Договор аренды

Работа написана в соответствии с требованиями ГОСТа. Сдана в СГА в 2015 году на отлично. С работой в комплекте идут 2 приложения, глоссарий (термины). Источники свежие, с указанием ISBN. ...

Введение 3
Основная часть 5
1 Понятие и особенности договора аренды 5
2 Основные элементы договора аренды 11
Заключение 17
Глоссарий 19
Список использованных источников 22
Приложения 25

Предметом исследования настоящей работы является договор аренды в целом. Объектом исследования выступает понятие договора аренды.
Цель данной работы – раскрыть суть понятия договора аренды, дать краткую характеристику общих положений договора аренды.
В соответствии с поставленной цель были сформированы следующие задачи:
1) рассмотреть место договора аренды в системе гражданско-правовых отношений;
2) определить понятие договора аренды;
3) Определить основные элементы и существенные условия договора аренды, опираясь на существующую правоприменительную практику;
4) выявить проблемы правового регулирования договора аренды.

Кроме того, на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, которые затрудняют или исключают пользование им по назначению. Арендодатель несет ответственность и в том случае, если он не знал об этих недостатках во время заключения договора, то есть при имевших место скрытых дефектах. Арендатор вправе потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на устранение недостатков, если арендатор сделает это своими силами, либо досрочного расторжения договора. Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.12
Арендатор несет ответственность (ст. 615 ГК РФ) за использование взятого внаем имущества по его назначению, или в соответствиис условиями договора. Арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договорных отношений, если использование имущества происходит не по назначению.13
Еще одним важным, но не существенным элементом договора аренды является срок договора. Договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Ели срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом любая сторона может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в любое время, предупредив другую сторону за один месяц при аренде движимого имущества и за три месяца в случае аренды недвижимого имущества. Эти сроки могут изменяться согласно условиям договора или в законодательном порядке.
Помимо точного указания срока окончания договора аренды, статьей 190 ГК РФ срок может определяться при наступлении определенного события, которое неизбежно должно наступить. В данной норме ключевой фразой является «неизбежность наступления события»14, в противном случае она не подлежит применению. Для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества законодательством устанавливаются максимальные (предельные) сроки. К примеру, договоры проката могут заключаться не более чем на один год. Установлены так же предельные сроки аренды для природных объектов. Так, водные объекты могут быть предоставлены в аренду в соответствии со ст. 42 Водного кодекса РФ в краткосрочное пользование до трех лет, а в долгосрочное – от трех до двадцати пяти лет. В зависимости от целей пользования, закон о недрах определяет сроки от одного года до двадцати пяти лет, а при предоставлении участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений – без ограничения сроков. Лесной фонд передается в аренду на срок от одного года до сорока девяти лет (ст. 31 Лесного15 кодекса РФ).
В тех случаях, когда срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).
Следует так же различать понятия срока действия договора аренды и срока передачи имущества арендатору. Примечательно то, что арендатор, если имущество не передано ему в обозначенные договором сроки добровольно в результате заключенного договора аренды, обладает правом требовать, в том числе в принудительном порядке, предоставления ему соответствующего имущества.
Как правило, договор аренды прекращается по истечению оговоренного в договоре срока. По окончанию срока аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если же нарушается срок возврата имущества, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за период просрочки, неустойки, предусмотренной договором, либо возместить убытки, если они несоизмеримые с арендной платой.
Имущество может находиться под обременением в виде залога или сервитутов. В этом случае арендодатель обязан предупредить об этом арендатора. Если нарушено это условие, то арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.
В период действия договора, получая арендованное имущество во владение и пользование, арендатор становится его арендованным имуществом защищено гражданско-правовыми способами защиты вещных прав. Права владельца имущества, не являющегося его собственником, но осуществляющего владение по основанию, предусмотренному законом или договором, защищены статьей 305 ГК РФ. Достигается это путем истребования имущества из чужого незаконного владения (предъявления виндикационного иска), заявления требования об устранении всяких нарушений этих прав, даже если они не связаны с лишением владения (предъявление негаторного иска), статьи 301 – 304 ГК РФ. При этом, законный владелец, не являющийся собственником имущества, наделяется правом защиты своего владения и против собственника.16
Договор аренды является возмездным. Основное обязательство - выплата арендной платы.
Как правило, в договоре определяется порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Арендная плата может выплачиваться в виде:
а) платежей в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно;
б) установления доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора;
в) предоставления арендодателю определенных услуг;
г) передачи в собственность или в аренду арендодателю определенного имущества.
д) возложения на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.
Изменение размера арендной платы может быть не чаше одного раза в год.
