земельное право

Цель работы заключается в исследовании земельных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи земельного участка.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Охарактеризовать права и обязанности собственников земельных участков.
2. Выявить особенности изъятия земельных участков. для государственных или муниципальных нужд.
3. Охарактеризовать механизм отказа собственника от земельного участка.
4. Исследовать ограничения прав собственника на земельный участок.
5. Выявить проблемы в земельных отношениях, вытекающих из договора купли-продажи земельных участков.
Объектом исследования выступают земельные отношений, возникшие в связи с заключением договора купли – продажи земельного участка.
...

Введение 3
Глава 1. Права и обязанности собственника земельного участка 5
1.1. Права собственника земельного участка по его использованию 5
1.2. Обязанности собственника земельного участка 15
1.3. Уплата собственником земельного участка земельного налога 28
Глава 2. Прекращение и ограничение прав на землю 36
2.1.Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд 36
2.2. Отказ от земельного участка 45
2.2. Ограничение права собственности на земельный участок 50
Заключение 60
Список использованной литературы 62

Возникновение права собственности на земельный участок предполагает наделение собственника определенными права и обязанностями, которые закреплены в Гражданском кодексе РФ, Земельном кодексе РФ и других нормативных актах. На практике возникают сложности при реализации прав собственности относительно земельного участка, существуют пробелы в законодательстве, которые фактически ограничивают права собственника, предусмотренные действующим законодательством. В качестве примера можно назвать ограничение некоторыми субъектами РФ права собственника на добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе; отсутствие в федеральном законодательстве определения понятия «свои нужды», что влечет свободную трактовку данного термина, и, как следствие, отсутствие еди нообразной практики реализации прав собственника земельного участка.
Кроме того, на практике возникают сложности относительно привлечения собственников земельных участков за нарушения земельного законодательства в связи с отсутствием, например, в кадастровых и иных правоустанавливающих документах указаний на категорию земель, не установления разрешенных видов использования земельного участка и т.д.
Нахождение земельного участка в собственности предполагает особый порядок прекращения и ограничения права собственности на него. Механизмы изъятия земельного участка у собственника, ограничения прав собственника на земельный участок также не лишены проблем.
Все обозначенное выше обосновывает актуальность темы исследования.
Цель работы заключается в исследовании земельных правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи земельного участка.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. Охарактеризовать права и обязанности собственников земельных участков.
2. Выявить особенности изъятия земельных участков. для государственных или муниципальных нужд.
3. Охарактеризовать механизм отказа собственника от земельного участка.
4. Исследовать ограничения прав собственника на земельный участок.
5. Выявить проблемы в земельных отношениях, вытекающих из договора купли-продажи земельных участков.
Объектом исследования выступают земельные отношений, возникшие в связи с заключением договора купли – продажи земельного участка.
Предметом исследования являются нормы действующего законодательства, регулирующие земельные отношения, возникшие в результате заключения договора купли-продажи земельного участка.
При написании работы использовались общенаучные методы (синтез и анализ), частнонаучные методы (комплексный анализ, метод формально-логического толкования).
В работе проанализированы нормы действующего федерального и регионального законодательства, нормативные правовые акты муниципального образования – г. Дубны Московской области (при рассмотрении вопроса об уплате земельного налога собственниками земельных участков), а также судебная практика, связанная с земельными отношениями, восстановлением прав собственников земельных участков.
В работе предложены меры, направленные на совершенствование действующего законодательства, регламентирующего земельные отношения, вытекающие из договора купли-продажи земельного участка, и реализацию прав собственников земельных участков.
Работа состоит из введения, двух глав, объединяющие шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы.

Представляется, что решение данного вопроса должно быть обусловлено объемом добычи общераспространенных полезных ископаемых, что по вполне понятным причинам определяет площадь нарушенных земель. В том случае, если объем добычи превышает установленный норматив, например 100 куб. м в год, рекультивация земель должна осуществляться в соответствии с утвержденными проектами рекультивации земель.
Положения абз. 6, 7 и 8 ст. 42 ЗК РФ могут дополняться законодательством субъектов РФ применительно, например, к добыче общераспространенных полезных ископаемых, строительству подземных сооружений для своих нужд, устройству и эксплуатации ими бытовых колодцев и скважин. На территории Московской области владелец земельного участка обязан:
1) соблюдать требования законодательства о недрах, об охране окружающей среды, особо охраняемых природных территориях, земельного законодательства, санитарных норм и правил;
2) обеспечить безопасное ведение работ, связанных с добычей общераспространенных полезных ископаемых, строительством подземных сооружений, устройством и эксплуатацией бытовых колодцев и скважин;
3) предотвращать загрязнение недр;
4) не допускать загрязнения подземных вод через принадлежащие ему колодцы и скважины;
5) не допускать негативного воздействия на прилегающую к его земельному участку территорию (образование отвалов полезных ископаемых, залив водой и т.п.);
6) не допускать разрушения мелиоративной системы;
7) осуществлять рекультивацию нарушенных в процессе пользования недрами земель за счет собственных средств в установленном порядке;
8) в случае прекращения деятельности, предусмотренной подп. 3 п. 2 настоящего Порядка, выполнить ликвидацию (тампонаж) принадлежащих ему бытовых колодцев и скважин24.
