уровне федеральных законов отсутствует достаточное правовое регулирование внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество записи об ипотеке, которая возникает в силу закона, существуют и другие проблемы, возникающие на практике.
Цель работы – раскрыть понятия и содержание ипотеки, ипотечного кредита
Объект работы – гражданское законодательство в правовой сфере, касающейся регистрации права на недвижимое имущество и распоряжения им
Предмет работы – законодательство об ипотеке и ипотечном кредите
Степень разработанности. Данной проблематике посвящены научные труды таких авторов как: Мейер Д.И., Шершеневич Г.Ф., Рубанова А.А., Голицына Ю.А., и др.

Такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком (возникает в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, после регистрации ипотеки меняется собственник объекта недвижимости)2.Ипотека в силу договораДоговорная ипотека возникает на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).Договор об ипотеке самостоятельное обязательство; заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора, тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе (и регистрируется автоматически вместе с другим договором и без заявления сторон), а ипотека на договорной основе регистрируется по отдельному заявлению сторон. 1.3. Общие правила заключения договора об ипотекеСогласно ст.1 ФЗ РФ «Об ипотеке», по договору о залоге недвижимого имущества одна сторона – залогодержатель (является кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по данному обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, которые установлены федеральным законом. Договор об ипотеке должен быть заключен при соблюдении общих правил ГК РФ о заключении договоров, положений ФЗ РФ «Об ипотеке». Содержание договора об ипотеке.Договор должен содержать следующие существенные условия: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Сторонами может быть предусмотрено в договоре условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В случае возникновения ипотеки в силу закона, стороны могут предусмотреть условие о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. В договоре предмет ипотеки характеризуется указанием его наименования, местонахождения и иным описанием, достаточным для идентификации этого предмета. В договоре об ипотеке необходимо указать право, в силу которого имущество, которое является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю. Также необходимо указание на наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.Если предметом ипотеки является право аренды, арендованное имущество определяется в договоре об ипотеке таким же образом, как если бы оно само являлось предметом ипотеки ( с указанием срока аренды). Оценка предмета ипотеки производится согласно действующего законодательства РФ по соглашению сторон договора, и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. При залоге недвижимого имущества, не завершенного строительством, находящегося в государственной, муниципальной собственности, производится оценка рыночной стоимости этого имущества.Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения, срока исполнения. Если обязательство основано на договоре, указываются стороны данного договора, а также дата и место его заключения. В случаях, когда сумма обязательства, которое обеспечивается ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре указываются порядок и иные условия ее определения. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. К залогу недвижимого имущества (по обязательству, обеспеченному ипотекой) соответственно применяются общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ (за исключением случаев, установленных законом). При этом залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества допускается в пределах их оборотоспособности, определенной федеральными законами. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства ( так, например, обязательства, которое основано на купле-продаже, аренде, подряде, ином договоре, причинении вреда, в случаях, если иное не предусмотрено федеральным законодательством. В случаях, когда кредитор и должник являются юридическими лицами, обязательства, которые обеспечиваются ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету. Государственная регистрация договора об ипотеке Договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Госрегистрация ипотеки, которая возникает в силу договора, осуществляется на основании совместного заявления со стороны залогодателя и залогодержателя, а ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, который удостоверил договор.С момента государственной регистрации договор об ипотеке считается заключенным (датой государственной регистрации является день совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Договор, в котором отсутствуют данные, указанные законом (либо договор составлен с несоблюдением требований закона, предъявляемых к данному виду договоров), не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Не прошедший государственную регистрацию договор об ипотеке является недействительным (ничтожен).