Оценка стоимости предприятия

В настоящем дипломном проекте проведена оценка стоимости предприятия, на основе различных методов оценки стоимости. Москва, 2010 год. "Отлично" ...

В основе всех существующих методик определения рыночной стоимости лежат три фундаментальных подхода к оценке:
 затратный,
 сравнительный (рыночный),
 доходный.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами РФ, трактуют указанные подходы следующим образом:
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Подход по сравнению продаж основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают аналогичные активы, принимая при этом независимые индивидуальные решения.

Трансформационные процессы, происходящие в российской экономике, привели к зарождению и развитию достаточно новых или ранее не столь заметных видов деятельности и соответствующих им отраслей специальных знаний. К числу таких динамично развивающихся видов профессиональной активности можно отнести оценочную деятельность, актуальность и востребованность результатов которой в рыночной экономике трудно переоценить.

33109
39557
Пассив
Код показателя
На начало отчетного периода
На конец отчетного периода
1
2
3
4
III Капитал и резервы
Уставный капитал
410
101
101
Добавочный капитал
420
548
548
Резервный капитал
430
15202
22202
В том числе: резервы, образованные в соответствии с учредительными документами
432
15202
22202
Нераспределенная прибыль(непокрытый убыток)
470
11232
3138
Итого по разделу III
490
27083
25989
IV Долгосрочные обязательства
Отложенные налоговые обязательства
515
43
43
Итого по разделу IV
590
43
43
V Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты
610
-
2359
Кредиторская задолженность
620
5982
11159
В том числе: поставщики и подрядчики
621
3914
7348
Задолженность перед персоналом организации
622
70
143
Задолженность перед государственными внебюджетными фондами
623
240
164
Задолженность по налогам и сборам
624
636
422
Прочие кредиторы
625
1121
3081
Задолженность перед участниками(учредителями) по выплате доходов
630
3
8
Итого по разделу V
690
5985
13527
БАЛАНС
700
33112
39559
Баланс предприятия на отчетный период – 2009 год.
Актив
Код показателя
На начало отчетного периода
На конец отчетного периода
1
2
3
4
I Внеоборотные активы
Нематериальные активы
110
1
-
Основные средства
120
10180
14762
Отложенные налоговые активы
145
2325
2254
Прочие внеоборотные активы
150
22
22
Итого по разделу I
190
12528
17038
II Оборотные активы
Запасы
210
19377
6363
В том числе:сырье, материалы и другие аналогичные ценности
211
9206
4795
Готовая продукция и товары для перепродажи
214
10070
1296
Расходы будущих периодов
216
102
272
Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям
220
2
6
Дебиторская задолженность(платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты )
240
6220
4967
В том числе покупатели и заказчики
241
1591
3782
Денежные средства
260
1428
2235
Итого по разделу II
290
27028
13571
БАЛАНС
300
39556
30610
Пассив
Код показателя
На начало отчетного периода
На конец отчетного периода
1
2
3
4
III Капитал и резервы
Уставный капитал
410
101
101
Собственные акции, выкупленные у акционеров
415
(12)
Добавочный капитал
420
548
548
Резервный капитал
430
22202
22202
В том числе: резервы, образованные в соответствии с учредительными документами
432
22202
22202
Нераспределенная прибыль(непокрытый убыток)
470
3138
1373
Итого по разделу III
490
25989
24212
IV Долгосрочные обязательства
Отложенные налоговые обязательства
515
43
43
Итого по разделу IV
590
43
43
V Краткосрочные обязательства
Займы и кредиты
610
2359
-
Кредиторская задолженность
620
11158
6346
В том числе: поставщики и подрядчики
621
7348
1902
Задолженность перед персоналом организации
622
143
56
Задолженность перед государственными внебюджетными фондами
623
164
-
Задолженность по налогам и сборам
624
422
2426
Прочие кредиторы
625
3080
1962
Задолженность перед участниками(учредителями) по выплате доходов
630
8
8
Итого по разделу V
690
13526
6354
БАЛАНС
700
39558
30610
Для проведения анализа финансового состояния организации используются следующие группы показателей, характеризующие различные аспекты деятельности организации:
1) показатели платежеспособности и финансовой устойчивости;
2) показатели эффективности использования оборотного капитала (деловой активности), доходности и финансового результата (рентабельности);
3) показатели эффективности использования внеоборотного капитала и инвестиционной активности организации;
4) показатели исполнения обязательств перед бюджетом и государственными внебюджетными фондами.