За несоблюдение собственником земельного участка обязанностей, перечисленных в нормативных актах, наступает юридическая ответственность. Конечной целью реализации норм об ответственности является восстановление надлежащего состояния земель и земельного правопорядка.
Однако на практике возникает сложность привлечения к ответственности за такие правонарушения, как порча земель, использование земельных участков не по целевому назначению или неиспользование земель в целях ведения сельского хозяйства или строительства. Отмечается, что приведение земель и земельных участков в надлежащее состояние после выявления правонарушения все еще составляет проблему. По данным Росреестра за 2012 г., наиболее низкие показатели устранения выявленных нарушений отмечены в г. Москве (21,5%), Ленинградской (36,0%) и Ульяновской (47,0%) областях25.
Специалисты отмечают, что сложности возникают на стадии выявления правонарушения, определения его состава и выявления виновного лица26.
Так, по данным Министерства сельского хозяйства РФ, основными причинами прекращения судами производства по делам об административных правонарушениях являлись в том числе недоказанность факта совершения правонарушения; недоказанность причастности юридического лица (гражданина) к совершению вменяемого административного правонарушения; отсутствие подтверждения государственным кадастром сведений о принадлежности земельного участка к соответствующей категории земель27.
Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях является административным правонарушением согласно ст. 8.8 КоАП РФ.
Однако, если в кадастровых и иных правоустанавливающих документах не указана категория земель, привлечь к ответственности за перечисленные правонарушения не представляется возможным. Кадастровые документы зачастую не содержат сведений о категории земель либо в кадастре и в правоустанавливающих документах категория устанавливается с ошибками и нарушениями.
В данном случае можно говорить и о противоречии между законодательством о юридической ответственности за использование земель не по целевому назначению и законодательством о кадастре недвижимости. Так, согласно п.2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»28 сведения о категории земель и разрешенном использовании отнесены к дополнительным сведениям, которые на практике могут быть не внесены в документы кадастрового учета.
Таким образом, при наличии норм о привлечении к ответственности за использование земельного участка без учета его принадлежности к той или иной категории законодательство фактически допускает образование земельного участка и, как следствие, его использование без четкого установления категории земель.
Привлечение же к ответственности за несоблюдение требований о разрешенном использовании земельных участков оказывается еще более затруднительным. На основании ГрК РФ и ЗК РФ разрешенное использование земельных участков считается установленным, если на территории, где расположен земельный участок, действуют градостроительные регламенты, утвержденные правилами землепользования и застройки, либо федеральными законами устанавливается особый порядок утверждения разрешенного использования для отдельных случаев. Иными словами, для установления вида разрешенного использования земельного участка должен быть соблюден определенный, установленный законом порядок. Однако для значительного числа земельных участков (особенно это касается земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий) виды разрешенного использования не установлены. Довольно часто в кадастровых документах запись о разрешенном использовании земельного участка делается по его фактическому использованию. Разумеется, несоблюдение такого «разрешенного использования» считать правонарушением невозможно.
Затруднения в привлечении к ответственности за земельные правонарушения возникают и в связи с тем, что определенный законом состав правонарушения требует отслеживания качественного состояния земель как природного ресурса и природного объекта.
Так, для определения состава правонарушения «неиспользование земель по целевому назначению» необходимы критерии такого неиспользования, т.е. установление факта неосуществления на земельном участке должной хозяйственной деятельности. В целях обеспечения контролирующих органов такими критериями принято Постановление Правительства РФ от 23 апреля 2012 г. № 36929, которым определены признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ.
Таким образом, проблема установления критериев неиспользования сельскохозяйственных земель решена только отчасти, а сами признаки обозначены в весьма общей форме.
Не менее сложным оказывается и привлечение к ответственности за такие правонарушения, как использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки (ст. 45, 46 ЗК РФ), а также использование участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ). За данные правонарушения предусматривается наиболее существенная санкция - изъятие земельного участка. Однако, поскольку для выявления правонарушения требуется оценка состояния земли и окружающей среды, исполнимость норм остается невысокой. Это связано и с содержанием анализируемых норм. В частности, специально определенных «правил рационального использования земель» земельное законодательство не содержит, соответственно, отсутствуют и критерии грубого нарушения таких правил.