В случае указания в договоре об ипотеке, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должна быть представлена закладная. В случае, когда заключение договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, при составлении закладной предоставляются договор и закладная. Органом, осуществляющим регистрацию прав, делается на закладной отметка о дате и месте государственной регистрации договора, а листы закладной нумеруются и скрепляются печатью.В случае, если в договоре (на основании которого составлена и выдана закладная) указано, что с даты выдачи залогодержателю закладной органом государственной регистрации прав, договор об ипотеке и договор, обязательство из которого обеспечено ипотекой, прекращают свое действие, все отношения между залогодателем, должником и залогодержателем регулируются данной закладной. 1.4 Имущество, которое может быть залогом ипотекиСогласно ст.5 ФЗ РФ «Об ипотеке», По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома, дачи, иные объекты, прямо указанные законом. Ипотека может устанавливаться на имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков в соответствии со статьей 62.1 ФЗ РФ «Об ипотеке».Правила настоящего ФP применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, которое возводится на земельном участке (это относится и к зданиям, сооружениям) с соблюдением правил статьи 69 ФЗ РФ «Об ипотеке».Вещь, которая является предметом ипотеки, является заложенной вместе с принадлежностями (согласно ст. 135 ГК РФ) как единое целое (за исключением случаев, когда договором предусмотрено иное).Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.Правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, которые вытекают из договора участия в долевом строительстве. Согласно положений ФЗ РФ от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".Ипотека имущества, которое изъято из оборота, а также имущества, на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание, а также в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация (либо напротив, запрещена), не допускается.В случаях, когда для ипотеки имущества требуется согласие или разрешение какого-либо лица или органа, необходимо истребование такового. Залог недвижимого имущества не освобождает лицо, которое выступило залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения условий, на которых оно участвовало в инвестиционном конкурсе, аукционе либо иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога. В отношении недвижимого имущества, которое находится в государственной собственности и не закреплено на праве хозяйственного ведения, решение о залоге принимаются Правительством Российский Федерации (правительством субъекта Российской Федерации).ГЛАВА 2. Ипотечное кредитование2.1.Особенности ипотечного кредитаИпотечное кредитование — это долгосрочный кредит, который предоставляется банками юридическим либо физическим лицам под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Покупка гражданами квартир в кредит является распространенным вариантом использования ипотеки в России; при этом, чаще всего, под залог оформляется купленное жилье. Ипотека является публичным залогом. При оформлении ипотеки недвижимости, органами, регистрирующиими такого рода сделки, вносятся записи об обременении имущества залогом. В случае необходимости каждое заинтересованное лицо имеет право требовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный вид кредита предоставляется, как правило, на длительный срок. Процентная ставка по ипотечному кредиту чаще всего ниже в сравнении с иными видами кредитов, особенно в случае низкой оценки рисков, которой, например, может способствовать низкое соотношение суммы кредита к оценочной стоимости недвижимости, ликвидность и другие причины. Как правило банками выдвигаются к заёмщикам ипотечного кредита не настолько жёсткие требования, как при иных видах кредитования. Но несмотря на это, обычная практика представляет собой проверку дохода, требование страхования залога, оценки недвижимости аккредитованными оценщиками, в некоторых случаях - проверка непрерывного стажа работы, иные действия, которые призваны обеспечить максимальную безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита часто производится равными платежами (аннуитетами). Размер аннуитетного платежа (A) вычисляется по формуле:A=\frac{S * p}{1-(1+p)^{-n}}, где S — величина (тело) кредита, p — величина процентной ставки за период (в долях), n — количество периодов. При этом существуют и иные программы погашения. Одним из таких вариантов являются — дифференцированные платежи (тело кредита выплачивают равными долями, а процентные платежи меняются от максимума в начале, до минимума в конце); здесь размер первого платежа (A1) таков: A1=S*(p+ 1/n).