Проведем анализ платежеспособности и финансовой устойчивости АЗС «NOVA petroleum». В таблице приведены основные показатели платежеспособности и финансовой устойчивости, способ расчета и их характеристика.
Таблица 2.3.1. – Показатели платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия
Показатель
Способ расчета
Свойства
Степень платежеспособности общая (Всрм - среднемесячная выручка)
К4 = (стр.690+стр.590) / Всрм
Характеризует общую ситуацию с платежеспособностью, объемами заемных средств и сроками возможного погашения задолженности
Коэффициент задолженности по кредитам банков и займам
К5 = (стр.590+стр.610) / Всрм
Характеризует ситуацию с задолженностью организации по кредитам банков и займам
Коэффициент задолженности другим организациям
К6 = (стр.621+стр.622+
стр.623 +стр.625) / Всрм
Характеризует ситуацию с обязательствами организации перед прямыми кредиторами или ее контрагентами
Коэффициент задолженности фискальной системе
К7 = (стр.623+стр.624) / Всрм
Характеризует ситуацию с задолженностью организации перед государственными внебюджетными фондами и бюджетом
Коэффициент внутреннего долга
К8 = (стр.622+стр.630+ стр.640+стр.650+ +стр.660) / Всрм
Характеризует ситуацию с задолженностью организации перед персоналом, учредителями
Степень платежеспособности по текущим обязательствам
К9 = стр.690 / Всрм
Характеризует ситуацию с текущей платежеспособностью предприятия, объемами его краткосрочных заемных средств и сроками возможного погашения текущей задолженности
Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами
К10 = стр.290 / стр.690
Показывает, насколько текущие обязательства покрываются оборотными активами
Собственный капитал в обороте
К11 = (стр.490 – стр.190)
Наличие собственного капитала в обороте является важным показателем финансовой устойчивости
Коэффициент обеспеченности собственными средствами
К12 = (стр.490 – стр.190) / стр.290
Характеризует соотношение собственных и оборотных средств
Коэффициент автономии (финансовой независимости)
К13 = стр.490 / (стр.190 +стр.290)
Определяет долю активов организации, которые покрываются за счет собственного капитала
Степень платежеспособности общая и распределение показателя по виду задолженности представляют собой значения обязательств, отнесенные к среднемесячной выручке организации, и являются показателями оборачиваемости по соответствующей группе обязательств организации. Кроме того, эти показатели определяют, в какие средние сроки организация может рассчитаться со своими кредиторами при условии сохранения среднемесячной выручки, полученной в данном отчетном периоде, если не осуществлять никаких текущих расходов, а всю выручку направлять на расчеты с кредиторами.
В таблице 2.3.2. приведены результаты расчета показателей платежеспособности и финансовой устойчивости АЗС «NOVA petroleum».
Таблица 2.3.2. – Анализ платежеспособности и финансовой устойчивости АЗС «NOVA petroleum» в 2007-2009 годах
Показатель
2007 г.
2008 г.
2009 г.
Степень платежеспособности общая (К4)
0,52
0,86
0,5
Коэффициент задолженности по кредитам банков и займам (К5)
0,01
0,15
0,01
Коэффициент задолженности другим организациям (К6)
0,46
0,68
0,31
Коэффициент задолженности фискальной системе (К7)
0,08
0,04
0,19
Коэффициент внутреннего долга (К8)
0,01
0,01
0,01
Степень платежеспособности по текущим обязательствам (К9)
0,52
0,85
0,5
Коэффициент покрытия текущих обязательств оборотными активами (К10)
3,96
2,00
2,14
Собственный капитал в обороте (К11),т. руб.