Таким образом, проведенный анализ позволяет сделать вывод о необходимости совершенствования законодательства, регулирующего обязанности собственника земельного участка, и, как следствие, процедуры привлечения к ответственности за несоблюдение обязанностей.
1.3. Уплата собственником земельного участка земельного налога
Земельный кодекс РФ предусматривает обязанность собственника земельного участка по внесению платы за землю – земельного налога.
Земельный налог исчисляется на основании статьи 396 Налогового кодекса РФ30 (далее – НК РФ). Формула расчета земельного налога в отчетном периоде выглядит таким образом:
Н = КС x Ст x Кф, в этом математическом выражении КС – это кадастровая стоимость; Ст – налоговая ставка земельного налога; Кф – коэффициент, который высчитывается делением количества полных месяцев, на протяжении которых данный участок земли находится в пользовании, на количество календарных месяцев в отчетном периоде.
Земельный налог, относясь к местным налогам, устанавливается решением представительного органа. При этом размер ставки земельного налога для разных земельных участков не должен быть верхней границы, которая установлена в НК РФ. Совет депутатов г. Дубны утвердил соответствующее решение об установлении земельного налога31.
Данным решением предусмотрены и льготы для налогоплательщиков земельного налога. Льгота по уплате земельного налога предоставлена:
физическим лицам, совокупный семейный доход которых не превышает прожиточный минимум семьи, исчисленный в соответствии с законодательством Московской области на IV квартал года, предшествующего налоговому периоду, - 50 процентов от суммы налога;
неработающим гражданам пенсионного возраста - 50 процентов от суммы налога;
участникам Великой Отечественной войны - 100 процентов от суммы налога.
На расчет земельного налога влияют такие понятия как кадастровая стоимость и налоговая ставка земельного налога.
Земельный налог является местным налогом, соответственно, сроки уплаты и авансовые платежи в каждом регионе устанавливаются свои. Налогоплательщиками - физическими лицами, не являющимися индивидуальными предпринимателями, налог, подлежащий уплате по истечении налогового периода, уплачивается не позднее 1 ноября года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Организации и физические лица, являющиеся индивидуальными предпринимателями (в отношении земельных участков, используемых для предпринимательской деятельности), уплачивают суммы авансовых платежей по налогу 30 апреля, 31 июля, 31 октября текущего налогового года как одну четвертую налоговой ставки процентной доли кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 389 НК РФ объектом земельного налогообложения являются земельные участки, которые расположены в пределах территории муниципального образования.
Органы, которые осуществляют ведение государственного земельного кадастра, должны подать данные о земельных участках в налоговую службу РФ до 1 февраля года, являющегося налоговым периодом. Затем эта информация распределяется по территориальным налоговым управлениям. Налогоплательщики с этими сведениями должны быть ознакомлены не позднее 1 марта.
Налоговая база земельного налога базируется на основе кадастровой стоимости земельных участков, которые признаны объектом земельного налога и обусловливается в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января. Исходя из этого, при повышении кадастровой стоимости земельного участка, вырастает и размер земельного налога.
Чтобы быть актуальной кадастровая оценка должна проводиться каждые пять лет. Если налогоплательщик считает, что кадастровая стоимость его объекта недвижимости не является достоверной, то имеется два способа, как оспорить оценку.
Первый вариант – в судебном порядке, путем обращения в арбитражный суд. По решению суда в государственный кадастр недвижимости будут внесены необходимые изменения.
Второй вариант – решить спор во внесудебном порядке. Если налогоплательщик не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости, он может подать заявление в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. Это постоянно действующая комиссия, которая создана при Управлении Росреестра. В нее вошли представители Правительства области, Кадастровой палаты, Управления Росреестра и Национального совета об оценочной деятельности. Комиссия должна будет в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.
У налогоплательщика может быть два основания для оспаривания кадастровой стоимости объекта в комиссии. Если он не согласен с исходными данными, которые использовал оценщик. Например, по его документам площадь земельного участка одна, а оценщик определял стоимость по другой площади.
Второе основание – когда налогоплательщик приносит в комиссию отчет об определении рыночной стоимости его объекта недвижимости. В этом случае комиссия даже не имеет права подвергать сомнению результаты этой рыночной оценки и обязана принять решение о пересмотре кадастровой стоимости объекта. Если рыночная стоимость, которую определил оценщик, отличается от кадастровой более чем на 30%, заявитель должен также принести в комиссию заключение от СРО на этот отчет. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
В случаях, если кадастровая стоимость земли не определена, для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли, что определено п. 13 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»32 (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ).