Производной от основного договора аренды является договор субаренды, часто используемый в практике. В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГКРФ, арендатор нежилого помещения вправе сдавать с согласия арендодателя имущество, или определенную его часть в субаренду. При заключении договора прямой аренды, пункт о том, что арендатор, не имеет право сдавать имущество в субаренду, включать нельзя, так как такая возможность предусмотрена Гражданским кодексом РФ. При этом, условия о том, что арендатор может сдать имущество в субаренду без согласия прямого арендодателем, включать можно.17 В таком случае нет необходимости дополнительного согласования с прямым владельцем имущества договора о передаче с субаренду (Приложение Б).
Договор аренды, а так же и субаренды обязательно должен содержать необходимые характеристики имущества. Для объектов недвижимости это может быть адрес нахождения, кадастровый номер, для объектов транспортных средств – номер паспорта технического состояния и др. Договор субаренды составляется в простой письменной форме, в виде единого документа, которые подписывают стороны - участники сделки, вне зависимости от срока договора, а также от того факта, являются ли они юридическими или физическими лицами. При досрочном расторжении договора аренды субарендатор вправе претендовать на заключение с ним самостоятельного договора аренды на то имущество, которое находилось у него в пользовании.
Заключение
Подводя итог проведенному исследованию нормативно-правовой базы, специальной юридической литературы и характера отношений сторон, можно сделать вывод, что договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных институтов.
Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения. Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать. Возмездность договора аренды отражает его суть: поскольку арендодатель за передачу имущества во владение или пользование арендатору рассчитывает получить от арендатора встречное предоставление в виде арендной платы.
Договор аренды заключается на началах добровольности и полного равноправия сторон. Лежащие в основе договора аренды отношения создают у нанимателя (арендатора) право пользования имуществом. Арендатор является стороной обязательственных отношений и обладателем вещного права на объект аренды. Необходимым условием, гарантирующим беспрепятственное осуществление пользования имуществом, то есть достижение цели договора является наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества.
Существенными условиями договора аренды являются объект аренды, стоимость передаваемого в аренду имущества. Договором аренды (в определенных случаях – законом) определяются сроки аренды, размер арендной платы. Важным элементом договора аренды являются: обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора использовать имущество по назначению, в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором; обязанности сторон по восстановлению и ремонту арендованного имущества.
На сегодняшний день устранено большинство пробелов арендного законодательства, и для нормального развития арендных отношений нужны только благоприятные экономические условия. Анализ судебной практики показывает, что существует еще много случаев, относимых судами к непоименованным в Гражданском кодексе РФ, требующих правового регулирования. К таким случаям относятся вопросы о квалификации договора:
о предоставлении торговых мест;
о предоставлении за плату во временное владение и пользование рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции;
В некоторых случаях суды расходятся во мнениях о квалификации договоров, например о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов)
Относительно перспективы развития арендных отношений нельзя не отметить тот факт, что в настоящее время все больше пользуется популярностью аренда лесных участков. Лес по праву называют «зелёным золотом» страны и при его эффективном использовании он может приносить в бюджет страны не меньше, чем нефть или газ. Однако в настоящее время, мы не получаем и десятой доли той отдачи, которую можем иметь при рациональном и государственном подходе к делу. Виной тому отсутствие прозрачных, некоррупционные условия доступа к аренде лесных участов, а так же непатриотичное, а местами варварское их использование. Жестким государственным регулированием, ужесточением ответственности арендатора за рачительным использованием лесных ресурсов, выполнением мероприятий, направленных на возобновляемость лесных ресурсов, а так же воспитанием правовой грамотности и культуры можно достичь экономической независимости и безопасности России.
Глоссарий
№ п/п
Понятие
Определение
Арендодатель
это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду
1.
Арендатор
сторона договора аренды (имущественного найма), которая получает от арендодателя (наймодателя) имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование
2.
Договор аренды
договор имущественного найма, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование
3.
Объект аренды
непотребляемые вещи: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
4.
Имущество
материальные и нематериальные объекты, которые могут быть предметами владения, пользования или распоряжения
5.
Срок договора
период, в течение которого ценная бумага, документ, договор, соглашение сохраняют свою силу
6.
Арендная плата
денежная оплата права пользования арендуемым имуществом, ее величина определяется договором об аренде
7.
Субаренда
передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора. Право передачи объекта в субаренду должно быть оговорено в первичном договоре аренды
8.
Негаторный иск
иск собственника, направленный на устранение помех, препятствующих ему пользоваться своей собственностью
9.
Виндикационный иск
иск собственника об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения
10.
Невозобновляемые ресурсы
часть природных ресурсов, вовлекаемых в хозяйственную деятельность, преобразуемых в продукцию и превращающихся в отходы на стадиях жизненного цикла продукции (например, нефть, газ, уголь, торф, сланцы и др.)
Список использованных источников
1.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 03.03.2014, N 9, ст. 851
2.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ, в редакции от 29.06.2015 // Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5.