17727
13461
7174
Коэффициент обеспеченности собственными средствами (К12)
0,75
0,5
0,53
Коэффициент автономии (финансовой независимости) (К13)
0,82
0,66
0,79
Платежеспособность рассматриваемого предприятия в 2008 году значительно улучшилась по отношению к 2007 году, но при этом в 2009 году ситуация ухудшилась и показатель вернулся на уровень 2007 года. Та же ситуация наблюдается при распределении показателя по виду задолженности: срок расчета по кредитам банков и займам. Задолженность по налогам увеличилась в 2009 году, но в целом задолженность фискальной системе не велика. Что касается внутреннего долга – предприятие имеет хорошие показатели, внутренний долг минимален.
Платежеспособность предприятия по текущим обязательствам улучшилась, сократились сроки возможного погашения его текущей задолженности перед кредиторами.
Показатель покрытия текущих обязательств оборотными активами свидетельствует о хороших платежных возможностях АЗС «NOVA petroleum» при условии погашения всей дебиторской задолженности и реализации имеющихся запасов. В 2007-2009 годах этот показатель уменьшился, но он находится в пределах нормы. То есть предприятие в полной мере покрывает все свои краткосрочные обязательства.
Соответственно, увеличился коэффициент обеспеченности собственными средствами. Чем выше показатель (около 0,5), тем лучше финансовое состояние предприятия. В 2007 году данный показатель для результатов деятельности АЗС «NOVA petroleum» этот показатель является максимальным. В последующих годах он снизился, но он находится на хорошем уровне. Это свидетельствует о росте возможностей предприятия в проведении независимой финансовой политики.
Проведем анализ ликвидности баланса предприятия.
Общий коэффициент покрытия (К10) рассчитан в таблице 2.3.2. Коэффициент текущей ликвидности рассчитан ниже.
Таблица 2.3.3. – Показатель ликвидности активов предприятия
Наименование показателя
Свойства
Способ расчета
Комментарий
Коэффициент текущей ликвидности
Характеризует степень покрытия оборотных активов оборотными пассивами, и применяется для оценки способности предприятия выполнить свои краткосрочные обязательства
определяется как отношение фактической стоимости находящихся в наличии оборотных активов (средств), в том числе запасов, готовой продукции, денежных средств, дебиторских задолженностей, незавершенного производства и т.д. к краткосрочным пассивам (обязательствам)
Обычное значение для коэффициента текущей ликвидности > 2. Значение < 1 говорит о возможной утрате платежеспособности, а значение > 4 о недостаточной активности использования заемных средств и как следствие, меньшее значение рентабельности собственного капитала
В таблице 2.3.4. приведены результаты расчета показателя ликвидности активов АЗС «NOVA petroleum».
Таблица 2.3.4. – Анализ ликвидности активов АЗС «NOVA petroleum» в 2007-2009 годах
Показатель
2007 г.
2008 г.
2009 г.
Коэффициент ликвидности
3,97
2,00
2,14
Общий коэффициент покрытия показал, что уровень ликвидности активов предприятия в рассматриваемом периоде находится на хорошем уровне. Коэффициент текущей ликвидности говорит о том, что предприятие платежеспособно. При этом в 2007 году, возможно, имеет место недостаточная активность использования заемных средств. В целом по периоду 2007-2009 годах коэффициент ликвидности показывает, что предприятие в состояние покрыть свои краткосрочные обязательства, следовательно, оно не обременено финансовыми рамками.
Проведем анализ интенсивности использования ресурсов в деятельности АЗС «NOVA petroleum» по показателям, приведенным в таблице 2.3.5.