Преимуществом дифференцированной формы платежей является меньшая сумма процентов (меньше переплата).2.2 Ипотечный брокеридж Ипотечный брокеридж - это услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Ипотечным брокериджем занимается подготовленный для этой деятельности ипотечный брокер (посредник между банком и лицом, которое желает взять кредит на приобретение жилья). С момента принятия в 1998 году закона об ипотеке функции ипотечных брокеров принимали на себя крупные агентства недвижимости. Ипотечный брокеридж поначалу не существовал в чистом виде как таковой: брокеры осуществляли помощь в подобрании программы кредитования исключительно для своих клиентов, обращавшихся в агентства за покупкой квартиры. Услуга стала востребованной, даже вопреки тому, что собственно выбор существовал по сути из программ от всего четырех банков».Количество банковских программ постепенно росло, постепенно выяснилось, что далеко не все риелторы свободно в них ориентируются. Так появились независимые организации ипотечных брокеров и спецотделы, занимающиеся вопросами ипотеки при агентствах недвижимости.Согласно практике, вероятность отказа в банках в случаях подачи документов через ипотечных брокеров, меньше, чем когда человек оформляет заявку самостоятельно. Отказы со стороны банков могут быть по достаточно формальным признакам: например, определенные недочеты в заполнении справки, либо документы заверены не совсем так, как принято в данном кредитном учреждении. 2.3. Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг) при ипотекеАндеррайтинг представляет собой оценку:платежеспособности заемщика, или другими словами - достаточности дохода для покрытия платежей по кредиту); кредитоспособность (насколько качественно исполняются взятые кредитные обязательства); активы заемщика (достаточен ли объем ликвидных активов, который необходим при осуществлении первоначального взноса, оплаты расходов по сделке). Достаточно распространенной уже становится практика, когда агентства заполняют заявление на выдачу кредита и кредитную анкету без присутствия клиента. Но как бы ни было, прохождение кредитного комитета – это ответственный процесс, которая становится все формальнее. Процедура андеррайтинга предоставляет банку возможность изучить реальную платежеспособность заемщика, и это, в свою очередь, становится определенной гарантией, что кредит будет возвращен. Таким способом определяется возможная сумма кредита и срок погашения, процентная ставка и иные условия, которые позволят клиенту получить кредит на приемлемых для него условиях.Как правило процедура длится примерно 2 недели и состоит чаще всего из двух этапов ( но в определенных случаях проходит в один этап).Например, в случае с семьями-очередниками, участвующими в программе социальной ипотеки, отдельного изучения чистоты сделки по приобретаемой квартире не нужно, для прохождения андеррайтинга достаточно анкеты и комплекта документов. Но заемщику, который еще не определился с покупкой жилья, но обратился в агенство, этого не достаточно. Такой клиент сначала пройдет первичную оценку платежеспособности, затем ему будет выдано уведомление , что банк может предоставить кредит в определенном размере. Уведомление можно предъявить продавцу либо застройщику жилья, на основе которого потом будет заключен договор купли-продажи жилья при использовании средств кредита. Когда квартира будет найдена, наступает второй этап процедуры: изучение объекта недвижимости, который предлагается банку в залог. Кроме справки о доходах, подтвердающих финансовую состоятельность становятся документы кредитной истории: бумаги, которые свидетельствуют о своевременном погашении ранее полученного кредита. Также в банк, как правило, необходимо представить копию паспорта заемщика, свидетельство о браке (в случае наличия), копии паспортов лиц, которые проживают вместе с заемщиком, ближайших родственников (‘это - супруги, родители, дети). При подаче документов сотрудники банка в обязательном порядке сличают оригиналы документов с «дубликатами».2.4. Права и обязанности заемщикаПредоставление документов и информации кредиторуВнимательное ознакомление с обязанностями заемщика помогает в некоторых случаях избегать конфликтных ситуаций с кредитором, который в самом крайнем случае имеет права требования досрочного возврата кредита.В основном, в обязанности заемщика входит в течение одного месяца сообщать следующие cведения об изменении:семейного положения, состава семьиместа работы. должности;контактных телефонов (мобильного, рабочего, домашнего), адреса электронной почты, адреса для получения корреспонденции;паспортных данных, а также адреса регистрации и адреса места жительства;в случае отсутствия в городе в течение более 1 месяца (заемщику следует оставить доверенность на лицо, которое в это время будет уполномочено представлять его интересы по кредитному договору;Cогласно условий договора, заемщик обязан по запросу кредитора ( или самостоятельно) ежегодно представлять справки о получаемых доходах за предыдущий год, копии квитанций о произведенный платежах по кредиту и т. п.