Как отмечено в Письме Минфина России от 10 марта 2011 г. № 03-05-04-02/1833, если в отношении земельных участков принято решение суда об отмене их кадастровой стоимости, утвержденной органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации на 1 января нового налогового периода, кадастровая стоимость таких земельных участков является неопределенной (неустановленной).
Кроме того, для земельных участков, в отношении которых принято решение суда об отмене их кадастровой стоимости, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, с даты вступления в силу такого акта, кадастровая стоимость не может являться определенной (установленной) в период с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по дату вступления в законную силу решения суда.
Таким образом, учитывая положения п. 1 ст. 65 ЗК РФ, а также п. 13 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, в целях установления налоговой базы по земельному налогу применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.
Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли»34 (далее - Постановление № 319).
Нормативная цена земли на основании п. 1 Постановления № 319 ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по указанным зонам представляются комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.
Органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы, повышать или понижать установленную нормативную цену земли, но не более чем на 25 процентов. Вместе с тем установленная в соответствии с п. п. 1, 2 Постановления № 319 нормативная цена земли не должна превышать 75 процентов уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения.
Правомерность применения нормативной цены земли для целей налогообложения в случае, когда кадастровая стоимость не определена, подтвердил Пленум ВАС РФ35, на что указали в Письмах от 28 августа 2013 г. № 03-05-05-02/35289, от 15 августа 2012 г. № 03-05-05-02/85 чиновники Минфина России.
В соответствии с НК РФ кадастровую стоимость нельзя изменять на протяжении налогового периода. Исходя из этого, изменение цены на земельный участок будет учитываться только в следующем налоговом периоде. Но налог на землю все-таки приодеться пересчитать, если результаты оценки земельного участка изменены задним числом, вследствие судебного решения или технических ошибок.
Когда право на собственность земельным участком прекращено во время налогового периода, то в таком случае исчислять земельный налог необходимо с учетом коэффициента, который определяется таким образом. Число полных месяцев, на протяжении которых земельный участок был собственностью организации, нужно поделить на количество календарных месяцев в налоговом периоде.
Если земельный участок находится одновременно в нескольких муниципальных образованиях, то для таких случаев налоговая база определяется отдельно для каждой части земельного участка как доля кадастровой стоимости этого участка, пропорциональная части площади, занимаемой им на территории соответствующего муниципалитета. Кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, а зачастую, она может быть и выше рыночной. Кадастровая стоимость применяется при определении размера государственной пошлины, например, у нотариуса, при оформлении наследства. Собственник при оформлении наследства может использовать ту стоимостью, которая ему выгодна.
Ранее для этих целей применялась инвентаризационная стоимость. Кадастровая оценка - это массовая оценка, т.е. нет индивидуального подхода, например, учитывающего вид из окна, близость магазина и т. п. Плюс она основана на специально разработанных методиках. Именно поэтому, существует разница между кадастровой и рыночной стоимостями.
С учетом происходящих в стране инфляционных процессов, постоянным изменением ситуации на рынке недвижимости прогнозировать стоимость земель в дальнейшем очень сложно. За неуплату земельного налога собственник земельного участка будет нести ответственность.
В случае несвоевременной уплаты земельного налога начисляется пеня. Пеней признается денежная сумма, которую налогоплательщик должен выплатить в случае уплаты причитающихся сумм налогов в более поздние сроки по сравнению с установленными законодательством о налогах и сборах (ст. 75 НК РФ).
Сумма пеней уплачивается помимо причитающихся к уплате сумм налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога или сбора, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налога начиная со следующего за установленным законодательством о налогах и сборах дня уплаты налога или сбора. Определяется пеня за каждый день просрочки в процентах от неуплаченной суммы налога или сбора. Процентная ставка пени принимается равной 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования Банка России. Принудительное взыскание пеней с физических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 48 НК РФ.
Может возникнуть ситуация, когда налоговым органом неправильно исчисляется сумма налога, что влечет излишнюю уплату (взыскание) налога на основании налогового уведомления. В этом случае налоговым органом должен быть произведен перерасчет, а сумма излишне уплаченного (взысканного) налога подлежит зачету (возврату) в порядке и сроки, установленные ст. ст. 78, 79 НК РФ.
В результате ошибки при исчислении налога может возникнуть не только переплата суммы налога, но и недоимка. В Письме Минфина России от 17.12.2008 № 03-05-04-02/75 разъяснено, что в такой ситуации налогоплательщик обязан доплатить сумму земельного налога, но только после получения налогового уведомления, в котором указана уточненная сумма. Если земельный налог на основании уведомления уплачен налогоплательщиком в установленный срок, оснований для начисления пеней и привлечения его к ответственности нет.