Таблица 2.3.5. – Показатели интенсивности использования ресурсов
Наименование показателя
Свойства
Способ расчета
Комментарий
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли
Показывает эффективность использования средств, принадлежащих собственникам предприятия
Отношение чистой прибыли к средней за период величине чистых активов
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли должна обеспечивать окупаемость вложенных в предприятие средств
Рентабельность оборотного капитала
Отражает эффективность использования оборотного капитала
Отношение прибыли, остающейся в распоряжении предприятия к сумме оборотных средств
Определяет, сколько рублей прибыли приходится на один рубль, вложенный в оборотные активы
Рентабельность продаж
Отражает соотношение прибыли от реализации продукции и дохода, полученного организацией
Отношение прибыли, полученной в результате реализации продукции, к выручке организации
Определяет, сколько рублей прибыли получено в результате реализации продукции на 1 руб. выручки
Эффективность внеоборотного капитала
Характеризует эффективность использования основных средств, определяя, насколько соответствует общий объем основных средств масштабу бизнеса организации
Отношение среднемесячной выручки к стоимости внеоборотного капитала
Более низкое, чем среднеотраслевое значение может характеризовать недостаточную загруженность
В таблице 2.3.6. приведены результаты расчета показателей интенсивности использования ресурсов АЗС «NOVA petroleum».
Таблица 2.3.6. – Анализ показателей интенсивности использования ресурсов АЗС «NOVA petroleum» в 2007-2009 годах
Показатель
2007 г.
2008 г.
2009 г.
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли
0,56
0,13
0,10
Рентабельность оборотного капитала
0,68
0,13
0,18
Рентабельность продаж
0,11
0,02
0,02
Эффективность внеоборотного капитала(фондоотдача)
1,24
1,27
0,75
Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС «NOVA petroleum» снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Рентабельность оборотного капитала снизилась с 0,68 (2007 г.) до 0,18 (2009 г.) рубля на 1 рубль оборотного капитала. Если в 2007 году в результате реализации продукции на 1 рубль выручки приходилось 0,11 рубля чистой прибыли, то в 2008 году – 0,02 рубля чистой прибыли на 1 рубль выручки; в 2009 году этот показатель остался на том же низком уровне – 0,02 рубля на 1 рубль выручки. Соответственно снизилась рентабельность продаж.
Эффективность внеоборотного капитала снизилась в 2009 году до 0,75. Если в 2007 году 1 рубль, вложенный во внеоборотные активы, приносил 1,24 рубля чистой прибыли, то в 2008 году этот показатель незначительно изменился и составил – 1,27 рубля; в 2009 году – 0,75 рубля..
В заключение второй главы работы сделаем следующие выводы.
Автозаправочная станция «NOVA petroleum» занимает выгодное расположение - Московская область, 141150, г.Лосино-Петровский, ул. Первомайская д.2, имеющей высокую пропускную способность автотранспорта. В результате увеличения автопарка, развития грузовых транспортных потоков растет потребление нефтепродуктов в данном регионе. Поэтому развитие деятельности АЗС «NOVA petroleum» имеет хорошие перспективы в будущем.
В 2007-2009 годах выручка предприятия имела тенденцию к увеличению. А также снизилась величина прибыли, остающейся в распоряжении предприятия.
Анализ финансового состояния АЗС «NOVA petroleum» дал следующие результаты. Платежеспособность рассматриваемого предприятия в 2007-2009 годах находится на хорошем уровне, что говорит о финансовой независимости предприятия. Это свидетельствует об увеличении уровня ликвидности активов предприятия.
Величина собственного капитала достаточно велика, что свидетельствует о высокой финансовой устойчивости предприятия и росте его возможностей в проведении независимой финансовой политики.
Снижение чистой прибыли предприятия отразилось практически на всех показателях интенсивности использования ресурсов. Рентабельность чистых активов по чистой прибыли АЗС «NOVA petroleum» снизилась в связи с уменьшением чистой прибыли и ростом чистых активов предприятия. Также снизились показатели рентабельности оборотного капитала, рентабельности продаж.
Таким образом, предприятие АСЗ «NOVA petroleum» является финансово устойчивым, платежеспособным, имеющим возможности в проведении независимой финансовой политики.
2.4.Определение стоимости имущества АЗС затратным подходом.
Определение стоимости земельного участка
Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, что участок является государственной собственностью. Земельный участок, занимаемый объектом оценки и необходимый для его использования, находится у ООО «NOVA petroleum» на правах аренды.
ООО «NOVA petroleum» принимает в аренду земельный участок расположенный по адресу Московская область, 141150, г.Лосино-Петровский, ул. Первомайская д.2, общей площадью 550 метров квадратных. Категория земель – земли построений. Территориальная зона состава земель поселений – земли инженерных и транспортных инфраструктур. Цель предоставления (разрешенное использование) – для общественно-деловых целей.
В данном случае рассчитывались затраты на отвод земельного участка под строительство, которые учитываются в косвенных издержках стоимости нового строительства объекта оценки.
Этап 2. Определение восстановительной стоимости зданий и сооружений
Так как сметная документация на объект оценки отсутствует, определение полной восстановительной стоимости здания (ПВС) производим на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (укрупненных показателей восстановительной стоимости) в уровне сметных цен 1969 г. Для расчета стоимости нового строительства объекта используем сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости.
В сборниках подбираем аналог, максимально близкий к оцениваемому по функциональным, объемно-планировочным и конструктивным признакам. Затем, с помощью индексов, эти показатели пересчитываем в уровень цен 2010г.
Индекс удорожания стоимости строительства (И) – это коэффициент, равный отношению цен, сложившихся в Московской области на дату оценки, по сравнению со сметными ценами базового периода (1969г., 1984г., 1991г.) В связи с тем, что уровни цен рекомендуемой нормативно-методической документации относятся к разным базовым периодам, при расчетах необходимо использовать несколько индексов.
В соответствии с «Общей частью к сборникам УПВС», в восстановительную стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством. Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

где V – строительный объем объекта недвижимости;
Сед – стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969г., определяется по соответствующему сборнику УПВС;
Пki – произведение поправочных коэффициентов, учитывающих отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога;
Ккл – климатический коэффициент для региона, где располагается оцениваемый объект; для Московской области;
И69-84 – индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г. с учетом индекса изменения сметной стоимости СМР для предприятий производства сборных железобетонных и бетонных конструкций и изделий – 1,16; территориального коэффициента к индексам по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающий особенности изменения сметной стоимости СМР для Московской области– 1,00.
И84-2010 – индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам.
Определим поправочные коэффициенты, учитывающие отличие технических характеристик оцениваемого объекта от аналога.
Таблица – Определение поправочных коэффициентов
Техническая характеристика
Объект-аналог по УПВС
Административное здание АЗС
Поправочный коэффициент (Кki)
Количество этажей
1
1
1,0
Назначение
служебное
служебное
1,0
Площадь, м2
20,7
19
0,9
Высота, м
3,0
2,7
0,9
Группа капитальности
I
I
1,0
Вид внутренней отделки
простая
простая
1,0
Следовательно, произведение поправочных коэффициентов равно: , с учетом климатического коэффициента: Строительный объем административного здания – 51 м3. Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г., определяемая по УПВС №18, равна 20,7 руб.
Также необходимо учитывать прибыль предпринимателя (ПП), которая является, в основном, функцией риска и зависит от конкретных рыночных условий. В зависимости от сложившейся рыночной практики ПП оценивают как процент от различных составных частей стоимости нового строительства, но при этом абсолютное значение его изменяться не должно. Эта величина принимается на уровне 10% от величины всех издержек строительства.
Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС приведен в таблице
Таблица – Расчет полной восстановительной стоимости административного здания АЗС
Наименование
Сумма, руб.
Стоимость единицы объема здания в ценах 1969г.
35,1
Строительный объем, куб.м
51
Произведение поправочных коэффициентов
0,81
Восстановительная стоимость здания в ценах 1969г.
1450
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.
1,16
Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г.
1682
Индекс перехода от цен 1984г. к ценам 1991г.
1,20
Восстановительная стоимость здания в ценах 1984г.
2018
Индекс перехода от цен 1984г. к ценам на дату оценки
73,56
Восстановительная стоимость здания на дату оценки
148444
Налог на добавленную стоимость, руб.
26720
Прибыль предпринимателя, руб.
14844
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.
190008
Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС равна 190008 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.
Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы.